かんぽ、ゆうちょで起こった「リスク隠し」に要注意！不動産投資会社選びで失敗しないための3大重視ポイント

不動産投資会社を選ぶ際に重視する点〜想定シミュレーションの現実性の見極め〜

不動産投資会社選びで失敗しないためのポイントの2つ目は、想定シミュレーションが現実的かどうか？を見極めるという点であり、この点は前項の「空室・家賃下落リスク」に関連してくる項目です。想定シミュレーションについては、以下の点を知っておきましょう。

• そもそもシミュレーションとは？
• 空室リスクを織り込んでいるか？
• 家賃下落率を織り込んでいるか？
• 突発的な支出を織り込んでいるか？

要するに、投資物件の収益シミュレーションをするときに、空室リスク・家賃下落率・突発的な支出という3点を織り込んでいるかどうかを見極めるということです。

そもそもシミュレーションとは？

ここでいうシミュレーションとは、キャッシュフローシミュレーションのことをいいます。キャッシュフローシミュレーションとは、10～30年という長期スパンでキャッシュフロー、つまり収入と支出をシミュレーションすることです。

投資物件の収益性を測る指標としては「利回り」が有名ですが、利回りは「物件を取得するための費用を何年で回収できるのか？」を数値化した指標に過ぎません。一方、キャッシュフローシミュレーションであれば、実際のお金の流れが見えるので、手元にいくらのお金が残るのか？現実的な数値が具体的に見えてきます。

関連記事：不動産投資は「キャッシュフロー」が成功の鍵！重要性を徹底解説

空室リスクを織り込んでいるか？

そんなシミュレーションをするときには空室リスクを織り込むがことが重要です。空室リスクを完全に読むことはできませんが、たとえば不動産投資会社のノウハウから「2年間で1.5か月空室になる」と予測したとします。

その場合、「－1.5か月÷24カ月（2年間）＝93.75％」まで年間家賃収入は下がるということです。つまり、このケースの場合は上述したシミュレーションにおいて、「満室時の家賃収入×93.75％」で収入をシミュレーションする必要があります。

この空室リスクを織り込まずに満室稼働の状態で数十年とシミュレーションをした場合、少しでも空室の期間が発生すれば、予想していた収益にならないのです。仮に、不動産会社が提示したシミュレーションに空室率が織り込んであった場合でも、その不動産会社の入居率と比例した値なのか等、空室率を設定した根拠をヒアリングしましょう。

空室のリスクについて詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

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家賃下落を織り込んでいるか？

同じく家賃下落も織り込む必要があります。家賃下落率も空室リスクと同じく正確に予測することはできません。ただ、空室率と同じく不動産投資会社のノウハウから下落率を予測することは可能ですし、周辺物件を調べることで、ある程度の下落率を予測できます。

周辺物件で下落率を予測

まず、購入を検討している投資物件の周辺で、同じような条件の物件をピックアップします。その後、築年数ごとにその物件を並べて家賃を算出していきます。

そうすれば築年数による家賃相場が分かるので、家賃下落率も分かってくるというわけです。ただし、その下落率はあくまで予測であることは認識しておきましょう。また不動産会社が家賃下落を最小に防ぐためにどのような努力をしているかまで聞いてみましょう。

下落率を読み込んだシミュレーション

前項のように家賃下落率を算出したら、空室率と同じようにシミュレーションに織り込みます。仮に、「年間1％家賃が下落する」のであれば、投資1年目の家賃収入と投資11年目の家賃収入には、10％の差がないとおかしいことになります。

このように、空室率と家賃下落率を織り込み、10年～30年スパンという長期でシミュレーションすることによって、将来に渡っても収益をあげやすい投資物件を見極められるというわけです。

逆にいうと、シミュレーションで下落率を一切織り込んでいないシミュレーションは非現実的なので、そのようなシミュレーションをする不動産会社は信用できないといえるでしょう。

その他支出を織り込んでいるか？

また、不動産投資には他に以下のように突発的な支出が発生します。この支出をきちんと織り込んでいるかどうかも重要なポイントです。そのため、シミュレーションには空室・家賃下落と一緒に、以下の支出を織り込んでいるかチェックしましょう。

• 賃借人が退去する際の原状回復費用
• 専有部の設備修理・交換費用
• 共用部の修繕費用（一棟投資の場合）

プロパティエージェントでは、家賃下落や空室発生を加味した細かいシミュレーションを行っています。他社ではずっと同じ家賃、同じ修繕金でシミュレーションをしているなど、現実的でない数値を出している会社もあります。今回ご紹介したような細かい条件についてきちんと確認し、それについてしっかりと回答してくれるかどうかが不動産投資会社を見極めるコツとなります。

不動産投資会社を選ぶ際に重視する点〜実績や信用・リスク発生時の対応スピード～

不動産投資会社選びをする上で重要なポイントの3つ目は、実績や信用・リスク発生時の対応スピードを確認することです。そのためには、実績やリスク発生時の対応などの確認や、担当営業が決まっていて、困った際の窓口があるかどうかをチェックすることが重要になります。

担当営業が決まっているかどうか

担当営業が決まっているかどうかは、リスク発生時の対応スピードに関係してきます。というのも、不動産投資会社の中には、購入まではこの人、購入手続きはこの人…といったように、担当が変わるケースがあります。しかし、このような体制だと何か問題が発生したときの相談・対応スピードが遅くなってしまう場合があります。

たとえば、現在の担当者はAさんであり、物件の詳細に関して至急確認したいことが出てきたとします。そのとき、Aさんに連絡してすぐに返答が欲しいものの、担当者がコロコロ変わると「その件は担当のBから折り返しご連絡させます」ということにもなりかねません。

このように、対応にスピード感がないと重要なリスクに対応できずに、そのリスクが拡大する可能性もあります。そのため、基本的には1人の営業担当者が決まっており、その人とずっとやり取りするという体制が理想といえます。