ワンルームマンションは事故物件にも強いのか?!

こんにちは。

ゴルフを始めて早6か月。

初心者からスタートし、やっとスコアも安定してきました。

先週のラウンドでは、後半は崩れたものの、前半54で抑える事ができました。

やればやるほど、面白いゴルフ!!

凡ミスをなくして、グリーン周りを強化し今年中に110代に安定させるよう頑張ります。

冬のゴルフは極寒の中、凍えてプレーする事になりますが、

ゴルフ料金も安価ですし行きまくるチャンスですね。

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さて、第9回目は「所有不動産の入居者が孤独死、自殺などで死亡した場合はどうなるの?」

について勉強していきたいと思います。

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■早急な対応を!

居室内で事故が発生した場合、まずは直ちに原状回復にあたる必要があります。

夏場は劣化も激しいので、時間との戦いです。

当社の場合は、オーナー様に変わって賃貸管理代行をしておりますので、

事件発生後、日本賃貸住宅管理協会に確認の上、

現地確認や、処理業務の業者手配も行います。

通常のクリーニングとは違いますので、嫌がるクリーニング業者も多く、

一般的に、原状回復費用は通常よりも高額になるそうです。

■原状回復費用は?

ワンルームで広さも狭いので、

度合いにもよりますが、クロスの張り替えやキッチン、浴槽など供養費用も含めて、一般的には50万円程度です。

また、原状回復費用については、基本的には入居者の相続人や連帯保証人に請求します。

もし相続人や連帯保証人が渋った場合は、裁判になる事もあります。

当社の場合は入居審査の際に、保証会社にも必須加入してもらうため、

一時的な原状回復費用については、居室内の汚染度合にもよりますが、

50万円まで保証してくれるサービスも付帯しています。

■判例

上記のような費用負担トラブル【大家VS相続人及び連帯保証人】が、

日本でも多いようなので過去の判例を調べてみました。

複数の判例がありましたが、下記判例をご参照ください。

【過去の判例】

入居者が自殺した損害について

賃貸アパートの居室内で、入居者が死亡(自殺)し、

賃貸人は入居者の相続人及び連帯保証人に対し、損害賠償請求をした。

結果、自殺は入居者の善管注意義務違反にあたるとして、

相続人及び連帯保証人に対し損害賠償を認めた。

(東京地裁)

色んな判例の中でポイントとなったのは、

●賃料差額(下落分)約1年~2年分が、入居者の相続人もしくは連帯保証人に請求でき、容認されるケースが多いこと。

●自殺もしくは事件性がある事故物件は、告知義務が必要だが、孤独死については、自然死にあたり「心理的瑕疵」にあたるケースは極稀で、告知義務違反に抵触することは少ないそうです。

●事件性があった事故物件でも、入居者が入れ替わり約1年半〜2年が経過すれば、告知する義務がなく通常の賃料に戻すことが可能なこと。

ただ、過去に上記のような判例があるからといって、

今後裁判をした際に、判決通りになるかというと、それは不確定です。

また、裁判にならずとも、日本賃貸住宅管理協会の判断になるようです。

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■事故物件が多い物件は?

私が賃貸営業の経験上で言えることは、

●戸建て、木造アパート、ファミリーマンション

●オーナーが、所有物件を自ら管理している物件

の事故物件が多いです。

自ら管理しているオーナーの大半は、高齢です。

管理体制も乏しいので、入居内でトラブル等があってもすぐに対処できないからでしょう。

都心のワンルームマンション(単身者用)が事故物件になったとしても、

2年も経過すれば、通常賃料での募集が可能ですし、入居者の入れ替わりが多く、

隣人が定住するケースも極稀なので、噂もすぐ消えます。

私もワンルームマンションに長く住んでいましたが、

隣人との付き合いは挨拶を交わす程度で、交流などあるはずもなく、町の行事にも

一度も参加した事はありませんでした。

その反面、分譲マンション、ファミリー用マンションやアパートについては、

建物に定住する人も多いため、当分噂が消えることは無いようです。

オーナーからすれば、奥様方の井戸端会議って面倒かもしれませんね。

やはり不動産投資の中で、事故物件リスクをヘッジするためのポイントは、

・お部屋の管理体制(管理会社)

・入居審査の厳しさ

・不動産投資はワンルームマンション

上記3点です。

■少額短期保険

アパート経営やファミリーマンション経営を既にされている場合、

もし本当に事故物件リスクを気にされるなら、

少額短期保険に加入することもひとつの手段です。

事故物件になってしまった場合、家賃下落分、原状回復費用も負担する保険会社です。

参考までに、1部屋 月額300円~加入が可能です。

ご不明な点がありましたら、いつでもお気軽にご相談くださいね。

今回は「事故物件」について勉強しました。

次回も、トラブル防止!ハヤシの不動産投資勉強会をお楽しみに!

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