【専門家監修】新耐震基準と旧耐震基準の違いは?大地震には耐えられるの?

耐震基準

1981年6月1日の建築基準法改正により新耐震基準が設けられることになりました。
しかし、築年数の古い建物などではいまだに旧耐震基準しか満たさないものも数多くあります。
実際には、旧耐震基準と新耐震基準ではどのような違いがあるのでしょうか。
中古の不動産に投資するにあたってはこれらの違いを知ることが重要となってきます。両者の違いについて確認していきましょう。

新耐震基準が定められた、1981年建築基準法改正について

新耐震基準が定められることになった、1981年(昭和56年)6月1日の建築基準法の改正は、1978年(昭和53年)の宮城県沖地震を受けたものでした。
宮城県沖地震では全半壊の建物が4,385戸、一部損壊の建物が86,101戸と、多くの建物が地震により大きな被害を受けました。
その中でも大きな問題となったのが、ブロック塀の損壊による死者が11人にものぼったということです。
また、地震後に屋外に飛び出し、建物の崩壊に巻き込まれけがをするという人も多く見られました。このような状況を改善するために、1981年の建築基準法改正に至りました。

許容応力度計算と保有水平耐力計算

1981年に定められた新耐震基準は、多くの特徴がありますが、1番大きな特徴として、建物の中もしくは建物の周辺にいる人が、建物の倒壊に巻き込まれて被害を受けるという状況を改善するような耐震基準に変更されたことがあげられます。
具体的に新耐震基準では、許容応力度計算と保有水平耐力計算を行うことが必要であると定められています。

許容応力度計算とは、建築物の部材の各部が損傷を受けない最大の力を計算することをいいます。
新耐震基準では、この許容応力度が中規模地震動、つまり震度5程度の地震の力の大きさより大きいことが必要となります。
これにより、震度5程度の地震に対してほとんど損傷を受けないような耐震基準になったのです。

また、保有水平耐力の計算によって、大規模の地震動によって倒壊または崩壊しないことの検証をしなくてはいけません。
大規模の地震動とは、阪神淡路大震災クラスの震度6~7の地震のことを指します。
新耐震基準ではこのような大規模地震を受けても損傷があっても倒壊または崩壊はしないような耐震基準になりました。
この2点が新耐震基準の大きなポイントです。
そのほかには、建物を平面に立面的にバランス良くすることなどが新耐震基準には含まれています。

旧耐震基準と新耐震基準の違いを解説

続いては、旧耐震基準と新耐震基準の違いについて解説していきたいと思います。
先ほど新耐震基準について説明しましたが、旧耐震基準とはどこが違うのでしょうか。

①震度5程度の地震に対する耐震

新耐震基準では、震度5程度の地震に対して部材の各部が損傷を受けないことが条件であると決められていましたが、旧耐震基準では震度5程度の地震に関しては倒壊または崩壊がなければ良いという基準でした。
旧耐震基準の建物が震度5程度の地震を受けたとき、損傷を受けることが大いにあり得るということです。
近年、震度5程度の地震が年に数回起きることも珍しくないので、旧耐震基準では大規模地震が起こらずとも建物が損傷を重ねてしまい、危険に陥る可能性がないとはいえません。

②震度6以上の地震に対する耐震

また、新耐震基準では震度6~7程度の地震にも言及があり、その程度の地震を受けても倒壊または崩壊しないことが定められていました。
一方で旧耐震基準では震度5程度までしか言及されておらず、いわゆる大地震については何も定められていません。
これは、旧耐震基準の建物に住んでいる場合大地震に対して脆弱である可能性が高いということです。
2011年には東日本大震災が起きており、2016年には熊本地震もありました。
日本に住む私たちにとって、大地震は避けては通れない災害です。新耐震基準で大地震に対しての基準が定められたというのはとても重要です。

③税制の違い

新耐震基準と旧耐震基準には、税制の違いもあります。
新耐震基準の建物は税制上優遇され、住宅ローン減税を受けることができます。
住宅ローン減税とは住宅を新築、取得、もしくは改修する際に組むローンの各年末におけるローン残高の1%を所得税もしくは住民税から10年間控除するというものです。
この住宅ローン減税では、木造など非耐火住宅では築20年以内、マンションなど耐火住宅では築25年以内というのが減税を受ける条件となっていました。
ですが、税制改正により新耐震基準を満たす建物であれば築年数に関係なく「耐震基準適合証明書」があれば住宅ローン減税を受けられるということになりました。
耐震基準適合証明書とは、新耐震基準を満たすことを証明する書類です。
この耐震基準適合証明書を取得すると登録免許税の減額や、不動産取得税の減額や、地震保険の耐震診断割引なども受けられることができるようになります。

まとめると、新耐震基準の建物はそれを取得する際や保有している際にかかる税金の減額をより多く受けることができるという点が旧耐震基準との税制上の違いとなります。

1981年に建築された物件は新耐震基準ではない?

新耐震基準について誤解しやすいこととして、新耐震基準と旧耐震基準の見分け方があります。

建築確認された日は?

まず、最も基本的な新耐震基準の確認方法を整理します。
1981年の6月1日に建築基準法が改正されましたので、1981年6月1日以降に建築確認がされた建物は新耐震基準を満たすことになります。
そのため、1981年に建築確認がされた建物であっても6月以前に建築確認がされていた場合は、実質的に新耐震基準を満たさない可能性が高いので注意してください。
建築基準法の改正が1981年とだけ覚えていると新耐震基準を満たさない建物もあるので、6月というキーワードも忘れないようにしましょう。

また、先ほどから「建築確認された日」という言葉を用いていますが、そこも大きなポイントです。建築確認された日というのは、建物の建築に着工する前にその計画が建築基準法に適合するかどうかが審査され、内容が確認された日のことを言います。
建物が完成した年月日を示す「竣工日」ではないことに気をつけましょう。
もし、竣工日が1981年6月以降であっても建築確認された日が1981年6月より前であれば実質的に新耐震基準を満たさない可能性が高いので気をつけましょう。

「設計上」新耐震基準か「税制上」新耐震基準か?

もう一点注意する必要があります。
それは、登記上の建築の日付が1982年1月1日以降である建物は、税制改正によって税法上は新耐震基準を満たすとみなすと決まったことです。
そのため、1982年以降に竣工された建物は、税制上新耐震基準であると見なされることになります。
しかし、建築確認された日から竣工日までの間は普通木造一戸建てでは4ヶ月程度、マンションは規模にもよりますが、1年~1年半程度の時間を要するため、1982年1月以降に竣工されている場合でも設計上新耐震基準を満たさない場合が出てきます。
設計上新耐震基準を満たすのか税制上新耐震基準を満たすのかの区別は大切です。

今まで新耐震基準の見分け方を話してきましたが、例外もあることに注意が必要です。
新耐震基準を満たすような建物になるように改修工事を施し、証明書を発行してもらえれば、1981年6月1日以前に建築確認された建物でも新耐震基準の建物になります。そのことも頭に入れておいてください。

以上のポイントをまとめます。

①1981年6月1日以降に建築確認された建物は新耐震基準を満たすこと

②1982年1月1日以降に竣工されていれば、その建物は税制上新耐震基準を満たすこと

③竣工日しか書いていない場合、木造一戸建てではおおよそ1981年の10月以降、マンションでは1982年6月から1983年以降を1つの基準として、設計上新耐震基準の建物かを見極めることができる(ただし、これはあくまで目安なので再度確認が必要)

④新耐震基準の証明書を取得すれば、1981年6月以前でも新耐震基準の建物と認められる

新耐震基準の物件は本当に地震に強いの?

新耐震基準は、旧耐震基準より理論的には地震に対する強度の面で上回っているということを確認しましたが、実際に旧耐震基準より新耐震基準の方が強いといえるのでしょうか。
平成7年の阪神淡路大震災と平成28年の熊本地震の被害状況を例にとって確認していきたいと思います。

阪神淡路大震災について

まずは、阪神淡路大震災を確認します。阪神淡路大震災は、平成7年1月17日に兵庫県南部で発生したマグニチュード7.3の地震で、最大震度7を記録しました。この地震の実際の被害状況を「平成7年阪神淡路大震災建築震災調査委員会中間報告」という資料のデータを参照して、建築年別にみていきます。

まず、1981年までに建てられた建物(大部分が旧耐震基準の建物)1982年以降に建てられた建物(大部分が新耐震基準の建物)の2つに分けてみます。すると、1981年までに建てられた建物は、約29%が大破以上、約37%が中・小破、約34%が軽微な被害もしくは無被害でした。

図1 【専門家監修】新耐震基準と旧耐震基準の違いは?大地震には耐えられるの?
図1 1981年以前に建てられた建物の被害

一方で、1982年以降に建てられた建物は、約8%が大破以上、約16%が中・小破、約75%が軽微な被害もしくは無被害でした。

図1 【専門家監修】新耐震基準と旧耐震基準の違いは?大地震には耐えられるの?

図2 1982年以降に建てられた建物の被害

このデータから一目瞭然で分かるように、新耐震基準の建物の方が被害の大きさが小さくなっていることがわかります。
震度7を観測するような地震になると、その程度の大きさを想定していない旧耐震基準の建物は大きな被害を受けやすくなります。
大破以上の建物の割合は旧耐震基準に比べて新耐震基準は、3~4分の1に抑えられ、中・小破の建物の割合も半分に抑えられているので、新耐震基準の建物の方が大幅に地震に強くなっているといえるでしょう。
また、逆の視点から見ると、約3割の建物が大破以上の被害を受けてしまう旧耐震基準の建物は、これから起こると思われる大地震の可能性を考えると危険であるといえます。

熊本地震について

続いて、熊本地震を確認していきます。熊本地震は、平成28年4月14日に熊本県と大分県で相次いで発生した地震で、最大震度は7を記録しました。先ほどと同様に実際の被害状況を『「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書のポイント』という資料のデータを参照して建築年別に見ていきます。

まず、1981年5月までに建てられた建物(大部分が旧耐震基準の建物)と1981年6月以降に建てられた建物(大部分が新耐震基準の建物)の2つに分けてみます。すると、1981年5月までに建てられた建物は、約46%が大破以上、約49%が中・小破または軽微な被害、約5%が無被害でした。

図1 【専門家監修】新耐震基準と旧耐震基準の違いは?大地震には耐えられるの?

図3 1981年5月までに建てられた建物の被害

一方で、1981年6月以降に建てられた建物は、約15%が大破以上、約54%が中・小破または軽微な被害、約31%が無被害でした。

図1 【専門家監修】新耐震基準と旧耐震基準の違いは?大地震には耐えられるの?

図4 1981年6月以降に建てられた建物の被害

先ほどの阪神淡路大震災の例と同様に新耐震基準を満たす建物の被害の小ささがうかがえます。
新耐震基準では、大破以上の被害を受けた建物の割合が先ほどと同様に旧耐震基準の3分の1程度におさまっています。
旧耐震基準では約半数の建物が大破以上の被害を受けており、旧耐震基準である上築年数の古さが被害を拡大させていると考えられます。
熊本地震では、中・小破または軽微な被害が新耐震基準の割合が新耐震基準の方が多いですが、新耐震基準では大地震においてこの程度の被害に抑えることが求められているのでこの結果はうなずけるでしょう。

また無被害の建物の割合が新耐震基準の方が6倍も高いということは特筆すべき点です。
熊本地震で、新耐震基準が被害を抑えた理由として、旧耐震基準よりも壁量が約1.4倍確保されているからだと国土交通省によって分析されています。

以上の2つの例から分かるように実際の地震に対して、明らかに新耐震基準を満たす建物の方が強いといえます。
旧耐震基準しか満たさない建物は、築年数を多く重ねているものが多いです。旧耐震基準であり、老朽化している、この2点において、旧耐震基準の建物は大地震に対して倒壊の危険性が高いといえるでしょう。

まとめ

今回は旧耐震基準と新耐震基準の違いについて確認してきました。
実際の地震による被害のデータや税制上の優遇などの点から見ても、新耐震基準の建物の方がメリットは多いということが分かりました。
新築マンションなどを取得する場合には新耐震基準を満たすかどうかを気にする必要はありませんが、中古の不動産の取得を考えている方は、新耐震基準を満たしているかどうかに十分注意し、今一度よく考えて不動産投資を行うことが必要です。

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