不動産投資の悩みの種、空室リスクを最小限にする方法とは?

不動産投資の悩みの種、空室リスクを最小限にする方法とは?

マンションやアパートへ投資をする際の最大の悩みは、「空室リスクをいかに抑えるか」ということに尽きるでしょう。今回は空室リスクを最小限にするための対策についてレクチャーしていきます。

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空室になりにくい物件の条件とは?

空室リスクを最小限にするためには、第一に空室になりにくい物件を選ぶことが重要です。空室になりにくい物件は、どのように探せば見つけることができるのでしょうか?空室になりにくい物件の条件について見ていきましょう。

 

立地

物件を選ぶ際には、需要の高い立地を選ぶようにしましょう。需要の高い立地であれば、空室になってしまった際に早く次の入居者を見つけることができます。

では、需要の高い立地はどのように見極めればいいのでしょうか。

立地の需要を判断するために、以下の三段階に分けて見ていきましょう。

人口の増減に着目

立地の需要の高さを知るための手段として、人口の増減に着目するという手段があります。一般に、日本では人口減少の傾向にあります。人口減少の度合いは地域によっても大きく異なるほか、逆に人口が増加傾向にある地域もあります。東京都の区部をはじめとする人口増加率が高い地域では、住宅に対する大きな需要があります。将来的に空室率が下がらないようにするためにも、なるべく人口が増加傾向にある地域を選ぶようにしましょう。

地域としての需要

都道府県や市区町村の人口増加率に加えて、より細かな地域ごとに立地の需要を確かめるようにしましょう。まず、最寄り駅からの距離が徒歩10分圏内や、スーパー・商業施設が近くにあるエリアでは、生活の利便性から人気が高い傾向にあります。徒歩圏内に公園や小学校・中学校があれば、ファミリー層に需要があると見込めます。このように、物件を選ぶ際には、その地域の特徴を考慮に入れた上で検討するようにしましょう。

物件の特徴

物件の位置している地域の特徴に加えて、物件そのものの特徴も考慮に入れるようにしましょう。利便性の高い立地の物件であったとしても、物件の特徴によっては、近くにある他の物件よりも人気が劣ってしまう可能性があります。例えば、騒音の問題があります。夜も自動車や電車の騒音が気になってしまう物件は、騒音を気にせずに済む他の物件が近くにあった場合には人気が下がってしまう可能性があります。また、日当たりの悪い物件も人気が劣ります。少しでも空室率を下げるためには、このように物件の特徴にも注意しましょう。

ターゲット層に合わせた選択を

空室になりにくい物件の条件は複数ありますので、ターゲットとする入居者像を明確にしなければ、どの条件を優先すべきかを決められず中途半端な選択をしてしまいがちです。物件を選択するにあたっては、狙うターゲット層を明確にした上で物件の良し悪しを考えることが大切です。

 

オーナーチェンジ物件

空室になりにくい物件として、オーナーチェンジ物件があります。オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる物件を、現在のオーナーから買い取って取得する物件のことを指します。すでに入居者がいるため、購入した時点からすぐに家賃収入を得られるというメリットがあります。

一方でいくつかのデメリットもあります。オーナーチェンジ物件で最もネックになるのは、基本的には購入前に室内を確認することができないということです。そのため、室内を実際に見るのではなく、何らかの別の方法で物件の管理状態などを調査し、物件に問題がないかどうかを判断する必要があります。例えば共用部分の管理状態や、同じ建物の他の部屋の状態から、その物件の状態をある程度は推測することができるでしょう。あるいは、管理会社が修繕履歴を記録していればそれを確認することも一つの方法です。購入後すぐに家賃収入を得られるという魅力があっても簡単には飛びつかずに、他の物件と同様にじっくりと判断することが大切です。

 

賃料とローンの設定を工夫する

物件の賃料がいくらであるのかは、入居者にとって大事な判断要素です。そのため、物件に見合わない賃料を設定してしまうと、なかなか入居者が見つからないという事態に陥りかねません。空室率を下げるためには、実際に物件を運用する際の賃料とローンの設定を工夫するようにしましょう。

賃料とローンの関係

不動産投資では、自己資金のみで物件を購入することができない場合には、金融機関から融資を受けて購入することになります。このローンは、賃貸収入から支出することで返済する仕組みになっています。このように、賃料とローンはお互いに影響しているため、双方向から検討することが大切です。

当然、賃料はローンの返済に支障が出ないように設定する必要があります。しかしそれと同時に、賃料が相場価格よりも高くなってしまっては、空室率を下げることはできません。よってローンの規模は、相場価格の賃料であっても十分に返済できる程度に調整することが大切です。

新築時の賃料で利回りを計算しない

利回りを計算する際に、新築時の賃料を用いて計算しないようにしましょう。新築物件は入居者にとって魅力的ですので、はじめは賃料を少し高めに設定できます。しかしこれは新築のときだけですので、次の入居者からは築年数に応じた相場賃料へと戻ってしまいます。運用のシミュレーションを行う際には、この相場賃料を用いて計算すべきです。新築時の賃料をベースにシミュレーションを行ってしまうと、後に目標とする利回りを下方修正する必要が生まれてしまい、投資計画に狂いが生じます。

賃料が高額な物件はなるべく避ける

条件の良い物件には高い賃料を設定し、小さい物件や設備の劣る物件には低い賃料を設定するというのは、当然のことです。それぞれの価格帯に応じて、それなりに需要があると考えて良いでしょう。しかし初めて不動産投資を始める方や、ワンルーム等の区分マンションへの投資を行う方にとっては、賃料が高額な物件はなるべく避けた方が無難であると言えます。

ワンルーム等の比較的小規模な投資用物件において、高価格帯の物件は、潜在的な入居者の数が少ないと言えます。単身世帯や新婚世帯で、高額な家賃を支払ってでも敢えて条件の良い物件に入居したいと考える人は、必ずしも多くはありません。もちろん、賃料が高い物件でも空室率を低く抑えることができるならば、低価格帯物件よりも高い利回りが望めることは事実です。しかし、入居者が見つからず空室率が上がってしまっては元も子もありません。そのような場合には、ローンの返済に支障をきたす可能性も高くなります。

募集時期に合わせて賃料を調節する

不動産物件に対する需要は、一年を通して時期によって変動します。需要の高い時期には、賃料を高くしても入居者がいる一方で、需要の低い時期には、賃料を下げなければ入居者が見つかりにくくなります。このように、一年を通して同じ賃料にて入居者を募集するのではなく、募集時期に合わせて賃料を調節するという工夫があります。需要の変動に合わせて賃料を設定することで入居率を高めましょう。

繁忙期

一般に、1月~3月は会社の異動や入社、学校の入学などに伴って、需要が大幅に高まっている時期です。そのため、賃料を少し高く設定しても入居者を確保できる可能性が高まります。

閑散期

梅雨や猛暑の時期である6月~8月は、引越しを避ける場合が多いため、閑散期となります。そのため、この時期には空室が埋まりにくくなります。もしもこの時期に空室となってしまうと、賃料を下げるなどといった対策が必要となります。

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入居付けを工夫する

空室率を下げるためには、物件選びや賃料の設定を工夫するだけでなく、入居付けを工夫することが大切です。では、実際にどのような工夫を行うことができるのでしょうか。

敷金・礼金の見直し

入居者にとってみれば、入居時には引越しや家財の購入などで様々な費用がかさむものです。賃貸契約の敷金・礼金は特に大きな出費であり、これを支払わなくて済むならば魅力を感じるでしょう。そのため、敷金・礼金を減額することは入居付けの工夫として有効です。敷金・礼金の減額によって賃貸開始時の収入は減ってしまうものの、それによって安定的な賃料収入を確保できるのであれば、長期的に考えてメリットがあると言えます。

物件をリフォームする

入居付けのポイントは、「この物件に住みたい」と思ってもらえるかどうかです。築年数が経ち物件の価値が下がってしまった場合には、リフォームによって再び魅力的な物件へと生まれ変わらせることができます。一言に「リフォーム」といっても、その規模は大小様々です。全面的なリフォームは専門業者に任せる必要がありますが、小規模・部分的なリフォームであれば、日曜大工の範囲内で行うことが可能です。理想的な物件に変えるために足りない部分を補うというイメージで、積極的に取り組むとよいでしょう。

管理会社選びも重要

不動産を運用する際には、自ら行なうのではなく、管理会社に委託するという手段が一般的です。そのため、管理会社に宣伝や集客も含めて運用を委託することによって、入居付けを行うことができます。その際には、どの管理会社を選ぶのかによって運用の良し悪しが左右されると言っても過言ではありません。管理会社を選ぶ際には、複数の管理会社を比較した上で、入居率の実績のある管理会社を選ぶようにしましょう。

 

サブリース契約をしておくという手も

サブリース契約とは、自身で所有している不動産物件を業者に貸し出す「転貸借」契約のことを指します。サブリース契約を結んだ場合、オーナーは、賃料に相当する毎月の支払いを業者から受け取ることによって収入を得ます。業者からコンスタントに賃料を得られることから、家賃保証の役割を果たします。

家賃保証

サブリース契約では一般的に、業者が入居者から得た賃料のうち、一般的には90%をオーナーに支払い、残りを業者の収入とします。サブリース契約のメリットとして、空室時や、賃料の滞納時の賃料保証がついている点が挙げられます。そのため、サブリース契約を結ぶことによって、空室リスクや滞納リスクを避けられることになります。

集金代行

業者の中には、入居者への集金を代わりに行ってくれるというサービスもあります。こちらは厳密にはサブリース契約とは異なりますが、賃料滞納時の入居者への督促などを代理で行ってもらうことができます。

サブリース契約の注意点

サブリース契約は、集金代行や家賃保証など、投資家にとっては運用の手間を解消してくれる非常に便利なサービスとなっています。しかし、サブリース契約には、制度上の注意点も存在します。サブリース契約を行う際には、注意点や仕組みを十分に理解するようにしましょう。

特に注意したいのは、当初のサブリース契約で取り決めた保証金額が、途中で減額される可能性があるということです。サブリース会社は、景気や相場の変動に応じて設定賃料を変更(減額)することがあり、オーナーはそれを拒むことが出来ません。またサブリース契約の解約にあたっては多額の違約金が必要となったり、入居者とのやり取りをオーナーが引き継ぐ際にトラブルが発生したりと、様々な問題が起こりがちです。さらには、サブリース会社が破綻するというケースも当然あり、これは投資計画に大きな狂いをもたらします。サブリース契約はリスクが伴う手段であると認識しておきましょう。

投資計画のほか様々な失敗の原因を把握しておくことも非常に重要となっています。その失敗に関してまとめましたので、下記の記事も合わせてお読みください。
参考記事:不動産投資で失敗に陥ってしまう原因と回避する方法とは?

 

まとめ

空室リスクを抑える方法についてご紹介してきました。まずは大切なのは、需要の見込める物件を探すことです。実際に運用する際には適切な賃料を設定し、入居付けのための業務を管理会社へ委託することも効果的です。このように、空室リスクを抑えるための方法は複数存在します。空室リスクはマンション・アパート経営の最大のボトルネックですので、空室率が投資の成功を左右すると言っても過言ではありません。ご紹介した複数の方法を組み合わせることで、空室リスクを最小限に抑えましょう。

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