中古ワンルームマンション投資で「失敗する人」「成功する人」の違いとは?

Failure cases and measures of used one-room apartment investment

中古ワンルームマンションであれば比較的安いためハードルが低く感じられ、投資先として検討したことがある方は多いのではないでしょうか。しかし、中古ワンルームマンションならではのリスクも存在します。ここでは、中古ワンルームマンションへの投資の失敗例を見ながら、失敗しないための対策をご紹介します。

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中古ワンルームマンション投資、失敗する人の特徴とパターン

中古ワンルームマンションに投資する際、失敗しやすい人にはどのような特徴があるのでしょうか。また、失敗のパターンにはどのようなものがあるのでしょうか。以下に詳しくご紹介します。

失敗する人の特徴

失敗する人には、知識不足のため中古ワンルームマンション投資のメリットやデメリットを把握できていないという共通点があります。中古ワンルームマンション投資にはどのような特徴があるのかも後ほどご紹介します。

  • 知識不足

人気のあるマンションの条件や、不動産に関わる契約や法規の知識がないために「なんとなく良さそうだから」、「想定利回りが良かったから」という理由でマンションを購入してしまい、借り手・買い手が見つからない、コストばかりがかかってしまうという人が多いです。まずは不動産に関する知識をしっかりと学ぶ必要があります。そのため、不動産会社のセミナー等に参加することがおすすめです。不動産投資の知識を効率良く得られるだけでなく、個別に相談を受けられます。

  • 「大手」というブランドに弱い

不動産投資の成否はパートナーである不動産会社をどのように選ぶかにかかっているといっても過言ではありません。複数の会社とコンタクトを取り、自身で選ぶことが大切です。それを怠り、「大手だから」「実績があるから」という理由だけで大手の不動産会社に飛びつくのは危険です。不動産会社はそれぞれ得意とするエリアや特徴があり、希望するエリアや物件の取り扱いが少なかったり、情報をあまりもっていない場合もあります。その結果、希望に沿った物件が見つからず妥協してしまったり、運用に失敗したりといった事態が起こります。

中古ワンルーム投資により何を得たいのか、予算はいくらか、どのエリアでどのような物件がほしいのか、自分自身で方向性を決めておくことで、「大手」というブランドに惑わされずに不動産会社選びができるでしょう。

  • リスクの確認をしない

不動産投資は物件を扱う投資法です。さらにいえば物件を買う、もしくは借りる「人」を扱う投資法でもあります。そのため、金融投資とは異なる種類のさまざまなリスクがあります。それに加えて、中古ワンルーム投資には中古ならではのリスクがあります。そうしたリスクを確認せず、利回りだけを見て物件を購入してしまうと、リスクが生じた際に思わぬ出費が発生するだけではなく、投資を続けるモチベーションが大きく下がってしまいます。

中古ワンルームマンションに生じる可能性のあるリスクとその対策については後ほどご紹介します。

  • 短期でハイリターンを求める

後ほどご紹介しますが、中古ワンルームマンションは新築と比較すると利回りが良い傾向にあります。しかし、だからといって一攫千金が狙えるわけではありません。ミドルリスク・ミドルリターンといわれる不動産投資の例に漏れず、利益を得るには中長期の運用をする必要があります。それに加えて、先ほどご紹介したように、中古ワンルームマンションには中古であるがゆえのリスクがあります。物件の価格や利回りといった目先の数値ばかりに飛びつかず、中長期に渡ってリスク管理を行うことができなければ、求めている利益は得られません。

 

中古ワンルームマンション投資の失敗例

それでは、中古ワンルームマンションへの投資の失敗例を2パターンご紹介します。

例1:老朽化のため、多額の設備交換費用がかかってしまったパターン
不動産投資初心者のAさんが選んだのは、都内の築25年の中古ワンルームマンションでした。一見何も問題はなく、比較的お買い得だったので購入を決めました。しかし、購入後、まもなくしてガス湯沸かし器が故障してしまい、洗面所や台所、風呂への給湯ができなくなってしまいました。

その原因は、ガス湯沸かし器が建築当時の基準で作られていたために構造的な問題があったこと、更には長期間の利用によって老朽化していたことでした。

ガス湯沸かし器は生活に欠かすことのできない設備なのですぐに交換を余儀なくされ、運用当初に予期していなかった50万円ほどの設備の修繕・交換費用を払うことになりました。また、大幅な改修が必要だったので復旧に数日掛かってしまい、それを不便だと思った入居者が退居してしまうという、更なる打撃を受けました。

このように、旧型設備であることや老朽化を原因として、多額の修繕費を負担しなくてはならなくなったり、空室が出てしまったりする事態は、中古ワンルームマンションへの投資では起こりやすい失敗です。場合によっては数百万円にも及ぶ損失を受けることもあるので、注意が必要です。

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例2:空室率が高く家賃収入を十分に得られなかったパターン
同じく初めての不動産投資であったBさんは、郊外の築15年の中古ワンルームマンションを投資先に選びました。都心の物件に比べて安く購入でき、表面上では10%近い高利回りの投資ができるということで購入を決めました。しかし実際には、入居者が思うように決まらず空室の期間が続き、想定していた利回りを大きく下回ることになってしまいました。

このような場合、原因はいくつか考えられます。

一つ目は、郊外という立地です。大都市圏の人口の流れとして、バブル期までは人口の郊外流出が起きていたものの、1990年代以降、都心部の人口が増加や企業の本社が都心に集中するなど、都心回帰現象が生じています。そのため郊外の中古ワンルームマンションへ需要は大きく下がっていることが考えられます。

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二つ目が中古という点です。中古物件の場合、設備が古いため流行に合っていない可能性があります。例えば現在多くの入居者に好まれる傾向がある風呂・トイレが別の間取りではなく、トイレ、風呂、洗面所が一体となっている3点ユニットバスが採用されているケースが挙げられます。設備面で入居者のニーズに合っていないと物件への需要は大きく減ってしまいます。

このように、表面利回りのみを重視した土地選びの失敗や、中古が故のニーズの低下は、中古ワンルームマンションへの投資によく見られる失敗例です。

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中古ワンルームマンション投資に起こりうるリスクとその対策法

最初にご紹介したように、中古ワンルームマンション投資に失敗している人は知識が不足しており、そのためにリスク管理と不動産会社の選定を誤っていることが多いです。中古ワンルームマンションのリスクを把握し、実績と信頼性のある不動産会社を選べば中古ワンルームマンションの投資が成功する可能性は飛躍的に上がります。ここからは、中古ワンルームマンションが持つリスクとその対策、不動産会社の選定方法についてご紹介します。

修繕費用・設備交換費用のリスク

先ほどご紹介した失敗例のうち、例1に関わるリスクです。

中古ワンルームマンションの室内にあるいくつかの設備は老朽化している恐れがあります。また、老朽化があまり進んでいない場合でも新築に比べると、当然ながら耐用年数は短くなります。そのため、購入後すぐに設備の修繕・交換費用が多くかかってしまうリスクはほぼ避けられません。

【対策法】
購入前に部屋の状態を確認しておきましょう。各設備の耐用年数を確認し、何年後に修繕が必要になるかをリスト化して修繕計画を立てておくと、いつ資金が必要になるかが分かります。

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空室リスク

失敗例1と2の両方に関わるリスクです。

一般的に中古ワンルームマンションは空室リスクが大きいとされていますが、その原因はいくつかあります。築年数が経っているが故の設備の不便さ、流行・ニーズに合っていないこと、物件のあるエリアに需要が少ないことなどが考えられます。不動産投資において空室リスクは直接的なダメージになるため、できる限り回避したい部分です。

【対策法】
空室リスクを回避するには、特に立地選定がとても重要です。人口が減少しているエリアは避ける、できるだけ駅に近い物件にする等、人気のあるエリアの物件を選びましょう。しかしそうした好条件の物件は競争が激しく価格も高くなりがちです。購入価格と立地条件のバランスが取れた物件選びをするためにも、各エリアの状況や市場の動向に詳しい不動産会社を選び、相談するのが良いでしょう。

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瑕疵のリスク

瑕疵とは、不動産が通常備えているべき機能が欠けていること、つまり欠陥です。具体的には給排水管の故障や腐食、シロアリ被害、雨漏り等が挙げられます。中古物件は新築と比較すると、このような瑕疵があることが多いです。

一般的には、購入時に気付かなかった瑕疵に対しては契約不適合責任求めることができ、一定期間内であれば売主が修繕費の補償を行う契約になっていることが多いです。しかし瑕疵担保責任を免除する契約となっている場合や、契約上定めた期間を過ぎてしまった場合、契約期間内であってもオーナーが変わった場合等には、自ら修繕費を負担しなくてはいけなくなることもあります。また、中古マンションでは免責項目が示される場合もありますので、契約書をしっかりチェックしましょう。

【対策法】
瑕疵のリスクは、契約不適合責任の規定や、瑕疵があった場合の補償についての説明をしっかり確認することで軽減できます。中古ワンルームマンションの契約では、瑕疵担保責任の期間が数ヶ月という短い期間に設定されがちで、最悪の場合、売主の瑕疵担保責任を免除する契約になっていることもあります。まずは契約不適合責任についての説明がされているか、その期間はいつまでなのかをきちんと確認しましょう。

更に、契約不適合責任の期間を過ぎてから発見された瑕疵については自費での修繕となることが多いので、期間内に一度、住宅診断を行うとより安心です。簡単な診断は一回5万円程度から可能です。

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家賃保証契約のリスク

中古ワンルームマンションに投資する際は、良い条件で不動産投資ローンの融資を受けるために、家賃保証契約を結ぶこともあるでしょう。家賃保証契約とは、入居者が家賃を滞納した時や空室が出た時でも、家賃から手数料を引いた一定金額をオーナーに支払ってくれる契約です。

これは空室対策という面では安心であるものの、入居者がいる通常時にも高い手数料を払わなくてはいけないというデメリットもあります。また、家賃の設定を自由に行えない契約が多く、家賃保証会社が自社の利益を保つために家賃を下げて空室を埋めることもあり、十分な金額を受け取れないというリスクも生じます。家賃保証金額が不動産投資ローンの返済額を下回ってしまえば、損失を出してしまうため、家賃保証契約があれば全く安心だと言えるわけではありません。

【対策法】
家賃保証契約に伴うリスクを軽減させるため、契約内容の確認は必須です。確認のポイントは、周辺の似た条件の物件と比べて家賃保証設定額が適切かどうかです。手数料を多く取っている場合や、最初は家賃保証額を高くして客引きを行い、すぐに家賃保証額を下げてくるような悪質な業者でないか等を見極める必要があります。

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耐震基準のリスク

中古物件の場合、新耐震基準を満たしていない可能性もあるので注意が必要です。旧耐震基準は震度5程度の地震に耐え得る基準であるのに対し、新耐震基準では震度6強以上の地震で倒れないことが求められています。1995年の阪神淡路大震災で軽微な被害もしくは無被害に抑えられた物件が旧耐震基準で建てられた建物では3割程度しかない一方、新耐震基準で建てられた建物の場合は7割以上だったことからも、安全性の違いは一目瞭然です。震度5以上の地震は珍しくなく、旧耐震基準では不安が残ります。

【対策法】
耐震に関するリスクを回避するには、購入する不動産が新耐震基準を満たしているかどうか確認する必要があります。大まかに言えば、建築基準法施行令が改正されて新耐震基準が導入されたのは1981年6月1日なので、それ以降に建てられた建物かどうかを確認する必要があります。

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既存の入居者に関してのリスク

中古ワンルームマンションへの投資では、既に入居者がいる状態で物件を購入しオーナーになることもあります。既にいる入居者にきちんとした連帯保証人がいない、トラブルを抱えているといったリスクもありますので注意しましょう。

また、既存の入居者が長い間入居している場合は、入居当初の高い家賃のままで入居している可能性があります。この場合、その入居者が退居した後の新しい入居者の家賃は経年劣化を考慮した額にする必要があり、一気に家賃が下がることも考えられます。

【対策法】
入居者のトラブルは主に管理会社が対応します。トラブル対応に強い、誠実に対応してくれる管理会社を選びましょう。マンションの経年劣化は避けられませんが、好立地であったり、設備が充実していたりと人気のある物件は、家賃が低下しづらい傾向にあります。家賃下落リスクの小さいマンションを選ぶとともに、入居希望者のニーズに応えられるような修繕や設備の入れ替えを行いましょう。

 

不動産会社選定ミスのリスク

不動産投資を行うに当たり、不動産会社は長期間付き合うことになる大切なパートナーです。それゆえに、不動産会社の選定を誤ると大きな損失を出してしまうことになります。

特に気を付けたいのは、「この物件はお得ですよ」、「不動産投資は楽で儲かりますよ」などと、良いことばかりを言う不動産会社です。そうした不動産会社はとにかく物件を売り、仲介手数料を得たいがために良い情報ばかりを流していることがあります。鵜呑みにしてマンションを購入してしまうと、運用上のリスクばかりが大きく、思うように収益を得られないといったトラブルもおこりえます。

【対策法】
ネームバリューばかりに飛びつかず、いくつかの不動産会社を比較し、実際に訪問するなどして実績や対応を確認しましょう。物件管理実績があり、物件をよく理解している不動産会社が望ましいです。特に自社で販売した物件を中古で再び販売していたり、管理も請け負ったりしている不動産会社は、物件の状態をよく知っているので、購入前に十分な情報を提供してもらえれば急なリスクに見舞われることは少ないでしょう。

それに加え、担当者の性格や相性も重要な選定基準です。円滑なコミュニケーションが取れる、良いことばかりではなく起こりうるリスクやその対策法も説明してくれる、アフターフォローも丁寧にしてくれるといった点も考慮して、不動産業者や担当者を選びましょう。

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中古ワンルームマンション投資のメリット

先ほどご紹介した通り、中古ワンルームマンションには新築の物件にはないさまざまなリスクがあります。しかしその一方で、リスク対策をしっかり行えば、中古ワンルームマンションにも多くのメリットが生まれます。以下に詳しくご紹介します。

価格が安い

まず新築ワンルームマンションやファミリータイプのマンションに比べて価格が安いことが挙げられます。価格が安く購入しやすいので、築年数や立地の違う中古ワンルームマンションの部屋を複数運用して投資のリスクを分散させることもできます。

築浅ワンルームを選定すれば修繕費用・設備交換費用が安い

先ほどご紹介した通り、中古物件には修繕や設備交換などのリスクがあります。マンション一棟を全て購入する一棟投資の場合は、部屋数が多いうえに外壁や共有部分の修繕も行わなければならず、修繕や設備交換にかかるコストは多大なものになります。

それに対してワンルームの場合は、建物全体の修繕は修繕積立金からまかなわれるため、実際に修繕するのは所有する部屋内のみになります。所有する部屋数も少ないため、修繕や設備交換のために短期的に多大な出費が必要となるリスクは、一棟投資よりも低いです。

利回りが高い

利回りは、年間家賃収入から諸経費を引いた金額を、物件購入時の費用の額で割った上で100を掛けることで計算される値であり、投資した金額をどれだけ回収することができるのかを表します。中古ワンルームマンションは新築と比べ価格が安いので利回りが高くなりやすく、特に人気のあるエリアの物件では新築物件と家賃があまり変わらず更に利回りが高くなる場合もあります。

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管理状態が分かる

新築物件の場合、今後物件がどのように管理されていくのかは実際に購入してからでないと分かりません。一方で中古物件の場合は、実際に物件の状態や入居実績、管理の質を見極めた上で購入することができます。管理状態の良いマンションであれば、入居者が住み続けてくれる可能性も高くなります。

安定した家賃収入が得られる

新築物件の場合、想定家賃で設定されているため、家賃の下落幅が大きいというデメリットがあります。しかし中古物件では下落幅が低くなるため、安定した家賃収入が期待できます。また、管理状態や入居率の実績があらかじめ分かるため、収支計画が立てやすいことも、収益の安定につながります。

 

まとめ

今回は、中古ワンルームマンションへの投資での失敗例やリスクへの対策、メリットについて確認しました。中古ワンルームマンションには中古ならではのメリットがある一方で、リスクが生じることもあります。そのため不動産投資に関する知識を身に付けてしっかりと対策できるかが成功を左右します。しかし、それを全て自力で行うのは容易ではありません。信用できる不動産会社を選び、サポートを受けながら精度の高い投資予測を立てていきましょう。

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