不動産投資 Q&A

Question and Answer

節税対策について

節税対策について

Q. 確定申告は、白色申告ですか?青色申告ですか?

青色申告をおすすめしています。

青色申告のメリットとしては、青色申告特別控除を更に差し引くことが出来ます。

差し引ける金額は不動産の事業規模によりますが、条件をクリアすれば最大で65万円、それ以外でも10万円の控除を受けることが出来ます。
下記が、国税庁のHPに記載している条件です。

『条件』65万円の青色申告特別控除要件
(1) 不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいること。
(2) これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則(一般的には複式簿記)により記帳していること。
(3) (2)の記帳に基づいて作成した貸借対照表及び損益計算書を確定申告書に添付し、この控除の適用を受ける金額を記載して、法定申告期限内に提出すること。

(注)
1 現金主義によることを選択している人は、65万円の青色申告特別控除を受けることはできません。
2 不動産所得の金額又は事業所得の金額の合計額が65万円より少ない場合には、その合計額が限度になります。ただし、この合計額とは損益通算前の黒字の所得金額の合計額をいいますので、いずれかの所得に損失が生じている場合には、その損失をないものとして合計額を計算します。
3 不動産所得の金額、事業所得の金額から順次控除します。

※国税庁HP参照
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2072.htm

他にも青色申告のメリットとして、その年のマイナスの不動産所得が繰り越せる事などもあります。

赤字の不動産所得が出た場合は他の所得と合算して損益通算を行いますが、マイナス額が所得額を上回った場合は翌年以後3年間にわたりマイナス額を全額差し引けるまで繰越を行うことが可能となります。その他にも、前年の黒字の所得に繰戻して前年の節税を行うことも可能となります。

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Q. 確定申告の経費項目は?

確定申告で計上できる経費は、不動産に関わる経費のみとなります。
不動産に関係のない経費や、使用目的が明確ではない費用は計上出来ません。

具体的には、経費項目として以下のものが挙げられます。

・管理費
・修繕積立金
・賃貸管理手数料
・損害保険料
・減価償却費
・各種税金
・ローンの利息
・その他(不動産に関わる経費)

節税対策を前面に推して販売している業者は、上記の「その他」の項目で不動産投資に関わる交際費や交通費、通信費などを積極的にだすことで節税をしています。
しかしこの経費に関しては、税理士免許を所持していないとアドバイスをしてはいけない決まりとなっています。

万が一、誤った運用をしてしまうと行政より指導や、追加で納税をしなければいけなくなるため注意が必要です。

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Q. 確定申告はどうやってやるのですか?

確定申告は、毎年1回、2月から3月までの間で行います。

その間に国税庁のHPより確定申告書を作成します。確定申告書の作成例や作成の仕方もHPに記載されておりますので、基本的には一人でも作成できるようになっています。

税理士に依頼をしても数万円程度で処理をしてくれますので、忙しくされている方ですと依頼をする方も少なくありません。

販売会社によっては、確定申告の無料相談会を毎年開催したり、税理士による確定申告の代理を無料で行うなどのサービスをしてくれるところもあります。
ただし、税理士免許の無い営業スタッフが申告のサポートをしたり、代わりに書類を作成することは、税理士法に違反することとなりますので注意が必要です。

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Q. 節税は、ずっと続きますか?

節税は、長くは続きません。

基本的な考えとしては、家賃収入に対して経費額が上回れば節税となり、家賃収入に対して経費学が下回れば納税となります。

初年度は諸費用を経費として申告できるため、最も節税額が大きくなりますが、それ以降の節税効果はほとんどありません。更に2016年4月より、躯体と設備の減価償却費も定額法で算出するようになり、短期間での節税効果は少なくなっています。