不動産投資 Q&A

Question and Answer

税金・確定申告に関して

税金・確定申告に関して

Q)投資用不動産も住宅借入金等特別控除が受けられますか?

A)住宅借入金等特別控除を受けることはできません。

住宅借入金等特別控除は、一定の条件を満たした居住の用に供する住宅を購入した場合に一定の特別控除を受けることが出来ます。このため、投資用不動産は住宅借入金等の名目で購入したとしても、住宅借入金等特別控除は受けられません。
なお、住宅借入金等特別控除については改正が多く入るため、最新情報については国税庁Webサイトにてご確認ください。(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm

税金・確定申告に関して

Q)確定申告は、白色申告ですか?青色申告ですか?

A)青色申告をおすすめしています。

青色申告のメリットとしては、青色申告特別控除を受けることが出来ます。青色申告であれば、不動産の事業規模によりますが、条件をクリアすれば最大で65万円、それ以外でも10万円の控除を受けることが出来ます。
下記が、国税庁のHPに記載している条件です。  

【条件】65万円の青色申告特別控除要件
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2072.htm
(1) 不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいること。
(2) これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則(一般的には複式簿記)により記帳していること。
(3) (2)の記帳に基づいて作成した貸借対照表及び損益計算書を確定申告書に添付し、この控除の適用を受ける金額を記載して、法定申告期限内に提出すること。

(注)
1 現金主義によることを選択している人は、65万円の青色申告特別控除を受けることはできません。
2 不動産所得の金額又は事業所得の金額の合計額が65万円より少ない場合には、その合計額が限度になります。ただし、この合計額とは損益通算前の黒字の所得金額の合計額をいいますので、いずれかの所得に損失が生じている場合には、その損失をないものとして合計額を計算します。
3 不動産所得の金額、事業所得の金額から順次控除します。

他にも青色申告のメリットとして、その年のマイナスの不動産所得が繰り越せる事などもあります。赤字の不動産所得が出た場合は他の所得と合算して損益通算を行いますが、マイナス額が所得額を上回った場合は翌年以後3年間にわたりマイナス額を全額差し引けるまで繰越を行うことが可能となります。その他にも、前年の黒字の所得に繰戻して前年の節税を行うことも可能となります。
ただし、不動産所得が赤字のときの他の所得との損益通算においては、一定の制限が課されることがあるため、注意が必要となります(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm

関連記事:不動産投資の確定申告、青色申告と白色申告の違いって?

税金・確定申告に関して

Q)確定申告で計上出来る経費項目は何ですか?

A)確定申告で計上できる経費は、不動産に関わる経費のみとなります。

不動産に関係のない経費や、使用目的が明確ではない費用は計上出来ません。具体的には、経費項目として以下のものが挙げられます。

<毎月支払が発生するもの>
・建物管理費
・修繕積立金
・賃貸管理手数料
・借入元本にかかる利息(注)

<都度支払いが発生するもの>
・損害保険料
・修繕費(価値を高め、又はその耐久性を増すことと認められる部分を除く)
・各種税金(住民税、所得税を除く)
・借入にかかる一時費用(事務手数料等)
・その他(不動産にかかわる経費)

<非現金支出費用>
・減価償却費

節税対策を前面に推して販売している会社は、上記の「その他」の項目で交際費や交通費、通信費などを積極的にだすことを推奨し、節税効果を出しています。しかし、不動産投資に関係のない経費を計上することは、税務上認められませんのでご注意ください。

関連記事:確定申告で困らないように知っておきたい!不動産投資の経費として計上できる費用とは

税金・確定申告に関して

Q)確定申告の仕方がわからないのですがどうすればいいですか?

A)プロパティエージェントでは確定申告無料相談会を開催しています!

確定申告は毎年1回、通常は216日~315日の期間で前年の11日~1231日分の所得の申告を行います。個人でされる場合は、国税庁のHPより確定申告書を作成します。確定申告書の作成例や作成の仕方もHPに記載されておりますので、基本的には一人でも作成可能です。

プロパティエージェントでは、確定申告の時期に無料相談会を毎年開催しており、税理士とのマンツーマンによる確定申告書作成をサポートさせて頂いております。またプロパティエージェントに直接足を運ぶことが難しい方は税理士のご紹介もさせていただいておりますので、確定申告については安心してお任せください。

ちなみに、税理士免許の無い人が確定申告のサポートをすることや、代わりに書類を作成することは、税理士法に違反することとなりますので注意が必要です。

税金・確定申告に関して

Q)不動産投資は節税になりますか?

A)不動産投資で節税をすることは難しいです。

一部の不動産会社では不動産投資は「ずっと節税効果が続く」と謳っている会社もありますが、そのような考え方は大変危険でしょう。

基本的な考えとしては、家賃収入に対して経費額が上回れば税金は還付となり、家賃収入に対して経費額が下回れば納税となります。初年度は、購入時にかかった諸費用を経費として申告するため、税金が還付される可能性もありますが、次年度以降そのような節税効果にはほとんど期待できません。

更に20164月より、躯体と設備の減価償却費も定額法で算出するようになり、短期間での節税効果は少なくなっています。不動産投資は節税が目的ではなく、あくまで初年度のオプションとしてお考え頂くと良いでしょう。

関連記事:不動産投資の節税入門!