「かぼちゃの馬車」事件から学ぶ【不動産投資の被害者にならないために】

「かぼちゃの馬車」事件の実態

2018年5月、株式会社スマートデイズという不動産会社が破産しました(*123)。
同社の破綻がマスコミに大々的に報じられ、社会問題にまで発展したのは、債権額が1,053億円に及んだだけではなく、シェアハウス投資の「かぼちゃの馬車」事件を引き起こした会社だったからです(*4)。
スマートデイズは、投資家(オーナー)たちにシェアハウス「かぼちゃの馬車」を購入させ、それを一括借り上げしたうえで入居者に転貸し、入居者から得た賃料を投資家たちにリターンする「サブリース」を展開していました。
しかし、サブリース自体は、不動産投資としては一般的なものであり、これで利益をあげている投資家は多数存在します。
ではなぜ「かぼちゃの馬車」のサブリースが、投資家たちをどん底に陥れたのでしょうか。
この事件を検証することで、不動産投資の被害者にならない道がみえてきます。

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「かぼちゃの馬車」事件を振り返る

「かぼちゃの馬車」事件では、スマートデイズが展開していたシェアハウスのサブリース事業が破綻し、物件のオーナーへのサブリース賃料が未払いとなりました。ほとんどのオーナー(投資家)は物件購入を銀行からの借入をして行い、投資していたので、結果として大きな負債を抱えることになりました。

シェアハウスの概要とサブリース契約の仕組み、破綻の経緯をみていきましょう。

「かぼちゃの馬車」とは

「かぼちゃの馬車」とは、女性専用シェアハウスのブランド名です。家賃(賃料)は管理費を含めて4万円程度に設定され、「敷金・礼金・仲介手数料なし」を売りにしていました。さらに、個室にはベッドや冷蔵庫などの設備が用意され、インターネットの通信料や光熱費も家賃に含まれていました。

スマートデイズは「トランクひとつで即入居」をアピールして、地方から上京する女性をターゲットとしていました。

ただ、ほとんどの物件は個室が5畳未満しかなかったり、共用部といってもリビングのようなくつろげるスペースがなかったりしました。そのため、家賃4万円は、1平方メートルに換算すると、周辺の賃貸ワンルームマンションより割高でした。

サブリース契約とは

「かぼちゃの馬車」のビジネスモデルは、スマートデイズがシェアハウスに投資をするわけではなく、スマートデイズが、シェアハウスの建設費を出すオーナー(投資家)を集めます。オーナーになりたい人が現れると、スマートデイズが「かぼちゃの馬車」を建て、オーナーに販売します。

よって「かぼちゃの馬車」の所有者は、投資家(オーナー)になります。

スマートデイズがターゲットにしていたのは主に、副収入を得たいと考えている会社員です。「かぼちゃの馬車」は1棟1億円以上するので、彼らのほとんどは銀行でローンを組んで投資しました。

そしてスマートデイズとオーナーは、サブリース契約を結びます。

サブリースの内容は、まずスマートデイズがオーナーからシェアハウスを一括して借り上げ、入居者の募集、賃料の徴収、入居者と建物の管理・運営を行います。

スマートデイズは賃料から自社の手数料を差し引いて、残りのお金(サブリース賃料)をオーナーに支払います。オーナーたちはサブリース賃料のなかから、自身が借りたローンの返済をしていきます。

このサブリース契約によってオーナーは、賃料の一部をスマートデイズに渡す代わりに、入居者を集めたり管理をしたりする手間が省け、さらに空室で家賃収入が得られなくなるリスクも負わずに済みます。

スマートデイズによる「かぼちゃの馬車」のサブリース契約は、「頭金なしで投資でき、30年間の家賃収入を保証」を謳い文句にしていました。利回りは8%になるとも言っていました。

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「かぼちゃの馬車」の破綻

事件の端緒は、2018年1月に発生しました。スマートデイズから「かぼちゃの馬車」オーナーへのサブリース賃料の支払いが滞るようになったのです。

2018年3月末時点での負債総額は約60億円と報道されました。スマートデイズは2018年4月、東京地裁に民事再生法の適用を申請しましたが棄却され、破産手続きに移行しました。破産管財人が算出した債権は結局1,053億円にもなっていました。

スマートデイズからサブリース賃料が支払われなくなったことで、オーナーたちは苦境に立たされました。「かぼちゃの馬車」を1棟建てるのに、1億円以上かかります。オーナー(投資家)の多くは、スルガ銀行で高金利のローンを組んでおり、サブリースでスルガ銀行への返済をしていましたが、それができなくなりました(*5)。その結果、自己破産したオーナー(投資家)もいます(*6)。

スマートデイズの経営破綻の直接的な原因は、資金繰りの悪化です。「かぼちゃの馬車」は急速に物件数を増やしましたが、入居率は4割ほどでシェアハウスのサブリースによる利益だけでは赤字の状態でした。

 

事件を加速させた建築会社とスルガ銀行

それではなぜ、赤字でありながら、「かぼちゃの馬車」は次々と建てられていったのでしょうか。
そしてなぜ、本来は安定した不動産投資手法であるはずのサブリースによるビジネスモデルが、破綻したのでしょうか。

この事件の背景には、建築会社とスルガ銀行の「協力」があります。

コンプライアンス的に問題のある建築会社によるキックバック

スマートデイズは「かぼちゃの馬車」を建てる建築会社に建築費を支払ったあと、その建築費の一部をコンサルティング費用などの名目で建築会社から受け取っていました。

これはキックバックという取引で違法ではないのですが、キックバックの額が高くなると、企業のコンプライアンスとしては危ういものになります。

一般的なキックバックの相場はせいぜい建築費の2、3%ですが、スマートデイズは建築費の50%ものキックバックを求めていました。建築会社は、建築費の50%もスマートデイズに戻さなければならないので、建築費を値上げするしかありません。そのため「かぼちゃの馬車」は、内容の割にとても高額な建物になってしまいます。本来はもっと安い建築費で建てられたはずです。建築費は最終的にサブリース契約を結んだオーナーに請求されるので、彼らにしわ寄せがいきます。

このような不正を重ねて綱渡りのような経営を続けていたわけです。

スルガ銀行が超緩いローン審査でスマートデイズに「協力」

先述のとおり、「かぼちゃの馬車」のシェアハウスは、かなり割高な物件になっていました。それにも関わらず、なぜ不動産投資の経験がない個人でも簡単に融資を受けられたのでしょうか。

それは、スルガ銀行が「協力」していたからです。

スマートデイズの社員たちは、オーナーたちのローン審査が通りやすくなるように、オーナーの資産状況に関するプロフィールシートを書き換えていました。そしてスルガ銀行は、書き換えを黙認してローンを組んでいきました。

このあたりの経緯は、弁護士で構成する「スルガ銀行株式会社第三者委員会」が作成した「調査報告書(公表版)」にも、次のように触れられています(*5)。

10%の自己資金を用意できない投資家や当該投資家に不動産を販売したい業者が、10%の自己資金があるかのように偽装する工作が行われた。(中略)自己資金確認資料の偽装の典型が銀行の預金通帳やネットバンキングの残高の偽装である。預金通帳については、本来原本を徴求すれば確実に見抜ける偽装工作であるが、スルガ銀行では、所得・自己資金の確認資料を原本で確認するのは当然であるという理由で、原本を徴求しなければならない旨の明確な規程が存在しなかったこともあり、原本を徴求する運用が徹底されていなかった。

銀行は本来、オーナーの支払い能力や物件の価値を考慮してローンの審査を行わなければなりません。それをしなかったので、スルガ銀行はスマートデイズに「協力していた」となるわけです。

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「かぼちゃの馬車」事件の首謀者は、スマートデイズです。しかし、建築会社はスマートデイズの依頼で建築費を高く見積もり、次々とシェアハウスを建設することで利益を得ていました。そしてスルガ銀行はスマートデイズと共謀して、建物の実際の価値やオーナーの支払い能力を無視してローンを組み、融資の実績を上げていきました。

つまり、スマートデイズの暴走を、建築会社とスルガ銀行が加速させていったようなものです。そしてこの問題は、投資をすすめる企業と投資家の間の話にとどまらず、企業事件になっていったのです。

特に、融資を行う銀行の役割を無視することはできません。スルガ銀行は個人投資家向けに「かぼちゃの馬車」セミナーを実施しており、3.5~4.5%の高金利かつ頭金なしでの融資を組ませ、実質的に「かぼちゃの馬車」事業を支えていました。

この個人投資家が搾取される仕組みは、かなり悪質です。投資経験が浅い個人投資家はシェアハウスの適正な物件価格を知らないことも多く、スルガ銀行とスマートデイズが癒着しているなど思いもしなかったでしょう。

新規のオーナーが増え続けている間は、「かぼちゃの馬車」はスマートデイズの「打ち出の小槌」になります。オーナーに「かぼちゃの馬車」を販売することで得た利益を、サブリースで発生した赤字の穴埋めに使っていました。

この異常な取引、仕組みが当然長く続くわけがなく、スマートデイズの破綻は「約束された破綻」といってもよいでしょう。

そのようななかで、多くのオーナーがローンを組んでいたスルガ銀行が、融資の方針を変えました。そのため、「かぼちゃの馬車」のオーナーになりたくても、お金を借りられなくなる事態が起きました。つまり、新規のオーナーが激減したわけです。

新しいオーナーが増え続けなければ成り立たないビジネスモデルだったので、オーナーが増えないことが確実になったことで、「かぼちゃの馬車」は下り坂を転がり始めました。

 

「かぼちゃの馬車」のオーナーたちのその後

「かぼちゃの馬車」のオーナー(投資家)たちのなかには自己破産した人もいましたが、救われた人たちもいます。

オーナーたちの依頼によって結成された被害弁護団は2019年9月に、東京地裁に対し、スルガ銀行に解決を求める調停を申し立てました。

オーナーたちが苦境に立たされたのは、「かぼちゃの馬車」からの収入が途絶えたのに、スルガ銀行にローンの返済を続けなければならないからです。しかしスルガ銀行は、事件の片棒を担いでいるので、ローンの返済をオーナーたちに要求するのは道理に合わない、というのがオーナーたちの考えです。

そして2020年3月、スルガ銀行と被害弁護団は、次の内容で合意しました(*78)。

  • 不動産(かぼちゃの馬車)の購入に使った融資(ローン)と不動産を相殺する

つまり、オーナーが「かぼちゃの馬車」の土地と建物を手放せば、ローンの借金を帳消しにするというものです。このスキームは次のとおりです。

スルガ銀行は、オーナーたちの債権を投資ファンドに売却します。

オーナーたちは「かぼちゃの馬車」の土地と建物を、投資ファンドに物納します。

このままでは、オーナーたちは通常より割高な金額で「かぼちゃの馬車」を購入しているので、土地と建物を物納しても投資ファンドに渡った債権の残高が残ります。投資ファンドから、残高の返済を求められてしまいます。

そこでこの残高を、スルガ銀行が負担することになりました。

スルガ銀行はこの負担金額を、オーナーたちへの賠償金とする代わりに、オーナーは借金がなくなります。

結果、スルガ銀行が負担する賠償金の総額は440億円になりました。

そのため、借金が完全になくなったこの解決策は「令和の徳政令」と呼ばれました。徳政令とは、鎌倉時代などに幕府がつくった「借金を返さなくてよい」法律です。徳政令は、借金に苦しむ人の救済策として制定されました。

今回は、スルガ銀行の行為があまりに悪質だったため、徳政令並みの裁定が下されたわけです。

オーナーたちは、令和の徳政令が決まったとはいえ、それまでは投資をやめるにやめられず損失を被りました。投資にリスクはつきもので、投資は常に自己責任で行なわなければなりません。

 

他の会社でも起こりうるのか

「かぼちゃの馬車」事件でより多くの個人投資家へ物件を売るために行われた融資書類の捏造は、企業のコンプライアンスがしっかりしていても担当の営業マンが単独で行う可能性もあり、組織ぐるみで行われた事例はスマートデイズ以外の企業でもあったことが明らかになっています。

また、融資を行う銀行が不正に加担する可能性もあります。「かぼちゃの馬車」事件で様々な疑惑を持たれているスルガ銀行は、ネットバンクやローンの拡充を次々と進め、地方銀行の優等生と呼ばれていました。

今回のような事件の背後には、他の銀行との競争が激しくノルマの厳しいことや、各支店の権限が強すぎて企業全体の方針が徹底されていなかったことがあると考えられます。

そのため、今後スルガ銀行のような強硬な策に出る銀行が他にも出てこないとも言い切れず、他の銀行とスマートデイズのような業者が結びつき、個人投資家をカモにする事件が再び起きたとしても不思議ではありません。

投資をするときに重要なのは、投資スキームが本当に成り立つのかを注視すると共に、パートナーになる企業も厳選することです。

例えば「ゆうちょ銀行」と聞けば、多くの人が「安心できる金融機関」と感じるのではないでしょうか。ゆうちょ銀行は今は民営化されていますが、かつては郵政省という国の機関が関係していたからです。

しかしこのゆうちょ銀行が2019年に、「リスク隠し」事件を起こしています。(*9

ゆうちょ銀行の職員たちが、貯金の手続きにきた人に強引に投資信託を売ったり、認知症の女性に500万円の外貨建て保険を契約させたりしていました。

マスコミの取材に対し、ゆうちょ銀行の職員は「営業目標をクリアするために、顧客の意に沿わない金融商品を販売していた」と証言しています。

ゆうちょ銀行は、投資信託の売上高を2017年度末の1兆6,000億円から、2027年度末までに10兆円にする計画を立てています。

それが職員たちを追いこみ、投資リスクを説明せず、「おいしい」話だけをして高齢者たちに強引に金融商品を売るという暴挙に走らせました。

このリスク隠し事件は、企業体質と批判されても仕方ないでしょう。

投資家には、企業体質を見極める目が必要になります。

関連記事:かんぽ、ゆうちょで起こった「リスク隠し」に要注意!不動産投資会社選びで失敗しないための3大重視ポイント

 

事件から投資家は何を学ぶことができるか

「かぼちゃの馬車」事件は、建築会社や銀行を含む組織ぐるみで行われた不正が破綻し、個人投資家が被害を被った事件でした。個人投資家が銀行も含んだ癒着の構造に気付くことは困難ですが、投資経験があまりない個人投資家が企業から示された上手い話やスキームを簡単に信用してしまうのは危険だということ、名が知られている企業だから「安心」という思い込みが思いもよらない危険に繋がることが見えてきます。

相手の話を鵜呑みにせず、長期的なキャッシュフローを自分自身で算定し、投資の採算の検証を行っていれば、採算の取れない投資に手を出すことはなく、銀行と業者の癒着が作った構造に乗せられることもなかったでしょう。

「かぼちゃの馬車」事件の場合、本来の相場よりも非常に高い価格が設定されている、採算の取りづらい物件が販売されていました。実際、サブリース契約が解除されたことで自己破産の危機を迎えたオーナーもいます。それほど採算が取れない物件は最初にきちんと検討していればそもそも投資対象にならず、今回のような悲劇は起こらなかったでしょう。

関連記事:不動産投資のキャッシュフローを改善するために、今からでもできる2つの施策とは

被害者にならないためにはどうするべきか

では、自分が被害者にならないためにはどうすれば良いのでしょうか。そのためには上で述べた通り、個人投資家自身が学び、投資案件について精査することが重要です。

特に確認しなければならないのは、投資物件の採算性です。中でもサブリース契約の場合、家賃保証をすることになる業者側は本来なら採算が取れる場所にアパートを建設するはずですが、「かぼちゃの馬車」事件ではこの採算がほぼ無視されていたと言っても過言ではありません。業者の売り文句を鵜呑みにせず、自身で物件のメリット・デメリットを見極めて、企業が提示する情報の整合性を確認することが重要です。

関連記事:【不動産投資の失敗を防ごう】失敗事例、原因、その回避方法とは?
関連記事:収益物件とは?不動産投資を始める前の基礎知識を紹介

また、自分自身で企業の経営状況やコンプライアンスをしっかりと確認しましょう。ほとんどのオーナーが特定の銀行の特定の支店や高金利でローンを組まされていたり、ローンを組む過程で預金残高証明書に手が加えられていたりすれば、「かぼちゃの馬車」事件の二の舞になる可能性が高いでしょう。銀行に直接問い合わせたり、他の銀行への融資相談を行い、第三者の判断を参考にしたりするのも良いでしょう。

さらに、「かぼちゃの馬車」事件の場合、個人投資家とスマートデイズの間の契約は「管理業務委託」ではなく「サブリース契約」となっています。サブリース契約では、個人投資家がサブリース業者に借家を貸していることになるので、借地借家法で保護されるのはサブリース業者の側となり、個人投資家は借地借家法による保護を受けることが難しいとされています。それゆえ、サブリースを利用したアパート投資において、個人投資家は「カモ」にされる危険があることを認識しておく必要があります。

「かぼちゃの馬車」のオーナーたちは、被害者とみなされ「令和の徳政令」の恩恵を受けることができました。しかし「かぼちゃの馬車」では「利回り8%保証」という甘い言葉で、オーナーを募っていました。投資家であれば、まずはそこに「何かがある」と感じなければならないでしょう。

また、シェアハウスは、確かに当時は人気の賃貸物件になっていましたが、「かぼちゃの馬車」の建物の概要はチープであり、とても魅力的な投資物件とは思えません。それは投資家が「自分なら、このシェアハウスに住みたいか?」と自問するだけで気がつけるはずです。

このように、多額の投資案件では「カモ」にされる可能性があることを警戒しなければなりません。

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まとめ

「かぼちゃの馬車」事件の手口が悪質であることは言うまでもありませんが、個人投資家が自分自身で不動産投資の基本をしっかりと押さえ、運用していくために採算を行ったり、投資として成り立つスキームなのかを判断することが重要となります。

目先の「メリット」に惑わされず、長い目で考え、メリット・デメリットどちらも理解したうえで最善を判断できるように知識を持っておくようにしましょう。

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業者や銀行にも問題があるかもしれませんが、最後に痛手を負うのは個人投資家自身であることを考えると、営業マンの言葉を鵜呑みにせず、投資の安全性や将来性を自分自身で見極めるのが被害を防ぐ第一歩でしょう。

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