アパート投資の赤字で悩んでいる方へ!赤字から脱却した事例に学びましょう

アパート投資の赤字で悩んでいる方へ!赤字から脱却した事例に学びましょう

不動産投資は息の長い投資方法です。そのため、もし思うように収益が上げられず一時的に赤字に転落したとしても、適切な取り組みによって収支を改善することが十分に可能です。今回は不動産投資の中でもアパート経営について、マイナスの収支状況からプラスに転じた成功事例をご紹介し、成功の秘訣を探ります。

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アパート投資の赤字で悩んでいませんか?

アパート投資・経営を始めるきっかけには、安定した収入や土地の確保、老後の生活資金の貯蓄など、様々なものがあるでしょう。投資をするからにはできるだけ効率よく収益を上げたいものですが、アパート経営には様々な要素が関わるため、赤字になってしまう時期が来る可能性もあるかもしれません。

しかし、短期的に赤字になる時期があったとしても、重要なのは長い目で見た結果として黒字を出せるかであり、赤字からどのようなシナリオで黒字へもっていくのかを思い描き、その通りに経営できるかどうかが肝心なのです。投資を始めた目的を達成するためにも、赤字を脱却するための策を様々に工夫することが大切です。

赤字からの脱却事例は参考にしやすい

どのような成功シナリオを思い描いていたとしても、赤字が長く続くのではないかという不安はあるでしょう。では、赤字から脱却するためには、どのような計算や行動をすればよいのでしょうか。

アパート投資を始めたばかりで打開策を考えあぐねているという方はまず、他のアパート経営者の赤字からの脱却事例を参考にされるとよいでしょう。今回は具体的な二つの事例をもとに、赤字から脱却するためのポイントや、赤字の予防策についてもご紹介します。

入居者増によって赤字から脱却した事例

まずは、入居者が増えたことで赤字から脱却することができた40代のAさんの事例をご紹介します。Aさんの事例では、以下の経緯で赤字となってしまいました。

Aさんのアパート経営歴

  • アパート経営開始時に、新築のアパート(2LDK、2棟、6戸)を6,000万円で購入
  • 年間家賃収入が満室時で420万円ある
  • 経営開始後数年は満室を維持していたものの、10年を過ぎて空室が2部屋出始めた

ここで一度、Aさんの経営状況について整理してみましょう。

Aさんの場合、6戸満室時の年間家賃収入が420万円ですから、空室が1つ出てしまうと、年間にして70万円の収入の減少です。これは物件購入額で割った利回りで考えると、1%以上も下がってしまうことになります。そのため、1室でも空室にはしたくない状況だと言えるでしょう。

空室を埋めるための具体策

このような状況において、築10年の段階で空室が出てしまったため、Aさんは以下の解決策を施しました。

  • 部屋をリフォームする
  • 需要のある設備を取り付ける

Aさんが施した策それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

部屋のリフォーム

部屋のリフォームには、大きく分けて内装に関するもの、外装に関するものの二つがあります。

空室を防ぐのに有効な内装のリフォーム箇所としては、洗面台やトイレ、キッチン、お風呂などの水回りが挙げられます。水回りは汚れが目立ちやすい箇所であり、生活する上でよく使い、消耗しやすい場所でもあります。そのため、少しでも清潔さに気を遣うことによって、入居者の印象が良くなる重要なポイントです。また、設備を新しくするだけでなく、ユニットバスとトイレを仕切りで区切ってみる、というような変更もよいかもしれません。

外装のリフォームもアパートの価値を高めるのに有効です。アパートの構造にもよりますが、だいたい築10年を経過すると汚れが目立ってきたり、小さなひび割れが生じてきたりするようです。事故や災害が生じた場合の被害を抑えるためにも、外装のリフォームは重要です。さらに、他の新築と見比べて外見的に明確な差が生じてしまうことも避けられ、新たな入居者の獲得につながるでしょう。

また、内装と外装のリフォームをあわせて行うことによって、効率的に物件の価値を高めることができます。実際、Aさんはアパートを訪れて消耗している箇所を探し、築12年を迎えた際に水回りと外装のリフォームを同時に行っています。

需要に応えた部屋を作る

空室をなるべく作らないようにするには、同じ入居者に長く住んでもらうか、入居者の移動があったとしてもすぐに他の入居者が決まるほど魅力のある物件を用意することが大切です。そのためには、なるべく入居者のニーズに応えた部屋作りをしなければなりません。

Aさんの所有するアパートの入居者は女性が多かったので、Aさんはインターフォンを取り付けるなどをして部屋のセキュリティを強化しました。また、入居者から内装を変更したい、といった具体的な要望が多く寄せられたため、個々の入居者の要望をできる限り実現させました。

解決策の施行後

上のような解決策を行った結果、築12年が経過した段階でアパートに入居希望者が現れ、無事に空室を埋めることができました。当初の投資計画からは少しずれが生じてしまいましたが、素早く対応したおかげで軌道修正することができました。

Aさんの赤字脱却のポイント

Aさんの事例の中で出てきた解決策のうち、リフォームにあたっては、部屋の内装と外装のうち、部屋の魅力を高める効果が大きい箇所に着目しました。入居者のニーズに応える際には、入居者についてしっかりと分析したり、個別の要望に対して柔軟な対応をとったりして、欠点を解消していきました。つまり、Aさんが赤字から脱却するうえで大切だったのは、経営者としてアパートの実態を把握し、適切な戦略を立てることだったのです。よい戦略を練るうえで、現地に足繁く通うことは有効です。リフォームや設備の取り付けにはたしかに費用がかかります。しかしそれによって住環境を改善でき、住民の満足度の向上や新たな入居者の取り込みができれば、長い目で見ればリフォームのコストを回収でき、赤字脱却の有効な策となります。

家賃を下げずに赤字から脱却した事例

次に紹介するのは、家賃を下げずに赤字から脱却した30代のBさんの事例です。Bさんの事例では、以下の経緯で赤字が続いていました。

  • アパート経営開始時に、新築のアパート(1LDK、2階、6戸)を5,000万円で購入
  • アパートの購入金額のうち、4,000万円は銀行から融資をうけて購入
  • 年間家賃収入は満室時で360万円

Bさんが経営するアパートの家賃は月5万円であり、これは周辺のアパートの家賃と比べても決して高くはない価格です。Bさんは入居者確保のためにも妥当な家賃の価格設定だと考えていましたが、融資の完済が20年後であり、それまでなるべく空室を出さずに赤字のまま経営できるのか、果たして自身が思い描くシナリオ通りになるかどうか、不安を抱いており、実際思うように利益を上げられないでいました。

家賃を上げて黒字経営にする具体策

アパート経営で収入を増やすためにむやみに家賃を上げてしまうと、入居者数が減少する直接的な原因になってしまいかねません。もちろん、リフォームを経て部屋の価値が上がった場合など、入居者も納得する然るべき理由があれば問題ないでしょう。Bさんは、自身が経営するアパートの家賃の価格設定が、周辺のアパートの家賃相場と比べて高いものではないことを調べたうえで、経営開始後10年が経過した段階で家賃を一月あたり5,000円上げることに決めました。

しかしBさんはただ家賃を上げたわけではありません。Bさんは以下に挙げることを行ったうえで、家賃上昇に踏み切りました。

  • 礼金をなくし、仲介手数料を大家負担に変更した
  • 元々許可はしていなかったペット飼育を許可した

これらの理由について詳しく見ていきましょう。

入居者にとって入居しやすい環境を整える

Bさんの経営では、周囲のアパートと同様に、入居が決まった段階で入居者に対して礼金を支払ってもらうことにしていました。しかしBさんは、

  • 礼金をもらう代わりに家賃を上げたほうが、最終的に入ってくる額が多いこと
  • 礼金の支払い義務をなくすことで、周囲のアパートと差別化を図れること

に気づいたため、礼金の支払い義務を撤廃し、また、礼金同様に設けていた不動産会社への仲介手数料についても、入居者ではなく大家自身が負担するように変えたことで、その代わりに家賃を少し高く設定することにしました。このように、入居者が入居する際の負担を少しでも減らし、その分の支払いを後に回したことで、Bさんは入居者を確保できました。礼金や仲介料を取る代わりに、継続的に入ってくる収入である家賃を上げることで、長い目で見てより多くの利益を上げることができようにしたのです。

また、Bさんはペットの飼育を許可することで、ペット1匹につき家賃を3,000円上げるという方法を考えました。この方法で注意すべきなのは、途中からペットの飼育を認める場合、全入居者に対してペットの飼育を許可しても問題ないかを聞いてまわる必要があるということです。Bさんは元々ペットの飼育を禁止していたわけではありませんでしたが、それでも他の住民がペットを飼育することに対して問題がないかを全入居者に対して聞き取りました。全入居者から問題なしという返答をもらえたため、ペットのいる入居者に家賃を上げる条件でペットの飼育を許可し、その結果以前よりも家賃収入を増やすことができました。

解決策の施行後

上記の解決策を施行した結果、Bさんは以前よりも家賃収入を増やすことができ、投資開始当初の計画よりも安全な計画に移行することに成功しました。その後、順調にアパート経営を行い、赤字から脱却した経営生活を送っているそうです。

Bさんの赤字脱却のポイント

Bさんの事例において赤字から脱却できたポイントは、少しでも家賃を上げる努力をしたということでしょう。もちろんリフォームに伴う形で家賃を上げる方法も考えられますが、リフォームをするには費用面で負担がかかることも事実です。Bさんの場合、リフォームではない形で入居希望者にとって少しでも魅力のある物件に仕上げる工夫を行い、家賃を上げることに成功し、赤字から脱却できました。

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成功事例からの教訓

上記の二つの事例から、赤字から脱却するために重要なポイントして以下のものが挙げられます。

  • 経営する物件へ実際に行き、定期的に物件の状態を確認する
  • 物件の入居者のニーズに応えた環境作りに努める
  • 家賃を少しでも上げるための努力をし、適切な家賃設定を行う

逆に考えれば、赤字に陥っている場合、これらの対策が十分でない可能性があります。自身のアパート経営には何が足りていないのか、どこに無駄があるのかを細かく突き詰めるためには、第一に、定期的に現地へ視察に行って設備や内装・外装の状態を確認したり、入居者と話してみたりすることが有効でしょう。

また、家賃設定を見直す上では、市場分析を行うのも大いに参考になります。今後どういった層をターゲットとしていくかをしっかりと定めることによって、入居者のニーズを予測し、早めに対応しておくこともできるでしょう。

さらに、今回紹介した事例の中では出てきませんでしたが、安定した投資生活を送るためには、よい管理会社を選ぶことも重要です。アパートの管理に関しては、自主管理か、管理会社に管理を委託するかの二つの選択肢があります。管理を委託した場合、家賃保証契約(サブリース)を結べば、空室が出たとしても一定金額の収入を管理会社が保証してくれる上に、家賃の回収や近隣住民とのトラブルの解消などといった、自主管理がしにくい部分に関しても管理会社が代行してくれます。この場合、空室が出た場合のリスクを負わずに済みますし、管理の負担もかかりません。

ただし、外部へ管理を委託する場合家賃を自由に設定できないなどの制約がある可能性もあるので、契約内容をよく確認しておくことは必須です。

関連記事:本当に安心?家賃保証契約(サブリース)の落とし穴

まとめ

今回は、アパート経営においてなかなか赤字から脱却できない場合の打開策について説明してきました。細かく市場分析を行い、経営する物件を訪れてアパートの状態を確認するなどし、入居者のニーズを捉えたうえで的確な経営戦略を立て、より快適な環境作りに尽力することが大切でしょう。もし何か見落としているポイントがあれば、ぜひ試してみてはいかがでしょうか。

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