【リスクはどこに!?】マンション投資の失敗理由

【リスクはどこに!?】マンション投資の失敗理由

マンション投資にリスクはつきものです。「投資に失敗した!」という話を聞いたことがあるかと思います。しかし、失敗の要因について十分な知識を持ち、起こり得るリスクに対して適切な対策を行えば、失敗の可能性はぐんと下がります。今回は、マンション投資を成功に導く為に、マンション投資の失敗理由と、それらの対策について解説していきます。

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マンション投資に潜むリスクと失敗理由

以下ではマンション投資のリスクや失敗理由について挙げていきますが、その多くは一棟のマンションに投資する場合でもワンルーム投資などで区分所有する場合でも同様に当てはまります。

空室リスク

マンション運用の失敗理由として一番に挙げられるのは、想定以上に空室が多く、長引いてしまうことです。空室期間は、家賃収入が得られないにもかかわらず税金やローンを払わなければならないのはもちろんのこと、新たな入居者を募集する為の広告費用などが必要となります。

関連記事:不動産投資を失敗しない為に!空室リスクを軽減させるポイント

 

賃料の下落リスク

空室リスクと対をなす、マンション投資の主要な失敗理由が、賃料の下落です。マンション投資を行う上で一番に避けなくてはならないことは、空室が続くことです。入居者を呼び入れる為に有効な手段の一つは、家賃を低く設定することでしょう。しかし家賃を下げることは、当然、マンション投資の利益を減少させてしまうことに繋がります。

そもそも賃料による収入と物件を売却して得られる利益が、物件取得にかかる費用と運用にかかる費用を上回らない限り、マンション投資による利益は得られません。このとき、物件を売却して得られる利益は一般には物件を取得した時の価格よりも低いことから、利益を得られるかどうかは賃料をどれ程得られるかに懸かっているとも言えます。そのため、賃料の下落はマンション投資の失敗理由の中でも主要なものと目されます

関連記事:【不動産投資初心者必見】家賃が下がる2つの理由

 

物件の価格の下落リスク

物件の価値は、外的要因による需要の高騰といった特別な事情がない限り、ほとんどの場合において下がってしまうものです。特に新築の場合では新築購入時と売却時との比較で、都心部では価値が3割減少、地方では5割まで減少することもあると言われています。中古であっても、経年劣化などが原因で価値は下がり、購入額と売却額の間には少なからず差が生じてしまうのが一般的です。また、売却時には仲介手数料なども発生します。

こうした価格の下落や売却の費用を考慮に入れた収支計画を立てなかったり、差額を出来る限り小さくするような対策を講じなければ、物件を売却したときにトータルで赤字となってしまう可能性が高まります。

関連記事:良い収益物件の選び方と、実際の失敗事例

 

課税関係のリスク

マンション投資には様々な税金が課されます。まず、マンションを購入する際には、不動産取得税や契約書の印紙税、消費税、登録免許税などが課せられます。特に不動産取得税は課税対象に対して4%という高い税率が設定されています。

次に、マンションを保有する際に課せられる税金としては、固定資産税や都市計画税、所得税が挙げられます。さらに10棟以上運用する場合には、個人事業と認定されて個人事業税が課されることもあります。とはいえ、固定資産税や都市計画税では賃貸用マンションに対して特例措置が設けられており、税負担が小さく設定されています。

最後に、物件を手放す際にも税金が発生します。物件売却時には譲渡所得に税金が課され、所有期間に応じた所得税と住民税が発生します。また、抵当権を抹消する必要があるので、1つの物件に対して1,000円の登録免許税も課されます。物件を売却せず相続する場合においても相続税が発生します。

以上のように、マンション投資では物件の取得、保有、売却、相続という全ての段階において税金が発生します。これらの税金の存在と概算をあらかじめ把握しておかないと、マンション投資に失敗してしまうかもしれません。

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ローンの金利上昇のリスク

マンション投資を始めるときには、投資マンションのローンを利用して物件を購入するのが一般的かと思われます。ローンに課される金利には「変動金利」と「固定金利」の2種類がありますが、投資マンションのローンでは変動金利を用いるのが主流です。変動金利とはその名の通り、金利がローンの返済期間中に変動する制度のことで、景気が良くインフレが進んでいる時には金利が上昇します。ローンの返済期間中に金利の大幅な上昇が起こってしまうと、ローンの返済額が大きくなってしまい、マンション投資の失敗に繋がりかねません。

関連記事:金利上昇における不動産投資のリスクは有る?無い? 

 

家賃の滞納リスク

マンション運用で利益をあげるために回避するべきことは先に述べましたが、それ以上に厄介な問題となるのは家賃滞納者の存在です。なぜなら、空室の場合と滞納の場合、どちらの場合でも家賃が回収できないことには変わりませんが、家賃滞納者がいる限りその部屋に新しい入居者を募集できないという問題が発生します。です。その上、家賃回収の面倒、あるいは回収代行への依頼費用が発生してしまいます。家賃滞納者の存在はマンション投資の失敗理由として無視できません。

 

天災・事故のリスク

地震や火災などもマンション投資失敗のリスクとして挙げられます。天災や事故による物件への損害は時として甚大なものとなります。発生確率は高いとはいえませんが、あらかじめリスクヘッジをしておくことは大切です。

 

不動産管理会社の不備・倒産のリスク

マンション投資における不動産管理会社とは、マンション管理の補助の対価に管理手数料を受け取っている会社です。ずさんなマンション管理はマンションの価値を下げる一因にもなりますし、家賃の徴収を依頼していた不動産管理会社が倒産した場合には投資者の元へ賃料が支払われないことも考えられます。不動産管理会社はマンション投資を行う人のパートナーである為、不適切な選択はマンション投資が失敗する可能性を高める要因のひとつになります。

 

修繕積立金の値上げのリスク

マンション入居者が長期間に渡って安全で快適に暮らせるようにする為に、マンションでは物件を修繕する為の長期的な計画である長期修繕計画が立てられます。その計画に応じて課されるのが修繕積立金です。修繕積立金の額は一般的に5年単位で改定されます。改訂時に、予想される工事費用の高騰や、長期修繕計画に組み込まれていなかった工事の実施などにより積立金の値上げが行われることがあります。また、当初から期間ごとに修繕積立金の値上げが決められている場合もあります。こうした修繕積立金の値上げは時として大きな負担となります。

 

リフォーム費用のリスク

退去者が出た際、部屋の様子によっては次の入居者を呼び込むためにリフォームする必要となる場合があります。リフォーム費用が大きくなれば、その分収益は悪化してしまいます。

 

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リスクを回避し、マンション投資を成功させるには

ここまで、マンション投資のリスクや失敗理由をいくつか挙げてきましたが、これらは適切な対策を行うことである程度リスク回避をすることができます。

上述の失敗理由は大きく分けて次の3つに分類することができます。まずは、賃料が得られないため起こる失敗です。ここには空室リスクや賃料の下落、家賃の滞納、不動産管理会社の倒産が含まれています。2つ目は、物件の価値が減少してしまう為起こる失敗です。ここには、年を経るごとに物件の価格が下がることや天災が含まれています。最後に、想定以上に出費が多くなることによる失敗です。ここには、把握していなかった課税関係や、ローンの金利上昇、修繕積立金の値上げ、必要以上にリフォーム費用をかけてしまったことなどが含まれています。これらの対策方法を順に説明してきましょう。

「賃料が得られない」というリスクへの対策

この対策としては信頼に足る不動産管理会社と契約を結ぶことが重要でしょう。不動産管理会社は、投資者に代わって不動産管理を行うだけでなく、入居者募集業務にも携わります。適切な不動産管理を行うとともに、賃料の設定など入居者募集についての十分なノウハウを持つような管理会社を選ぶことが大切です。

なお、入居者募集業務については、1つの不動産管理会社に絞って入居者募集を行う専任媒介という方法と複数の管理会社を活用してより広く入居者を募集する一般媒介という方法があります。多くの入居者を必要としないワンルーム投資では専任媒介、一棟所有などで多くの入居者が必要な場合は一般媒介といったように使い分けましょう。また、家賃の滞納リスクについては、家賃を保証してくれるサブリース契約を結ぶことも有効な手段と言えるでしょう。

 

物件の価値の減少リスクへの対策

物件を購入したときの値段よりも売却額の方が高くなっているといったケースはそうそうありません。しかし、適切なタイミングで物件を売却する、空室率を下げることで当該物件への需要を高める、価値を下げない為に修繕やリフォームを定期的に行う、保険に加入する等といったことで値下がり額を小さくすることはできます。

 

想定以上に出費がかさむリスクへの対策

このタイプの失敗は、投資者の勉強不足による場合が多いとされます。実際、参考リンク先の調査レポートにもあるように、多くの不動産投資経験者は不動産投資の主な失敗原因について知識不足を挙げています。不動産投資の知識、税金に関する知識と経済や景気動向に関する知識は、マンション投資において生じうる出費に対処する為に事前に必ず身につけておくべきです。

参考記事:【調査レポート】不動産投資経験者が考える失敗する要因を教えてもらいました。

 

まとめ

今回はマンション投資の失敗理由とその対処法をまとめ解説しました。マンション投資を成功に導く鍵は次の3点です。

  • 信頼できる不動産管理会社をパートナーにすること
  • 物件の売却に備え価値をなるべく維持すること
  • 投資を始める前に勉強を怠らないこと

以上のことから適切な対策を取り、不動産投資を成功させる可能性を少しでも上げていきましょう。

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ABOUTこの記事をかいた人

平松 裕紀

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 10年間で約300件の契約実績を誇る。約75億円の取引に携わる。 現在は、会社のビジョンに向けてグループの運営を行う。 商談に直接参加するのはご紹介と定期的な既存顧客のプランニングが メインとなる。 お客様の大切にされている価値観から課題を抽出、解決し、より良い新たな人生に導く。