不動産投資の8大リスクヘッジ法!リスクを制して不動産投資を制す

不動産投資の8大リスクヘッジ法!リスクを制して不動産投資を制す

不動産投資は、長期運用が基本です。投資期間が10年、20年、30年と不動産投資を続けている人も少なくありません。

長期運用を成功に導くのは「リスクヘッジ」の積み重ねです。リスクヘッジとは、リスクの顕在化を回避するための対策を講じることです。そのため、リスクヘッジを実行するには「リスクそのもの」への理解が必要です。

不動産投資には、次の8つのリスクがあります。

  • 家賃変動リスク
  • ローンの金利上昇リスク
  • 価格変動リスク
  • 空室・賃料下落リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 修繕リスク
  • 天災リスク
  • 賃貸管理会社の倒産リスク

この記事では、この8つのリスクをヘッジする方法を、1つずつ解説していきます。

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1.家賃変動リスクとヘッジ方法

不動産投資では、投資家がマンションなどの住宅を購入して、それを人に貸して家賃を得ます。家賃を高くすれば不動産投資家の収益が増え、安くすれば収益が減る、と感じるかもしれませんが、それほど単純ではありません。

家賃を相場より高く設定すれば、借り手が現れず収益がゼロになる可能性がありますし、家賃を相場より安く設定すれば、本来得られるはずの収入を取りこぼすことになります。

投資家は、「相場を考慮した適切な家賃」を設定することで、適切な収益をあげることができます。つまり、相場に合った家賃を設定すれば、借り手が現れないリスクも、本来の収入が得られなくなるリスクもヘッジできるわけです。

ただ、家賃の相場は変動します。
変動する家賃相場に合わせて家賃設定を行うことで、家賃変動リスクをヘッジしていくことになります。
家賃相場は、物件の築年数や、物件がある地域の借家の需給によって変わります。
 

物件の築年数による家賃変動に備える

物件の築年数が経つと、つまり投資物件が古くなると、一般的に借家としての魅力が減っていくので、それを家賃に反映させていかなければなりません。例えば、投資物件の賃貸マンションを見学に来た人が、「もう少し家賃が安ければ、借りたいのだが」という感想を漏らしたら、物件に魅力を感じつつも、古さを気にしているのかもしれません。

その場合、投資家(大家)は家賃の減額を検討しなければなりませんが、築年数以外にも考慮する点があるので注意してください。
それが、次に紹介する、地域の「借家の需給」事情です。
 

借家の需給による家賃変動に備える

ある地域の借家の需給は、意外な要因で簡単に変化します。
地域の借家の需要が急増していたり、供給が追いついていなかったりすれば、「投資物件の築年数が経っていても、魅力が減らない」ことがあります。その場合、家賃を値下げする必要がなくなります。

例えば、大手企業の支店や大学が近くにできたり、駅前の開発が進めば需要が高まるので、築年数がかなり経っている投資物件でも、家賃を値下げする必要はありません。
また、街のブランド力が上がると住みたい人が増えるので、やはり築年数が経っていても人気物件であり続けることができます。

逆に、投資物件の近くにあった大学などが移転すれば、学生などの借家需要が消えてしまうので、供給がだぶつきます。その場合築年数が浅い投資物件でも、家賃を値下げしなければならないかもしれません。

以上のことから投資家が、自分の物件があるエリアの「地域経済」に敏感になることが、家賃変動リスクヘッジにつながると言えるでしょう。

家賃相場の調べ方についてまとめた以下記事を参考にしてみてください。
関連記事:高すぎる家賃設定に気づかずに失敗した不動産投資事例
 

2.ローンの金利上昇リスクとヘッジ方法

不動産投資をする多くの投資家は、銀行などの金融機関からローンを借りています。その際に注意したいのが、ローンの金利が上昇するリスクです。
ローンの額が高いほど、金利が上昇したときの影響は大きくなります。
 

経済情勢をしっかり把握して正しい金利の選択を

金利は大きく次の2つにわかれます。

  • 固定金利:借入れ期間中、金利が同じ率で固定されます
  • 変動金利:半年に一度など、定期的に金利の見直しがあり、変動します

金利は、低金利政策が続いていると、変動金利のほうが低くなり(=変動金利のほうが有利になり)、固定金利のほうが高くなります(=固定金利のほうが不利になります)。

現在、政府と日本銀行の低金利政策はすでに10年以上続いて、今後もしばらくは低金利で推移するとみられています。そのため、「今しばらくは」変動金利を選んだほうがよいでしょう。
しかし、金利はいつ上がるかわかりません。金利が上がると、今度は固定金利の方が有利になります。これがローンの金利上昇リスクになります。

そして金利は、投資物件を買う不動産会社によって変わることもあります。不動産会社が銀行と提携していると、その銀行が優遇金利で(低い金利で)ローンを貸してくれることがあるからです。

ローンを組むときは、必ず返済計画を立て、複数の金融機関を比較して、よい条件になるように担当者と交渉しましょう。これが、ローンの金利上昇のリスクヘッジになります。

関連記事:不動産投資ローンを解説!金融機関の特徴・金利・審査・契約の流れについて
関連記事:マイナス金利は不動産投資にとって追い風なのか?
 

3. 価格変動リスクとヘッジ方法

購入した不動産の売却は、不動産投資の「出口戦略」でとても重要になります。家賃収入で順調に利益をあげていても、不動産売却に失敗するとこれまでの利益が消失してしまうかもしれません。

賃貸マンションなどの住宅は、一般的に、築年数が古くなるほど、入居者が使うほど、そして風雨にさらされるほど、家賃が下がるにつれて価値が下がっていきます。そのため大抵は、住宅の売却価格は購入価格より安くなります。
これが、不動産投資における価格変動リスクです。

ただ、住宅の価値は、必ず時間とともに低下するわけではありません。経年劣化による価値の低下は必ず起きますが、住宅がある地域の価値が上がると、それに伴って住宅の価値も高まります。また、景気が上を向くと不動産価格全体が上昇します。そのタイミングで投資物件を手放せば、購入時の価格より高い価格で売却できるかもしれません。

また、景気後退が確実な情勢であれば、その前に売却すれば「より価格が低下するリスク」を回避できます。大きな損を回避するために、あえて小さな損失を出すことも、リスクヘッジの1つになります。

価格変動のリスクヘッジは、次のようになります。

  • 経年劣化による価値の低下を相殺できる価値の上昇を待つ(例:地域の価値の上昇を待つ、景気の好転を待つ)
  • 景気が後退する前に売却する

 

4.空室・賃料下落リスクとヘッジ方法

空室リスクと賃料下落リスクのヘッジは、同時に考えたほうがよいでしょう。空室リスクを減らすための有力な手立てに、家賃(賃料)の減額がありますが、これは賃料下落リスクを増大させるからです。

空室リスクは、家賃収入ゼロリスクと言い換えることができます。
賃料下落リスクは、家賃収入減少リスクと言い換えることができます。

ゼロか減少かの違いはありますが、投資家の収入を「直撃」する点では同じです。
空室・賃料下落のリスクヘッジのポイントは次の2つです。

  • 「必ず起きる空室リスク」をどのようにヘッジするか
  • 「空室を増やさない」ためにどのようにリスクヘッジしていくか

1つずつみていきましょう。
 

「必ず起きる空室リスク」をどのようにヘッジするか

借家(投資物件)の入居者は、必ずいつか退去します。つまり、空室リスクは必ず起きます。そのため空室のリスクヘッジでは、空室期間を短くすること、入退去の間隔を狭めることを目指します。

そのためには、「借り手が借りたくなる物件を購入する」ことが必要です。必ず起きる空き家のリスクヘッジ方法は、不動産投資の物件選びにあるのです。

物件を選ぶ際、次のような物件を購入するとよいでしょう。

  • 都心(特に東京23区内)
  • 最寄駅から徒歩10分以内
  • 新宿、渋谷、池袋、東京などのビックターミナル駅にアクセスしやすい
  • 鉄筋コンクリート造(RC構造)のマンション
  • 単身向け物件
  • オートロック完備
  • バス、トイレ別

上記の条件を1つでも多くクリアすれば、空室になっても次の借り手を見つけやすくなるでしょう。
 

「空室を増やさない」ためにどのようにリスクヘッジしていくか

どの不動産投資家も、空室リスクは避けられませんが、「空室が増える」リスクは投資家によって異なります。
そのため不動産投資家は、空室を増やさない工夫をする必要があります。

工夫の1つが、入居者募集のノウハウを持っている管理会社に管理を委託することです。管理会社を選ぶときは「入居率」と「管理戸数」に着目してください。

入居率が高い賃貸物件を管理している会社は、入居者募集に強い管理会社といえます。ただ、入居率を確認するときは、算出根拠を提示してもらってください。悪意のある管理会社だと、入居率が高いデータだけを提出したり、人気物件に絞って算出していたりするからです。
管理している戸数が多い管理会社は、それだけ不動産オーナーから信頼されている証拠です。

その他詳しいヘッジ方法は以下の記事にてご紹介しております。
関連記事:不動産投資の悩みの種、空室リスクを最小限にする方法とは?
関連記事:収益物件とは?不動産投資を始める前の基礎知識を紹介
 

5.家賃滞納リスクとヘッジ方法

家賃滞納リスクが顕在化する確率は、それほど高くありません。ほとんどの入居者(借り手)はきちんと家賃を支払います。

ただ、一度家賃滞納が起きると、その被害は小さくありません。なぜなら、入居者の権利は借地借家法で「がっちり」守られているため、オーナー(不動産投資家)の意志で入居者に出て行ってもらうことが非常に難しいからです。

もし、入居者が家賃を滞納したまま居座った場合、収入がゼロになるだけでなく、立ち退き交渉というコストがかかることになります。仮に訴訟を起こして勝ったとしても、すぐに家賃を支払ってもらえるとは限りません。

さらに、家賃の滞納額が多額になると、入居者が「夜逃げ」するかもしれません。その場合、家財道具を整理しなければなりませんが、勝手に処分するとあとから損害賠償を請求されるかもしれません。

では、家賃滞納リスクはどのようにヘッジしていったらよいのでしょうか。
 

管理会社を活用して、家賃滞納のリスクヘッジをする

家賃滞納のリスクヘッジでは「いかに被害を少なくするか」という視点が重要になります。
具体的な方法は、以下の通りです。

1.「定期借家契約」で物件を貸す
定期借家契約とは、契約期間に定めがある借家契約のことです。契約期間が決まっているため、もし家賃を滞納したら定められた契約期間で退去を求めることができます。

2.滞納が判明したら、すぐ対応する
滞納がわかった時点で、すぐに入居者に督促してください。管理会社に投資物件の管理を委託すれば、こうしたことにも対応してもらえます。
また、管理会社によっては、家賃滞納が起きたときに金銭的な補償してくれるところもあります。補償金額や期間などの条件は、あらかじめ確認しておきましょう。
このようなサービスが充実している管理会社に管理を頼んでおけば、家賃滞納リスクをかなりヘッジできます。

3.集金代行サービスがあるかどうかを確認する
管理会社選びでは、集金代行をしてくれるかどうかもポイントになります。
集金代行は、家賃集金を含む「大家業」全般を引き受けてくれるサービスです。そして集金代行サービスでは、家賃滞納時の補償がついている会社もあるので、確認してみてください。
家賃保証サービスは、サブリース契約のなかのサービスの1つです。家賃収入が止まったときに補填してもらえるメリットがありますが、そのための費用は一般的に高く、投資効果を減退させてしまいます。

プロパティエージェントの場合は「集金代行」サービスの費用は家賃の3.5%、「家賃保証」サービスの費用は家賃の10%です。投資効果に大きな差が出るのは一目瞭然です。

4.家賃保証会社の審査をクリアした人に入居してもらう
家賃保証会社の審査をクリアした入居希望者に入居してもらえば、家賃滞納リスクはかなり減ります。家賃保証会社は、入居希望者の年収や家賃滞納履歴などを調べます。また、家賃保証会社が「ついている」入居希望者なら、万が一家賃を滞納しても、家賃保証会社から家賃が支払われます。そのため家賃保証会社も「確かな人」しか審査を通しません。

関連記事:賃貸管理会社選びは、チェック項目3点を確認しよう
関連記事:自主管理と管理委託、どっちがいいの?物件の管理方法について解説
 

6.修繕リスクとヘッジ方法

修繕リスクとは、投資物件である住宅が劣化して、賃貸住宅として魅力が低下したときに、多額な修繕コストが突然発生するリスクです。
したがって修繕費のリスクヘッジもしっかり講じておく必要があります。ポイントは下記です。

  • 分譲マンションに投資するときは(投資用に分譲マンションを購入するときは)「修繕積立金」の計画がなされている物件を選ぶ

修繕積立金の支払いがなかったり、計画がなされていない分譲マンションを買ってしまうと、月々の支払い額は一見、低く見えますが、それ以上に大規模修繕を行うときに、多額の負担金を請求されます。

修繕積立金を計画的に毎月支払うことこそ、修繕についてのリスクヘッジになります。

関連記事:修繕積立金がない物件購入による不動産投資の失敗例
 

7.天災リスクとヘッジ方法

天災は避けられません。しかし、不動産投資における天災リスクは「ちゃんと」ヘッジできます。

地震リスクとヘッジ方法

地震リスクのヘッジ方法は次のとおりです。

1.地震発生が少ない地域の、地震被害を受けにくい物件を選ぶ
地震リスクヘッジでは、地盤がしっかりしたエリアの物件を購入することが重要です。地盤については、内閣府がまとめている「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」で確認できますので、こちらを確認してください。
また、1981年以降に建てられた「新耐震基準」を満たした物件を選びましょう。なぜかというと、新耐震基準で建てられた住宅は、震度5強程度の地震ではほとんど損傷しないように、また震度6強から7の地震であっても倒壊・崩壊しないことが求められているからです。

2.複数の物件を運用する際は、エリアを分散する
2戸以上の物件に投資するときは、なるべくエリアや物件を分散させることで、リスクも分散できるでしょう。
1戸が被害を受けても、他の投資物件からの収入である程度しのぐことができるからです。

3.地震保険で万が一に備える
万が一に備え、地震保険に加入しましょう。保険は最大のリスクヘッジ手法といえます。
特に長期間、物件を運用していく方は、ぜひ前向きに検討してください。ちなみに当社の場合はスタンダートで地震・火災保険への加入をしていただいております。

関連記事:不動産投資における地震リスクをヘッジする「地震保険」
関連記事:不動産投資で地震がリスクって、本当?
 

火災リスクとヘッジ方法

続いて、火災リスクをヘッジする方法を紹介します。

1.道幅が狭い場所に建つ物件を選ばない
消防車が入ってこられないほど道幅が狭い場所の物件は買わないようにしましょう。本来「ボヤ」や「部分焼」で済んでいたはずの火事でも、消防車の到着が遅れると「全焼」や「半焼」になることがあるからです。

2.木造の建物が多いエリアを避ける
木造の建物が多いエリアの物件は、火事が起きたときに延焼するリスクがあるので避けましょう。

3.鉄筋コンクリート造のマンションを選ぶ
鉄筋コンクリート造のマンションは、構造上燃えづらい性質です。延焼をある程度食い止めることができるかもしれません。
一方、木造の建物の場合、1つの部屋で火災が発生したら、建物全体に燃え広がってしまうリスクがあります。そのため鉄筋コンクリート造のマンションの方が安心と言えるでしょう。

地方自治体は、火災危険度が高いエリアを公表しているのでこちらも併せてチェックしておきましょう。例えば、東京都なら「地域危険度マップ」を見れば、火災危険度がわかります。

4.火災保険に加入する
火災保険は、火災以外にも、次のような災害や被害も補償しています。

<火災保険がカバーしている災害や被害>

・火事
・強風
・雪
・雷
・破裂・爆発
・水漏れ
・盗難

ただ補償内容は加入する保険商品によって異なるので、必ず事前に保証内容を確認しておいてください。また、火災保険には地震の補償はついていませんので注意してください。

関連記事:いざというときの火災保険!不動産経営での賢い活用法を解説!
関連記事:火災保険はどこまで補償してくれるの?補償範囲と費用について解説

 

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8.賃貸管理会社の倒産リスクとヘッジ方法

賃貸を管理会社に委託している場合、入居者からの家賃や敷金などは管理会社に振り込まれ、さらに管理会社から物件のオーナーへと振り込まれます。

そのため、もし管理会社の経営が悪化し倒産してしまったら、管理会社が管理している物件の家賃を回収できなくなってしまったり、管理会社の変更を余儀なくされるかもしれません

こうしたリスクを考えると、倒産の危険性が少ない会社を選びたいですよね。
そのリスクヘッジの方法について、説明します。
 

契約前に解約条件を必ずチェックし、管理会社の倒産のリスクヘッジをする

管理会社に限らず、企業が倒産するときには必ず兆候があります。
たとえば、家賃の振込の遅れが続くなどは、危険信号なので、早めに賃貸管理会社の変更を検討しましょう。

ただ、管理会社との間には「解約の事前告知期間」が定められています。
事前告知期間とは、「解約の意志を伝えて、●日後に解約できる」という取り決めのことです。
契約によっては、解約のタイミング次第で違約金を支払う必要があることもあります。
そのため、管理会社と契約する際は、解約の事前告知期間と違約金について、必ず確認しましょう。

また、倒産のリスクが少なそうな企業を選ぶことも重要です。
以下の3つのポイントをしっかりと確認しましょう。

1.管理戸数が多い
管理戸数が多いと、多くの手数料収入があるので、経営が安定しやすいです。

2.賃貸住宅管理業登録制度に登録しているか
「賃貸住宅管理業登録制度」とは、賃貸住宅のトラブルを防ぎ、管理業者の業務内容に一定のルールを定めるものです。
賃貸住宅管理業登録をしている管理会社は、国土交通省に対して、業務状況や財産の分別管理状況を、年1回報告する義務があります。
そのため、この制度に登録している企業は信頼性が高いといえるでしょう。
この登録制度の名簿は公開されているので、名簿に記載されているかを管理会社選びの参考にしてください。
ただ、この制度は任意なので、登録名簿に記載がないから信頼性が低い会社だと断定はできません。
もし、委託を検討している管理会社がこの名簿に記載されていなかった場合は、担当者に確認してみましょう。

3.創業してからの期間や、上場の有無
賃貸管理業務を始めてからの期間も、管理会社の信頼性をはかる目安です。
賃貸管理を長く続けていれば、ノウハウが多く、経営が安定している可能性が高く、また株式上場をしている企業は業績を公開していますので、経営状態に関する情報を得やすいです。
 

まとめ

今回は不動産投資のリスクと、リスクヘッジについて紹介しました。
様々なリスクがありますが、きちんとリスクヘッジをしておけば、避けられることも多いとご理解いただけたかと思います。
この記事が、不動産投資を検討している方の助けになれば幸いです。

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