【1033人調査】中古ワンルーム投資のメリットから購入期間・運用トラブル大公開

【1033人調査】中古ワンルーム投資のメリットから購入期間・運用トラブルまで大公開

購入資金が新築より抑えられ、比較的手が届きやすいため、不動産投資をするなら中古ワンルームマンションで、とお考えの方は多いと思います。

そこで今回は、実際に中古ワンルームマンションを運用している30代~50代の現役不動産オーナー1033人に「中古ワンルームマンション投資」のメリットをはじめ、購入するまでにかかった期間や、購入に至るまでの苦労エピソード、さらには実際に運用を始めてからの想定外だった点について詳しくアンケート調査を実施しました。

これから中古ワンルームマンション投資を検討している方は、ぜひ、参考にしてみてください。

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中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリットとは?

はじめに、中古ワンルームマンションに投資するメリット・デメリットを具体的に回答いただきました。

【1033人調査】中古ワンルーム投資のメリットから購入期間・運用トラブルまで大公開

空室率が低い好条件物件の見極めがしやすい中古物件

「中古ワンルームマンションに投資するメリットを教えてください(複数回答可)」と質問したところ、

新築より物件価格が安く利回りが高い(49.9%)
過去の入居者実績を把握できる(34.0%)
価格を抑えれば複数所有ができ、リスク分散が可能(31.3%)

という中古物件ならではのメリットである回答がTOP3を占める結果となりました。

不動産投資物件を購入しても、空室続きでは元も子もありません。
その点、中古物件については、今までの実績データがあるため、投資すべき物件かの判断材料がある点は新築と比較してもメリットといえます。また、価格を抑えることで、最初から複数所有ができ、仮に一方で空室や修繕費用がかかった場合も、他の物件で補填するなど収支のトータルバランスをとることができるのは、中古ならではの強みと考えられそうです。

※TOP3以降の結果※
『家賃変動率がわかり家賃収入を予想しやすい(30.5%)』
『優良物件を比較的安く購入できる(20.5%)』
『今後の需要増加が予測される(7.7%)』

そのほか、『新築よりも中古は価格下落が緩やか』『生命保険の代わりにできる』といった声もありました。

 

物件の見立て次第で思わぬ出費や収益リスクが発生

「中古ワンルームマンションに投資するデメリットを教えてください(複数回答可)」と質問したところ、

まとまった自己資金が必要(34.4%)
管理費用や積立修繕費がはじめから割高(29.8%)
間取りや設備が古く入居者がつかない(29.6%)

という回答がTOP3を占めました。

新築・中古にかかわらず、不動産投資を始めるには物件を購入する必要があるため、他の投資商品と比べてある程度まとまった資金が必要ということが、投資するにあたっての最初のハードルかもしれません。

また、同エリアで設備スペックの高い新築や、中古物件があれば入居率が思うように維持できない、といったリスクも起こりえます。メリットであげられていた過去実績をもとに正しい物件選定ができる目を養うことが肝になることは間違いありません。

※TOP3以降の結果※
『購入時に内見ができず判断が難しい(25.8%)』
『エリアに応じてリスクが異なる(18.6%)』
『課税所得が増えてしまうことがある(18.3%)』
『優良物件購入の競争が激しい(10.9%)』

中古ワンルームマンションのメリット・デメリットについてイメージできましたでしょうか?

デメリットに挙げられている「物件に関する懸念点」については、好条件の物件と出会えるかどうか、です。自分で探すのはもちろんですが、物件を紹介してくれる不動産会社が扱う中古物件の内容に着目することが非常に大切になります。各社の特徴を見極める必要がありそうです。

 

中古ワンルームマンションの購入までの期間は?

では、いざ投資のために中古ワンルームマンションを購入するとなると、どのくらいの期間が必要になるのでしょうか?

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意外と早い⁉約半数近くが1ヶ月以内で購入!

「投資目的の中古ワンルームマンションを購入するまでどのくらいの期間がかかりましたか?」と質問したところ、『1ヶ月以内(48.4%)』と回答した方が最も多く、次いで『3ヶ月間以上(26.5%)』『約2ヶ月間(15.3%)』『1週間未満(9.8%)』と続きました。

中古ワンルームマンションの購入にあたり以下の工程が必要となります。

【1】情報収集、購入計画を考える

【2】不動産会社選びや相談

【3】物件の選定

【4】物件の申し込み

【5】重要事項の説明と不動産売買契約

【6】ローンの融資審査

【7】決済、引き渡し

一見すると多いように見える工程ですが、多くの方がおよそ1ヶ月以内で購入まで決めているようです。

 

購入に至るまでに大変だったエピソード

特に回答の多かったエピソードをご紹介します。

■不動産投資の知識
・メリットデメリットもわからないくらい、知識不足のため、様々な勉強をすることが大変だった(30代/性/公務員)
・自分の知識に自信がなかった事(50代/男性/会社員)
・見て周り勉強した。本屋、Instagramで調べまくった(30代/女性/会社員)
・素人だったため、投資などの勉強をするのに時間がかかった(30代/男性/公務員)

■不動産投資会社選び・物件探し
・信用できる会社になかなか出会えなかった(50代/男性/会社員)
・他の物件との比較検討とリフォームの検討(30代/女性/会社員)
・エリアで全然違うので、調べるのに時間がかかる(30代/男性/会社員)
・良い物件の吟味に時間がかかった。内見はできないものの、周辺地域の状況は、昼・夜と平日・休日とに、それぞれ自身で現地に赴き調査した(50代/男性/会社員)
・希望に合う物件がなかなか見つからなかったこと(30代/男性/会社員)
・良い物件を見つけたが、他の人にとられてしまった(30代/男性/会社員)
・遠隔地の物件については郵送や電話を駆使する必要があり大変だった(40代/男性/会社員)

■契約・手続き
・書類の不備があり役所を行き来した(40代/男性/会社員)
・契約時の書類が多すぎて、読んでサインするという作業で2時間位かかる(50代/男性/会社員)

この物件に決めた!と申し込んでから、購入のための審査、手続きなどでおよそ1ヶ月はかかることが想定されますが、この回答を見る限り、不動産投資への知識や、情報収集、物件を決めるまでに時間がかかってしまったという意見が多く見受けられます。

大きな額の投資ですので、不動産投資会社の言いなりではなく、正しい知識を身に着けたうえで物件選定に十分に時間をかける方が多い、ということです。

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運用・管理の軽減は「物件選定」と「不動産会社選び」がカギ!

では、実際に運用を開始してみて、大変なこととは、どんなことでしょうか。

【1033人調査】中古ワンルーム投資のメリットから購入期間・運用トラブルまで大公開3

「中古ワンルームマンションの運用で想定を超えてきたことを教えてください」と聞いたところ、

・管理や維持する運用体制に時間をとられる(30代/男性/自営業)
・想定より手続きに時間がかかりました(30代/女性/会社員)
・利益を上げるのが、最初は難しかった(40代/男性/会社員)
・修繕費などの維持・管理にかかる費用が、想定を超えた(40代/男性/自営業)
・空室が発生する(50代/男性/経営者・役員)

といった投資物件の管理、補修費用、利益の上げ方についての回答が寄せられました。

修繕や空室、安定した収益を実現するためには、物件に大きく関係するため「物件選定」がまずは重要といえます。
一般的に、マンションは築年数が15年を超える頃に大規模な修繕工事を行いますので、築年数や設備の状況確認が必要です。
あわせて、立地やマンション周辺状況の把握など、空室にならない物件を見極める情報収集をすることも忘れてはいけません。

特に物件管理については、物件そのものの修繕もありますが、入居者、隣人トラブルといった対応についても回答が多く寄せられました。

・なかなか入居者が見つからないし住人同士の問題も多い(40代/男性/自営業)
・住民からの苦情の処理(40代/男性/会社員)
・家賃を払わない人がいた(40代/男性/会社員)
・退去時のトラブル発生(50代/男性/会社員)

こういったトラブル対応も含め、管理や手続き代行といった手間に関しては、不動産会社に委託することで軽減ができます。購入先の不動産投資会社によっては、購入後の賃貸・建物管理をフル対応する会社と、一方で売ったら終わり、という会社と提供サービスは様々です。

どの不動産会社から購入・依頼するのが良いのか、オーナー自身の負担も加味したうえで答えを出す必要がありそうです。

「物件選定」と「不動産会社選び」を注視することで、中古ワンルームマンションでの運用を手間なく進めていくことができるかもしれません。

 

厳選物件と徹底した運用サポートがプロパティエージェントの強み

プロパティエージェントが販売している中古物件は「資産性」「収益性」「変動性」の定量的なスコアリングをクリアした厳選物件です。空室率はもちろん、長期間保有が叶う物件状態になっているか等も含め、直勘や主観に頼らず、評点基準をクリアした物件のみをお客様にご提供します。

また、1オーナー1担当制で、購入に関する手続きはもちろん、その後の修繕や売却に関する手続きもフォローを徹底しております。「建物管理事業」ノウハウを活かし、管理組合では解決できない要望等にも対応しております。運用に関するわずらわしさについて、一機に解決できるサポートが充実していますので、ぜひ一度、お話を聞きにいらしてください。

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■調査概要:中古ワンルームマンションへの投資に関する調査
【調査期間】2020年8月28日(金)〜2020年8月31日(月)
【調査方法】インターネット調査
【調査人数】1,033人
【調査対象】中古ワンルームマンションに投資をしている30代〜50代の投資家
【モニター提供元】ゼネラルリサーチ

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