不動産投資を失敗しない為に!空室リスクを軽減させるポイント

空室

資産運用を行う際にメリットよりリスクの方が気になる方は多いのではないでしょうか?
ましてや、不動産投資を始めてスタートされる方は「リスクといっても何がリスクで、どこを気にすればいいかもわからない!」という状態に一度は陥るでしょう。

どんな投資を行うにせよ自身のお財布や家計内にて無理なく、負担無く行える投資なのか、しっかりと見極める事が非常に重要なポイントとなります。

実はリスクといっても事前に防げるものが大半です。
未然に防げるものは防ぎ、リスクは自身でコントロールする事が可能です。
メリットだけではなくリスクも含めた上で、無理なく自身にあった不動産運用を行っていきましょう。

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不動産運用におけるリスク

まずは不動産投資におけるリスクやオーナーとなった際に出費が出るものを挙げてみます。

  1. 空室が続いてしまう
  2. 地震、火災による破損
  3. 金利の上昇(変動金利)
  4. 物件価格の異常な下落
  5. 賃料の下落
  6. リフォーム費用
  7. 修繕費のUP(適正な長期修繕計画)
  8. マンションの管理会社(管理の仕方)

上記に列挙した8項目を理解し抑える事が出来れば無理なく不動産運用を行えます。

中でも不動産運用を行う上で一番のリスクと言われるのは、入居者が退去した後空室が続いてしまう事です。
空室とはその名の通り、自身が持っているお部屋から住んでいた人が引越しをして出て行ってしまう事です。

住む人が居なければ当然家賃は入ってきませんよね。
仮に自分で住む為の自宅もローンが残っていたら2件分の支払となります。
2件分のローンに加えて空室が何ヶ月も続いてしまったら..
不動産投資で失敗される方の、一番多い要因は空室です。

人生には大学卒業、転職、結婚など、引越しはつき物です。
という事は大家さんでいる以上、空室になる事は大前提なのです。
重要なポイントは空室になった際に如何にして空室期間を短くする事が出来るかです。

空室になった際のリスクコントロール

上記にも書いたように不動産運用を行うう上での一番のリスクは空室です。
では空室が続かないようにするにはどうすればいいのでしょうか。
その対処法についてお話していきます。

1.空室が続かず、住む人に人気の物件を選ぶ

そもそもどんな物件を選べばいいか分からない方も多いかと感じます。
実はすごくシンプルです。
『住みたい人が多く、長期に渡り人気が維持出来る物件』を選べば良いだけなのです。
それでは『住みたい人が多く、長期に渡り人気が維持出来る物件』の見分け方とは何でしょう?

①立地 (駅から物件までの距離)
②物件の周辺環境 (開発予定がある、学校がある、スーパーやコンビニがあるetc…)
③設備グレード (オートロック、宅配BOX、浴室乾燥機、バストイレ別、洗面台、インターネット環境etc…)
④家賃設定 (家賃が相場に対して適正か)
⑤マンションの管理業者 (しっかりと管理しているか)

上記5点にさえ気をつければ、空室が続くことも無く安定した運用が行えるでしょう。

2.空室になった際に、如何にして早く次に住んでくれる人を見つけるか

一番の対処法は、

・物件の立地(徒歩分数、物件周辺の今後の開発etc…)
・家賃設定が適切な業者から購入したか

この2点でほぼ決まります。
なので購入時の物件、物件販売業者が非常に重要です。
もし粗悪物件、家賃設定がいい加減な業者から購入して空室になった場合は、ただただ家賃を下げていくしか方法はなくなってしまいます。
もう一つは、賃貸管理(入居者の管理)をしっかりとフォローしてくれる管理会社選びが重要です。
まずはしっかりとした管理会社か見極めるポイントを抑えましょう。

①退去前告知(一ヶ月前)の当日に必ず連絡をしてくれる
②退去前告知(一ヶ月前)の当日に早急に賃貸募集をネットで行う
④家賃設定を一緒に相談しながら募集してくれる
⑤退去した際のクリーニング費用はどこまでが入居者の負担でどこからがオーナー負担になるか

上記のポイントを始める前に必ず確認致しましょう。

3.家賃保証(サブリース)に切り替えよう!

家賃保証とは入居者が居ようが居まいが管理会社が家賃を払ってくれるサービスです。
空室が物凄く心配な方は家賃保証サービスに切り替えれば空室の心配はなくなりますね。
この文面だけを見たらなんて素晴らしいサービスだ!みんな家賃保証にすればいいじゃないか!と思われる方も多いでしょう。
ただし、全ての方が家賃保証にしない理由がございます。

①管理手数料が高い
②家賃保証には期間が定められている
③オーナーの自分が家賃を決められない

上記の理由から優良物件のオーナーは家賃保証を選ばない方が多い事も事実です。
優良物件を選び、どうしても不安な場合は家賃保証を選択すれば対処出来ます。

まとめ

折角、将来や家族の為に始めた不動産運用にもかかわらず、自分や家族を苦しめる結果となるのは本末転倒ですよね。
そうならない為にも不動産投資のリスクもしっかりと把握して運用していくことが大切ですね。

また、リスクを把握した上で、不動産投資も含めた投資全体のポートフォリオの組むことが大事です。以下の参考記事をよろしければご覧ください.
関連記事:20代必見!資産運用で重要な”理想的なポートフォリオ”の作り方

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