リスクを制する者は不動産投資を制す!不動産投資リスク6つとリスクヘッジの方法

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不動産投資を始めたら、10年、20年、30年と長期の運用がスタートします。
その運用を成功するために重要なこと、それは「リスクヘッジ」です。
リスクヘッジとは、リスクを回避し、対策を講じること。

そのためには、まず不動産投資に関するリスクを理解した上で、適切なリスクヘッジを行うことが重要です。
具体的には、不動産投資には以下のようなリスクがあります。

1.ローンの金利上昇
2.空室や賃料下落
3.家賃の滞納
4.地震
5.火災
6.管理会社の倒産

これらのリスクに対してしっかりとリスクヘッジを行い、大事な物件の資産価値が下がらないようにしましょう。

そこで今回は、不動産投資のリスクと、リスクヘッジの方法をお伝えします。

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不動産投資のリスク6つ

前述したように、不動産投資には主に以下の6つのリスクがあります。

【経済の変化によるリスク】
1.ローンの金利上昇

【運用に関するリスク】
2.空室や賃料下落
3.家賃の滞納

【建物損壊に関するリスク】
4.地震
5.火災

【その他のリスク】
6.管理会社の倒産

それぞれのリスクの内容と、リスクヘッジの方法を紹介していきます。

1.ローンの金利上昇リスク

不動産を購入する際に、金融機関のローンを利用する方は多いと思います。
その際に注意したいのは、ローンの金利が上昇するリスクです。
ローンを組む金額が高いほど、金利が上昇したときの影響は大きくなります。

経済情勢をしっかり把握して、状況に応じた正しい金利の選択を

不動産を購入する場合、当然高価な買い物となりますのでほとんどの方がローンを活用します。
ローンを組む際は、以下いずれかを選択します。

・固定金利
借入れ期間中、金利が固定されるので変動しません

・変動金利
半年に一度など、定期的に金利の見直しがあり、変動します。

最近は、ずっと低金利が続いているので、変動金利はかなり低い水準となっています。

しかし、今後は金利も上昇していくという予想も強まっています。
将来的に変動金利が固定金利を上回る可能性があるとすれば固定金利を選んだ方がお得かも知れません。

ただ、現状では固定金利は変動金利よりもかなり高めの金利水準となりますので、今は変動金利を選択する方が賢明といえるでしょう。

また、どの不動産会社から物件を購入するか、というのも重要な問題といえます。
なぜなら、提携している金融機関が多い不動産会社から物件を購入すれば、有利な条件でローンを組むことができるからです。

実際にローンを組むときは、必ず複数の金融機関を比較検討して、いい条件になるように担当者と交渉しましょう。

2.空室・賃料下落リスク

不動産投資をする上で、オーナーが一番心配するリスクは、空室になってしまい家賃収入が得られなくなることです。
空室になっても、ローンを組んでいれば支払いは続きますので、支出ばかりが増えていってしまいます。
そんな事態はなんとしても避けたいですよね。

ただ、これから不動産投資を始める方には絶対に知っておいていただきたいのですが、空室は必ず起きます
同じ部屋に10年も20年も住み続ける方はレアケースでしょう。
また入居者が抜けた後に、スムーズに次の入居者が入ったとしても、部屋のクリーニングなどに最低2週間は要しますのでその期間は空室となります。

その為、空室を100%避けることは難しいですが、空室のリスクを軽減することはできます。

借り手の需要が高い物件を運用して、空室のリスクヘッジをする

空室をリスクヘッジする最善の方法は、借り手がいなくならない物件を購入することです。
そのためには、借り手の需要が高い物件を所有することがポイントです

具体的には、以下のような物件は需要が高いです。

・都心(とくに東京23区内)
・最寄駅から徒歩10分以内
・新宿、渋谷、池袋、東京などのターミナル駅にアクセスしやすい
・鉄筋コンクリート造のマンション
・単身向け物件(家賃6万円~10万円未満)
・オートロック完備
・バス、トイレ別

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上記の条件に当てはまれば、空室になっても次の借り手が見つかりやすいです。

また、入居者募集にノウハウをもっている管理会社に、管理を委託することも空室のリスクヘッジにつながります。

管理会社を選ぶ場合は、以下の情報を収集して上で、慎重に決めるようにしましょう。

1.入居率
入居率が高い会社ほど、入居者募集に強い会社だといえます。
なお、入居率を確認するときは、算出根拠をきちんと確認しましょう。
なぜかというと、一番入居率が高い時期の情報だけを出していたり、人気のある物件に絞って算出していたりする場合があるからです。
 
2.管理戸数
管理戸数が多く、入居率が高い不動産会社は信頼性が高いといえますので、必ず管理戸数を確認しましょう。
数十、数百の管理の入居率と、数千、数万の管理戸数の入居率では大きく意味合いが変わってきます。

このように、空き室リスクを回避するには、物件選びの段階から注意が必要になります。

参考記事:管理と物件が重要!不動産投資で家賃収入を得る方法を実例で紹介

3.家賃滞納リスク

「空室のリスクと比較すると、家賃滞納のリスクは低いんじゃないか」と思う人がいるかもしれません。
確かに、家賃を滞納する入居者はそこまで多くありません。

しかし、もしあなたの物件で家賃滞納が起きてしまった場合、そのリスクは計り知れません。

なぜなら、日本では借地借家法により、入居者の権利が守られているため、オーナーの意志で入居者に出て行ってもらうことが非常に難しいからです。

もし、入居者が家賃を滞納したまま居座った場合、対抗策は訴訟を起こすしかありません。
そうなると、訴訟費用がかかりますし、仮に勝訴してもすぐに家賃を支払ってもらえる保証はないからです。

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また、家賃の滞納が多額になると、入居者が夜逃げするリスクもあります。

居座わられるよりいいかと思うかもしれませんが、夜逃げされた場合は家財道具の整理が必要ですし、勝手に処分をしたら、後から損害賠償を請求されるなど、最悪のケースもあるようです。

では、家賃滞納のリスクはどのように対処したらいいでしょうか。

管理会社を活用して、家賃滞納のリスクヘッジをする

家賃滞納のリスクヘッジとしては、万が一家賃滞納が起きてしまったときに、いかに被害を少なくするかという視点が重要になります。

具体的な方法は、以下の通りです。

1.「定期借家契約」で物件を貸す
定期借家契約とは、契約期間に定めがある借家契約のことです。
契約期間が決まっているため、もし家賃を滞納する入居者がいても、定められた契約期間で退去を求めることができます。

2.滞納が判明したら、すぐ対応する
滞納は分かった時点で、すぐに入居者に連絡をして督促をする、など迅速な対応が重要です。
賃貸管理会社に委託している場合、こういった対応も行なってくれます。

定期借家契約については、期間が短すぎると入居希望者が減り、空室のリスクが高まってしまいます。
物件の管理を管理会社に委託する場合は、相談した上で適度な条件を設定するといいでしょう。

また、管理会社によっては、家賃滞納がおきたときに金銭的な保証をしてくれる「滞納保障」を行っている場合があります。
滞納保障とは、家賃滞納が起きたときに、家賃に相当する金額を保障してくれるものです。
(詳しい保障金額や期間などの条件については、あらかじめ確認しておきましょう)

このような滞納保証があり、滞納が起きたときの家賃督促業務も請け負ってくれる管理会社を選んでおけば、家賃滞納に関するリスクは大幅に減らすことができるでしょう。

4.地震のリスク

ご存知の通り、日本は世界でも有数の地震大国です。
オーナーにとってリスクなのは、地震によって物件の価値が下がってしまうことです。

最悪の場合、地震によって物件が全壊してしまったとしても、ローンは支払い続けなければいけません。
被害が少なかったとしても、建物の修繕などの費用がかかります。

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このように、地震のリスクは高いにも関わらず、地震保険に入っている人は意外に少なく、十分なリスクヘッジができていないことがあります。

次に、地震のリスクを回避する方法を説明します。

物件選びと地震保険で、地震のリスクヘッジをする

地震によるリスクを回避する方法は、以下の二つです。

1.地震の被害が少ない物件・立地を選ぶ
不動産を購入するときは、1981年以降に建てられた「新耐震基準」を満たした物件を選びましょう。
新耐震基準法では、震度5強程度の地震でほとんど損傷せず、震度6強から7の地震であっても倒壊・崩壊しないことが求められています。
また、地盤がしっかりしたエリアの物件を購入することも重要です。
地盤については、内閣府がまとめている「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」で確認できますので、確認してください。

2.複数の物件を運用する際は、エリアを分散する
2戸以上の物件を運用する場合は、なるべくエリアや物件を分けて、リスクを分散しましょう。
そうすれば、もし地震や火災などの被害に遭ってしまった場合も、損害を少なくすることができます。

3.地震保険で万が一に備える
先ほどもお話しした通り、地震保険に加入している人は意外と少ないです。
しかし、長期間、物件を運用していくなら、ぜひ加入を検討してください。
ちなみに当社の場合ではスタンダートで地震・火災保険への加入をしていただいております。

このように、物件選びと地震保険によって、地震のリスクを軽減しましょう。

5.火災のリスク

ほとんどの方が火災保険に加入していると思いますが、なかには火災が起こる可能性が低いからと、加入していない人もいるかもしれません。
しかし、必ず火災保険に入ることをオススメします。
なぜなら、火災保険は補償の範囲が広く、火災以外の災害にも対応しているからです。

次に、火災のリスクを軽減する方法と、火災保険の補償内容についてお話しします。

火災危険度の高いエリアを避けて、火災のリスクヘッジをする

まずは、火災のリスクを減らす物件選びについて説明します。
次の3つのポイントを抑えて物件を選ぶことにより、火災によるリスクを軽減できます。

1.道幅が狭い場所を選ばない
火事が起きたときに、消防車が入ってこれないほど道幅が狭いエリアは避けましょう
 
2.木造の建物が多いエリアを避ける
木造の建物が多いエリアは、火事が起きたときに延焼するリスクがあるので避けましょう。

3.鉄筋コンクリート造のマンションを選ぶ
木造の建物の場合、ひとつの部屋で火災が発生した場合、建物全体に火が燃え移ってしまうリスクが高いです。
しかし、鉄筋コンクリート造のマンションであれば、延焼を食い止めることができます。

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上記に当てはまるような火災危険度が高いエリアは、各自治体が資料をまとめています。
たとえば、東京都なら「地域危険度マップ」を見れば、火災危険度がわかりますのでチェックしてみてください。

また、先ほどお話ししたように、火災保険は実は火災以外の災害も補償してくれる、心強い保険です。
たとえば、以下の災害や被害に対する補償が含まれています。

・火事
・強風
・雪
・雷
・破裂・爆発
・水漏れ
・盗難

詳しい補償内容は、保険によって違いますで、確認してください。
また、火災保険には地震の補償はついていませんので注意しましょう。

6.賃貸管理会社の倒産リスク

賃貸を管理会社に委託している場合、入居者からの家賃や敷金などは管理会社に振り込まれ、さらに管理会社から物件のオーナーへと振り込まれます。

そのため、もし管理会社の経営が悪化し倒産してしまったら、管理会社が管理している資金が回収できなくなってしまう危険性があります。

こうしたリスクを考えると、倒産の危険性が少ない会社を選びたいですよね。
そのリスクヘッジの方法について、説明します。

契約前に解約条件を必ずチェックし、管理会社の倒産のリスクヘッジをする

管理会社に限らず、企業が倒産するときには必ず兆候があります。
たとえば、家賃の振込の遅れが続くなどは、危険信号なので、早めに賃貸管理会社の変更を検討しましょう。

ただ、管理会社との間には「解約の事前告知期間」が定められています。
事前告知期間とは、「解約の意志を伝えて、●日後に解約できる」という取り決めのことです。
契約によっては、解約のタイミング次第で違約金を支払う必要があることも。
そのため、管理会社と契約する際は、解約の事前告知期間と違約金について、必ず確認しましょう。

また、倒産のリスクが少なそうな企業を選ぶことも重要です!

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以下の3つのポイントをしっかりと確認しましょう。

1.管理戸数が多い
管理戸数が多いと、多くの手数料収入があるので、経営が安定しやすいです。

2.賃貸住宅管理業登録制度に登録しているか
「賃貸住宅管理業登録制度」とは、賃貸住宅のトラブルを防ぎ、管理業者の業務内容に一定のルールを定めるものです。
賃貸住宅管理業登録をしている管理会社は、国土交通省に対して、業務状況や財産の分別管理状況を、年1回報告する義務があります。
そのため、この制度に登録している企業は信頼性が高いといえるでしょう。
この登録制度の名簿は公開されているので、名簿に記載されているかを管理会社選びの参考にしてください。

ただ、この制度は任意なので、登録名簿に記載がないから信頼性が低い会社だと断定はできません。
もし、委託を検討している管理会社がこの名簿に記載されていなかった場合は、担当者に確認してみましょう。

3.創業してからの期間や、上場の有無
賃貸管理業務を始めてからの期間も、管理会社の信頼性をはかる目安です。
賃貸管理を長く続けていれば、ノウハウが多く、経営が安定している可能性が高いから。
また、株式上場をしている企業は業績を公開していますので、経営状態に関する情報を得やすいです。

まとめ

今回は不動産投資のリスクと、リスクヘッジについて紹介しました。
様々なリスクがありますが、きちんとリスクヘッジをしておけば、避けられることも多いとご理解いただけたかと思います。
この記事が、不動産投資を検討している方の助けになれば幸いです。

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ABOUTこの記事をかいた人

大平 優

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 親しみやすい性格でお客様とのコミュニケーションを大切にし、その中で浮かび上がってきた課題を冷静に分析。不動産・不動産サービスを通じて正確なロジックと緻密なシミュレーションを武器に、お客様の将来的な課題を解決へと導く。