実は損しているかも?不動産投資の建物管理における過剰請求とは

実は損しているかも?不動産投資の建物管理における過剰請求とは

不動産投資において、建物管理は物件の価値を維持するための重要な業務です。しかし、管理会社選びに失敗すると、オーナーがリフォーム費用などを過剰に請求されてしまうケースもあることをご存知でしょうか。こうした失敗に陥らないための注意点をおさえておきましょう。

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不動産投資の建物管理とは?

そもそも、不動産投資において建物管理とはどのようなことを指すのでしょうか。

不動産投資における「管理」は、大きく「建物管理」と「賃貸管理」の二つに分類することができます。まずはこの二つの違いについて見ていきましょう。

「建物管理」とは

「建物管理」とは、その名の通り所有する物件の管理を行うことであり、物件の資産価値を維持・向上させるために日常的に行われる物理的なメンテナンスなどを指します。主な内容としては共用部分の清掃、電気設備や給排水設備、エレベーターの保守点検やその他不具合がある箇所の修繕などが挙げられます。

物件の第一印象はその外観によって大きく影響されますし、資産価値を維持・向上させるとともに住環境を良好に保つことで入居率の維持にもつながるため、建物管理を怠らずにしっかりと行っておくということは非常に重要です。

「賃貸管理」とは

一方、「賃貸管理」とは、広くいえば入居者の管理やサポートなどを行うことを指します。居住用の物件を所有している場合、具体的には入居者の募集、家賃の集金、滞納があった場合の督促、入居者からのクレームへの対応、退去の立会いなどが挙げられます。不動産投資では平時にはインカムゲインと呼ばれる賃料による収入が大事になってくるため、賃料収入に直結する賃貸管理も建物管理と同様に重要となります。

自主管理か委託管理か

不動産投資の建物管理は、自主管理と委託管理の二種類を選択することができます。これら二つの違いやメリット・デメリットなどについて考えてみましょう。

自主管理

自主管理とは、前項で紹介したような建物管理の作業を物件の所有者が全て自分で行うことを指します。

自主管理の最大のメリットは管理手数料がかからないという点です。建物管理を管理会社に委託した場合には管理手数料として一定の費用がかかるため、その費用を支払わなくて良いという点はメリットとなるでしょう。また、自身で建物管理を行うことで、老朽化の度合いやその他の不具合といった物件の変化に気づきやすいこと、仲介業者やリフォーム業社との繋がりが広がりやすいことなども、メリットとして挙げられます。

一方、自主管理では非常に多くの業務を行わなければならないため、時間と手間がかかってしまうというデメリットがあります。また、建物関連のトラブルやクレームに対して常に対応できるようにしておかなければなりません。本業とは別に副業として不動産投資を行なっている場合や、所有する物件が居住地から離れているといった場合には、一人で建物管理を全て行うのは非常に困難となるでしょう。

委託管理

委託管理とは、建物管理全般を管理会社に委託するというものです。

委託管理のメリットとしては、やはり面倒な管理業務を行わずに済むという点が考えられます。建物管理には様々な業務が含まれており、中には経験がないと自分で行うことが難しいものもあります。そうした業務を全て管理会社に任せられるというのは大きなメリットであり、複数の物件を所有している場合などは特に管理委託をする必要が生じるでしょう。

また、遠方の物件を所有している場合でも対応できるというのもメリットの一つです。

一方で、デメリットとしては管理会社に一定の手数料を支払わなければならないという点が挙げられます。賃貸管理と建物管理とを合わせて賃料の10%未満(多くは5%程度)が相場となっています。

実際には、自主管理と委託管理のメリット・デメリットを総合的に考慮すると、やはり管理にかかる手間や時間を省けるという点が大きいのか、多くの投資家の方が委託管理を利用しているという実態があります。

なお、区分所有マンションでは管理組合が組成され、共用部分の管理を管理会社に委託します。管理組合から委託される管理会社は、基本的に共用部分の管理のみを行います。各物件の専有部分に関する管理業務(部屋の雨漏れやエアコン修理など)は行いませんので注意しましょう。

管理会社選びの重要性とそのポイント

委託管理をするとなった際に重要なのが管理会社の選び方です。慎重に管理会社を選ぶことがなぜ重要なのかと、その選び方のポイントについて解説します。

管理会社選びの重要性

建物管理を委託するといっても、管理会社の数は非常に多く、どの管理会社を選ぶか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。サービスの内容や手数料などは各管理会社によって異なっているため、自身の状況に応じて適切な管理会社を選択することが大切です。

また、管理会社によっては手数料ばかり取られて適切な管理が行われないような場合もあるなど、管理の質の面でも会社によって差があるため、適切な管理会社を選ぶことは不動産投資において非常に重要なのです。

管理会社を選ぶ際のポイント

建物管理を委託する管理会社を選ぶ際に最も注意したいポイントは、管理手数料、サービス内容、信頼できる会社かどうか、の3点です。

管理手数料

管理手数料は、委託管理を行う上で最も重要なポイントといっても過言ではないでしょう。前述の通り、管理手数料は賃貸管理と建物管理と合わせて賃料の5%程度が一般的ですが、実際には管理会社やそのサービス内容によって幅があります。例として賃料が月10万円の物件の場合、管理手数料が1%異なるだけで年間12,000円の差が生じ、所有する物件が多くなるにつれてこの差は大きくなっていきます。管理手数料としていくらまでの支出なら許容できるかをあらかじめ決めておくと、管理会社を選ぶ上での判断基準とすることができます。

サービス内容

建物管理の基本的な内容としては、清掃、設備の保守点検、その他不具合がある箇所の修繕などがありますが、各管理会社によって扱っているサービスの範囲が異なる場合もありますので、委託したい業務がサービスに含まれているかをしっかりと確認するようにしましょう。また、オプションとしてサービスを追加できる場合もあるため、その点も含めてサービス内容を総合的に検討してみると良いでしょう。

信頼できる会社かどうか

前提として、安心して管理を委託できるかというポイントも重要です。具体的な判断基準としては、管理実績が豊富かどうか、担当者などとスムーズに連絡が取れるか、などといった点に着目すると良いでしょう。

管理実績が豊富ということは、それだけ多くの賃貸物件所有者が信頼して管理を委託していることの証拠でもあります。また、連絡をスムーズに取ることができれば気持ちの面でも安心できますし、今後急な連絡を取らなくてはいけない場面も予想されますので、特に副業として不動産投資を行うという方はこの点をしっかりと見極めることが重要です。

そのほかにも管理会社の所在地や管理システムが整っているかなど、様々な判断基準が考えられますので、自身が何を重視したいかを明確にしておくことで、より良い管理会社選びにつなげることができます。

参考記事:ここを抑えれば失敗しない、不動産会社の選び方

管理会社選びに失敗することで生じる問題

管理会社の選択を誤ると、様々な問題が生じる可能性があります。

その最たる例は、適切な建物管理が行われないために退去者が発生してしまうというものです。水漏れやエアコンの故障など、すぐに対処してほしいことについて入居者から連絡があった場合、すぐに対処できる管理会社であれば問題はありませんが、迅速に対処が行われなかった場合はクレームに繋がります。そのようなクレームが頻繁に出ているようであれば退去率も高くなり、せっかく入居者を集めても定着しません。

さらに大きな問題として、リフォームや修繕時の費用などを過剰に請求されてしまうというものがあります。このことについては次項で詳しく説明します。

リフォーム費用を過剰に請求されてしまうことも

管理会社選びを失敗してしまうと、リフォームなどにかかる費用を過剰に請求されてしまうことがあります。

入居者が退去した際には、原状回復のためにリフォームを行うことがあります。このリフォームは次の入居者を見つけるために重要ですが、不動産投資を始めたばかりの方にとってはリフォームすべき箇所や平均的な費用がわからず、管理会社に言われるままの金額を支払ってしまうこともあるでしょう。その結果、本当はリフォームが必要ない箇所なのにも関わらずリフォームが行われていたり、必要以上に高い金額を請求されたりしてしまう場合があります。

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原状回復はオーナーと入居者でどのように分担するのか?

前提として、原状回復にかかる費用はオーナーと入居者でどのように分担するのが一般的なのでしょうか。

入居者とオーナーとの間で原状回復に関するトラブルを避けるために、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を発行しています。このガイドラインによると、経年変化や通常の使用による損耗などの修繕費用は、賃料に含まれるとしてオーナーの負担となっています。一方、入居者の故意・過失、注意を怠ったことによる損耗などの修繕費用については入居者の負担となっています。ただしハウスクリーニング等の原状回復費用については、賃貸契約時に特約を設け、入居者負担とすることも可能です。

過剰にリフォーム代を支払わないためには?

管理会社に対して過剰なリフォーム費用を支払わないためには、まずは請求された金額が妥当であるかを確かめることが必要です。可能であるならば自分で実際に部屋に入ってみて、見積書などと照らし合わせ内容が本当に適切かどうかを確かめてみると良いでしょう。

ただ、請求金額が妥当かどうかの判断も不動産投資初心者の方にとっては難しいでしょうし、遠方に住んでいたり本業が忙しかったりする方にとってもなかなか物件まで行く時間が取れないという場合もあるかもしれません。そうなってきたときにやはり大切になってくるのが適切な管理会社を選ぶという点なのです。信頼できる不動産管理会社に建物管理を任せることができれば、退去時にも安心してリフォーム等を任せることができるでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は不動産投資における建物管理や、適切でない管理会社を選ぶことで生じる問題について紹介しました。建物管理だけでなく、賃貸管理も含めて不動産投資では管理会社選びが非常に重要となります。今後不動産投資を始める方は、適切な管理会社を選ぶことができるよう注意しましょう。また、現在委託管理を行っている方も、この機会に自身の管理会社について見直してみてはいかがでしょうか。

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