不動産投資 Q&A

Question and Answer

物件選びについて

物件選びについて

Q. 物件を選ぶ際に気をつけるポイントはどこですか?

ここではサラリーマンが購入しやすい住居用の物件についてお答えします。

まず、投資目的にあった不動産であることが大前提として重要です。その目的にあっているという前提で、気をつけるべきポイントをお伝えしていきます。

気を付けるポイント

物件価格と利回り

当然ですが、物件価格と利回りが周辺の販売物件と比べて高いか安いかチェックをしましょう。

築年数が古くなればなるほど、物件価格は安くなり、利回りは高くなるのが通例です。ネットでも調べられるので自分で調べても良いですし、信頼できる不動産会社に聞いてみるのも良いでしょう。

家賃価格の妥当性

不動産会社が提示している家賃設定が高すぎないか、周辺の相場を基にチェックをしましょう。

家賃価格を少し高くするだけで、投資不動産の利回りは簡単に良く見せる事ができます。そういう物件の多くは、買ってから13年すると家賃が下がってしまうので、当初の計画よりも収益が格段に悪くなってしまいます。中古もそうですが、特に新築は家賃価格を高く設定している不動産会社が多いので注意が必要です。

長期で運用する事を前提とするのであれば、家賃相場は簡単にインターネットで調べられますので必ずチェックをしましょう。

物件周辺地域の将来性

物件の周辺地域の人口がどのように推移していくか、また物件の周辺地域の開発がどのように行われているのか、そして競合物件が建設されそうかどうかを確認すると良いでしょう。

不動産投資は自分の希望価格で物件を借りてくれる人さえいれば良い投資です。その上で、最も重要となってくるのは需要と供給です。自分の物件と同じような物件の供給数に対して、その物件を借りたいと思う需要が上回れば、投資に成功するわけです。そのチェック項目が、人口推移、周辺の開発、供給物件数です。

人口推移はインターネットで確認できますので、そこから将来の予測をたてましょう。
開発に関しては行政のホームページに公開されているので、確認をしましょう。
供給物件数に関しては、条例で物件の建設が制限されている地域かどうかや、最寄り駅までの同じ徒歩圏内にどれだけ土地が余っているかまで調べられるとベストです。

設備

設備は良すぎても悪すぎても駄目です。

悪すぎると当然ですが入居者がつかないので、単身者向けの物件の場合でも最低限バストイレ別・独立洗面台・室内乾燥機・2口コンロくらいは欲しいですね。無料インターネットやWifiなんかがあると、競合物件と差別化できていいかもしれませんね。

意外かもしれませんが、逆に良すぎても物件の維持費や修理費が高くなるので注意が必要です。例えば、床暖房が付いていたからといって家賃を1万上げられるでしょうか。答えはNOです。しかし床暖房をつけると、それだけ維持費や修理費が上がってしまいます。

そのため投資用物件は、客付けをするための最低限の設備がついているか、逆に余分な設備が付いていないかの確認をしましょう。

管理会社

購入した物件という資産を、どれだけ長く良い物として維持するかは、管理会社次第です。
そのため、物件の管理会社がどこかはチェックが必要です。
というのも入居者を探してくる業者は自分の意思ですぐに変更できますが、物件を管理してくれる管理会社は(集合住宅の場合)オーナーの過半数が賛成しないと変更が出来ないからです。

物件のオーナーは面倒なことはしたくないので、余程のことがない限りは変更しようとしません。それならば、物件を購入する前に不動産会社に聞いて、適切に管理してくれる会社なのか、急に管理費用を上げるような会社ではないかなどのチェックをする必要があります。