不動産投資の成功者が実践!抑えるべき重視ポイント

What does a successful real estate investment do? Explain points for success

不動産投資に失敗した人の話を耳にすることは多くありますが、その一方で不動産投資に成功している人も当然数多く存在しています。そこで今回は、不動産投資成功者が実践しているポイントについて解説していきます。

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不動産投資の成功パターンとは

不動産投資というとリスクが高い、成功するのが難しいなどといったネガティブなイメージを持っている方が多いのではないでしょうか。しかし実際には、不動産投資に成功し多くの利益を得ている人がいることも確かです。ここではまず簡単に、どのような成功パターンがあるのかを見ていきます。
 

空室リスクの低い都心部の駅近物件を運用

一つ目に紹介するのが、東京都、特に都心部の駅近物件を手に入れ、堅実に運用していくパターンです。
例えば区分所有のワンルームマンションの投資を行う場合、そのターゲット層としては主に単身者が想定されます。単身者が多い都心部にあるワンルームマンションは、気軽に投資ができる一方で物件に対する需要も大きく、堅実な運用がしやすいと言えます。
また、都心部は単身者だけでなく様々な層の人口が多く、都心部以外の同じ条件の物件と比べると必然的に入居率が高くなる傾向があります。

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人気エリアの物件で安定的な収入を確保

二つ目に紹介するのは、都心部の中でも特に交通アクセスがよく、入居率の高い物件を保有し、長期的に運用することによって大きなインカムゲインを得るパターンです。
不動産投資における収入は家賃収入によるインカムゲインと、売却時に得られるキャピタルゲインとの二つに大別されますが、長期間物件を保有して不動産投資を行う場合に特に重要なのは、定期的な収入であるインカムゲインです。
人気エリアの物件は購入費用が高い一方で家賃相場も高く設定されているため、毎月大きな額のインカムゲインを期待でき、仮にローン返済があっても計画的に返済していくことが可能です。また、入居需要が高いということは空室リスクが低く、安定した運用をしていくことができるでしょう。

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中古物件を修繕し高いインカムゲイン・キャピタルゲインを実現

三つ目に挙げられるのが、中古物件を購入し、リフォーム等によって物件の価値を高め、インカムゲインやキャピタルゲインを狙う方法です。
上の二つのパターンと比べると物件の選定やリフォーム内容の決定において、より知識や工夫が必要になりますが、条件の良い物件で適切な修繕ができれば、賃料アップや空室率の改善、売却時の利益の増額等が期待できます。

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値上がりが予想される物件を購入し、売却する

四つ目は今後価値の上昇が見込まれる物件を割安で購入し、価格が上昇したタイミングで売却し、キャピタルゲインを得るというものです。
近年では東京の湾岸エリアで地価が上昇していることが話題になりましたが、そのような情報を早いタイミングで調べて物件を購入し、購入価格と売却価格との差額で儲けるという仕組みです。

ただし、この手法は物件の運用というよりは、投機としての側面が非常に強くなります。通常の不動産投資では物件を購入し、ある程度の期間をかけて確実に利益を蓄積していくのに対し、この手法では購入直後から、長い場合でも数年以内での短期売買を想定しています。不動産の価値や市況などを正確に見極める必要があるため、主に不動産市場に詳しいプロが行う手法であると言えるかもしれません。

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不動産投資で成功するために、成功者が実践していること

それでは、不動産投資で成功をするためには具体的にどのようなことを実践する必要があるのでしょうか。大切なことは多数ありますが、その中でも代表的ないくつかのポイントを以下にまとめました。
 

情報収集を念入りに行う

一点目に挙げられるのは、情報収集を念入りに行うことです。一口に情報収集と言っても、その方法は様々です。
最も簡単なのは自分の身近で不動産投資を行っている人に話を聞いてみることですが、周りに不動産投資を行っている人がいるとは限りません。そこでおすすめなのが、不動産会社が定期的に開催しているセミナーに参加してみることです。様々な会社による、様々な内容のセミナーがあるので、まずは入門者向けのセミナーや、自分の興味のあるテーマのセミナーから参加してみると良いでしょう。

不動産投資セミナーに参加することのメリットは、不動産投資のプロから直接、貴重な情報を手に入れられることです。自分が疑問に思っている点について質問することができ、最新の生の情報が得られる良い機会となるでしょう。

さらに、webサイトや書籍からも情報を得ることができます。インターネットが発達した現代では、少し調べるだけでも多くの情報を手に入れることができます。セミナーに参加する余裕がない方や、まず手軽に不動産投資に関する情報を得たいという方は活用してみると良いでしょう。

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良い物件をしっかりと見極める

二点目に挙げられるのが、物件をしっかりと上手に見極めて購入するということです。不動産投資の特徴として、他の投資と比べて初期投資額が大きいことが多く、ある程度の中長期に渡って運用することが一般的です。そのため、購入した物件があまり良くなかったからといって、そう簡単に手放せるわけではありません。購入する前にしっかりとリサーチをした上で、良い物件を選んで購入することが重要です。
しかし、「良い物件」とはどのような物件のことを指しているのでしょうか。ここで簡単に、物件選びで重要なポイントをいくつかご紹介します。

  • 立地が良い

「不動産投資は立地が全て」という言葉もあるほど、物件の立地は入居者を獲得する上で非常に重要なポイントです。
立地を考える上でのポイントの一つとして、最寄り駅からの距離があります。特に単身の入居者にとっては、駅までの近さは重要です。また、最寄り駅だけでなく、複数の鉄道路線、バス路線が通るターミナル駅までのアクセスの良さも考慮できるとなお良いでしょう。

  • 管理やメンテナンスが行き届いている

これは中古物件を購入する前に考慮すべき点です。不動産の資産価値には管理やメンテナンスの頻度や質が大きく影響します。管理形態や共用スペースの状態、きちんとした修繕計画はあるか等を確認し、しっかりとした管理体制が整っている物件を選びましょう。

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  • 最新の設備が整っている

最新の設備環境が整っているかどうかも非常に重要なポイントです。風呂トイレ別の間取りはもはや当たり前になり、近年では防犯意識が高まってきていることから、防犯カメラやオートロック等の防犯設備のある物件が人気になってきています。流行りの設備があるかどうかは入居者が物件を選ぶ際の重要な判断基準となるので、不動産投資を行う側としても注意を払う必要があります。

リスクヘッジ(リスク対策)を行う

三点目に挙げられるのが、リスクヘッジを行うということです。投資にリスクはつきものであり、当然不動産投資にも様々なリスクが存在します。それらのリスクと向き合い、適切な対策を取ることが重要です。

不動産投資に関わる代表的なリスクとして、ここでは二つのリスクについて紹介します。

  • 空室リスク

空室リスクは不動産投資の中でも最大のリスクの一つです。上で述べた通り、物件の運用中はインカムゲインとしての家賃収入を確実に得ることが重要です。空室が発生するとその間の家賃収入が全く得られなくなってしまうため、空室は非常に大きなリスクなのです。空室リスクを抑えるためには、入居者が入居したいと思うような物件を選ぶことが大切です。そのためにも、上で述べたようなポイントに注意して「良い物件」を選び、常に管理やメンテナンスを怠らないことが必要です。

  • 家賃滞納リスク

家賃の滞納が起きた場合にも収入が得られなくなる可能性があるため、家賃滞納は大きなリスクであると言えます。さらに、家賃を滞納しているからといって入居者をすぐに追い出すことはできないため、対処も難しい問題です。家賃滞納に関しては、家賃の回収を管理会社に委託しておくことが一番の対応策です。

家賃の回収や入居者への応対も行う管理会社を選ぶことで不要なトラブルを避けることができます。

リスクについて、詳しくはこちらの記事をご覧ください「リスクを制する者は不動産投資を制す!不動産投資リスク6つとリスクヘッジの方法
 

出口戦略をたてておく

出口戦略とは、不動産を「いつ売るか」「いくらなら売却するか」「保有しつづけるか」「リノベーションするか」など、その物件の出口(未来)を戦略的に考えておくことです。

  • 出口戦略を立てる理由

出口戦略を立てる理由は、スピーディーに判断することができるからです。不動産投資の場合は、エリアの開発や競合物件の供給状況など、自分ではどうすることもできない外的要因にも左右されます。

そのため、物件を保有する以外にも、「売却」「リノベーションして資産価値を上げる」などの選択肢があり、その判断はスピーディーに行う必要があります。というのも、そうしないと売り時を逃してしまうなどのリスクがあるからです。事前に幾つか出口戦略を立てておくことで、判断がスムーズになります。

  • 出口戦略の立て方

出口戦略の立て方の一例として、金額ベースで決めておくことです。たとえば、

  1. 売却金額が「頭金額+ローン残債+諸費用+税金」よりも100万円上回ったら売却を本格検討する
  2. 基本的にキャッシュフローが1円でもプラスであれば保有しつづける

といったものです。

これは、自分の投資スタイルが影響してきます。

たとえば、基本的にインカムゲインを得るスタイルで、物件を長期保有するのが前提であれば、「保有」という出口戦略をベースに、「売却するときはどのようなときか?」を考えるという順番が良いでしょう。
 

損切りのルールを決めておく

損切りとは、「損をしているけどこれ以上損失を拡大させないように投資商品を手放す」ことです。つまり、不動産投資でいうと「赤字物件をどのタイミングで手放すか」ということになります。

  • 損切ルールを決める理由

損切りルールを決める理由は、赤字物件を保有しつづけるよりも、損切りしてしまった方が長期的に見て得なこともあるからです。たとえば、空室や家賃下落などの影響で、保有している物件が毎年30万円の赤字になっているとします。さらに、不動産(建物)は経年劣化していくので、家賃は今後も下落する可能性が高いため、赤字幅は大きくなるリスクがあります。

毎年30万円の赤字ということは、仮にその物件を4年保有し続ければ120万円以上の損失になる可能性が高いです。そのため、物件を売却してしまい、仮に100万円の損失を出しても、売ってしまった方が長期的に見れば得になるというわけです。

  • 損切りルールの決め方

損切りルールの決め方は、「このまま保有したときの損失予測VS今売った時の損失予測」を算出することです。明確なルールはありませんが、たとえば5年間保有したときを想定して保有したときの方が損するなら損切りしてしまった方が良いでしょう。

一方、10年間保有したときに「保有した方が損をする」なら、逆にいうと10年以内に黒字転換できれば良いのです。仮に、リノベーションをする、管理会社を変える、修繕するなどで改善できるのであれば、損切りしないという判断もできます。

いずれにしろ、自分の中で年数を決めて、損失を算出した上で損切りするか判断しましょう。
 

自分にあった不動産会社を選ぶ

最後に挙げておきたいのが、自分にあった不動産会社を選ぶということです。不動産会社は多数ありますが、中には条件の悪い物件を高値で購入させようとする悪徳業者も存在します。美味しい話だけをするのではなく不動産投資に伴うリスクについても説明してくれ、疑問に丁寧に答えてくれるような、信頼できる不動産会社を見つけておけば、困った時にも相談しやすくなり、安心して不動産投資を行うことができます。

良い不動産会社を選ぶだけでなく、その不動産会社と上手に付き合うことも重要です。なぜなら、不動産会社と上手に付き合うことで「優良物件の紹介」などの有益な情報を得やすくなるからです。また、物件取得時の収益シミュレーションなども親身に行なってくれるため、優良物件の見極めにもつながってきます。

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まとめ

今回は不動産投資で成功するために必要なポイントについて解説してきました。ハードルが高いと思われがちな不動産投資ですが、いくつかのポイントを抑えれば十分に成功することができます。不動産投資を始めることを検討している方は、是非今回の記事を参考にしてみてください。

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