「もうやめたい……」不動産投資で失敗に陥ってしまう原因と回避する方法とは?

「もうやめたい……」不動産投資で失敗に陥ってしまう原因と回避する方法とは?

多くの人が夢を膨らませ、費用と手間をかけて不動産投資を始めます。しかし期待も大きい分、うまくいかないと苦悩も深まり「もうやめたい……」と感じることもあるでしょう。今回は、不動産投資をする中でやめたいと感じてしまう理由の例をいくつか取り上げ、リスクを回避するにはどうすればいいかを考えていきます。

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不動産投資をやめたくなる理由① 見込み違いで利益が出ない

高い利回りが得られると思って不動産投資を始めたものの、あまり利益が出ず、不動産投資をやめたくなってしまうなんて話を聞いたことがないでしょうか。不動産投資にありがちな利益に関する「落とし穴」と、その対応策について見ていきましょう。

一年目は成功したが…

不動産投資を始めて最初の一年目はキャッシュフローがプラスで順調な滑り出し。しかし二年以降、収入が減少してしまい、ローンの返済もまだ残っているため先行きが不安になってしまったなんてことはありませんか。不動産投資において経営難に陥ってしまう大きな要因として、税金と維持費が挙げられます。

落とし穴①税金

収入はあまり変化していないのにも関わらず、二年目以降に支払う税金の額が大きくなってしまい、想定外の経営難に陥ってしまうケースがあります。二年目に税額が増えるのには、所得から控除される諸経費が関わっています。

不動産投資の一年目には、必ず不動産を購入しています。このとき課される不動産取得税や収入印紙代等の税金、登記を行う際の税理士報酬などは経費として計上され所得控除の対象となります。しかし、二年目以降はこれらの費用が必要ないため、経費が少なくなってしまうのです。

その結果、所得税の控除額が減り、同じ収入に対して一年目よりも多く税金を支払うことになります。そのため、一年目に比べれば、実質的なキャッシュフローは少なくなります。このことをあらかじめ想定して投資計画を立てなければ、思わぬ落とし穴にはまってしまうかもしれません。

落とし穴②維持費

また、空室を避けるためにも、物件には定期的なメンテナンスが必要不可欠となります。不動産投資をして運用するアパートやマンション、戸建て住宅の経年劣化を避けることはできません。維持費として日々の清掃や管理の委託費用だけを想定してしまい、設備の故障による修繕費を想定し忘れてしまうと計画は突然狂ってしまいます。設備の故障や劣化による取り替えは、いつどのくらいの頻度で必要になるのか予想できないものですが、いつか必ず必要になる費用でもあるのです。

以上のような失敗したケースは、不動産投資についての知識不足が原因となっています。なによりも、不動産投資で利益が生まれる仕組みを理解して投資することが大切です。ここで、不動産投資で利益を得る仕組みと、不動産投資にかかる税金についておさらいしましょう。

また、表面利回りだけで判断してしまうと、他にも様々な維持費等の出費が実は大きいです。最終の利回りの見方を説明している記事も合わせてご覧ください。
参考記事:利回りだけを見て失敗した不動産投資事例

不動産投資で利益を得る仕組み

多くの場合、不動産投資では不動産物件を購入し、その物件を賃貸として運用することで利益を生み出しています。物件によって価格が大きく異なっているものの、自己資金のみで購入するには相当な資金力が必要です。そのため、ローンを活用する方法が広く利用されています。

賃貸による収入をローンの返済に充てることで、ローンを借りながら不動産を運営します。したがって、賃貸収入からローン返済金や税金、諸費用を差し引いた残金が不動産投資における利益となります。そのため、各種税金や必要な費用をすべて把握したうえで運用を計画しなければなりません。

元金返済は経費に含まれません

特に注意が必要なのは、ローンの元金返済部分は経費として計上できないということです。毎年収益の大部分が返済に充てられますが、その出費は経費とみなされません。そのため、所得税額を計算する際に注意が必要です。

不動産投資でかかる税金

不動産投資では、複数の種類の税金を支払わなければなりません。計画外の支払いは、資金繰りを圧迫します。そのため、あらかじめ全容を把握しておき、想定外の支払いとならないようにしておきましょう。

不動産を購入する際にかかる税金

不動産を購入する際には、取得時に課される不動産取得税や登記の際に課される登録免許税、売買契約の際に課される印紙税がかかります。

不動産の所有時にかかる税金

不動産投資で得た収入には、所得税と住民税が課されます。所得税は、不動産投資に関わる経費を控除することによって軽減できます。また、不動産を所有しているだけで固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。これらのうち、所得税と住民税は不動産投資に関係なく課される税金であるため、経費に計上することはできません。

投資計画を設計する際には、すべての税金はもちろん、維持修繕費をはじめとする支出を想定しましょう。知識不足による失敗は未然に防ぐことができます。見切り発車で投資するのではなく、一通り運用の全体像を把握してから計画を立てるように心掛けましょう。

不動産投資で経費として使い節税する方法はこちらで詳細がわかります。
参考記事:不動産投資による節税の仕組み解説!経費を使って賢く節税する方法を紹介

不動産投資をやめたくなる理由② 空室と広告経費の関係

賃貸収入によって利益を生み出す不動産投資では、借り手が見つからなければ収入を得ることができません。二つ目の大きな失敗として、ここでは空室率の悪化によって資金繰りが困難になる場合について紹介します。

空室率悪化から負のスパイラルに

空室率の悪化は利回りに大きく影響するので、不動産投資で第一に避けなければならない事態とも言えるでしょう。そのため、空室率の悪化を防ぐための処置が必要になります。

そこで発生するのが広告経費です。借り手を見つけるためには、より多くの広告を出す必要があります。賃貸契約を不動産会社に任せている場合、契約条件によっては広告費として不動産会社に支払う額を大きくする必要があります。

したがって、空室率の悪化によって収入は減っているにも関わらず、さらに広告費がかさんでしまうという事態はしばしば起こります。また、たとえ空室状態であってもローンの返済はしなければなりません。ローンの返済に資金を充てれば広告費を削らざるを得なくなり、広告費が削られるために空室が続いてしまう……そうなってしまえば空室に始まる負のスパイラルから抜け出すのは困難です。このようにして、空室を原因とする不動産投資の失敗に陥ってしまうのです。

空室リスクをいかにコントロールし、最小限に抑えるかは非常に大事であり、その詳細記事はこちらに掲載しています。
参考記事:不動産投資の悩みの種、空室リスクを最小限にする方法とは?

※実際に空室に関して失敗をしてしまった事例

■髙橋 雄一さん(34歳)
複数物件を不動産投資。その中で中古の一棟物件を購入。
「最初のほうは調子良くて年間100~150万円くらいプラスで回せてたんですよ。それが今はトラブルもあったせいでマイナスですよね。。。
そうしたダメな状態の部屋が2部屋あります。普通の部屋の状態も結構空室が多くなってきてて、それは管理会社が微妙だったっぽいですね。だから管理会社も凄い重要なんだなと思いました。
こうした経験から管理会社とか中古物件って、やっぱリスクがあるんだなと今では思ってます。
あとは新築は新築でも1戸他の会社からも買ってるんですけど、販売してその後入居者をつけるって言ってるんですが、動きが遅くて半年ぐらい空いてるんですよね。。。
売ったら終わりみたいな対応をされて、、、管理までしっかりやってくれる所がとても重要だなと実感しています。」

→もっと詳細を読みたい方はこちらから。
参考記事:【インタビュー】不動産投資で大きな失敗を経験。その経験から学んだ不動産の大事なポイントとは?

最初の物件選びが肝心

空室の期間をなくすためには、最初の物件選びが肝心です。賃料や広告戦略などをどれほど工夫しても、そもそものニーズがあまりない立地の物件で空室を埋めるのは困難です。そのために、住宅需要のある人気のエリアを見極めて物件を購入する必要があります。

検討している物件が人気のあるエリアに属しているかを確かめるのはそう難しいことではありません。市区町村の人口増加率や世帯増加数、および各鉄道会社が発表している最寄り駅の乗降客数を参照してみましょう。その地域で活動する人口が増加傾向にあり、最寄り駅から徒歩10分圏内の物件であるならば基本的に空室は発生しにくいと言えます。物件の外観や価格を見て「今が買い時!」と思った場合であっても、物件選びはあくまで慎重に行うようにしましょう。

物件種別によっても失敗のポイントは違います。それぞれどの様に違うか事例がまとまっている記事をピックアップしました。
参考記事:
・アパート経営における失敗事例
・一棟アパートにおける失敗事例
・中古マンションにおける投資失敗事例
・シェアハウスにおける投資失敗事例
・競売物件における投資失敗事例
・新築マンションにおける投資失敗事例

不動産投資をやめたくなる理由③ 心理的な負担

不動産投資をやめたくなる理由として、意外なことに心理的な負担をあげる人もいます。その背景には、なかなか利益を上げることができないため心理的な負担感が続くというものももちろんありますが、それだけではありません。特に空室で利益が上がらないときには、管理会社との連絡や管理組合との連絡の際、不必要に苛立ちを覚えてしまうことがあり、電話の対応などに疲れてやめたくなってしまうこともあるのです。

しかし、不動産投資の性質を理解し、マインドセットを変えることによって、ネガティブな気分を緩和させることができます。不動産投資を始める際、どのようなマインドセットを心掛ければよいのかを紹介します。

焦らない

不動産投資をするなら、焦りは禁物です。すぐに大きな利益が出るものではなく、投資計画どおりに進んでいるだけでも十分よい状態にあると考えましょう。

そもそも不動産投資は長期間に及ぶ投資です。物件購入時に30年のローンを組んだ場合には、30年かけてローンを返済しきるまで打ち切ることはできません。また、賃貸経営で収入を得ているため、ローンを返済しきらない限り急激に利益が増えることも起こりません。

物件選びの際にも「利回り」ばかり気にするのではなく、立地や間取り、管理状況など、借り手の立場になって落ち着いて考えるようにしましょう。冷静な選択が長期的な利益をもたらすのです。

面倒くさがらない

不動産投資を成功させるためには、情報収集を怠ってはいけません。特に物件選びの際には、少ない情報や判断基準で購入の判断を行わないようにしましょう。

また、管理会社や融資を受ける金融機関の選定でも、十分に調べてから決定しなければなりません。金融機関によってローンの金利が異なる場合もあるため、面倒くさがらずに複数の金融機関を調べることが大切です。

情報収集の習慣があれば、たとえ経営がうまくいっていなかったとしても、その原因を推測することができます。空室の発生は地域的な人口減少の問題なのか、設備の旧式化によるのか、あるいは家賃相場の変動によるものなのか、自分なりの理由づけができているだけでも、心理的負担は大きく軽減されます。また、その理由に応じた対応策を取ることができる点でも、情報収集は継続して求められる作業なのです。

素早く意思決定を行う

焦らず考え、面倒臭がらず情報収集をしても、決断が遅ければ別の失敗を招きます。物件の購入競争に負けてしまうという失敗です。人気エリアの物件など、条件のよい魅力的な物件は必然的に人気が高まります。そのため、不動産会社から新しい物件を紹介されたり自身で見つけたりしたときには、冷静かつ素早く意思決定を行うことが必要です。

実際に早く意思決定を行なうためには、自分なりの決定基準を明確にしておくことが有効です。日々の情報収集や投資計画の理解は、素早い決定を後押ししてくれることでしょう。

実際に不動産投資をしている投資家の体験を参考にする

現在、不動産投資をされている投資家は実際にどのような気持ちで始め、どのようなタイミングで売却を考えているのかなど、リアルな声を集めました。
普段聞けないような投資家同士の対談もあり、心理的な共感が得られると思います。

不動産投資家の対談・インタビュー記事:
【居酒屋対談】ホンネで語る。不動産投資を始めるまでの「葛藤」と、始めた「理由」
【居酒屋対談②】不動産投資の会社は怪しい!?それでも不動産に投資したその理由とは?
【居酒屋対談③】不動産投資は数十年先を見据えた投資だからこそやる価値がある。
【居酒屋対談④】不動産投資をやってみて、今思うこと。
【インタビュー】不動産の初契約は3.11の大地震の日だった!それでも不動産投資を続ける魅力とは?

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どうしてもやめたい時、どうすればいい?

不動産投資をやめたくなってしまった時には、そのままやめるべきなのでしょうか。不動産投資では物件を実際に購入して自分の資産として運用しているため、やめたい時にはやめ方を工夫することができます。ローンの返済期間中にやめる場合には、やめ方次第では損失が膨らんでしまいます。損失を最小限にする方法についても知っておきましょう。

物件をできるだけ高く売却する

損失を最小限にとどめながら不動産投資をやめるためには、物件を高値で売却する必要があります。売却値が高いほど、損失は小さくなるからです。売却する際には、複数の業者の中から一番高く売却できる業者を選択しましょう。また、不動産価格は時間と共に変動するものです。そのため、売り時の見極めが大切になります。

  • 売却するべきとき

一般に、相場価格よりも実際の物件価格が高いときには、売却してよいと判断できます。特に、賃貸経営が赤字になってしまっているなら、早く売却しましょう。また、物件のあるエリアの人口減少など需要の低下を感じた場合には、物件価格が時間とともに下落する可能性があるため、早めに売却しましょう。

  • 売却を保留するべき時

物件のあるエリアの土地価格が上昇している場合には、今後物件価格が上昇する可能性があるため、売却を保留した方がよいと考えられます。また、近くに新たな商業施設が出店された場合など、需要の拡大が見込まれる場合にも売却を保留したほうがよいでしょう。

売却に関して失敗やリスクもあるので、うまく売却する方法がまとまっている記事があるのでこちらに掲載しています。
参考記事:不動産売却の意外なリスクを知っておこう

まとめ

不動産投資をやめたいと思うとき、投資計画の失敗が少なからず関わっています。不動産投資を始める際には、きちんと下調べをして包括的な計画を立てることはもちろん、その内容をよく理解しておかなければなりません。税金、思わぬ修繕費、空室、長期的なローンによる不安感など、計画時には見落としがちな要素は多くあります。しかしこれらの不安要素も、他の投資のリスク同様、知識や行動次第で回避することができます。経営難に陥らないように注意しながら、賢い投資を続けましょう。

参考記事:収益物件とは?不動産投資を始める前の基礎知識を紹介
参考記事:不動産投資において空室リスクはどう対策できるのか
参考記事:リスクを制する者は不動産投資を制す!不動産投資リスク6つとリスクヘッジの方法

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ABOUTこの記事をかいた人

平松 裕紀

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 10年間で約300件の契約実績を誇る。約75億円の取引に携わる。 現在は、会社のビジョンに向けてグループの運営を行う。 商談に直接参加するのはご紹介と定期的な既存顧客のプランニングが メインとなる。 お客様の大切にされている価値観から課題を抽出、解決し、より良い新たな人生に導く。