【ワンルームマンション投資をこれから始める人必見】知っておきたい特徴とメリット・デメリット

ワンルームマンション投資とは?新築と中古の違い、失敗しないためのポイント

年金2000万円問題や、コロナ影響による財政不安により、現物が残るワンルームマンション投資に対する社会的関心がここ最近高まっています。ワンルームマンション投資にはメリットもデメリットもありますが、主要なポイントさえ押さえていれば不動産投資初心者にも適しているとされるのが、ワンルームマンション投資です。今回の記事では、ワンルームマンション投資の特徴や、メリット・デメリットについて分かりやすくご紹介します。

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ワンルームマンション投資の特徴とは

ワンルームマンション投資とは、ワンルーム(1人暮らし用の部屋)マンションの一部屋(一区画)を購入して賃貸経営に利用する投資方法で、マンションの一棟を全て買い切る一棟投資や、一戸建てを購入する一戸建て投資と良く比較されます。

それでは、ワンルームマンション投資は他の不動産投資方法と比較して、どのような特徴があるのでしょうか。以下に詳しくご紹介しましょう。

単身者・高齢者の需要が増加している

単身者の増加や少子高齢化が進んでいる現在においては戸建てや家族が住むことを前提としたファミリータイプのマンションの需要が下がり、逆にワンルームマンションの需要が増えています。ファミリー世帯には郊外でも十分な大きさのある一戸建てが好まれますが、単身者であれば利便性の高い立地にあるワンルームマンションに人気が集まります。そのため都心の物件は空室リスクが低い傾向にあります。また、高齢者による単身世帯の増加もワンルームマンションの需要増加に拍車をかけています。

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ローリスク・ローリターンである

後ほどメリットの点で詳しくご紹介しますが、ワンルームマンションは一部屋から購入できるため初期費用を抑えることができます。その反面利回りはさほど高くはなく、利益を得るためには長期的に保有することが必須です。不動産投資の中ではローリスク・ローリターンの部類に入る投資法といえます。育児や介護などで仕事ができない時の収入源として、退職後の不労所得として、若いうちからこつこつと準備しておきたいという人にはおすすめですが、短期間で大きな利益を上げたいという人には向いていません。

回転率が高い

ワンルームマンションは戸建てやファミリータイプのマンションと比較すると、回転率が高いという特徴があります。例えば、地方出身の大学生や転勤がある単身世帯の会社員は、卒業や転勤に伴い短期間で退去します。居住期間にはある程度開きがありますが、1~4年程度で入れ替わることがほとんどです。しかしファミリータイプのような家族で住む物件の場合は、一度入居すると数十年単位で住み続けることが多く、回転率は低くなります。

回転率が高いということはメリットでもありデメリットでもあります。
メリットとしては入居時の敷金や礼金をもらえる回数が増える、定期的に室内のクリーニングができるため、部屋を良い状態に保てるという点です。

デメリットとしては空き室リスクが増える、入居者募集の告知を出すための費用がかかる、不動産業者や管理会社とのやり取りをする時間や手間が増えるという点が挙げられます。しかし、先ほどご紹介した通り、特に好立地のワンルームマンションは需要が高いため、入居者を見つけやすい傾向にあります。回転率は不動産投資において重要な数値です。回転率を把握したうえで、それに応じた運用計画を立てるようにしましょう。

 

ワンルームマンションのメリットとデメリット

ワンルームマンションの特徴からさらに一歩踏み込んで、メリットとデメリットについて考えてみましょう。

メリット

まずは、ワンルームマンション投資のメリットをご紹介します。

  • 低コストで購入、運用ができる

ワンルームと比べ、ファミリータイプは、コストが高くついてしまうという特徴があり、投資物件としては難度の高い物件と言われています。

ファミリータイプの難しさとして、いくつかの理由を挙げてみましょう。そもそも、ファミリータイプのマンションは価格が高く、ワンルームの2~3倍もかかるケースもあります。だからといって、少子高齢化や単身世帯の増加によりファミリータイプのマンションへの需要が減少している現在、賃料をコストに合わせて上げることは現実的ではありません。

このことから、利回りの面でも不利になりがちです。また、一度住み始めると長期的に住んでもらえますが、家族構成や子供の年齢によって住む家の形は変化することもあり、退去されるリスクもあります。加えて、部屋面積が大きいためにリフォーム費用も高くなってしまいがちで、総じて投資にかかるコストが高くなってしまいます。

ワンルームマンションはファミリータイプと比較すると低コストです。まず、物件価格がファミリータイプより安く、都内の新築であれば一部屋数千万円、中古なら数百万円規模からとなり、数億円を必要とすることはあまりありません。十分高額に思われるかもしれませんが、金融機関の融資を利用すれば数十万円の自己資金から始められます。

また、ファミリータイプに比べて部屋の面積が狭く部屋数が少ないこと、子供が入居することがほとんどないため部屋の痛みが比較的抑えられ、リフォーム費用も安く済む場合が多いです。こうした理由から、ワンルームタイプはコストが低く、購入や運用のハードルが比較的低い不動産投資であるといえます。

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  • 売買が活発で比較的流動性が高い

不動産投資に共通するデメリットとして、流動性が低い(換金がしにくい)という点があります。FX投資や株式投資、投資信託のような金融投資は取引市場があるため、利益の有無はともかく数日以内に現金化することができます。それに対して不動産投資は買主がいないかぎり売却ができず、もし売買契約が成立したとしても買主に保有資産がない場合、銀行の融資を受けるための審査期間が必要になります。

ワンルームマンションは一戸建てやファミリータイプのマンションと比べると、こうしたデメリットは少ない傾向にあります。理由としては、ワンルームマンションが不動産の中でも活発に売買されていること、価格が安いために銀行の融資額も少なく済み、比較的審査に時間がかからないということが挙げられます。流動性が低いという不動産投資におけるデメリットに対して、ワンルームマンションは一つの対策となります。

  • リスクを分散できる

マンションを一棟全て買い切る一棟投資は災害や地価の下落などの影響を受け、マンション全体の価値が一度に落ちてしまうリスクがあります。それに対してワンルームマンション投資は、さまざまなエリアで少しずつ部屋を購入することで、リスクを分散させることができます。

デメリット

続いて、ワンルームマンション投資ならではのデメリットと、その対策についてご紹介します。

  • 収入が0になるリスクがある

一棟投資と比較すると、ワンルームマンション投資は空き室リスクが高くなります。例えば20室あるマンションを買い切った場合、そのうち5室が空き室だとしても、入居率は75%なので、それなりの収入が望めます。しかし、ワンルームマンションを一室しか所有していない場合、入居者がいなければ収入は0となってしまいます。空き室リスクを回避するためには、人気のある物件を選ぶ、複数のワンルームを購入するといった対策が必要です。

関連記事:不動産投資の悩みの種、空室リスクを最小限にする方法とは?

  • 管理者を選べない

一棟投資や戸建て投資は自身で管理会社を選定したり、もしくは自身で運用を行ったりすることが可能です。しかし、ワンルームマンション投資では管理者はマンション全体で決められていますので、自分で選ぶことができません。管理会社の管理がずさんだった場合、物件の資産価値が下がったり、入居者同士のトラブルが起こったりすることもあります。ワンルームマンションを購入する際には、管理やメンテナンスがしっかりなされているかも重要な判断基準です。

  • 同じ建物内のオーナー間で値下げ競争が起こる

新築のワンルームマンションであっても、年数が経ち古くなれば徐々に人気がなくなることでしょう。いずれ入居者がつきにくくなり家賃を下げなければいけない状態に陥ります。同じマンション内に空室が複数ある場合、入居者はより安い部屋を求めます。そのため、空室が目立ってくると、同じ建物内で値下げ競争が起こり、空き室リスクの増加や、競って家賃を下げることによる収入減につながります。値下げが起きにくい、人気のある物件を選ぶことでそういったリスクをある程度回避することができます。

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ワンルームマンションは初心者向け

ワンルームマンションの特徴やメリット・デメリットを整理すると、ワンルームマンションは不動産投資の中でも初心者向けであると結論付けることができます。購入や運用のコストが低いこと、不動産投資の中ではローリスク・ローリターンであることから、辛抱強く運用を続けていけば長期的に安定した収益を得ることができ、成功率が比較的高いことが理由として挙げられます。まずはワンルームマンションで経験を積み、それからリスクが高くなる一棟投資や一戸建て投資に挑戦すると良いでしょう。

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まとめ

少子高齢化や単身者の増加といった社会的な変化により、ワンルームマンションの需要は高まりを見せています。ワンルームマンション投資はほかの投資法と比較すると購入や運用に必要な費用は抑えられ、リスクも比較的少ないことから初心者向けの投資といえます。しかしその反面、マンションの一部を購入するという特性上、空き室リスクや管理会社を選べないというデメリットがあります。そのデメリットを踏まえて対策を行い、リスクを減らす努力をしなければなりません。また、利益を出すにはある程度の時間が必要ですので、長期的な運用計画を設計し運用していくことを心がける必要があります。

不動産投資を始める時は、まずはワンルームマンションを一室購入し、知識と経験を積んだ後に部屋数を増やしたり、一棟投資や戸建て投資に挑戦したりするのも良い戦略です。いうなればワンルームマンション投資は不動産投資のスタートラインといえるでしょう。

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