海外不動産投資で陥りやすい5つの失敗例

海外不動産投資で陥りやすい5つの失敗例

現在の日本が少子高齢化にあり経済成長も鈍化していることを考えると、海外不動産への投資は、人口増加・経済成長の最中にある国を選べば日本よりも高いキャピタルゲインを期待できるはずですから、非常に魅力的なものに思われるでしょう。

しかしながら実際には、距離や言葉・文化の違いが障壁となった失敗例が後を絶ちません。今回は、海外不動産投資でありがちな失敗例を5つご紹介します。

1.購入時の内容をきちんと理解していない
2.プレビルドで購入し、プロジェクトが頓挫してしまう
3.カントリーリスク
4.物件の劣化に気づくのが遅れる
5.管理会社の倒産

では、順番に見ていきましょう。

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①購入時の内容をきちんと理解していない

最も多い失敗は、契約内容をきちんと理解しないまま購入してしまうことです。外国語で交渉をすると、曖昧にしか理解できない部分が必ずあるものです。そのような時に「大丈夫だろう」や「仲介会社を挟んでいるから特段問題ない」と安易に判断してしまうと、実は必要なかった支出や不利な条項が含まれており、想定していなかった支出が後から発生してしまうことになります。

海外では不動産契約の慣例が日本と異なる場合が多いということを、よく理解する必要があります。日本の不動産契約と変わらないだろうと考えていると、痛い目に遭ってしまいます。契約の際に十分確認しておくべき項目として、代表的なものを挙げてみましょう。

  • 最新の法律をもとにしているか
  • 外国人の所有が認められているか
  • 書面上の正しい交渉相手は誰か
  • 建物の欠陥、不具合があったらどうするか
  • 家賃、税金はどうなるのか
  • 「所有権」「使用権」「建設権」など、厳密にどのような権利がオーナーに認められているのか

また、不動産登記制度にも着目する必要があります。新興国では日本と異なり汚職の問題があったり、法の執行が日本ほど堅牢でないため、登記を書き換えられるといった極端な事案すら発生する可能性があります。また法体系の違いから、不動産登記制度の「対抗力」(不動産の権利を誰が持っているのかを、登記に依拠して判断するという法概念)や、「公信力」(実際の権利状況よりも登記上の扱いを優先するという法概念)の有無を知っておく必要があります。さらに、日本では土地と建物は別個のものとして扱いますが、国によっては建物単独に権利を設定したり、登記・取引をしたりすることができない可能性があることも知っておいてください。

 

②プレビルドで購入し、プロジェクトが頓挫してしまう

日本と海外とでは、不動産投資に関するお金の支払い方に違いがあることも知っておきましょう。海外不動産では建設前に多額の支払いを行う「プレビルド方式」を用いることが多く、これに慣れていない日本人投資家は思わぬ失敗をしてしまいがちです。

「プレビルド」とは

日本では、新築不動産を購入する場合、物件が完成した後に代金を支払うのが一般的です。しかし、一部の国では日本と異なり、新築物件の建設中に建物代金の一部を支払うという購入方法が一般的です。これが「プレビルド」と呼ばれる方法です。この販売の特徴としては、販売開始時には価格が割安に抑えられていますが、工事が進むにつれて価格が上昇していくため、キャピタルゲインを得られるというメリットがあります。建物完成時には、物件価格が最初と比べて120%~130%まで上がることもあります。

プレビルドのデメリット

物件が完成しない

とはいえ、プレビルドのデメリットにも注意が必要です。プレビルドでは、竣工よりずっと以前に交わす売買契約の時点で、代金の一部を支払い始めます。しかし不動産会社やデベロッパーの倒産によって、物件の建設それ自体が頓挫してしまった場合、それまで支払ってきたお金は戻ってきません。日本国内でも、2008年の不況により新興デベロッパーや中堅デベロッパーの倒産が目立った時期がありましたが、海外でも同様に、不況が起こるとデベロッパーは倒産する恐れがあります。そのため、海外不動産投資の初心者であまり自信がない方は、大手のデベロッパーを仲介としたほうが安心できるでしょう。また災害や社会情勢の変化によっても建設が中断されたり頓挫したりすることがあるので、細心の注意が必要です。

資金効率が悪い

不動産の完成前までに物件価格の1割~2割、多いときで5割にも及ぶ金額を支払うため、完成するまでほかの物件に投資する機会を失ってしまいます。すでに建設された物件に投資すると、入居者が決まり次第すぐに不動産収入が得られますが、建設が完了するまで不動産収入を得られないことはデメリットです。また、海外のデベロッパーの場合、建設計画から大幅に遅延して建設終了する場合もあるので、予定していたよりも不動産収入が減る可能性もあります。

 

③カントリーリスク

海外、特に発展途上国は、日本の常識とは全く異なる社会情勢下にあるという点も大切です。当初は国の政治が安定していたため、不動産の価値上昇を期待して購入したとしても、購入後の政権交代などで物価や貨幣価値が急激に変動すれば、不動産の価値が大きく下落するケースもあります。

カントリーリスクとは?

海外にて投資を行う場合に、投資対象国や周辺地域において、社会情勢の変化によって資産価値が変動するリスクのことを、カントリーリスクと言います。現地にいれば社会情勢や市場動向を自然にフォローできるものですが、日本から投資を行う場合、リスクを予想することは簡単ではありません。カントリーリスクとして代表的な要因を挙げてみます。

  • 急激なインフレや通貨の急落
  • 国債の債務不履行(国の借金を返せない)
  • 政権交代による経済・社会政策の変更
  • 戦争や内乱
  • 自然災害

一般的に、先進国よりも新興国の方がカントリーリスクが高いと言われます。

カントリーリスクが顕れた実際の例

2009年10月、ギリシャでは、政権交代をきっかけとして国家財政の粉飾決算が暴露されました。この事件はユーロ圏全体を巻き込んだ経済危機へと発展しました。2012年に至ると、アメリカの大手格付け会社であるムーディーズ・インベスターズ・サービスはギリシャの国債の格付けを「C」としました。同社によれば「C」とは、「最も格付が低く、通常、デフォルトに陥っており、元利の回収の見込みも極めて薄い債務に対する格付」です。この格付けがなされた直接の背景としては、ギリシャの国債を保有する民間投資家に対し、同国が実質7割以上の債務減免を求めたという経緯がありました。このような情勢の変化は、長期的には極めて予測が困難なものといえます。

避けられないカントリーリスクに対応するには

カントリーリスクは、海外不動産投資をするにあたって避けられないものです。少しでもこのリスクを避けるために、対象国にどのようなリスクがあるのかを事前に把握することが大切です。

カントリーリスクを知るために効果的なのが、格付け会社が発表している分析や情報を参考にすることです。日本においては、平成29年4月現在で7社の格付け会社があります。格付け会社はさまざまな方法を用いながら、一定の基準に照らし、金融商品や企業、政府の信用力を評価します。格付け会社によってカントリーリスクが低いとされた国は比較的安全といえます。

また、株式会社日本貿易保険が発表するリスク・カテゴリーを参考にすることもできます。これによれば、例えばアジア・中近東地域において、リスク・カテゴリー「A」と評価される国は日本とシンガポールです。「B」に入るのは韓国と台湾であり、「C」以下には中国などの国が入っています。

カントリーリスクを把握するために参考となる情報について解説してきましたが、格付け会社の発表する格付けが、必ずしもそのまま投資価値の指標となるわけではありません。格付けはあくまで、その国の信用力を大きな視点から評価するものに過ぎません。カントリーリスクが高い国であっても、様々な情報を考慮しつつも成功のプランニングができるならば、積極的に投資をしていくべきだといえます。

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④物件の劣化に気づくのが遅れる

国内の場合、物件の管理を不動産管理会社に委託していたとしても、自分の目で現在の状況を確認することができますし、また自分で直接管理することも可能です。しかし海外不動産では、どうしても管理会社に委託しなければならないうえに、その管理状況を自分の目で頻繁に確認することができないため、トラブルが起きがちです。久しぶりに現地へ渡航し物件の状態を確認してみると、想像以上に劣化が進んでおり、事前に防げた修繕であるにもかかわらず大きな支出を余儀なくされるといったケースがあります。

 

⑤管理会社の倒産

管理がずさんだったというだけならば、修繕によって挽回することができます。しかし、現地の管理会社に委託している場合には、その管理会社の倒産に気づかないといったリスクすらあります。あるとき急に入金がされなくなり、不審に思って現地に連絡してみると、そこで突然「倒産した」と知らされるといったケースです。新しい管理会社を探すのにも時間がかかるため、現状の入居者とのトラブルに発展したり、新しい入居者を探すことが出来ずに空室を埋められなかったりと、とても面倒なことになります。

上記の二例に関連するのは、不動産管理会社との信頼関係です。主にアジアなど新興国の不動産は、収益性の高い良い物件を購入しても、現地の管理会社が維持・管理に対してしっかりとした意識を持っていないことがあります。また、新興の不動産管理会社やデベロッパーが突然倒産することも、特別な出来事ではありません。海外の不動産管理会社となるとなかなか名前も聞いたことがなく、情報も手に入れづらいと思いますが、とはいえ自分で管理することは不可能なため、不動産管理会社を頼りにせざるを得ません。

そこでオススメなのが、海外不動産を扱っている国内の不動産投資会社を利用することです。

では海外不動産を扱っている投資会社は、どのような基準に照らして選ぶべきでしょうか。

セミナーや現地ツアーを行っている会社を選ぶ

不動産管理会社では、不動産投資に興味ある方向けにセミナーや現地ツアーを実施しています。セミナーは海外不動産投資初心者向けのものから、国ごとの狙い目エリアのレクチャーや、特選物件を紹介するものまで、幅広くあります。また、現地の不動産ツアーでは不動産だけでなく、物件周辺の様子なども見ることができます。セミナーや現地ツアーを行っている会社は、それだけ現地不動産についての知識とパイプを持っていると考えられます。セミナーなどをあまり行っていない会社を検討する際は、その会社がどれほど現地に精通しているかを何らかの方法で見極める必要があります。

サポート内容の充実度

海外不動産投資では、日本と言葉も習慣も異なるため、トラブルやハプニングが起きがちです。そのようなトラブルに対し、的確に対応してくれる会社を探すことが大切です。さらにいえば、トラブルが発生した際に事後的な対応をしてくれるだけでなく、現地に信頼のおけるエージェント(仲介人)がいて、自分の物件の状況などを逐一報告してくれたり、空室になった際にアドバイスをくれたりと、先手先手でサポートしてくれるような会社が理想的です。様々な不動産管理会社を比較することと思いますが、その会社にとっての目先の利益よりも、長いスパンでの顧客利益を考えられる会社や、そのような担当者を選びましょう。また、担当者と話す際には、トラブルに遭った際の課題解決力や提案力がどれほどあるかという観点から力量を探ってみて下さい。

 

まとめ

海外不動産投資には、国内の不動産投資以上に失敗がつきものといえるでしょう。しかし新興国を始めとする海外不動産投資では、家賃収入が将来的に増加することも見込め、大きな魅力があります。物件の選定やエリアの吟味を怠らず、情報を集めて考え抜くということが、シンプルながら海外不動産投資の成功の秘訣であり、また難しい点でもあります。ぜひ、あなたも海外不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

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ABOUTこの記事をかいた人

平松 裕紀

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 10年間で約300件の契約実績を誇る。約75億円の取引に携わる。 現在は、会社のビジョンに向けてグループの運営を行う。 商談に直接参加するのはご紹介と定期的な既存顧客のプランニングが メインとなる。 お客様の大切にされている価値観から課題を抽出、解決し、より良い新たな人生に導く。