キャッシュフローも大事!不動産投資の利回りは目安に過ぎない!

キャッシュフロー

投資物件を選ぶ際の指標となる利回りですが、利回りが高いからと言って利益が出るとは限りません。正しい利回りの評価法を知らなければ、むしろ損をする可能性さえあります。

今回は、利回りの計算方法、そして利回りと合わせて抑えておきたいキャッシュフローについて解説し、失敗しない利回りの捉え方を学んでいきます。

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表面利回りと実質利回りの違い

そもそも利回りとはどのようなものでしょうか。簡単に言ってしまえば、年間に得られる利益率を表す指標です。つまり、利回りが高ければその分、投資金額に対してより多くの利益が見込める物件であり、逆に低ければリターンが少ない物件ということになります。

不動産の利回りには、主に表面利回りと実質利回りの二種類があります。投資物件において利回りという記載のみがあった場合は基本的に前者の表面利回りのことを指します。この両者の違いについて詳しく解説します。

表面利回り

表面利回りは以下のような式で表されます。

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100%

 

この計算で用いられる年間家賃収入は、満室時のものを想定しています。また、経費等を含めていないので、わかりやすい目安として用いられます。

表面利回りはリスクと関係しており、一般に表面利回りが高い物件ほどリスクが高い物件と言われています。表面利回りが極端に高い場合、満室時の年間家賃収入に対して物件価格が安い状態にあります。この場合、物件の状態が悪い、入居者が現実には集まらないなどの事情が背景にある場合がほとんどです。

ただし、これらのリスクは表面利回りの多寡に関わらず常につきまといます。もちろん満室になる確率が高ければ高いほどリスクは小さくなりますが、借り手が見つからずに空室になるケースが多ければ、その分だけリスクは大きくなります。つまり、表面利回りだけでその物件の利益率を厳密に精査することは不可能なのです。

実質利回り

実質利回りは以下のような式で表されます。

 

実質利回り = (想定年間家賃収入 - 想定年間諸経費) ÷ 物件の購入価格 × 100%

想定年間家賃収入とは、満室時における年間家賃収入-想定される空室や貸倒れ等による損失額を指します。また、想定年間諸経費とは、維持費・管理費、税、保険料等々の想定される費用のことです。

実質利回りは表面利回りよりも現実的な数値となっています。表面利回りとは異なり、空室リスクが考慮されている他、必要な経費も勘定されているので、実質的な投資計画としての評価が数字に反映されています。したがって、物件を選ぶときは実質利回りを参考にするべきでしょう。

関連記事:不動産投資の利回りって何? 投資の世界において基本のキ「利回り」について

実質利回りの計算方法と相場

しかし、実質利回りの計算式にも「想定」という言葉が含まれています。その算出方法を知っておかなければ、実質利回りの意味を本当に理解したことにはなりません。そこで、実質利回りの計算方法について、詳しく見ていきましょう。

実質利回りの計算

実質利回りを自分で計算するために必要な数値は主に4つあります。それは家賃・管理費・修繕積立金・物件価格です。

先に挙げた式

実質利回り = (想定年間家賃収入 - 想定年間諸経費) ÷ 物件の購入価格 × 100%

をこれらの具体的な数値に置き換えることで、実質利回りを計算することができます。まず、想定年間家賃収入は家賃から求めることができます。一方、想定年間諸経費は管理費+修繕積立金で構成されています。そして物件の購入価格はそのまま物件価格となります。つまり、実質利回りの「想定」のカラクリを紐解くと、次のような式に置き換えられます。

実質利回り = (家賃 – 管理費 – 修繕積立金 – 税金等) ÷ 物件価格 × 100%

 

計算を行うときの注意点

ただし、これらの数値も購入時に示されているものが妥当であるとは限りません。特に家賃の額については、計算を行う前に以下に示すような事情を評価する必要があります。

  • 空室物件

現在空室が生じている物件の利回りを計算・評価するときには注意が必要です。
空室物件では、現在設定されている物件価格・家賃ともに想定価格にすぎず、実質利回りには多分に想定が含まれてしまいます。表示されている価格は実際に買い手のつく適正な価格であるかどうかわかりません。また、空室が生じている以上、家賃もその地域の相場や物件の質に比して高く設定されている可能性があります。
実質利回りを適正に計算・評価するためには、物件価格・家賃の設定が適正かどうか、その地域で似たような物件を探して確かめる必要があります。

  • 空室物件以外

空室が生じていない物件であっても、家賃の設定には注意が必要です。
特に居住者が長く住んでいた場合、家賃が更新されずに入居契約当時の家賃のまま計算されている場合があるからです。これも同様に、似たような条件の物件から現在の家賃設定を見積もって、実質利回りを再評価する必要があります。

  • 経年劣化による利回りの減少

以上は中古物件で注意すべきことでしたが、新築であっても家賃の設定には注意が必要です。
というのも、物件の価値は年を経るごとに減少していきます。それにより見込める家賃収入も減少していきます。また、修繕費等が必要になる分だけコストが生じます。つまり、年数が経てばその分だけ利回りも減少してしまうのです。特に新築のリスクの低い安定した低利回り物件では、わずかな利回りの減少によってローン返済とのバランスが崩れてしまう危険性があります。
自身の投資計画が何年でローンを完済するもので、どの程度の利回り低下まで許容できるのかを評価しておく必要があるでしょう。

利回りの相場(表面利回り)

利回りは地域によって大きく変わってきます。東京などの都心では表面利回りは低く、平均すると約5%となっています。
空室リスクは全体に低いため、表面利回り10%以下であっても十分によい物件といえます。一方、地方のマンションともなれば、表面利回りは約12~15%に達することもあります。地域の状況によっては空室リスクも高くなるため、高い表面利回りに無思慮に飛びつかないように注意しなければなりません。

  • 平均的な利回りの物件:都内(新築)

家賃:90,000円/月

管理費:6,400円/月

修繕積立金:1,000円/月

価格が記載されている間取り等の図等:2,545万円 ワンルーム(25.66 ㎡)

表面利回り:(90,000×12ヶ月)/2,545万×100(%)=4.24%

  • 平均的な利回りの物件:地方(新築)

家賃:72,000円/月

管理費:5,000円/月

修繕積立金:1,430円/月

価格が記載されている間取り等の図等:1,780万 ワンルーム(26.07 ㎡)

表面利回り:(72,000×12ヶ月)/1,780万×100(%)=4.85%

重ねて強調しておきますが、利回りが高いからといって利益が常に見込めるわけではありません。
利回りには空室率が反映されておらず、地域によってはむしろ高い表面利回りの物件に大きなリスクが内包されている可能性があります。その点、都心の物件の利回りは相対的に低くとどまりますが、需要が多いために空室リスクが低いという特徴があります。

このように、利回りだけではその物件価値を判断することはできません。

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利回りはあくまで目安!キャッシュフローも抑えておくべき理由

ここまで利回りについて見てきましたが、利回りだけで投資を評価するには限界があることも強調してきました。というのも、利回りの計算では、そもそもその物件を購入できる資金を持っており、一括で払うことが前提となっているからです。不動産投資では、頭金のみを払ってローンで返済する場合がほとんどです。

このようなローンの支払いを含むお金の流れを把握する方法として、キャッシュフローという考え方があります。
キャッシュフローを意識してお金の流れを把握することで、何年でどのくらいの利益が見込めるのかを見積もることができます。利回りだけを根拠にした投資では、現実には利益が生じないこともあり得ます。利回りを参考にしてキャッシュフローを良好に保つ投資計画にこそ意味があるのです。

利回りだけに振り回された悪い例

次のような例を考えてみましょう。

借り入れが多い場合

・地方の中古アパートについて

購入価格:3000万

年間家賃収入:6万×7部屋×12ヶ月=504万

想定諸経費:300万

キャッシュフロー:204万

表面利回り:16.8%

実質利回り:6.8%

ここから将来的に家賃の見直しや空室を考慮し、家賃と稼働率を75%とすると、

 504万×75%(家賃)×75%(稼働率)=283.5万

したがって、

 キャッシュフロー:283.5万 – 300万= – 16.5万

となり、キャッシュフローが赤字になってしまいます。

空室率が低く、家賃の下落幅の小さい立地条件の物件を探すことが、これらのリスクを低くする方法のひとつとなります。

以上のように高い利回りにもかかわらず、大きな利益を望むことができないという事態も起きてしまうのです。

関連記事:不動産投資におけるローンの捉え方とは

キャッシュフローとは

キャッシュフローとは、得られた収入から外部への支出を引いて手元に残った資金の流れのことをいいます。つまり不動産投資においては簡単に次の式で計算されます。

キャッシュフロー = 純利益 − 年間のローン返済総額

つまり、キャッシュフローがマイナスの値なら、その期間は利益を得ることができず、赤字となることを示します。なお、ローンを完済したのちには、その物件についてローンの返済キャッシュフローは年間の家賃収入と関係になりますので、プラスになります。

また、ここでいう純利益とは、

純利益 = 年間想定家賃 - 空室損 - 経費

であり、経費には、固定資産税、管理委託費、修繕積立金なども含まれます。利回りと比べれば参考指標が明らかに具体的になり、より現実的な評価指標になっていることがわかります。

ROIとは

加えて、キャッシュフローの概念を用いた評価指標に、ROI(Return On Investment、投資収益率)というものがあります。

ROI = キャッシュフロー ÷ 自己資本額 × 100%

言い換えるなら、自分の投資額に対してキャッシュフローがどの程度あるかを評価する指標です。
通常、自分の投資額とはローンの頭金のことを指します。ROIが高ければそれだけ自分の使った資本が手元に返ってきやすく、次の投資につなげやすいことを意味します。

ただし、頭金が小さくなればROIは大きな値になってしまいます。すなわち、ローンの占める割合が大きければ大きいほどROIは大きくなり、効率的な投資であるかのように見えてしまいます。ROIが高い投資は魅力的な投資ですが、高過ぎれば利率変動によるリスクを負うことになります。

キャッシュフローを算出すると同時にROIを評価することは重要ですが、それはあくまで自己資金の回収に必要な年数を見積もるために用いるにすぎません。ROIの値を高くすることだけを目的に投資計画を作っては本末転倒です。

関連記事:レバレッジ、ROIって何?借金してまでやる不動産投資の2つのワケ

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利回り、キャッシュフローを実例で計算してみよう

では実際にキャッシュフローを実例で計算してみましょう。

以下の表および続く計算部分に対応する金額の実例を記入していただくようお願いします。

マンション価格 2,800万
頭金 10万
ローン金額 2,790万
ローンの返済期間 35年
想定家賃 10万
空室率 10%
固定資産税(年間) 10万
管理委託費(年間) 6万円
修繕積立金(年間) 1.2万

このような場合

・年間想定家賃=想定家賃(値)×12= 120万円

・空室損=年間想定家賃(値)×空室率(値)= 12万円

・経費=固定資産税(値)+委託管理費+修繕積立金= 17.2万円

・年間ローン=ローン(値)÷年数(値)= 79.7万円

つまりキャッシュフローは

キャッシュフロー= 11.1万円

となります。

まとめ

今日は投資の見通しを判断する指標となる利回りとキャッシュフローについて見てきました。利回りは大まかな利益率を示すように思われがちですが、空室リスクの評価や長期的な家賃変動などを加味すれば、必ずしも額面通りの利益が保証されるわけではない点に注意が必要です。

そのため、物件と投資計画を評価するために、必ずキャッシュフローの計算を行うことが推奨されます。これにより、年あたりの想定利益はもちろん、ローンの返済計画が明らかとなり、物件の良し悪しだけではなく長期的な投資プランを立てることができます。

利回りとキャッシュフローの概念を取り入れて、見通しの明るい投資計画を立てるよう心がけましょう。

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