不動産投資 Q&A

Question and Answer

その他の質問について

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Q. どのような方が取り組まれているのですか?

お金を持っている方か、信用力のある方です。

不動産投資は誰でも出来る投資ではありません。というのも、物件の購入という高い買い物をすることで初めて投資が出来るわけですから、株や投資信託と違い最低投資額が非常に大きいのです。 では、不動産投資を取り組まれている方は全員がお金持ちなのでしょうか。 勿論そのような方もいらっしゃいますが、答えは”NO”です。 実際に取り組まれている(取り組める)方のほとんどは、下記のいずれかに該当します。

① 投資資金があるお金持ちの方
② 銀行から融資をしてもらえる信用力のある方

① 投資資金があるお金持ちの方

こちらのケースは、非常にシンプルです。お金があるか無いかだけです。現金で投資をされるのは、ご年配の方や、資産家、海外投資家が多いです。 今の低金利の時代では、銀行に預けていてもお金は増えてくれません。生活には余裕があり、資産を増やしたい、相続税を圧縮する為に実物資産に変えたいなど、始める理由は様々ですが、物件をキャッシュで買える方が取り組みます。 地方の築古の物件だと100万円程度の小額でも購入可能です。しかし、都心の新築物件となると、安くても2,500万円程度かかってきます。 ローリスクミドルリターンで良い投資であったとしても、資産が無いと取り組む事は出来ませんね。

② 銀行から融資をしてもらえる信用力のある方

こちらのケースは、サラリーマンや、20代後半~40代の方、士業などの資格保持者が多いです。 お金が無くても、将来に備えたい、資産を作りたいと考えて投資をする方は近年かなり増えてきております。そういう方が、キャッシュではなく銀行から融資をしてもらい投資を始めるのです。 では、そもそも銀行が融資をしてくれるのは、どのような条件の時でしょうか。ポイントは、資金を投資する対象に担保力がある事と、資金を投資する人間に信用力がある事です。簡単に言うと、購入する不動産が良い物であることと、購入する人間が良い人であるということです。

<<良い不動産を買うこと>>
こちらは今回のお話から少し逸れるので詳しくは書きませんが、要は物件の価値が購入価格と釣り合っているかどうかです。上記の都心の新築物件が2,500万円で買えたとします。しかしこの物件の価値が2,000万円しか無ければ銀行側も貸し倒れのリスクがあるので、全額を貸したいと思いませんよね。新築・中古に関わらず、物件の価値が購入価格と釣り合っていれば銀行は全額融資してくれます。詳しくは下記リンクよりご覧下さい。 小額資金で不動産投資

<<良い人間である事>>
これは心が綺麗な仙人である、という意味ではありません。数千万円、数億円という融資(銀行目線で見ると投資)をする価値のある人間なのか、その金額を返済できる実力があるかどうかという事です。銀行としては、利子をつけてお金を貸すというビジネスを行う上で、貸したお金を返してもらえないというリスクを負っています。そのため、いくらまでの融資なら、その人は現実的に返済出来るのかを調査して融資額を決定するのです。 例えば、お勤め先や役職、ご年齢やご年収はどれ位か、現状の借入はどれ位あるか等から、過去にカードローンの遅延が無いかまで、実に様々な事項を調べます。 全ての条件をクリアすれば不動産価格に対して100%の融資をしてくれますが、どこかに問題があると7割までしか貸せない、最悪の場合は1円も貸せないという結果になります。 自分が融資をしてもらえるかどうかは、このような形で決まります。では、果たして自分はいくら融資してもらえるのでしょうか。必ずではありませんが、一般的には冒頭でお伝えしたように、サラリーマンや、20代後半~40代の方、士業などの方が有利です。理由はこの先も収入が途絶えにくいからです。意外なのが、代表取締役や起業した個人事業主の方は融資されにくいです。たとえ稼いでいたとしても、明日にはどうなっているか分かりませんからね(銀行は常に最悪のケースを想定します)。融資金額は、分譲の場合は7~12倍、1棟の場合は20倍程度と言われており、多くの金融機関は年収が500万円以上あると良い条件で融資してくれます。 例えば、年収800万円で2000万円の借り入れがある方ですと、 800万円×8-2000万円=4,000万円程度の融資をしてもらえるという事になります。 実際にはもう少し複雑になりますが、上記の考え方で大きく外れるはありませんので、参考までにご自身の融資額を計算してみて下さい。 いかがでしたか。 以上が、不動産投資を取り組まれている方(取り組める)です。 皆様は不動産投資を取り組むことが出来そうでしょうか。

最後に

おさらいになりますが、不動産投資を取り組まれている多くの方は下記のいずれかに該当します。

① 投資資金があるお金持ちの方
② 銀行から融資をしてもらえる信用力のある方

ご自身の場合はどちらに当てはまるのか、しっかりとおさえましょう!! ご参考までに、プロパティエージェント株式会社にて独自の調査を行った東京都の新築分譲マンションを購入された方のレポートをご紹介します。

【図1】年収別データ 図1.年収別

【図2】年齢別データ 図2.年齢別

【図3】銀行融資と現金の割合 図3.銀行融資と現金の割合

下記リンクより、プロパティエージェント株式会社のオーナー様の運用例をご紹介しております。宜しければ併せてご覧下さい。
http://www.propertyagent.co.jp/customers

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Q. 古くなったら不動産の価値は下がるからメリットがないのでは?

どんなに優良な物件でも、築年数が古くなれば新築時から比べると下落していきます。
しかし、下落するから投資する価値がないかというと全くそんなことはありません。
なぜならば、不動産の価値が下落したとしても、その下落した分の価値よりも多くの家賃収入を受け取れるため、投資金額に対して大きなリターンを得ることができます。例を挙げてご説明しましょう。

例①:『物件価格2,400万円、家賃収入年間84万円』を現金一括購入し、25年後に売却した場合

前提条件125年後の売却価格は1,200万円(購入価格▲50%)と仮定
前提条件2:家賃は一定と仮定

 ・25年間で受け取れる家賃収入の総額は2,100万円
1:年間家賃収入×運用期間=家賃収入の総額
⇒(84万円×25年間=2,100万円)

・25年後の純利益は900万円
2:家賃収入の総額+売却価格-投資額=純利益
⇒(2,100万円+1,200万円-2,400万円=900万円)

 ・25年間での投資利回りは約137.5%
3:純利益÷投資額+100%=投資利回り
⇒(900万円÷2,400万円+100%137.5%

※投資額とは、投資をするために自分で支払った金額の事です

【結論】
2,400万円の現金を25年後に3,300万円まで増やすことが出来る。

例②:『物件価格2,400万円、家賃収入年間84万円』を2,400万円のローンで購入し、25年後に売却した場合

前提条件125年後の売却価格は1,200万円(購入価格▲50%)と仮定
前提条件2:家賃は一定と仮定
前提条件3:ローンの金利は1.65%、ローン年数は25年、年間返済額約117万円

・25年間で受け取れる家賃収入の総額は2,100万円
1:年間家賃収入×運用期間=家賃収入の総額
⇒(84万円×25年間=2,100万円)

・25年間の投資額は825万円
2:家賃収入の総額-(年間返済額×25年間)=投資額
⇒(2,100万円-約117万円×25年間=-825万円)

・25年後の純利益は375万円
3:売却価格-投資額=純利益
⇒(1,200万円-825万円=375万円)

・投資利回りは約145.5%
4:純利益÷投資額+100%=投資利回り
⇒(375万円÷825万円+100%145.5%

【結論】825万円の現金を25年後に1,200万円まで増やすことが出来る。

実際はここまで単純ではありませんが、価値が下がったとしても家賃が安定して確保できる物件を所有できれば大きなメリットが得られます。
そのためには、立地・建物や設備が良い物件を選ぶことと、実績のある賃貸会社・管理会社に任せることが重要です。