【不動産投資の失敗を防ごう】やめたくなる原因と回避する方法とは?

「もうやめたい……」不動産投資で失敗に陥ってしまう原因と回避する方法とは?

多くの人が夢を膨らませ不動産投資を始めます。しかし期待が大きい分、上手くいかないと苦悩も深まり「不動産投資は失敗だったかな?」「もうやめたい…」などと感じることもあるでしょう。しかし、そう感じてしまう失敗は事前の対応で防ぐことができます。
今回は、不動産投資をする中でやめたいと感じてしまう理由の例をいくつか取り上げ、リスクを回避するにはどうすればいいかを考えていきます。

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

不動産投資をやめたくなる理由1:見込み違いで利益が出ない

高い利回りが得られると思って不動産投資を始めたものの、あまり利益が出ず、不動産投資をやめたくなってしまうなんて話を聞いたことがないでしょうか。不動産投資にありがちな利益に関する「落とし穴」と、その対応策について見ていきましょう。

利益に関する落とし穴

不動産投資を始めて最初の一年目はキャッシュフローがプラスで順調な滑り出し。しかし二年目以降、年間収支が減少してしまい、ローンの返済もまだ残っているため先行きが不安になってしまったなんてことはありませんか。不動産投資において経営難に陥ってしまう大きな要因として、税金と維持費が挙げられます。

  • 落とし穴①税金
    一棟所有や中古物件の場合、収入はあまり変化していないのにも関わらず、二年目以降に支払う税金の額が大きくなってしまい、想定外の経営難に陥ってしまうケースがあります。二年目に税額が増えるのには、所得から控除される諸経費が関わっています。不動産投資の一年目は、不動産を購入しているため、このとき課される不動産取得税や収入印紙代等の税金、登記を行う際の税理士報酬などは経費として計上され所得控除の対象となります。しかし、二年目以降はこれらの費用が必要ないため、経費が少なくなってしまうのです。その結果、所得税の控除額が減り、同じ収入に対して一年目よりも多く税金を支払うことになります。また、所得税が増えるということは、所得税に伴う住民税も増えます。そのため、一年目に比べれば、実質的なキャッシュフローは変わってくることを事前に知っておきましょう。このことをあらかじめ想定して投資計画を立てなければ、思わぬ落とし穴にはまってしまうかもしれません。

参考記事:不動産投資に関わる税金のこと、理解していますか?

  • 落とし穴②維持費
    物件の資産価値を保つためには、定期的なメンテナンスが必要不可欠となります。不動産投資をして運用するアパートやマンション、戸建て住宅の経年劣化を避けることはできません。維持費として日々の清掃や管理の委託費用だけを想定してしまい、設備の故障による修繕費を想定し忘れてしまうと計画は突然狂ってしまいます。設備の故障や劣化による取り替えは、いつどのくらいの頻度で必要になるのか予想しづらいですが、いつか必ず必要になる費用でもあるのです。通常は管理会社などで販売時に「大規模修繕計画」というものを作成しています。点検スケジュールを立て、かかるコストから逆算して毎月の修繕費として段階式に徴収されます。このように修繕計画を把握しておけば予測を立てることができますが、中には大規模修繕計画をたてておらず突然何の前触れもなく修繕費が上げる会社もあります。また、アパート投資の場合、この計画を独自で行う必要があります。

利益の見込み違いによる失敗を防ぐには

以上のような失敗は、不動産投資についての知識不足が原因となっています。なによりも、不動産投資で利益が生まれる仕組みを理解して投資することが大切です。ここで、不動産投資で利益を得る仕組みと、不動産投資にかかる税金についておさらいしましょう。

  • 利益が生まれる仕組みを理解する
    多くの場合、不動産投資では物件を購入し、その物件を賃貸として運用することで利益を生み出しています。物件によって価格が大きく異なるものの、自己資金のみで購入するには相当な資金力が必要です。そのため、ローンを活用する方法が一般的です。したがって、賃貸収入からローン返済金や税金、諸費用を差し引いた残金が不動産投資における利益となります。そのため、各種税金や必要な費用をすべて把握したうえで運用を計画しなければなりません。
    特に注意が必要なのは、ローンの元金返済部分は経費として計上できないということです。毎年収益の大部分が返済に充てられますが、その出費は経費とみなされません。そのため、所得税額を計算する際に注意が必要です。

参考記事:収益物件とは?不動産投資を始める前の基礎知識を紹介

  • 不動産投資でかかる税金について理解する
    不動産投資では、複数の種類の税金を支払わなければなりません。計画外の支払いは、資金繰りを圧迫します。そのため、あらかじめ全容を把握しておき、想定外の支払いとならないようにしておきましょう。■不動産を購入する際にかかる税金
    不動産を購入する際には、取得時に課される不動産取得税や登記の際に課される登録免許税、売買契約の際に課される印紙税がかかります。■不動産の所有時にかかる税金
    不動産投資で得た収入には、所得税と住民税が課されます。所得税は、不動産投資に関わる経費を控除することによって軽減できます。また、不動産を所有しているだけで固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。これらのうち、所得税と住民税は不動産投資に関係なく課される税金であるため、経費に計上することはできません。

 

  • 支出の想定をする
    投資計画を立てる際には、すべての税金はもちろん、管理費や修繕維持費、金融機関へのローン返済費などの支出をしっかり想定しましょう。管理費は所有するマンション、アパートを管理するための費用です。区分所有か一棟所有かで負担する費用は異なり、家賃保証をつけるなど管理会社への依頼内容によってもかかるコストは変わってきます。修繕維持費についても、修繕計画書を確認し適切な額が定められているのか確認しておくのが無難です。知識不足による失敗は未然に防ぐことができます。見切り発車で投資するのではなく、一通り運用の全体像を把握してから計画を立てるように心掛けましょう。長期修繕に関しては、毎月一定額を積み立てていくことにより対策は可能です。また、利回りも不動産投資において、大切な指標のひとつです。

    しかし、利回りにも複数の計算方法があり、ひとつの利回り指標だけでは、大きな見込み違いを及ぼす可能性も非常に高いといえます。各々の使い方や分析の仕方もきちんと把握しておきましょう。

参考記事:不動産投資の利回りの計算方法を正しく理解しよう
参考記事:利回りだけを見て失敗した不動産投資事例
参考記事:修繕積立金がない物件購入による不動産投資の失敗例

不動産投資をやめたくなる理由2:空室と広告経費の関係

賃貸収入によって利益を生み出す不動産投資では、借り手が見つからなければ収入を得ることはできません。二つ目の大きな失敗として、空室率の悪化によって資金繰りが困難になる場合について紹介します。

空室率悪化から負のスパイラルに

空室率の悪化は利回りに大きく影響するので、不動産投資で第一に避けなければならない事態とも言えるでしょう。そのため、空室率の悪化を防ぐための処置が必要になります。

家賃は相場と比べて割高ではないか、設備が古くなって入居者から嫌がられているのではないかといった、空室の要因分析を行う必要があります。

相場や物件の分析も行わず入居募集を行うと、思わぬ費用負担が発生することもあります。そのひとつが広告費です。

借り手を見つけるためには、より多くの広告が必要となる場合があります。賃貸契約を不動産会社に任せている場合、契約条件によっては広告費として不動産会社に支払う額を大きくする必要があります。したがって、空室率の悪化によって収入は減っているにも関わらず、さらに広告費がかさんでしまうという事態がしばしば起こります。

一般的には家主が支払う広告費は賃料の1か月分が相場です。しかし、広告費を付けても決まらない場合、広告費を倍増、または3倍増といった費用をかけて不動産会社へ広告を行ってもらうケースも散見されます。

せっかく部屋が決まっても広告費を3か月分つけていたため、実質は3か月後からの家賃回収になってしまうといった例も少なくありません。

また、たとえ空室状態であってもローンの返済はしなければなりません。最悪なケースとして、ローンの返済に資金を充てれば広告費を削らざるを得なくなり、広告費が削られるために空室が続いてしまう…そうなってしまうと、空室に始まる負のスパイラルから抜け出すのは困難です。このようにして、空室を原因とする不動産投資の失敗に陥ってしまうケースもあるのです。

※実際に空室に関する失敗をしてしまった事例

■髙橋 雄一さん(34歳)
複数の不動産投資物件を所有しており、そのひとつとして中古の一棟物件を購入。
「最初のほうは調子良くて年間100~150万円くらいプラスで回せていたんですよ。それが今ではトラブルもあったせいでマイナスですよね。。。
そうしたダメな状態の部屋が2部屋あります。普通の部屋の状態も結構空室が多くなってきていて、それの理由は、管理会社が微妙だったっぽいですね。だから管理会社は凄く重要なんだなと思いました。
こうした経験から管理会社とか中古物件って、やっぱリスクがあるんだなと今では思ってます。
あとは、新築は新築でも1戸他の会社からも買ってるんですけど、販売してその後入居者をつけるって言ってるんですが、動きが遅くて半年ぐらい空いてるんですよね。。。
売ったら終わりみたいな対応をされていて、、、管理までしっかりやってくれる所がとても重要だなと実感しています。」

もっと詳細を読みたい方はこちらから。
【インタビュー】不動産投資で大きな失敗を経験。その経験から学んだ不動産の大事なポイントとは?

空室と広告経費による失敗を防ぐには

  • 最初の物件選びが肝心

空室の期間をなくすためには、最初の物件選びが肝心です。賃料や広告戦略などをどれほど工夫しても、そもそもの賃貸ニーズがあまりない立地の物件で空室を埋めるのは困難です。そのために、賃貸需要のある人気のエリアを見極めて物件を購入する必要があります。

つまり不動産投資で一番大きなポイントは立地になります。
参考記事:不動産投資は立地がすべてと言われる理由

検討している物件が人気のあるエリアに属しているかを確かめるのはそう難しいことではありません。市区町村の人口増加率や世帯増加数、および各鉄道会社が発表している最寄り駅の乗降客数を参照してみましょう。その地域で活動する人口が増加傾向にあり、最寄り駅から徒歩10分圏内の物件であるならば基本的に空室は発生しにくいと言えます。物件の利回りや価格を見て「今が買い時!」と思った場合であっても、物件選びは慎重に行うようにしましょう。

また、物件種別によっても失敗してしまうポイントは違ってきます。それぞれどの様に違うか、物件別の失敗事例記事をピックアップしましたので、参考にしてみてください。
・アパート経営における失敗事例:アパート経営による不動産投資は失敗しやすい?知っておくべき4つの事例
・一棟アパートにおける失敗事例:一棟アパート投資で陥りやすい3つの失敗例
・中古マンションにおける投資失敗事例:中古マンションへの不動産投資の失敗例
・シェアハウスにおける投資失敗事例:シェアハウス投資は難しい?よくある失敗例とは
・競売物件における投資失敗事例:安く買ったはいいけれど……競売物件のリスクと失敗例
・新築マンションにおける投資失敗事例:新築マンション投資で失敗したくない!ありがちな失敗パターンとは?
 

  • 管理会社選びを慎重に行う

管理会社は、部屋の補修から空室対策の提案などさまざまな面で投資家の力になります。
いい加減な管理会社を選んでしまうと、物件のパフォーマンスが落ちてしまい期待通りの収益を上げることができません。
良い管理会社を選定することが不動産投資を成功へと導くカギでもあります。

参考記事:賃貸管理会社選びは、チェック項目3点を確認しよう

不動産投資をやめたくなる理由3:心理的な負担

不動産投資をやめたくなる理由として、心理的な負担をあげる人もいます。

その背景には、なかなか利益を上げることができないため心理的な負担感が続くということがありますが、それだけではありません。利益が上がらない心理的負担のほかに、例えば修繕が重なり、建物自体の内部構造の不具合など、想定外の修繕リスクがあるのではないかといった心理的な負担が挙げられます。

また、保証会社を入れておらず、入居者が家賃を滞納しており近々訴訟しなければならならないといった、滞納リスクも大きな心理負担を生じさせてしまうでしょう。

特に空室で利益が上がらないときには、管理会社との連絡の際に上手くコミュニケーションが取れず、電話の対応などに疲れてやめたくなってしまうこともあります。

心理的負担を緩和するには

不動産投資の性質を理解し、マインドセットを変えることによって、ネガティブな気分を緩和させることができます。不動産投資を始める際、どのようなマインドセットを心掛ければよいのかを紹介します。

  • 焦らない

不動産投資をするなら、焦りは禁物です。すぐに大きな利益が出るものではなく、投資計画どおりに進んでいるだけでも十分よい状態にあると考えましょう。

物件選びの際にも「利回り」ばかり気にするのではなく、立地や間取り、管理状況など、借り手の立場になって落ち着いて考えるようにしましょう。冷静な選択が長期的な利益をもたらすのです。

  • 面倒くさがらない

不動産投資を成功させるためには、情報収集を怠ってはいけません。特に物件選びの際には、少ない情報や固定概念基準で購入の判断を行わないようにしましょう。

不動産投資は不労所得を得ることができる投資だとよく言われます。ある程度の期間において、期待通りの収益が得られていて、管理会社に任せておけば、大きな手間がかかることは少ないです。しかし、その分、購入前の事前の調査やリスクの対策は十分に行っておいた方が良いでしょう。

また、管理会社や融資を受ける金融機関の選定も、十分に調べてから決定しなければなりません。金融機関によってローンの金利や繰り上げ手数料などが異なる場合もあるため、面倒くさがらずに複数の金融機関を調べることが大切です。
参考記事:不動産投資ローンを解説!金融機関の特徴・金利・審査・契約の流れについて

情報収集の習慣があれば、たとえ経営がうまくいっていなかったとしても、その原因を推測することができます。空室の発生は地域的な人口減少の問題なのか、設備の旧式化によるのか、あるいは家賃相場の変動によるものなのか、自分なりの理由づけができているだけでも、心理的負担は大きく軽減されます。また、その理由に応じた対応策を取ることができる点でも、情報収集は継続して求められる作業なのです。

  • 素早く意思決定を行う

焦らず考え、面倒臭がらず情報収集をしても、決断が遅ければ別の失敗を招きます。物件の購入競争に負けてしまうという失敗です。人気エリアの物件など、条件の良い魅力的な物件は必然的に人気が高まります。そのため、不動産会社から新しい物件を紹介されたり自身で見つけたりしたときには、冷静かつ素早く意思決定を行うことが必要です。

実際に早く意思決定を行なうためには、自分なりの決定基準を明確にしておくことが有効です。日々の情報収集や投資計画の理解は、素早い決定を後押ししてくれることでしょう。

  • 実際に不動産投資をしている投資家の体験を参考にする

現在、不動産投資をされている投資家は実際にどのような気持ちで始め、どのようなタイミングで売却を考えているのかなど、リアルな声を集めました。
普段聞けないような投資家同士の対談もあり、共感が得られると思います。

不動産投資家の対談・インタビュー記事:
【居酒屋対談】ホンネで語る。不動産投資を始めるまでの「葛藤」と、始めた「理由」
【居酒屋対談②】不動産投資の会社は怪しい!?それでも不動産に投資したその理由とは?
【居酒屋対談③】不動産投資は数十年先を見据えた投資だからこそやる価値がある。
【居酒屋対談④】不動産投資をやってみて、今思うこと。
【インタビュー】不動産の初契約は3.11の大地震の日だった!それでも不動産投資を続ける魅力とは?

 

不動産投資で失敗する人の共通点

不動産投資を行う際のいくつかの失敗事例を挙げましたが、失敗してしまったり、やめたくなったりする人には共通点があります。それは、不動産投資を理解せずに、取り組んでしまうという点です。不動産投資にはたくさんのメリットがありますが、リスクも当然あり、リスクを十分理解して備えておかなければいけません。この作業を怠ったり、理解できていなかったり、勉強不足の人が陥りやすいと言えるでしょう。

勉強不足による失敗で、せっかく始めた不動産投資をやめてしまうのは非常にもったいないことです。初心者向けにわかりやすく学べるセミナーや、物件別に詳しい情報を得られるセミナーなど、学べる場所は数多く存在します。

前項でも触れていますが、面倒くさがらずに自分でも知識をつけることが、失敗を防ぐ近道となるでしょう。

参考記事:不動産投資セミナーの探し方と初心者・経験者にオススメのセミナー10選

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

どうしてもやめたい時、どうすればいい?

では、どうしても不動産投資をやめたくなってしまった時は、そのままやめるべきなのでしょうか。

不動産投資では物件を実際に購入して自分の資産として運用しているため、やめたい時にはやめ方を工夫することができます。ローンの返済期間中にやめる場合には、やめ方次第では損失が出てしまいます。そのため、損失を最小限にする方法についても知っておきましょう。

物件をできるだけ高く売却する

損失を最小限にとどめながら不動産投資をやめるためには、物件を高値で売却する必要があります。売却値が高いほど、損失は小さくなるからです。売却する際には、複数の業者の中から一番高く売却できる業者を選択しましょう。また、不動産価格は時間と共に変動するものです。そのため、売り時の見極めが大切になります。

  • 売却するべきとき

一般に、相場価格よりも実際の物件価格が高いときには、売却してよいと判断できます。特に、賃貸経営が赤字になってしまっているなら、早く売却しましょう。また、物件のあるエリアの人口減少など需要の低下を感じた場合には、物件価格が時間とともに下落する可能性があるため、早めに売却をしましょう。
参考記事:不動産投資における売却タイミングとは

  • 売却を保留するべき時

物件のあるエリアの土地価格が上昇している場合には、今後物件価格が上昇する可能性があるため、売却を保留した方がよいと考えられます。また、近くに新たな商業施設が出店された場合など、需要の拡大が見込まれる場合にも売却を保留したほうがよいでしょう。

売却の際にも失敗やリスクがあるので、うまく売却する方法をまとめたこちらの記事も参考にしてください。
参考記事:不動産売却の意外なリスクを知っておこう

まとめ

不動産投資をやめたいと思うとき、投資計画の失敗が少なからず関わっています。不動産投資を始める際には、きちんと下調べをして包括的な計画を立てることはもちろん、その内容をよく理解しておかなければなりません。税金、思わぬ修繕費、空室、長期的なローンによる不安感など、計画時には見落としがちな要素は多くあります。しかしこれらの不安要素も、他の投資のリスク同様、知識や行動次第で回避することができるでしょう。
参考記事:不動産投資において空室リスクはどう対策できるのか
参考記事:リスクを制する者は不動産投資を制す!不動産投資リスク6つとリスクヘッジの方法

ABOUTこの記事をかいた人

不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

「不動産投資TIMES」は、不動産による資産運用サポートを提供しているプロパティエージェント株式会社が運営するメディアです。 投資向けマンションデベロッパー満足度調査で3年連続総合No.1、入居率99.5%以上を実現している東証一部上場のプロパティエージェントだからこそ発信できる情報をお届けします。 不動産投資の初心者から経験者に至るまで、欲する情報は様々ではありますが、基礎知識から、疑問・不安解決、オーナー体験談、法制度、市場、最新トレンドなど、幅広く網羅的に情報を提供していきます。グレーなイメージを持たれがちな不動産投資ですが、不動産投資Times編集部は、読者の皆様の不動産投資をサポートできる真の情報を発信し続けます。