【調査レポート】不動産投資経験者に聞く、おすすめの物件タイプは新築?中古?、ファミリー向け?ワンルーム?

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これから不動産投資を始める方におすすめする物件は、「ファミリー向けの新築マンション」「ワンルームの新築マンション」

不動産投資を行う際、物件選びは非常に重要なポイントとなります。不動産投資で成功するかどうかは物件選びで決まると言われています。
物件選びは、物件の築年数、間取り、機能だけで選ぶものではありません。
物件の立地や周辺環境において、通勤や通学の便、交通機関、医療・介護・福祉施設、公共機関や教育機関の有無、日常的な買い物施設へのアクセス、自然災害に関する安全性、犯罪や交通事故、騒音や公害などの状況を把握して、良いと考えられる物件を選ぶことが重要です。
当然のことながら、良い物件とは、資産価値が高く、空室になりにくい良い物件のこと。
では、良い物件を探すにはどうしたらいいのでしょうか。また、どんな基準で物件を選んだらいいのでしょうか。
不動産投資経験者の調査から見えてきたおすすめの物件は「ファミリー向けの新築マンション」と「ワンルームの新築マンション」のようです。
それでは詳細を見ていきましょう。
今回は、全国の20代~60代の不動産投資経験した113人に、“物件選びについて”選ぶべき物件の種類を聞いてみました。

あなたなら、これから不動産投資をされる方に対して、下記のどの物件を最もおすすめしますか?

「ファミリー向けの新築マンション」が26.5%、次いで「単身者向け(ワンルーム)の新築マンション」が15.9%、「単身者向け(ワンルーム)の中古マンション」が15.0%、「ファミリー向けの中古マンション」が8.8%となり、この4種類で66.2%を占めました。アパートや一戸建てではなく、マンションの方がおすすめという結果となりました。

enq20161001_01 【調査レポート】不動産投資経験者に聞く、おすすめの物件タイプは新築?中古?、ファミリー向け?ワンルーム?
ファミリー向けの新築マンション 26.5%
単身者向け(ワンルーム)の新築マンション 15.9%
単身者向け(ワンルーム)の中古マンション 15.0%
ファミリー向けの中古マンション 8.8%
特に無い 8.0%
新築戸建て物件 5.3%
単身者向け(ワンルーム)の新築アパート 4.4%
ファミリー向けの中古アパート 2.7%
単身者向け(ワンルーム)の中古アパート 2.7%
ファミリー向けの新築アパート 0.9%
中古戸建て物件 0.9%
その他 6.2%
答えたくない 2.7%

さらに掘り下げて見てみると、新築マンションと中古マンションであれば、新築マンションをおすすめする方が多く、また、ファミリー向けと単身者向けであれば、若干単身者よりもファミリー向けをおすすめする方が多い結果となりました。

新築マンションか中古マンションか?

  • 新築マンションをおすすめ 42.4%
  • 中古マンションをおすすめ 23.8%

ファミリー向けか単身者向けか?

  • ファミリー向けをおすすめ 35.3%
  • 単身者向けをおすすめ   30.9%

それぞれのおすすめ理由は下記の通りです。

ファミリー向けをおすすめする理由は、「借り手が安定している」「入居期間が長い」「長期安定して賃貸ができる」「ベッドタウンではファミリー向けの安定した需要がある」など、入居期間が長く安定して家賃を確保できる、といった内容のコメントが多くありました。

反対に、単身者向けをおすすめする理由は、「(借り手がすぐに見つかりそうな)学生を対象にしたいので」「都心部ではワンルームの方が借り手が多い」「単身者向けの方が空室リスクが小さいので」など、借り手の需要が多いことをメリットと考えたコメントが目立ちました。

そのほかには、「将来的に一人暮らしの増加が見込めるため」「晩婚で独身者が多くなりそうだから」など、将来的に独身者が増えて需要が多くなると考えている方もいました。

新築マンションについては、「資産価値が安定している」「価値が下がりにくい」など、資産価値が高いと考える方が多く、中古マンションは、「安くてリノベートしても元が取れる」「中古マンションのほうが割安で投資効率が良い」「安くてはじめやすい」というように、新築マンションよりも割安で始められるハードルの低さがおすすめ理由となりました。

なかには、「中古マンションは利回りに優れ、売却もしやすい傾向がある」「空室リスクが小さく利回りも良い」など、中古マンションの利回りの良さをおすすめ理由とするコメントも見られました。

あなた自身が経験した、もしくは人から聞いた話で、物件購入に関して失敗したエピソードがあれば具体的に教えてください。

不動産投資で失敗したケースをまとめてみました。

不動産投資の代表的なリスクに「空室リスク」があります。入居者がいないため家賃収入が入らずに、ローンの支払いだけがかさんでしまうリスクです。以下は空室が続いてしまったケースです。
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  • 空室リスクは相当覚悟しておいた方がいい。安易に考えて長期で入居がなかったケースもよく聞く。
  • 現在は地方だけでなく東京近郊でも非常に厳しい状況が続いています。事実、私の新築物件も満室になるまで約1年かかりました。
  • 新築物件を購入したが、投資額がかさんだ上、入居者がなかなか決まらなくて、ローン返済で大変だったケースを聞いたことがある。
  • アパートの場合、ある程度新しくないと借り手が見つかりにくいということを聞いたことがある。

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「空室リスク」を回避するためにはいくつかのポイントがあります。サブリース契約もそのひとつですが、物件を選ぶ際にもリスク回避の手段があります。

まず、借り手の需要のある物件を選ぶこと。都心の利便性の高い街で、駅チカと呼ばれる駅から10分以内の物件は借り手の需要が高い好立地物件と言われています。
空室リスクの回避はできるだけ行った方がいいでしょう。

税金や諸経費など、想定していなかったお金がかさんでしまうケースもよく聞きます。
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  • ファミリー向けは退去の際、割と修繕費がかさむことが多く、その際に借主と揉めることがあり、大変だと聞いたことがある。
  • 税金対策になると言われたが、20年抱えていてわかったことは税金、修繕費などを考えると一銭もトクにはならなかった。
  • 中古マンションを購入し、貸し出そうとしてリフォームしたが、良い物件にしようと設備などを最新のものにしたら、結果的にリフォーム代が相当高くついた。
  • 中古マンションを購入して1年後に大規模改修が行われたが、管理費だけでは賄えなかったため、費用が持ち出しになった。
  • マンション購入後、思ったよりも各種税金等がかさんだ。事前に想定しておけば良かったと思う。
  • 知人が借金して中古マンションを購入して、リノベーションで入居者を得ようとしたが需要がなく1年以上空室となった。

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不動産投資には、様々な税金や諸経費がかかります。不動産取得の際には、印紙税、登録免許税、不動産取得税などがかかり、保有してからも、固定資産税、都市計画税、所得税、住民税がかかります。不動産投資は税金対策が最重要だという人もいるくらいですので、事前に把握しておいた方が良いでしょう。

また、修繕費での持ち出しや管理費の値上げに関する例は良く聞きます。不動産会社の担当者にもよりますが、修繕費での持ち出しや管理費の値上げをきちんと話さずに、契約書を進めてしまうケースもあるようなので、諸経費の話は、詳細まで把握するようにしましょう。

入居者や近隣のトラブルも少なくありません。
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  • 事前にはわからなかったが、購入後、管理組合と住民との根深いトラブルがあることがわかった。
  • 入居後に、近隣の住民とのトラブルが発生した。
  • 中古マンションを購入したが、実は不当居住者がいて、退去しなかった。
  • 実際に住んだことのない地区で購入し、思わぬ近隣トラブルなどでうまく借り手がつかなかったケースをいくつか聞いた。土地勘のないところは、現地での調査が必要不可欠だと思った。
  • 中古物件に不良入居者いて、仲介業者は責任を持って退去させると言っていたのに、退去させられず裁判による強制執行となり、その分費用がかかってしまった。
  • オーナーチェンジでマンションを購入したら、不良入居者で対応に苦労させられた。

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これらのケースは、実際に足を運んで、現地での調査をしないと判明しないことが多く、気をつけなければなりません。

入居者や近隣トラブル以外にも、立地の変化による失敗例があります。
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  • 駅近物件として購入したが、反対側の出口側に駅直結型マンションができたために、思いのほか値下がりしてしまった。
  • 眺望が気に入って購入した高層マンションだったが、2年後に、隣に高層マンションが建設され、1年ほど工事の騒音に悩まされた上に眺望も失った。

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これらの失敗例は、現地調査を念入りにすることで、事前にわかることもありますので、購入前の現地調査はしっかりと行ってください。

このほかにも、「中古マンションを購入したあとすぐに設備不良が発生し、思わぬ出費がかさんだ。」「大手の30年保証付きのマンションを建てたが、5年後の家賃見直しで家賃が大幅に下げられ計画が狂ったという話を聞いたことがある。」「購入した物件が、あとから事故物件だったが、どうにもできなかった。」など、失敗例はたくさんありますので、できるだけ多くのケースを想定したリスク回避が必要です。
今回は、選ぶべき物件の種類について紹介しました。

調査概要

調査の企画:    プロパティエージェント株式会社
調査の目的:    不動産投資経験者への意識調査
調査方法:     Webアンケート
調査対象地域:   全国
調査母集団:    20代~60代の不動産投資経験者
調査対象者:    うちアンケートに回答があったユーザー
有効回答数:    113名
調査の期間:    2016年10月17日

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