不動産投資で赤字になってしまったら?空室による赤字は要注意

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不動産投資が黒字になるか赤字になるかは、入居の状況や借入額・返済額など様々な要素の掛け合わせで決まります。赤字になってしまったからといってすぐに悲観的になることなく、収支を分析して原因や重大さを理解することが重要です。

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不動産投資における赤字とは

不動産投資を始めた理由には「老後の資産形成のため」「安定的な収益が見込める」「節税効果に期待」など、様々なものがあるかと思います。これらの理由のうち不動産投資には「所得税が還付され節税効果がある」という話はよく耳にしたこともある方もいるのではないでしょうか。たしかに不動産投資で出た赤字は、会社員の給与と合算して相殺(損益通算)できますので、所得税や住民税を減らせるという節税効果があります。

節税になるのは赤字のときだけ

注意しなくてはいけないのは、不動産投資に節税効果があるのは赤字のときだけです。特に短期償却の築古物件を購入すれば、年あたりの減価償却費が大きくなるので会計上は赤字になります。しかし、償却期間が終わってしまえば会計上でも黒字転換するので節税効果はなくなってしまいます。

減価償却を利用した節税の例をひとつ挙げてみます。
たとえば給与所得500万円のAさんが、下記のような物件を所有していたとします。

建物価格1,000万円
年間家賃収入100万円
減価償却期間4年
返済額なし(自己資金)

 

1,000万円の建物を4年かけて償却するため、1年の減価償却費250万円を経費として計上し、会計上は年間家賃収入100万円-経費250万円=150万円の赤字となります。

Aさんはローンの返済もなく家賃収入がそのまま収益となっていますので、キャッシュフローは100万円の黒字ですが、減価償却費は実際にはお金の出ていかない出費として経費計上されますので、会計上は赤字となります。
前述した通り、事業所得は給与所得と合算して損益通算できます。Aさんの給与所得500万円から赤字の150万円を差し引くとAさんの総所得は350万円となり、所得のうち150万円が課税対象から減りますので、所得税、住民税が低くなり、結果「節税」になります。

しかし、償却期間の4年が過ぎてしまえば、年間の家賃収入はすべて利益となります。そうなれば、総所得は逆に600万円に増え、節税効果はなくなりますので注意しましょう。
このように、減価償却を利用して赤字を生み出し節税を行うことも原理上可能ではあります。しかし節税ができるとはいっても、狙って赤字にすればいいというわけではありません。節税目的の赤字には危険が伴います。その理由を次の章で見ていきましょう。

関連記事:不動産投資の成否を握る!?減価償却について解説

節税のために赤字を狙うべきか?

赤字には様々なケースがあります。前述した減価償却による会計上の赤字、後述するローン返済による赤字、そして空室による赤字などがあり、不動産投資において赤字になってしまうこと自体はよくあることです。

しかし、節税のためにわざわざ赤字を狙って不動産投資をするのは本末転倒です。特に築古物件では償却期間が短いため減価償却費が大きくなりますので会計上の赤字を作ることは容易です。しかし、償却期間が過ぎれば会計上でも黒字になり、所得税、住民税が増えてしまいます。なので、節税目的で不動産投資を行うのは目標設定としては不適切と言わざるを得ません。

また、ローンを利用していた場合には、黒字倒産も発生しやすくなります。ローンの元金の返済分が経費に含まれないことから、会計上の黒字にも関わらずキャッシュフローだけは赤字という状態に陥ります。特に減価償却期間が短い物件の場合にこうした事態が起きやすいため注意が必要です。

総じて、やはり不動産投資の本来の目的である「収益を得ること」を第一に考えることをお勧めします。一時的な赤字によって節税効果を得られ、それから数年間100万円の収益が得られたとしても、その合計額が投資額の1,000万円に及ばなければ元も子もありません。また、キャッシュフローの面でも黒字倒産に陥る事態は避けられるか検討しておく必要があります。

しかし、事前のシミュレーションがどれほど綿密であっても、赤字が発生することは往々にしてあることです。そこで続けて、実際に発生した赤字の原因を究明し、投資判断を行うことの重要性について解説します。

 

不動産投資で赤字になるケース【①ローン返済による赤字】

不動産投資で赤字になるケースとして代表的な例を二つ紹介します。まずはローン返済によって赤字になるケースです。

金融機関から融資を受けて不動産投資をした場合、毎月のローン返済義務が生じます。不動産投資では借り入れの際にシミュレーションをして、家賃収入の範囲で収まるようにするのが基本です。しかし少額の赤字であれば、それは問題のない赤字といえます。

ひとつ例を挙げてみます。

  • 物件価格:2,000万円
  • 金利:2%
  • 返済期間:20年

毎月の返済が10万円としましょう。仮に諸々の経費が毎月1万円かかっているとすると支出合計が11万円になります。一方家賃収入が10万円とすると、毎月1万円が他の所得からの持ち出しになってしまいます。より直接的に言えば、キャッシュフロー上は毎月1万円の赤字の状態に陥るのです。

毎月赤字という現実を見るのは怖いものですが、「毎月1万円で20年後に2,000万円の物件が手に入る」と考えるとどうでしょうか。20年後に2,000万円を用意するには、毎月8万円余りを貯金しなくてはなりませんが、不動産投資なら、毎月1万円で済むのです。

ただ、その持ち出しが多額になると毎月の返済が負担になり、厳しい経済状態に陥ってしまいます。そのためどの程度までなら持ち出ししても大丈夫なのかというシミュレーションをしておきましょう。

また、急な設備の不具合で修繕費用がかかったり、前述したような減価償却期間が終わって税金が増えたりする場合に備えて、それらを支払えるほどの余裕を持っておきましょう。

関連記事: なぜマイナス収支で取り組むの?実際のお客様の実例紹介

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不動産投資で赤字になるケース【②空室による赤字】

次に「空室による赤字」になるケースを考えてみます。空室がある場合、家賃収入が一切発生しないため、投資として非常に不健全な状態です。家賃収入が少ないということは、収益性の低い物件であったり、そもそも物件に魅力がなかったり、物件の管理状況が悪く、すぐに退去者が出るなど「商品」としての魅力がないと言わざるを得ません。

ご存知の通り、不動産投資の最大のリスクは「空室」です。空室となっていた期間の損失は、家賃収入の減少はもちろん、その間の収益を後から取り戻すことができないということも意味します。

仮に賃料10万円のマンションに空室ができ、それが1年間という長期に渡ってしまった場合を考えてみましょう。年間賃料120万円が入らないにもかかわらず、ローンは変わらず毎月返済しなければなりません。毎月1万円の持ち出しどころか10万円近い持ち出しが発生し、とても不動産経営を継続できる状態ではなくなります。

このように空室による赤字は非常に危険ですので、空室が出たらすぐに埋めることを徹底して考えておきましょう。空室のリスクを少しでも減らすには、入居者のニーズを掴んでおくことが重要です。立地条件が良いのはもちろん、キッチンやバス、トイレなどの設備に不具合がないかチェックするとともに、入居者に選ばれるために、時にはリフォームによって間取りや設備を時代に沿うものにアップデートしましょう。

サブリースを利用する

空室による赤字を防ぐために、サブリースを空室対策として取り入れることもひとつの赤字対策となります。サブリースは、管理会社が所有者の物件を借り上げて、家賃を毎月入金するというもので、空室の心配をすることなく安定して運用できるシステムとして多くの投資家が取り入れています。

ただし管理会社によって契約期間や条件、手数料などが違いますのでよく比較検討しましょう。サブリース契約をしていれば安心というのは間違った考え方です。サブリース契約の内容次第では保証家賃が引き下げられたり免責期間があったりと、直接安心に結びつくことはありません。

関連記事:本当に安心?家賃保証契約(サブリース)の落とし穴

 

不動産投資で赤字になるケース【③減価償却による赤字】

最後にもう一度「減価償却による赤字」についても整理しておきましょう。

減価償却による赤字とは、会計上は赤字になっているにもかかわらず、キャッシュフローは黒字になっているということを表します。「減価償却費」という名前ですが、あくまでも会計上の費用ですので、実際にお金が出ていくのではありません。不動産投資による赤字は会社員の給与と損益通算できますので、会計上の給与所得が減り、所得税や住民税を抑えられます。

減価償却による節税

冒頭のAさんの例で、全額をローンで購入したものとして計算してみましょう。Aさんは給与所得500万円で、下記のような物件を所有していました。ただし今度は全額ローンで物件を購入しています。

建物価格1,000万円
年間家賃収入100万円
減価償却期間4年
返済額年間約80万円(15年)

 

Aさんの購入した物件の家賃収入が100万円、減価償却費は4年で1,000万円を償却しますので、年間250万円を経費として計上できます。
会計上は、

家賃収入100万円-(返済額利子部分10万円+減価償却費250万円)=マイナス160万円

で赤字となりますが、実際には

家賃収入100万円-返済額80万円=20万円

となり、黒字となっています。
Aさんの給与所得500万円から、赤字の160万円を差し引くと340万円が総所得金額となります。所得税、住民税の計算はこの所得を課税額とするため、節税効果は出ていると言えるでしょう。この減価償却による赤字を生み出せるのは不動産投資特有のメリットといえます。

減価償却年数経過後の落とし穴

しかしこの物件の減価償却期間は4年です。償却期間が終わってしまうと今まで計上していた250万円の減価償却費は計上できなくなります。そうなれば投資による収益がそのまま給与所得にプラスされ、所得税、住民税が増えてしまうという結果になります。

このとき会計上の収入は

家賃収入100万円-(返済額利子部分10万円)=90万円

となる一方、実際のキャッシュフローは

家賃収入100万円-返済額80万円=20万円

となっています。
会計上は90万円の収入増として扱われるにも関わらず、実際の収入は20万円しか増えていません。減価償却費の計上期間が終わると会計上の所得額は340万円から590万円に急増し、これに応じて税金額も一気に増加します。
ずさんな投資計画では、不動産投資で利益が出ていても税金を納付できないなど深刻な事態を招きかねません。そうならないためにも自身の経済状況を把握し、赤字が出てもそれが容認できる赤字なのかどうかを見極めることが非常に需要です。

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まとめ

ひとくちに赤字といっても、ローンの返済による赤字や空室による赤字など、様々な種類があります。不動産投資は投資の一種ですので、どんな場合でも赤字の危険を伴っています。重要なのは投資計画を丁寧に作り、現在の赤字が深刻な赤字なのか計画的な赤字なのかを把握できるようにすることです。赤字の性質と原因を把握して、冷静な判断を行うようにしましょう。

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不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

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