不動産投資初心者の方におすすめの物件とは?

不動産投資初心者の方におすすめの物件とは?

不動産投資と一口に言っても、物件のタイプや新築・中古などの違いがあり、選択肢は数多くあります。今回はその中でも、不動産投資の初心者にお勧めの物件について考えます。不動産投資を成功させるべく、戦略的な物件選定をしましょう。

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物件選びが重要!

不動産投資のための物件は種類が豊富なため、リスクや得られるリターンの大きさは様々です。そのため、情報を包括的に取得し、ご自身に最適な物件選びをすることがとても重要です。

不動産投資における物件をリターンの大きさだけで捉えてしまうと、ご自身の許容範囲以上のリスクを抱えてしまうことがあります。まず、隠されたリスクに気付かずに物件選びをしたことによって不動産投資に失敗した例を見ていきましょう。

ケース1 会社・大学へ依存した物件選び

失敗例の一つとして、会社や大学などの利用者に依存した物件選びが挙げられます。

たとえば、郊外にある会社や大学の周辺の物件は比較的安価に購入できる上、毎年新しい人々が住まいを求めるので一定の需要も期待できます。また、駅から離れていたり築年数が長く経過していたりしても、家賃を安くしたい人々の需要があり、ある程度きちんとした物件であれば入居率が安定しやすいでしょう。

しかし、会社や大学に依存しすぎると失敗する可能性があります。たとえば、会社や大学が倒産や廃校、または移転してしまった場合はどうでしょう。上で説明したような恩恵は得ることができません。会社や大学の需要に完全に依存しており、駅から遠く築年数が長いような物件は、魅力を失い入居者の確保が難しくなってしまいます。結果的に物件を売却することになった際も、十分な売却益を得ることができず、損失を負ってしまう恐れがあります。

会社や大学、商業施設など入居者需要を生み出す施設の周辺にある物件は、期待収益が高いものの、それだけしか魅力がないのであれば大きなリスクが潜んでいるということを認識し、より多くの要素を考慮して総合的に物件を見る必要があります。

ケース2 夜間のみに現地調査を行った物件選び

その他の失敗例の一つに、夜間だけにしか現地調査を行わずに物件選びをしてしまうケースが挙げられます。

不動産投資をしようと考えている方々には、まだ現役で働いているという方も多く、日中は仕事で手が離せないので夜間に物件を見に行き、物件選びを行うこともあるでしょう。しかし、日中に物件を見ていないがために抱えてしまうリスクがあり、そのために不動産投資が失敗になりかねません。

実際にある例として、動物の糞尿被害が挙げられます。夜中は一見通常の物件に見えるものの、日中になるとベランダに鳩が集まってきて糞尿をしてしまうため、洗濯物を干すのにも一苦労してしまうという例があります。このような欠点に気付かないまま物件を購入してしまうと、安定した入居率を得ることができなかったり、家賃を下げなくては入居者を確保できなくなってしまったりして、予定通りの収益を上げることができません。

物件の現地調査をする時間がないという方もいると思いますが、不動産投資は物件選びが肝となるので、妥協せずに日中と夜中の2パターンだけでなく、平日と休日、晴れの日と雨の日など様々な条件に合わせて、住居環境や人の数などの物件調査を複数回すると良いでしょう。

このように、不動産投資では物件選びを少しでも誤ると想定外の事態に陥ってしまいかねません。不動産投資初心者の方はまず、慎重かつ多角的な物件選びがとても重要だと認識しておきましょう。

関連記事:【リスクはどこに!?】マンション投資の失敗理由

物件の種類

不動産投資初心者の方が初めに知らなくてはいけないこととして、物件の種類があります。物件のタイプによって投資スタイルも変わってきます。ここからは、物件の種類をいくつか整理して見ていきましょう。ただし、事業系の不動産は購入金額が高かったり、不動産や事業についての十分な知識が必要となったりするため、今回は不動産投資初心者の投資対象としておすすめの住居系の不動産に絞って紹介します。

  • 一棟マンション
    マンションをまるごと一棟購入するタイプの物件です。都内では一棟マンションが数億~数十億円で売買されており、市場も確立しています。節税対策として億単位の不動産投資をしたい方に適しています。
  • 区分マンション(単身者向け)
    マンションの区分所有とは、マンションを一棟購入するのではなく一室単位で購入することを言います。特に単身者向けワンルームの区分マンションは、比較的低い投資額でも購入することができるので、とても人気のある投資対象となっています。
  • 区分マンション(ファミリー向け)
    ファミリー向けの区分マンションは単身者向けワンルームよりも広く、その分投資額が高いのが特徴となっています。
  • アパート
    アパートは一棟所有が一般的ですが、一棟マンションに比べれば、比較的少ない購入金額で投資ができるという特徴があります。投資対象として取り組みやすい一方で、最近は供給過剰の懸念もあるので周辺状況の確認は必須です。
  • 戸建て住宅
    アパートは一つの土地に複数の世帯を抱え込めますが、戸建て住宅の場合は一つの世帯しか住むことができません。また、修繕等の管理も自分で行わなければならないことが多くあります。そのため収益性の観点からアパートやマンションへの投資を選ぶ人が多いという現状があります。

また、物件の種類として、新築・築浅(新築ではないが築年数が短いもの)と中古といった区分もあります。

種類ごとのメリット・デメリットは?

次に、物件の種類ごとのメリットとデメリットを整理します。

一棟マンション

  • メリット
    室数が多いのである程度の入居者数は見込むことができ、家賃収入が完全に0になるというリスクを軽減できます。また、一般的には区分マンションを複数購入するよりも収益率が高いというのもメリットです。
  • デメリット
    投資額が大きいためハードルが高いことがあります。また、そのため購入希望者が多くはないので、売りたいときに売れないというリスクを持っています。
    さらに一棟所有の性質上、立地によるリスク分散を行うことができないため、地域の人気低下や自然災害などの外的要因によって、想定の収益を得られない可能性があります。

区分マンション(単身者向けワンルーム)

  • メリット
    比較的安価に購入することができる点が挙げられます。また、東京の23区では特にワンルームマンションの需要が伸びているので、入居者を探しやすいです。立地が良ければ賃料が安定し、売却の際の価格もあまり下がらないので安定した不動産投資がしやすいといえます。さらに区分マンションを複数所有していれば、分割して管理することができるので、相続にも利用しやすいです。
  • デメリット
    1室だけ所有する場合、空室が出た場合に家賃収入が0になってしまうというリスクがあります。

区分マンション(ファミリー向け)

  • メリット
    単身者に比べ家族での入居者は入居期間が長いため、いったん入居者がつけば空室の期間が出にくい点がメリットです。また、ファミリーなので家賃滞納の恐れが少ないと考えられます。
  • デメリット
    入居期間が長い分、入居者のマンションに対する要求が厳しいこともあり、空室が出た場合にすぐに新しい入居者を決めることが困難です。また、単身者向けのワンルームマンションに比べ床面積は倍以上あったとしても、家賃を倍以上に設定することは難しいため、床面積あたりの収益率が低いというデメリットもあります。
    さらに、入居者が家にいる時間が単身者向けマンションよりも長く、水回りなどの消耗が激しい傾向にあります。そのため、修繕費が高額になってしまうというリスクがあります。

アパート

  • メリット
    一棟マンションに比べて購入資金が少額で済む上、マンションの一棟所有と同様に、空室で家賃収入が0になってしまうリスクを軽減できるというメリットが大きいです。新しく建設する場合には、入居希望者の需要に合わせて間取りや設備などを選ぶことができる点もあります。
  • デメリット
    やはり、一棟マンションと同じく立地面でのリスク分散を行うことができない点にあります。また、セキュリティや天災の観点でマンションより劣ることが多いというデメリットも挙げられます。

戸建て住宅

  • メリット
    一般的に入居期間が長くなりやすいこと、ご自身の住居としても利用することができるというメリットがあります。
  • デメリット
    一つの土地に1世帯しか入居できないという面で、一棟マンションやアパートよりも収益の効率が悪いというデメリットがあります。また、ファミリー向けの区分マンションと同様に、水回りの消耗などが激しい可能性が高く、修繕費が高額になってしまう可能性もあります。

また、新築・築浅と中古のメリット・デメリットについても整理します。

新築・築浅

  • メリット
    最新の流行に合わせたデザインや間取りなど、ニーズに合わせた物件が多いということが一番にあるでしょう。そのため多くの需要が見込めるので、空室率が低くなることが想定されます。また、急に不測の修繕費などがかかることが少なかったり、長期間の融資を受けることができたりなど、金銭面でのリスクが低いと考えられます。
  • デメリット
    中古物件と比較して購入費用が高くなってしまう点にあります。また、新築物件を探すとなると、立地の良い場所では十分な土地がないために郊外の物件を探さざるを得ないことも多く、そうなると入居需要が落ちる可能性もあります。

中古

  • メリット
    購入費用を安く抑えられることが大きいです。また、中古物件は様々なリスクを抱えている事があるため、交渉によって低価格で購入し、その上で空室を出さないようにうまく運用できれば、新築物件よりも高い収益を得られる可能性もあります。
    さらに、これから建つ物件とは異なり、実際に物件を見に行って調査することができるため、日当たりの良さや動物の糞尿被害、入居実績などを確認することができます。
  • デメリット
    需要が新築物件に比べて少ないので、空室が出てしまった場合に新たな入居者が決まりにくいというリスクや、設備交換の期間が早い、修繕費が計画通りになっておらず急に高額になってしまう等のリスクがあります。

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初心者向けの物件とは?

ここまで物件の種類を紹介してきましたが、どのような物件が初心者の不動産投資家には適しているのでしょうか。結論からいうと、「新築」・「ワンルーム」・「小規模」を満たすような物件が初心者向けだといえます。理由は以下の通りです。

  • 需要が大きい
    不動産投資初心者のネックとなる点が空室のリスクです。一度空室になってしまった場合に新たな入居者を見つけるには、需要の大きさでカバーすることが大切です。新築・ワンルームマンションは、最新設備が魅力的かつセキュリティ面でも高い信頼があるとの理由から、需要がとても大きい組み合わせなので、リスクを軽減させることができます。
  • 自己資金額が少なく済む
    新築のワンルームマンションを購入する場合には、中古に比べてフルローンが組めたり、返済期間を長くしたりすることが可能で、そこまで多額の自己資金を必要としないことが多いので初心者でも投資がしやすいでしょう。
  • ハードルが低い
    不動産初心者の場合は、いきなり大きなリターンを狙い、比較的大きなリスクを背負うよりも、最初は少ないリターンであったとしても小規模の物件で成功のノウハウをつけてから、新たな不動産投資を行うというように段階を踏むと良いでしょう。そのため、まずは一棟マンションといった大規模な不動産でなく、区分マンションのような小規模な不動産を選ぶのがおすすめです。

関連記事:投資初心者必見!不動産投資で成功するために必要なものとは?

まとめ

今回は不動産投資初心者の方におすすめの物件の種類について紹介してきました。新築物件は中古に比べて融資額は高いですが、初期費用が抑えられたり、リスクを比較的コントロールしやすかったりします。中長期的な需要をみると、苦労が少ないとも言えます。目の前の利益だけを見ず、総合的かつ長い目で物件を選んでいくようにしましょう。

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