あなたの物件は問題ない?アスベストの危険性について解説

ビル

アスベストが社会問題となって10年以上が経ちますが、現在でもアスベスト対策の不備が指摘されています。不動産経営を行っていく上でもアスベスト対策は必須です。

今回はアスベストの危険性やアスベストの有無を調査する方法、除去方法などについて解説していきます。

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アスベストって?危険性は?

アスベストとは?

アスベストは別名を石綿とも呼ばれ、天然に産出する繊維状ケイ酸塩鉱物の総称です。アスベストは、熱や摩擦のみならず酸・アルカリといった化学的な負荷にも強く、丈夫で変化しにくい特性を持っていることから、様々な製品に使用されてきました。

アスベストの種類

アスベストには六種類が存在し、それらは蛇紋石系と角閃石系の二つに大きく分類されます。蛇紋石系に含まれるのはクリソタイル(白石綿)です。

角閃石系にはクロシドライト(青石綿)、アモサイト(茶石綿)、アンソフィライト、トレモライト、アクチノライトの五種類があります。

工業的に使用されてきたものでは、圧倒的にクリソタイル(白石綿)が多く、次いでクロシドライト(青石綿)やアモサイト(茶石綿)があげられます。

有害性の高さは種類ごとに異なり、クロシドライト(青石綿)アモサイト(茶石綿)クリソタイル(白石綿)という順になっています。

アスベストが使用されている身近なもの

経済産業省の2005年の調査では、家庭用製品のうち744製品において、アスベストが使用されていたことが分かりました。

それらのうち、普段使用する中でアスベストによる人体への影響が考えられうるものは、火鉢とともに販売していた灰のみであり、その製品は1960年代までに製造を終了しています。

ほかの製品においても、製品のごく一部分にアスベストが使われているものがほとんどでした。また、現在ではアスベストを含む製品は製造や使用が禁止されています。古いものを使用していて気になる方は、メーカー等に直接問い合わせることをお勧めします。

アスベストの空気中への飛散

不動産に関わるものとしては、かつては建材にアスベストが使用されていました。アスベストを使用して作られた建材が時間の経過とともに様々なダメージを受けると、強度の低下が起きます。

そして何らかの圧力で建材が損傷した際に、そこに含まれるアスベストが粉塵として露出・飛散してしまいます。また建物の解体や改修工事においても、同様に空気中への飛散が起きます。

アスベストによる疾患

アスベストによる人体への影響は、空気中に漂うアスベスト繊維を吸引し、肺の組織にダメージを受けることで引き起こされます。具体的な疾患としては、肺がんや石綿肺などが知られています。

アスベストによる疾患の多くは、潜伏期間が長いという特徴を持ちます。石綿肺で数年から20年ほど、また肺がんでは20年から30年以上もの潜伏期間を経て発症します。

そのため、自分がアスベストを吸っていることに気が付かず、30年もの長い時間が経って疾患が発症し、そのときに初めて気が付くといったことが起きるのです。

アスベスト使用の可能性のある建物は?

アスベストが使用されている場所

アスベストを含む建材は、住宅では外壁、屋根、屋根裏等に成形板として使用されています。ビルでは梁、耐火被覆、吸音用の吹き付け材などとして使用されています。

より正確には、以下の4種類があります。

①鉄骨の耐火被覆材、機械室等の吸音・断熱材、屋根裏側や内壁などの結露防止材としての吹付け材

②鉄骨の柱、梁等の耐火被覆成形板

③天井等の吸音・断熱及び煙突の断熱としての断熱材

④天井・壁・床の下地、化粧用内装材、天井板、外装材、屋根材等の成形板

ただし、これらのものすべてがすぐに健康に害をもたらすというわけではありません。

この中で最も注意したいは吹付け材です。吹付け材が見えないからといって、安心してはいけません。

上記の通り、屋根裏などの普段では見えにくいところに使われている可能性や、内装の仕上げ材の下に吹付け材が存在する可能性があります。

見た目だけではアスベストが含まれているかどうか分からないうえ、一見して屋内外の生活空間とは隔離されているように見えても、実は配線や空調の通路のように空気の流通があるところにも存在する可能性があります。

アスベストが使用されている建物

アスベストを含む建材は労働安全衛生法施行令により、2006年9月から使用及び製造が禁止されています。

したがって現在、日本においてアスベストの新規の使用は行われていません。しかしそれ以前に建築された建物であれば、アスベストが使用されている可能性があります。詳しく確認したい場合は、建築業者等に問い合わせる必要があります。

アスベストの調査方法は?

アスベストの調査には、設計図書の確認と現地調査が必要です。まず設計図書は、建物を建築した建築業者やその建物を販売した宅建業者に問い合わせることで、確認することができます。

ただし、設計図書にアスベストを使用した旨の記載がない場合や、その後の工事などで使用した場合は、設計図書からアスベストの使用の有無を確認することができないので、実際に見て確認する現地調査も重要です。

アスベストが使用されているのかどうかを個人で判断するのは難しいので、専門家に依頼してください。

  • 具体的な手順

相談
アスベストを含む建材が使われているかどうかを調査したいと思ったら、建築設計事務所、設備業者、工務店、調査会社、地方公共団体等に問い合わせます。そのうえで、専門的な講習を受け、公的資格を与えられたアスベスト調査の専門家に依頼します。

調査
調査は依頼した専門家が行います。専門家はまず図面に基づいた調査を行いますので、事前に建築業者に問い合わせて図面等を入手しておきましょう。その後、現地調査を行います。建材のサンプリングを行い、アスベストの含有率を分析します。

調査後
以上の調査の結果が出ると、調査者は調査票を作成し、依頼者に渡します。その際に、調査結果及び今後に行うべき管理等の説明がなされます。調査票は改修や解体を行うときに必要となるので、保管しておきましょう。

アスベストが含まれていることがわかったらどうすればいい?

アスベスト含有吹付け材の場合

建築基準法により、吹付けアスベストとアスベスト含有吹付けロックウールの二つについては、増改築や大規模な修繕を行う際に除去等の対策を取ることが義務付けられています。

アスベスト含有吹付け材は、劣化すると繊維が空気中に飛散してしまう可能性があるからです。

まずは現状を把握しましょう。もし劣化が激しいことが分かった場合、人体に影響を及ぼす可能性が高いので、除去や封じ込め等の対処を直ちに行う必要があります(詳しくは後述します)。

また劣化が激しくない場合でも、いつかは劣化してしまうので、できるだけ早く対処を行う必要があります。

成形板に含まれている場合

成形板にアスベストが含まれている場合は、改修や解体を行わない限り、必ずしも対策を講じる必要はありません。

例えば、屋根などに使用されている成型板の中にはアスベストを含んでいるものもありますが、通常の生活においては健康への害がないとされるため、除去等を行う法的義務がないのです。

ただし、成形板に穴を開けたり、傷つけたりといった作業を行う場合には、それが軽微な作業であってもアスベストが飛散する危険性があります。その為、飛散を防止したり、発生する廃棄物の適正な処理を行ったりと、措置を講じてください。

また、アスベストを含んでいるかどうかをあらかじめ理解し、もし含んでいるものがあるならば、法的義務の有無に関わらず、自分や第三者に被害をもたらさないよう適切な処置を取るようにしてください。

アスベストの対策方法

アスベスト含有吹付け材への対処方法としては、除去、封じ込め、囲い込みの三つがあります。どれを選択するかは、個別のケースごとに専門家の判断が必要です。

除去
アスベスト含有吹付け材を完全に取り除く方法であり、アスベストによる健康被害への懸念はなくなります。

封じ込め
アスベスト含有吹付け材の表層に、化学物質を散布して被覆・固定化することで、アスベストが劣化しても繊維が空気中に漂わないようにする方法です。将来改修などを行う際には、改めて除去工事が必要です。

囲い込み
アスベスト含有吹付け材の表層を板状の材料で覆う方法です。工事の際にはアスベスト含有吹付け材に触れてはいけないこと、間接的な衝撃も与えてはいけないことなど、注意が必要です。

資産価値

アスベスト含有建材が使用されていることが分かった場合、その不動産の資産価値はアスベスト除去費用分だけ減少します。アスベスト含有建材の有無が不明の場合は買い手側が調査を行うことが一般的ですし、その過程でアスベストが見つかれば減額交渉が行われます。

減額が大きくなることもあり、取引に大きく影響します。それゆえ、不動産の所有者はできるだけ早くにアスベストの有無を確認することをお勧めします。

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調査や除去の費用と補助金

(1)除去費用
除去費用は一概に言えませんので、業者に相談する必要があります。目安としては以下の表のようになっていますが、あくまで目安であり、特に処理面積が低くなればなるほど除去費用のばらつきが大きくなってしまうことに注意してください。

アスベスト処理面積 除去費用
300 m2以下 2.0万円~8.5万円/m2
300 m2~1,000 m2 1.5万円~4.5万円/m2
1,000 m2 1.0万円~3.0万円/m2

 

(2)調査に対する補助金制度
アスベストの調査に関して、国または地方公共団体によって補助金が支給されます。アスベストの使用有無を調査するだけでも補助金が支給される場合もあります。ただし限度額もありますので、詳しくは地方公共団体に問い合わせてみてください。

(3)除去工事に対する補助金制度
アスベストの除去、封じ込め、囲い込みといった対処に関しても、国または地方公共団体によって補助金が支給されます。ただし、行う工事の対象は、吹き付けアスベスト、アスベスト含有吹付けロックウールのみとなっているので注意が必要です。

やはり限度額がありますので、詳しくは地方公共団体に問い合わせることが必要となります。

まとめ

以上、アスベストの性質や健康被害、対策方法などについて見てきました。

アスベストは、現在では完全に規制されているため、これから新たに建てる建物には使用されないので問題ありません。しかし古い建物を扱う場合には、依然として注意が必要です。

除去などの法的義務を遵守することは当然として、オーナーであるご自身、入居者、工事業者に健康被害を与えないように注意する必要があります。

またアスベストを含む廃棄物の処理方法に関する規制など、関連する法律も多くあります。さらに、売買の際には資産価値にも影響します。

基本的な事項を理解したうえで、不明点がある場合は地方公共団体と専門家に相談し、早めに解決しておくことをお勧めします。

参照:国土交通省 アスベスト対策Q&A

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