失敗から学ぼう!マンション経営で失敗しないためのポイントとは?

失敗から学ぼう!マンション経営で失敗しないためのポイントとは?

マンション経営を行うにあたっての物件の運営方法やリスクなどについてご存知でしょうか?マンション経営にまつわるリスクや失敗しやすいポイントを理解しておくことで、マンション経営に失敗する可能性を減らすことができます。そこで今回は、不動産投資の中でもマンション経営において、失敗しがちなポイントやリスクについて解説していきます。

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マンション経営に失敗するポイント

はじめに、マンション経営を行っている方がよく陥ってしまう失敗の理由について紹介していきます。

事前調査の不足

一つ目の失敗ポイントとして挙げられるのが、事前の計画や知識の不足による失敗です。
これは以降で紹介する様々な失敗の根底にある問題であるとも言えます。というのも、マンション経営では必要となる専門知識が多く、考えるべきポイントも多いため、事前の準備が不足していることが失敗に繋がってしまいやすいのです。
投資の対象となる物件についての情報だけでも、考えるべきポイントは多数あります。どのような入居者をターゲットとするのか、マンションかアパートか、区分所有か一棟所有か、新築か中古か、立地、物件の構造や間取り、築年数など、様々な要素を考慮する必要があります。またそれ以外にも、資金計画はどうするのか、不動産仲介会社・不動産管理会社の選定、物件の運営の仕方など、事前に調査・考慮しなければならない点は多数存在します。
事前調査が必要であるという点は、株式投資やFXなどの不動産投資以外のあらゆる投資にも当てはまることです。しかし、それらの投資と不動産投資とで異なる点が投資額の大きさです。株式やFXなどであれば少額からでも投資が可能であり、少額であれば失敗した時の損失も少なくて済みます。しかし不動産投資は基本的に100万円、1000万円単位のお金が動く投資方法であるため、その分失敗した時のリスクも大きくなってしまいます。そのため、不動産投資では特に、事前の調査・計画を丁寧に行うことが欠かせないのです。

入居者が少ない

  • 立地・周囲の環境

次に挙げられるのが、入居者が少ないことによる失敗です。
入居者が少なくなってしまう理由はいくつかありますが、その一つに立地や周囲の環境があります。マンション経営では立地が重要な要素であり、立地によって入居の需要も大きく変わってきますし、物件の資産価値にも影響を与えます。物件の新しさや設備などについてはリフォームなどを行うことで購入後にある程度は対処することもできますが、立地は一度決めてしまうと後から変更することはできないため慎重に検討する必要があります。
また、立地に関連する要素として、物件の周辺の環境も重要です。コンビニや病院、銀行など日常生活で利用する施設が周辺に揃っているか、騒音はないか、治安は良いかなどといった点は、入居者が入居を考える際にチェックするポイントであり、投資を行う際にも重視するべきポイントです。

  • ターゲットのニーズに合っていない

ターゲットのニーズに合わない物件を購入してしまうことも失敗に繋がりやすいポイントです。
マンション経営における前提として、ターゲットを明確にすることで特定の層の入居者をイメージした物件選び、環境整備ができるため、入居者を集めやすいということがあります。しかし、ターゲットを具体的に想定したとしても、そのターゲットのニーズを把握できていなければ意味がありません。
例えば、ファミリー層をターゲットにしている場合には、比較的広めの間取りであり、病院やスーパー、公園などの施設が周辺に備わっていることが求められます。一方で、一人暮らしの大学生や社会人をターゲットにする場合には、多少部屋は狭くとも家賃が安いことや、通学・通勤に便利なように駅に近いこと、また、最寄り駅と物件との間にコンビニがあることなどが求められる傾向にあります。
このように、対象とするターゲット層によって物件選びの基準は変わってくるため、自身のターゲットに合わせた物件選びをすることが大切です。

  • 集客方法

最後に、集客方法も入居者を確保するために重要なポイントの一つです。特にサラリーマンで本業の傍にマンション経営をされている方など、集客を自分で行うことが難しい方は、不動産管理会社に集客を依頼する場合も多いかと思われます。そこで重要になってくるのが管理会社選びです。管理会社によって客付けの能力は異なってくるため、適切な管理会社を選べるよう、事前にしっかりと比較検討しておきましょう。

投資計画

修繕費

三つ目の失敗要因として挙げられるのが投資計画です。投資計画といっても様々な要素が含まれますが、はじめに修繕費について取り上げます。
マンション経営に関わる様々な費用の中でも、負担が大きいのが修繕費です。修繕費は、大きく以下の三つに分けることが出来ます。

  • 機械設備や給排水、外壁の修理などの大規模な修繕
  • 防水や各部分の状態チェックといった大規模な修繕を防ぐための予防的な修繕
  • エアコンや給湯器などの設備の修理や、共用部分の修繕といった細かな修繕

一般的にマンションでは、共用部分の修繕については、管理組合が入居者から修繕積立金を集めて用意をしています。しかし、専有部分(入居者の居住空間)に修繕の必要が出るかもしれませんし、共用部分の修繕に関しても修繕積立金では足りない可能性があります。いつ、どの部分に、どれだけの規模の修繕が必要となるかをある程度予測し、十分な備えをしておかなくてはなりません。

融資を受けすぎる

マンション経営では初期投資額が高額であるということもあり、不動産投資ローンを組む方が多いと思われます。しかし、融資限度額の上限いっぱいまで融資を受けると自身の返済能力ぎりぎりの額のローンを背負ってしまい、返済に苦労することも多くあります。余裕をもった返済計画を立て、返済できなくなるような事態を避けられるようにしましょう。

節税効果を期待しすぎない

その他に気をつけるべきポイントとしては、節税効果を過信しないという点があります。近年税制が改正され、平成28年4月1日以降に取得した不動産の本体(建物)部分に関しては、減価償却費の計算方法として定率法ではなく定額法が適用されることになったことで、減価償却費を経費として計上することによる節税の効果は薄れました。また、マンション経営によって所得税や住民税を節税するというのは、マンション経営で赤字が出た際に、マンション経営による損益を給与所得などと合算することで、節税に繋げられるということです。つまり、投資としては赤字状態になっているということであり、投資の本来の目的を達成できていないということを忘れてはいけません。そのため、節税ありきでマンション経営を行おうと考えることはおすすめできません。

失敗事例

ここからは、具体的な失敗事例を一つ紹介します。
この事例はマンション経営で入居者がなかなか決まらずに経営難となってしまったケースです。

給与収入以外にも収入源を得るためにマンション経営を始めることにした30歳のサラリーマンAさんは、東京都内の最寄り駅から徒歩13分の新築ワンルームマンションを購入しました。
購入時に担当者からは「新築物件なので多少駅から遠くても入居者はすぐに決まる」と言われており、実際、最初の入居者はすぐに見つかりました。しかし、2年後にその入居者が退去してからは次の入居者が見つかりません。不安に思ったAさんは賃貸物件のポータルサイトを見てみたところ、自分が保有する物件が掲載されていないことが判明しました。すぐに管理会社に問い合わせてサイトに掲載してもらったものの、その後も入居者が決まらず、家賃を下げてようやく入居に繋げることができました。
この事例では、物件の立地を十分に考慮せず、加えて管理会社の選び方でも失敗してしまったことが原因で空室期間が発生し、その期間の賃料の損失や家賃の引き下げが生じてしまいました。

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マンション経営のリスク

投資にリスクはつきものですので、マンション経営でも当然いくつかのリスクが存在します。ここではマンション経営における代表的なリスクについて紹介していきます。

空室リスク

上で述べた内容とも重なりますが、空室はマンション経営において最大のリスクだと言うことができます。マンション経営での収益には大きく分けて、インカムゲインとキャピタルゲインの二つがありますが、運営期間には賃料収入であるインカムゲインが主な収益源となります。そのため、空室が発生すると赤字になってしまう可能性が高まります。
空室を防ぐための対策としては、先に挙げた立地や周辺の環境など、物件の特徴を十分に考慮して入居の需要がありそうな物件を選んだり、実績があり信頼できる管理会社に管理を委託したりすることなどが考えられます。

災害リスク

次に挙げられるのが、地震や火災などの災害リスクです。災害が発生すると物件が損害を被ったり、最悪の場合には全壊してしまったりなどして、莫大な修繕費が発生してしまうことも考えられます。
災害リスクへの対策としては、大きく二つの策が考えられます。
一つ目は、地震や火災に強い物件を選ぶということです。地震に関しては、1981年以降の新耐震基準に基づいて建てられた物件の方が、それ以前に建てられた物件よりも耐震性に優れていると言えます。さらに、地盤が強い地域の物件を選ぶというのも対策となるでしょう。また、火災に関しては物件の構造に着目すると良いでしょう。例えば、木造のアパートよりも鉄筋コンクリート造のマンションの方が延焼の可能性が低いと言えます。
二つ目は、保険に加入するということです。地震保険や火災保険に事前に加入しておくことで、万が一地震や火災が発生した場合でも保険金を受け取ることができます。

金利変動リスク

三つ目に紹介するのが金利変動のリスクです。金利には固定金利と変動金利の二種類があります。固定金利とは返済開始から返済完了までの全期間にわたって一定の金利が適用されるという制度であり、変動金利とは定期的に金利の見直しが行われ、それに応じて返済金額も変わってくるという制度です。
金利変動リスクが関わってくるのは後者の変動金利の場合で、金利が上昇した場合には支払う金額が増えてしまうというリスクがあります。ローンを組まずに物件を購入するというのは現実的に厳しいですから、この金利変動を活用する場合は、将来的に金利がどのように変化しそうかをある程度予測しておく必要があります。

マンション経営で失敗しないポイント

最後にここまでのまとめとして、マンション経営で失敗しないためのポイントについておさらいします。
はじめに、マンション経営を行う方全般に言えるのは、入居者を確実に獲得するためには、ターゲットを明確にした上でそのターゲットに合う立地の良い物件を選ぶのが重要だということです。さらに、きちんと集客することができる、信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。また、無理のない投資計画を立てることで安定した物件運営を目指しましょう。
さらに、マンション経営を初めて行う方は、マンション経営に関する知識の習得などの準備を特に念入りに行うようにしましょう。はじめに述べたとおり、マンション経営では様々な知識が必要となるため、webサイトや書籍、セミナーなどで情報収集しておくことをおすすめします。
その上で、初心者の方に向いているのがワンルームマンションへの投資です。アパートなどは一棟投資が基本なため初期投資額も高額になりますが、ワンルームマンションでは比較的少ない額から始められるため、その分リスクも小さく初心者の方に適した投資方法だと言えます。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回はマンション経営において失敗しやすいポイントやリスクなどについて解説してきました。既にマンション経営を始めている方もこれから始める方も、ぜひ今回の記事を参考にして投資を成功に導いてください。

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