古くなったら不動産の価値は下がるからメリットがないのでは?

どんなに優良な物件でも、築年数が古くなれば新築時から比べると下落していきます。
しかし、下落するから投資する価値がないかというと全くそんなことはありません。
なぜならば、不動産の価値が下落したとしても、その下落した分の価値よりも多くの家賃収入を受け取れるため、投資金額に対して大きなリターンを得ることができます。例を挙げてご説明しましょう。

例①:『物件価格2,400万円、家賃収入年間84万円』を現金一括購入し、25年後に売却した場合

前提条件125年後の売却価格は1,200万円(購入価格▲50%)と仮定
前提条件2:家賃は一定と仮定

 ・25年間で受け取れる家賃収入の総額は2,100万円
1:年間家賃収入×運用期間=家賃収入の総額
⇒(84万円×25年間=2,100万円)

・25年後の純利益は900万円
2:家賃収入の総額+売却価格-投資額=純利益
⇒(2,100万円+1,200万円-2,400万円=900万円)

 ・25年間での投資利回りは約137.5%
3:純利益÷投資額+100%=投資利回り
⇒(900万円÷2,400万円+100%137.5%

※投資額とは、投資をするために自分で支払った金額の事です

【結論】
2,400万円の現金を25年後に3,300万円まで増やすことが出来る。

例②:『物件価格2,400万円、家賃収入年間84万円』を2,400万円のローンで購入し、25年後に売却した場合

前提条件125年後の売却価格は1,200万円(購入価格▲50%)と仮定
前提条件2:家賃は一定と仮定
前提条件3:ローンの金利は1.65%、ローン年数は25年、年間返済額約117万円

・25年間で受け取れる家賃収入の総額は2,100万円
1:年間家賃収入×運用期間=家賃収入の総額
⇒(84万円×25年間=2,100万円)

・25年間の投資額は825万円
2:家賃収入の総額-(年間返済額×25年間)=投資額
⇒(2,100万円-約117万円×25年間=-825万円)

・25年後の純利益は375万円
3:売却価格-投資額=純利益
⇒(1,200万円-825万円=375万円)

・投資利回りは約145.5%
4:純利益÷投資額+100%=投資利回り
⇒(375万円÷825万円+100%145.5%

【結論】825万円の現金を25年後に1,200万円まで増やすことが出来る。

実際はここまで単純ではありませんが、価値が下がったとしても家賃が安定して確保できる物件を所有できれば大きなメリットが得られます。
そのためには、立地・建物や設備が良い物件を選ぶことと、実績のある賃貸会社・管理会社に任せることが重要です。

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