安易な不動産投資で失敗しないために。知っておきたい4つのこと

失敗

なぜ、不動産投資は失敗するイメージが強いのか

不動産投資は失敗しやすい、というイメージをお持ちの方も多いかもしれません。ところが実態をよく見れば、しっかりと準備さえすれば、むしろ失敗しにくいのが不動産投資だといえます。

ではなぜ、失敗しやすいといったイメージが付いてしまったのでしょうか。

国内最大級の収益不動産の情報サイトである「健美家(けんびや)」が行なったアンケート(第7回不動産投資に関する意識調査)によると、約4割の投資家が不動産投資に失敗した経験があると回答しています。

このデータから考えると、実際に失敗してしまった方が多いからこそ、失敗しやすいというイメージが定着してしまったのかもしれません。

ただ、ここで注意したいのがその失敗の理由です。同アンケートでは失敗の理由についても調査しており、

  • 空室が埋まらなかった
  • 修繕費や維持費に出費がかかりすぎた
  • 相場より高く買ってしまった
  • リフォームに費用がかかりすぎた
  • 賃貸需要の低い場所に買ってしまった
  • 立地を考えずに買ってしまった

などが主な理由となっています。

後述するように、これらのほとんどは正しい知識を持っていれば防げるものです。そう考えると、不動産投資に関する知識が十分にない投資家が上記のような理由で失敗してしまった結果、全体としての失敗率が引き上げられたと言えるのではないでしょうか。

実際には、正確な知識を持って臨めば堅実な利回りが期待できるのが不動産投資なのです。

ここからは、安易な不動産投資で失敗しないために知っておくべき事項について、詳しく解説していきます。

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1.他の投資との違い・注意点

他の投資に比べ運用期間が長い

はじめに、不動産投資は他の投資と比べてどのような特徴を持っているのでしょうか。

一つ目に、他の投資に比べて運用期間が長いという点が挙げられます。株式やFXなどといった他の投資商品では、早ければ数日といった短期間で利益を得ることも可能です。

一方、不動産投資の一般的な特徴としてまず挙げられるのは、家賃収入を主な収益源としていることです(資産の売買価格差を利用して一気に利益を得る「キャピタルゲイン」に対して、家賃収入は「インカムゲイン」と呼ばれます)。

これに加えて、不動産投資ローンを利用した場合であれば、最初の数年間は家賃収入の大半がローン返済に充てられてしまうことも考えられます。このような仕組みのため不動産の運用期間は必然的に長くなりますので、ある程度の中長期的な視点を持って投資計画を立てていく必要があります。

学ぶべき知識が多い

次に、不動産投資では学んでおくべきことが非常に多い、という特徴があります。具体的に学ぶべき内容としては、以下のようなものがあります。

  • 物件の選び方
  • 土地に関する知識
  • 物件の管理の仕方(自主管理か、管理委託か、サブリースか等)
  • 税金の種類や節税方法
  • 経営面での基礎知識
  • ローンの返済計画、金利の選び方
  • キャッシュフロー
  • 相続

上に挙げたものはあくまで一例であり、これ以外にも細かな法律知識などを含めると、他の投資に比べ学ぶべき内容は非常に多くなります。

また、不動産投資は投資であると同時にビジネスとしての側面も持ち合わせているため、「経営する」という心持ちで様々な情報収集に努め、自分なりのコツや強みを作っていく必要があります。

逆に、しっかり理解しないまま不動産投資をすると、失敗のリスクが格段に高まります。事前に周辺知識を学んでおくか、わからない点を相談できる不動産会社などを見つけることが重要です。

一部に悪徳なセールスが存在する

不動産投資では、一部の業者によって悪徳セールスが行われているのも事実であり、その被害件数は年々増加傾向にあります。

悪徳業者に騙されないためにも、悪徳業者がよく使う手口をいくつか学んでおきましょう。

一つは、高利回りの物件ばかりを紹介するというものです。20%以上の高利回り物件を提示されるとつい興味を持ってしまいますが、特に大都市の物件でそのようなことは滅多にありません。極端に利回りが良い場合は、何か理由があるのではないかと慎重になる目を持ちましょう。

二つ目はクーリングオフに応じないというものです。不動産の売買でも、契約を交わした場所等、いくつかの条件を満たせばクーリングオフが適用できますが、悪徳業者はクーリングオフに応じず勝手に話を進めていってしまう可能性もありますので注意しましょう。

これらの手口以外にも、広告に掲載されている条件の良い物件が実は全て契約済みといういわゆる「おとり広告」、手付金などの支払いを急がせる、などといった手口があります。少しでもおかしいと思ったらすぐに交渉を中断するなどして、悪徳業者の被害に遭わないよう気をつけましょう。

また、宅地建物取引業者としての登録番号を確認したり、インターネットで会社概要などを調べたりするなど、その業者が本当に信頼できるのかどうかを調べておくことも必要です。

2.不動産投資におけるリスク

空室リスク

不動産投資における最大のリスクの一つとして、空室リスクが挙げられます。不動産投資では不動産投資ローンを利用する方が多いですが、空室が増えて安定的な家賃収入を得ることができなくなってしまうと、ローン返済などの支出ばかりが増え結果として赤字になってしまいます。

ただ、空室を完全に防ぐことはできません。入居者が長年も住み続けるとは限りませんし、仮に退去後にすぐ次の入居者が見つかったとしても、クリーニングなどで一時的には空室の状態になってしまいます。

そのため、いかにして空室のリスクを軽減するかという点が重要になります。空室リスクを軽減するということは、裏を返せば借り手が住みたいと思うような物件を所有するということです。

具体的な特徴としては、都心にある、駅から近い、ターミナル駅へのアクセスが良いなどといった利便性が良い物件や、単身向けの物件、オートロックなどのセキュリティがしっかりした物件などは需要が高い傾向にあります。

これらの条件に加え、日々の管理・メンテナンスも重要です。自主管理か管理委託かという点も含め、管理体制についても予めよく考えておきましょう。

ローンの金利上昇のリスク

2つ目のリスクとして、ローンの金利上昇というリスクが挙げられます。不動産投資は投資額が高額なため不動産投資ローンを組むことが多いですが、このローンの金利が上昇するリスクがあるため、注意が必要です。

ローンを組む際には、借り入れ期間中に金利が変動しない「固定金利」と定期的に金利の見直しがある「変動金利」とのどちらかを選択するのが一般的です。近年では低金利が続いていますので、もしも近い将来に金利が大幅に上昇することがあるならば、固定金利でローンを組む方が金利上昇のリスクを避けられ有利です。

しかし実際には、今後もしばらくは低金利が続くでしょう。固定金利はリスクを抑えられる代わりに、現在では変動金利よりも高い利率となっています。そのため総合的には、変動金利の方が金利の支払いを抑制できるでしょう。

また、提携している金融機関の多い不動産会社から不動産を購入することも重要です。不動産会社が多くの金融機関と提携していれば、複数の金融機関を比較・検討することで少しでも良い条件でローンを組むことが可能になるでしょう。

家賃滞納

次に、家賃の滞納というリスクがあります。家賃収入が大切な不動産投資にとって、家賃の滞納は大きなリスクとなります。法律上、家賃滞納者をすぐに退去させられるわけではないため、予め対策をしておくことが必要です。

家賃滞納に対する一番の予防策は、賃貸管理会社を活用することだといえます。管理会社に管理委託をすれば、多くの場合、家賃管理や滞納時の督促を委託内容に含めることが可能です。

これらを委託しておくことで、万一滞納が発生しても、入居者への連絡や督促といった対応を迅速かつ的確に取ってもらうことができます。さらに、管理会社が滞納家賃を立替えて家主に支払う「滞納保証」を行なっている場合もあるため、こちらも合わせて活用すると良いでしょう。

また、家賃滞納を未然に防ぐためのポイントとして、入居審査を厳しく行うことも必要です。入居審査を過度に厳しくしてしまうと入居者が決まらず空室の原因にもなりますが、基準を緩めすぎても家賃滞納のリスクが増えてしまうので、相場と照らし合わせた調整が必要です。

地震・火災

地震や火災といった災害も不動産投資にとってはリスクとなります。

日本は非常に地震の多い国です。もし地震により物件が全壊してしまったらローンのみが残ってしまいますし、部分的な損壊で済んだとしても修繕などに費用がかかります。

地震のリスク回避には、物件選びと地震保険が鍵になります。物件を購入する段階で、「新耐震基準」を満たした耐震性のある物件や、地盤が安定した地域にある物件などを選ぶことで、地震による損害のリスクを軽減できます。

また、地震保険に加入しておけば万が一の際に保障を受けられます。地震保険に加入している方は意外と少ないので、いざという時に備えて加入しておくことをお勧めします。

火災が発生した場合も多くの出費が発生するため、火災対策は必須です。

火災のリスクヘッジでは地震の場合同様、物件選びと火災保険への加入が有効です。延焼を防ぐために木造建築物が多い地域は避け、鉄筋コンクリート造の物件を選ぶと良いでしょう。

火災保険は比較的多くの方が加入していますが、万一未加入の方は必ず加入することをお勧めします。火災保険では自然災害による火災だけではなく、入居者の過失によって発生した火災や放火などにも対応している場合が多いので、必須といえます。

管理会社の倒産

最後に紹介するリスクが、管理会社の倒産リスクです。管理会社に委託している場合、家賃などは管理会社を通じて物件の所有者に支払われる仕組みになっていますが、万一管理会社が倒産すると、それらのお金が支払われなくなってしまう可能性があります。

倒産リスクを軽減するには、やはり倒産の危険性が少なそうな管理会社を選ぶということに尽きます。

また、管理会社が倒産しそうだから解約したい、となった時のために、契約の際には解約の事前告知期間や違約金などについても確認しておくようにしましょう。

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3.失敗する人と成功する人との違い

物件選び

不動産投資で失敗する人と成功する人との違いは、どこにあるのでしょうか。

一つ目に、物件選びが挙げられます。一口に物件選びと言っても物件を選ぶ観点は様々ですが、その中でも特に重要なのが立地です。

それでは、どのような場合に「立地が良い」と言えるのでしょうか。東京都内での不動産投資を考えた場合、良い立地の条件としてはやはり駅から近いという点が挙げられます。

都市部では鉄道交通網が整備されていることに加え、駐車場料金が高いため、人々の移動手段は電車が中心となります。特に単身者向けの物件では、入居者は駅や駅周辺の施設と自宅を往復する生活をするでしょうから、駅からの距離は非常に重要なポイントとなります。

また、新宿や渋谷、東京などといった主要な駅へのアクセスの良さも大切です。いくら最寄り駅に近くても、都心部へのアクセスが悪ければどうしても需要は低くなってしまいます。物件選びの際には、最寄り駅への距離だけでなく主要駅へのアクセスが良いかどうかもチェックしましょう。

それ以外の条件としては、周辺環境が良いかどうかも重要です。具体的には、スーパーや病院などの施設が近くに揃っているか、治安は悪くないか、交通量が多く騒音を生んでいないか、といった点が考えられます。

暮らしやすい場所であれば自然と需要は生まれます。自分が実際に住んでみた場合を想定して、住環境が整っているか考えてみると良いでしょう。

収入と支出のシミュレーション

二つ目に、収入と支出のシミュレーションをしっかりと行なっているかどうかも、成功者と失敗者の違いの一つです。不動産投資の収入では主に家賃収入が中心となるため、家賃収入の見通しを計算しておく必要があります。

また支出の面では、修繕費など運営面での支出に加え、ローン返済による支出があります。修繕費はある程度予測可能ですし、ローン返済については月々の返済額を計算できます。

これらを総合して年間の支出・収入や利回りなどをシミュレーションしておくことで、本当にその物件に投資するべきなのかを判断する材料にもなります。あらかじめ収支計算を行っておき、見通しを持った投資を行いましょう。

地価・家賃の変動への対策ができるか

成功者と失敗者を分ける違いとして最後に挙げられるのが、成功者は地価や家賃の変動に対して対策を行っている、という点です。

地価の下落に関しては、最初の購入段階で物件を吟味しておくことが大切です。現在の地価ももちろん重要ですが、将来の都市計画や開発の予定なども考慮し、その後価値がどのように変動するのかにも注意する必要があります。

また、家賃が下がるということは、需要が低下している、つまり空室が出やすいということです。この原因としては地価が低下していることのほかに、建物の老朽化も関係しています。

建物は何もしないでいれば自然と老朽化していくものです。定期的に点検をして、問題点が見つかればすぐに修繕する必要があります。マンションでは通常、物件所有者の間で「管理組合」が組成され、これが建物管理会社に対して物件管理を委託します。とはいえ、できれば所有者自らが建物管理の状況に注意を払い、家賃や物件価値の変化に敏感になっておくことが大切です。

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4.不動産投資はしっかりと運用すれば実は失敗しにくい

不動産の価値変動は緩やか

失敗しやすいと思われがちな不動産投資ですが、しっかりとした知識を持って行えば失敗しにくい投資なのです。

その理由の一つに、不動産の価値変動が緩やかである点が挙げられます。投資において価値変動は大きなリスクとなりますが、株式などと違って不動産の価値変動は非常に緩やかです。

また、不動産の資産価値に影響を与える要因には建物の老朽化や需要の減少がありますが、建物の老朽化は修繕によってある程度は改善できますし、需要の減少についても、物件購入時に立地を見極めて選ぶことでリスク回避ができます。このように価値変動に対して対策しやすいという点も、不動産投資の利点といえるでしょう。

資産価値が0にならない

これは前項で触れた内容にも関連しますが、不動産投資では資産価値が0になることは基本的にありません。資産価値とは財産として評価した価額のことを指し、市場での取引価格として考えることができます。

不動産の資産価値は通常、土地と建物を別々に考えます。建物の資産価値は築年数とともに低下するものの、土地の資産価値はほとんど変化することはなく、これらを合わせて考えれば資産価値が0になることはないのです。

賃貸住宅需要は安定している

不動産投資というと賃貸住宅の運用が一般的ですが、賃貸住宅の需要は非常に安定しています。現在日本では人口減少が続いており、それに伴って世帯数が減少している地域もあります。

しかし、晩婚化や生涯未婚率の上昇にともなって単身世帯は増加を続けるとされており、特に都内の賃貸住宅は今後も安定した需要を確保できると考えられています。そのため賃貸住宅への投資では、急激な需要の減少によって損失を被るリスクが低いといえます。

ローン完済後は純資産になる

「純資産」とは、総資産から負債を引いた額のことを指します。そのため、ローンを完済した不動産は全て純資産となります。一方で「総資産」とは保有している資産全てを指す言葉で、指標としてしばしば用いられる反面、これは資産の実態を表しているわけではありません。

総資産ばかり増やしていても、本当の意味で資産が増えたとはいえないのです。純資産であれば負債がないため、収入がそのまま利益となります。また、将来的に自分や家族が住むための物件としても活用できます。

失敗事例のほとんどは想定できる問題

不動産投資での失敗事例を見てその原因を探ると、多くの要因は当初から想定可能なものであり、事前の対策次第で回避できたということが分かります。以下、具体的な事例を挙げてみます。

  • 自主管理での失敗

経費削減のために管理委託ではなく自主管理を選択し、失敗してしまうケースがあります。自主管理にしていると入居者の家賃滞納にうまく対応できなかったり、逆に管理費用がかさんだりして、損失が膨らむことがあります。このような失敗は、事前に管理委託を契約しておくことで対処できます。

  • 相場よりも高い価格で購入してしまう失敗

確認不足により、相場よりも高い価格で物件を購入してしまうケースがあります。特に広告に「値下げした」などの情報があるとついお得に感じてしまいがちですが、実際には値下げしても相場より高いという場合もあります。このような失敗も、周辺物件や同等の物件の価格の相場を調べておくことで回避できます。

  • 重要事項説明で大事な点を見逃したことによる失敗

不動産取引では「重要事項説明」と呼ばれる物件や契約内容などの説明が行われますが、この説明をしっかりと聞かない、あるいは不動産会社の担当者の説明が不十分で理解できないまま購入してしまうと、後になってから重大な問題が発生してしまうことがあります。

もちろんこの失敗は説明をしっかりと聞き、疑問点があればすぐにその場で質問しておくことで回避できます。

  • 高額なリフォーム費用による失敗

中古物件の場合、購入してすぐにリフォームを行うことになるケースがあります。特にファミリー向けのマンションや戸建賃貸などではリフォームの費用は高額であり、購入費に加えて思わぬ出費となります。

購入後すぐにリフォームする必要はなくても、資産価値を維持するためと思って退去の度にリフォームを行えば、やはりかなりの額が必要になります。このような失敗も、事前の下調べをしっかりと行ってリフォームにかかる金額を概算しておくことで回避できます。

このように不動産投資における失敗事例には予測可能なものが多く、対策を怠らなければその多くが回避可能なのです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。失敗すると思われがちな不動産投資ですが、しっかりとした知識を持って行えば失敗しにくいということが理解いただけたかと思います。この機会に皆さんも是非不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。

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