不動産投資 Q&A

Question and Answer

マンション投資のメリット/リスクに関して

マンション投資のメリット/リスクに関して

Q)物件が古くなると家賃が下がり、資産価値も無くなるのでは?

A)築年数が経つにつれて賃料も下落していきます。

築年数の経過により賃料収入も下降することは避けがたいことでしょう。しかし、下落するから投資する価値がないかというとそういうわけではありません。例えば、東京23区の駅近マンションで45万円という物件はなかなか無いかと思います。また築年数が2030年と経っても東京23区の駅近物件であれば物件の価値が0になることは考え難いです。これは賃貸需要が安定していると、価値も落ちづらい為です。とはいえ、古くなって空室が目立つようになった場合は、お部屋の壁や水回りのスポットでのリノベーションもしくはフルリノベーションを行うことで、お部屋を新築同様にし、収益性の回復と空室改善をさせることもできます。

マンション投資のメリット/リスクに関して

Q)空室が心配です。対策はありますか?

A)東京23区の駅徒歩10分以内の単身者用マンションを持ちましょう。

当然ですが、賃貸需要が高く、維持できるエリアに物件を所有することです。現在、東京では東京駅周辺、渋谷、山手線新駅、虎ノ門、赤坂などあらゆるエリアで再開発が行われております。また企業の本社数や求人数も多く、外国人留学生も増加していますし、外資系企業の誘致や、ビジネスマンの誘致が行われています。

つまりヒト・モノ・カネが東京に一極集中しています。ヒトが集まってきているにも関わらず、東京23区のほとんどが「ワンルームマンション規制」という規制を設けており、単身者用のワンルームが建ちづらい状況になっています。

ワンルームマンションは需要が高いものの、供給が増えづらい「東京23区」は空室になりづらいと考えられます。とはいえ、入居を付ける「賃貸管理会社」の選定も非常に需要です。賃貸管理会社によっては、賃貸付けの実績や入居率が異なるので、その管理会社の入居率を確認し、中長期的に安定した入居を確保出来るようにしましょう。それでも心配な場合は「家賃保証制度」をおすすめします。家賃保証制度であれば、入居者がいてもいなくても保証がされるので検討されてはいかがでしょうか。

関連記事:家賃保証は必要?!人口推移と不動産の関係性
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マンション投資のメリット/リスクに関して

Q)ローンを組んだ後に、返済が出来なくなるリスクが心配です。

A)ローンの返済が出来なくなるリスクを想定し、対策しておくことが大事です。

ローンを組んだ後に返済が出来なくなる主なケースとして、「家賃収入が滞る」「事故や病気で死亡する」「火災や地震でマンションに被害が出る」ことが考えられます。

まず、家賃収入が滞るケースとして当然入居者からの家賃が滞ると家賃が入りません。しかし、管理会社によっては滞納が発生しても、管理会社が家賃を立て替える「滞納保証」や入居者が居ても居なくても手数料を差し引いた家賃をお支払いする「家賃保証」制度を設けています。

事前に管理会社に滞納時の対応や、家賃保証制度の有無などを確認が必要です。

ただし、「家賃保証」は基本的に家賃設定を家賃相場に合せることが通常です。その際に、お任せしようと思う管理会社が管理する物件の家賃下落率等も確認しておくと安心です。あまりにも家賃が下落しているケースが多い場合は、返済計画が崩れる可能性があるので注意が必要です。

次に、事故や病気で死亡するケースです。この場合、「団体信用生命保険」が適用され残っているローンは全てなくなります。つまり残されたご家族へ「ローンがない不動産」を残し、安定的な家賃収入もしくは、売却してまとまったお金を残してあげることが出来ます。生命保険効果代わりとして、ご自身の社会的信用力で運用される方も多いです。

最後に、火災や地震でマンションに被害が出る場合です。万一、火災や地震で建物が倒壊などした場合はローンの支払いだけが発生してしまいますが、そのリスクを避けるために火災や地震に強い構造である不動産を選んだ上で、保険の加入をおすすめします。

当然ですが、W造といわれる「木造」であれば、木材構造になるので火災や地震に弱くなります。木造アパートや木造一軒家などが該当します。RC造と言われる鉄筋コンクリート造であれば、文字通り鉄とコンクリートの構造になりますので、火災が起きても被害が広がりづらいです。また1981年以降に建てられた新耐震基準のRC構造マンションであればなお安心です。

未曾有の巨大地震、東日本大震災ではマンション被害として、構造に致命的な損傷があり建て替えが必要な「大破」は0%、大規模な補強や補修が必要となる「中破」が2.4%、最も被害が多かったのは、タイルの剥落ちやひび割れなどの補修が必要となる「小破」の18.8%でした。ただし小破であれば保険でほぼ修復可能になります。

さらに単身者用のワンルームタイプは、ファミリータイプに比べて柱や梁の数が多くなり、躯体の塊でもあるので、揺れに強い建物になります。

火災保険の内容は、火災のみ補償するものから、風災・水災・盗難・水漏れ・破損など幅広く補償するものまでありますので事前に確認しておくとより安心です。 

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マンション投資のメリット/リスクに関して

Q)株やFXの利回りに対して、不動産投資の利回りが3~4%ではメリットを感じないのですが?

A)不動産投資は「短期的な利回り」で見ると株やFXに劣ります。

株やFX等の運用商品に対して、不動産投資の最大のメリットは、自己資金(元手)をあまり使わずに投資を始められることです。現状、あまり多くの資金が無い方でも、ご自身の社会的信用力(与信)を活用することにより、効率的な運用が可能となります。また株やFXは、為替の変動やリーマンショックなどの経済危機の影響を受けやすいですが、不動産投資は、人口の推移、立地の選定、リスクをしっかり見極めておけば不動産の価値や賃料が一気に半分以下になってしまうような事は考えにくいです。

どちらが優れている、劣っているかではなく、リスクを取ってでも「短期的」にリターンを狙った投資を実践したいのか、もしくは、手元の資金をあまり使わずに、ある程度リスクをコントロールしながら「長期的」な視点で資産形成を行っていきたいのか次第で投資商品は選ぶと良いでしょう。

東京23区内での単身者用マンションの不動産投資は非常に安定していると言えます。今後も単身者・単身世帯数は上昇し、23区内でも2035年に単独世帯の比率が50.2%と半数を超えるとみられる地域もあります。ですので、良い立地に建てられていて、良いグレードのマンションであれば、この先も空室リスクを最大限に抑えて不動産運用をすることが出来ます。
年金の大幅な減額が懸念されている今、老後に向けた資産形成の選択肢として不動産投資は最適なのではないでしょうか。

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