いざというときの火災保険!不動産経営での賢い活用法を解説!

保険

不動産投資は、不動産を運用するという特殊性から様々な固有のリスクを伴います。
しばしば強調されるのは空室リスクですが、地震などの自然災害のリスク、そして火災も忘れてはならないリスクに数えられます。
万一のことが起きてしまったときに非常に心強い味方になってくれるのが火災保険です。今回は不動産投資における火災保険の重要性を紹介します。

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不動産経営で火災保険を利用すべき理由

不動産投資特有の災害リスク

不動産経営とは、つまり賃貸を中心とした不動産投資であり、投資である以上リスクを減らすのが鉄則です。
不動産投資は不動産物件という特殊な商品を投資先としています。
災害により物件がなくなってしまうことは、投資した財産がなくなってしまうことを意味します。

このように、自然災害によるリスクは株や債券等他の投資先よりもはるかに重大です。
物件の喪失をもたらすという点では、自然災害に限らず火災などの人的ミスに起因する災害や事故についても同じことが言えます。
部屋を他人に貸している以上、自分ひとりの対応で火災を完全に防ぐことはできず、その責任を引き受けることもできません。

もちろん、完全に入居者の責任であると断定することができれば、損害賠償を請求することはできますが、必ずしもそううまく事が運ぶとは限りません。
火災が起きてしまった場合、自分の投資した財産がすべて灰燼に帰すという、極めて大きな損失を被りかねません。

リスク対策としての火災保険

そのような事態が起きたときに心強い味方になってくれるのが火災保険です。
火災が起きてしまっても、火災保険に加入していれば保険金が下ります。
火災が発生した時点で仮にローンが残っていたとしてもその保険金を用いてローンを返済することも可能なうえ、保険金を使って別の投資を再開することも不可能ではありません。

火災保険にさえ加入していれば、万一のことがあった場合でも損失を最小限に食い止めることができます

不動産投資において特に重要なことはリスクを最小限に抑えることです。
火災の発生そのもののリスクを抑えることはできませんが、火災保険を利用することで火災発生による被害のリスクを最小限に抑えることはできます。
不動産経営を行う場合は、火災保険を最大限活用して、損失のリスクを最小限に抑えた投資を行うべきです。

火災保険と火災共済

一口に火災保険といっても、様々な種類の火災保険があります。
はじめに、一番大きな区分として火災保険と火災共済という区分があります。
どちらも同じ物のように見受けられますが、実はその補償内容や補償制度、そして保険自体のそもそもの仕組みまでも異なります。
ここでは、それぞれの特徴やメリット・デメリットなどと、どのような場合にどちらを利用するべきなのかを解説します。

火災保険は補償を選んで活用を

火災保険とは、保険会社等が販売している保険商品です。
「火災保険」という言葉は、一般的にはこちらを指します。
火災保険の大きな特徴は、保険の選択の幅が非常に広いということです。
様々な異なる会社が様々なプランの保険を販売しており、条件を見比べて物件に合ったものを選ぶことができます。
というのも、「火災保険」という呼び名ではありますが、多くの場合地震や水害等の自然災害や落下物などによる家屋の損傷等の事故に関しても補償範囲としているからです。

火災保険のメリットはカスタマイズ

一つの火災保険に加入するだけで、地震保険等その他の保険を兼用できる点は、火災保険の大きな強みです。
また、火災保険の場合は保険に加入している個人と保険会社との契約に基づいて保険が提供されるため、火災以外の補償対象として不必要なものがある場合、それを保険適用範囲から除外して保険料を安くするなどのカスタマイズができるというのも、火災保険の魅力です。

火災保険のデメリットは費用

火災保険にもデメリットがあります。
補償内容が多岐にわたり、保険を取り扱っているのがあくまで一般企業であるために、保険料は割高で、不動産の経営を圧迫する要因にもなりかねない点です。
しかし、割高になってしまうとはいっても、企業間の競争により価格は適正水準にあり、各社ともサービスを充実させようと努力しています。
それゆえ、保険料以上のサービスを期待できると思えば、火災保険はなおも魅力的な選択肢です。

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火災共済は低コストが魅力

一方の火災共済は、あまり聞き慣れないものかもしれません。
火災共済とは、農林水産省所管のJA共済や厚生労働省所管の全労済、都道府県共済、コープ共済等の団体が提供する火災保険商品です。
火災共済の最大の特徴は、保険を提供している団体の母体となる組織が全て国の省庁であり、全て非営利で活動している点にあります。
非営利団体であるため、保険を商品として提供して利益を得ることはせず、保険としての機能を保つための必要最低限の保険料で運営されています。
したがって、保険料が安く抑えられているというのが大きな特徴です。

火災保険との相違点として、まず保険の仕組みの違いが挙げられます。
先ほど火災保険は契約者と保険会社との間での契約であると述べましたが、火災共済は生活協同組合、農業協同組合、労働協同組合などの組織の組合員に対するサービスの一種として提供されています。
そのため、これらの組合に加入していなければ、火災共済に入ることはできません。

火災共済はカスタマイズ不可

一般的な火災共済は用意された補償内容が一つのパッケージになっており、自分にはこの補償が必要ないから取り除こうなどとカスタマイズすることができません。
一戸建て・マンションなど、建物の形態によって異なる保険のプランは用意されていますが、火災保険と比べて契約内容の柔軟性は低くなります。

また、火災共済も他の火災保険と同様、火災以外の風水害等の自然災害も補償範囲として指定していますが、受け取れる保険金の上限が決まっていることに注意が必要です。
場合によっては火災で建物が損傷した際に受け取れる保険金の数%から数割程度の保険金しか受け取れないこともあります。

特に火災共済では地震による建物の損壊を補償しないので、別途地震共済に入る必要がありますが、こちらも万一地震が発生したときの保険金は火災保険の20%にとどまります。
このように、火災共済も種々の自然災害を補償範囲に収めてはいるものの、明らかに補償能力は劣ります。
民間企業による火災保険と比較すると、補償の範囲でも金額でも明らかに見劣りしているのは事実です。

火災保険を選ぶ際のポイント

必要な補償を選ぶ

火災保険を選ぶ際に最も大切なポイントは、必要な補償と必要でない補償をしっかりと区別して整理しておくことです。
先述の通り、火災保険は火災以外の様々な災害や事故についても補償範囲としています。
火災保険と銘打っておいて火災補償の部分が充実していないことはありえないとしても、本当に備えが必要な災害に対する補償内容があまり充実していない商品では保険料の無駄になってしまいます。
必要な補償をしっかりと洗い出したうえで、様々な保険会社の火災保険を比較して、火災保険を選ぶことが何より重要です。

費用保険の組み込み判断

また、費用保険金の有無についても把握しておく必要があります。
費用保険金とは、火災等による建物の被害に対する補償とは別に、建物が被害にあって住めなくなっている期間のホテル代や、後片付けなどの諸費用のために下りる保険金のことを指します。
火災保険によっては、最初から費用保険金が下りる設定になっているものもあれば、オプションで付けられるものもあります。
自分が住む家の場合は、費用保険金が下りたほうが安心してスムーズに日常生活へ戻ることができますが、投資用の物件の場合は費用保険金がなくても大きな問題はありません。
必要に応じて費用保険金の有無についても確認しておきましょう。

補償額の設定を確認する

そして肝心の補償額の設定ですが、これには2種類の決定法があります。
一つは時価設定、もう一つは再調達価格による設定です。
時価設定によって補償額が決定される場合、下りる保険金の額は火災が発生した時点での物件の価値に基づいて決定されます。
物件の価値はどうしても経年劣化等により時間とともに下がっていってしまうため、時価設定によって補償額が決定される方式の場合、補償額は低くなってしまいます。

一方、再調達価格によって補償額が決定される場合、損壊してしまった建物と同等の建物を再度建築しなおすために必要な費用に基づいて補償額が決定されます。
新築に必要な金額をもとに算出されるため、自ずと補償額が高くなります。
一目瞭然ではありますが、選ぶべきは再調達価格による補償額の設定を採用している保険です。

特に投資用の物件の場合は、万一災害等によって損壊してしまった場合、まずはローンを返済することを考えなければなりません。
ローンの返済を考えたときに、補償額が多いほうが断然有利です。
したがって、火災保険を選ぶ際には再調達価格による補償額の設定を採用している保険を選ぶようにしましょう。

このほかにも、保険の価値を左右する要素は多くあります。
それぞれの保険がどのような内容なのかをしっかりと把握して、自分にとって必要な保険を見極めるようにしましょう。

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保険料を安く抑えるには?

補償のカスタマイズで保険料を抑える

保険料を安く抑えるためには、まず不必要な補償をカスタマイズで除外するのが基本です。
その災害によるリスクが限りなく0に近いなら、いくら手厚い補償を受けられたとしても特にメリットはありません。
必要のない補償を充実させれば、保険料を無益に釣り上げてしまいます。
本当に必要な補償内容を丁寧に検証し、不要なものは必ず除外するようにしましょう。

また、費用保険金の必要性についても考慮しましょう。
必要であると判断したなら、費用保険金のあるプラン、あるいは費用保険金を付帯させるのもよい決断です。
しかし、特に必要ないと考えるならば、費用保険金がついていない保険であるか確認して契約するようにしましょう。
当然のことですが、費用保険金が支給される分補償範囲が広くなるため、保険料も上がります。
費用保険金が不必要な場合はこれも保険料を釣り上げる要因になってしまうのです。

契約形態で保険料を抑える

そして、長期契約を結ぶことによって保険料が割安になることを覚えておきましょう。
一般的に火災保険は1年単位で契約を更新しますが、これを長期更新にすることで保険料の割引を期待できます。
最初の契約時に保険の内容を精査し、長期契約にしても失敗のない選択をしさえすれば、保険料が割安になるうえ更新の手続きも簡略化できます。
様々な保険をよく検討して、長期での契約を結ぶことを強く推奨します。

物件の防災設備で割引を受ける

最後に、近年の火災保険には様々な割引やサービスがあります。
割引対象となる物件としては、耐火性が高い素材が用いられている物件、防災機器が備わっている物件、オール電化物件などがあります。
保険料を抑えるという面でも重要といえば重要ですが、一番重要なのはそもそも火災が起きないことに違いありません。
こういった設備を整えるためには時間もお金も必要ですが、火災を予防するという観点から、これらの設備の導入を検討してみるのも賢い選択かもしれません。

まとめ

不動産投資において軽視されがちな災害等によるリスクですが、それによる損失は、投資したすべての財産を失ってしまいかねないほど大きなものです。
リスクを可能な限り減らすという不動産投資の基本に立ち返り、火災による大きな損失のリスクを減らすためにも、自分の物件の立地や設備を考慮しつつ、最適な火災保険を選んで加入することを強くお勧めします。