ワンルームマンション投資とは?新築と中古の違い、失敗しないためのポイント

ワンルームマンション投資とは?新築と中古の違い、失敗しないためのポイント

ワンルームマンション投資に対する社会的関心が高まっています。ワンルームマンション投資にはメリットもデメリットもありますが、主要なポイントさえ押さえていれば不動産投資初心者にも適しているとされるのが、今回特集するワンルームマンション投資です。

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ワンルームマンション投資の特徴とは

不動産投資の種類は多肢にわたります。ワンルームマンション投資以外にも一棟アパート投資、一戸建てやシェアハウス経営などがあります。このように多様な投資の中で、今回はワンルームマンション投資の具体的な特徴をメリットとデメリットに整理して紹介します。

ワンルームマンション投資とは、マンションの一部屋(一区画)を購入して賃貸経営に利用する投資方法です。投資のメリットやデメリットを可視化するためには、なんらかの比較対象が必要となります。ここでは不動産投資としてポピュラーなもう一つの方法である一棟アパート投資を比較対象にして、ワンルームマンション投資のメリットとデメリットを示すことにします。

メリット

少額から始められる

ワンルームマンション投資は比較的少額から始めることができます。都内の新築であれば一部屋数千万円、中古なら数百万円規模からとなり、数億円を必要とすることはあまりありません。十分高額に思われるかもしれませんが、金融機関の融資を利用すれば数十万円の自己資金から始められます。

流動性が高い

また、分譲ワンルームマンションは不動産の中では比較的流動性が高い資産であると言えます。流動性とは、売買取引の実現しやすさを示す概念で、資産を現金に変えようとした際にそれにかかる時間の短さを意味しています。流動性の高い不動産であるワンルームマンションは、必要になれば短期間で現金化することができます。このため、不動産を手放すことで損失を抑えたり現金を確保したりできます。こうした選択肢を得られることは投資戦略の柔軟性を高めてくれるでしょう。

管理組合での共同管理

管理面での特徴もメリットに加えるべきかもしれません。ワンルームマンションではマンション全体の共用部分の管理はマンションの管理組合の合議によって行われます。一棟所有では共用部分の管理を含む全ての管理がオーナーひとりの責任となります。不動産管理会社に大部分を委託できるとは言え、注意を向けるべき対象が多くなるには違いありません。

リスク

空室リスク

一方でリスクがあるのも事実です。不動産投資全体の最大のリスクは空室リスクであり、その面でワンルームマンション投資と一棟所有では明らかなリスクの違いが生じます。

ワンルームマンションで空室が生じた場合、一切の不動産収入がなくなってしまいます。アパート一棟を所有していた場合、全ての部屋が同時に空室になることは稀でしょう。しかしワンルームマンションの入居付けに失敗すれば、家賃収入は完全になくなります。リスクを分散できる複数部屋の所有はワンルームマンション投資の場合でも検討するべきでしょう。

融資可能な金融機関が限定される

また、あまり知られていませんが、融資する金融機関が限られてしまいます。融資を実施する際に、金融機関は不動産の価値を評価します。このとき経年劣化する建物より土地の方が評価に寄与する場合があり、土地を伴う一棟所有の方が融資を得やすい場合があります。区分マンションの場合には、各部屋のオーナーで土地を分割して所有するため、価格に土地代があまり含まれていません。このため、ワンルームマンションの区分オーナーへの融資に消極的な金融機関も存在します。同様の理由から、金利が高く設定される場合もあります。

管理組合の機能不全に注意

また、メリットでもあった管理組合の存在はデメリットに転じる場合もあります。マンションの管理が行き届いている場合には、管理組合は頼れる存在に違いありません。しかし管理組合が機能不全に陥っている場合、マンションそれ自体の劣化が早まり、無計画な修繕積立金の運用や非常徴収が行われて、投資計画を乱される場合があります。管理組合への積極的な参加が必要不可欠ですが、そうした取り組みを負担に感じる方も少なくないかもしれません。

ワンルームマンションは初心者向け

以上にメリットとデメリットを整理しましたが、ワンルームマンション投資は不動産投資初心者に適した性質を持っています。メリットの項で説明した通り、小額の自己資金から始められるほか、流動性が高く投資を中断して損失を抑えることができる点もこれを後押しします。また、共用部分の管理や住民トラブルへの対応などの責任が管理組合に分散することで、賃貸経営の知識を身につけながら投資を続けることができる点も魅力的です。

こうした性質から、不動産投資の練習としてワンルームマンション経営をし、知識を身につけたら一棟アパート経営など、他の手法にも挑戦するというステップを踏むことができます。

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新築と中古の違い

同じワンルームマンションでも、新築と中古では異なる考え方が必要になります。それぞれのメリットとデメリットに注目して、注意点を整理します。

新築のメリットとリスク

新築のワンルームマンションには主に二つのメリットが知られています。一つ目のメリットは新築ブランドによる入居付けのしやすさです。新築物件という訴求力が入居者の獲得に一役買ってくれるでしょう。二つ目のメリットとして、設備の老朽化が起こっていないことが挙げられます。購入の時点で経年劣化が発生していないため、壁紙やキッチン、エアコンなどの改修時期は数年後を見込むだけでよくなります。

一方、リスクには価格と情報の二点が知られています。一般に新築物件の価格は高く設定されます。この価格設定は新築プレミアと呼ばれており、人気物件ゆえの強気の価格設定です。このため利回りが低くとどまってしまいがちであることは認識しておきましょう。

また、中古物件には過去の運用実績がありますが、新築物件にはそうしたデータがありません。入居状況や修繕記録などから投資計画をシミュレートできる中古物件と異なり、新築物件では実際に賃貸経営を開始するまでそうしたデータなしに投資計画を立てる必要があります。

中古のメリットとリスク

当然ながら、新築のデメリットを裏返せば、そのまま中古のメリットとなります。すなわち、価格と情報が中古のメリットです。購入価格が新築よりも安価であるため利回りが比較的良く、さらに過去の経営実績から投資計画を立てることができます。

一方、リスクはすでに経年劣化が始まっているという点に集約されます。古いということは、いくつかの面で投資にリスクをもたらします。第一には、思わぬ設備投資が発生する可能性があります。設備の老朽化は交換費用を必要としますし、たとえ設備が機能していたとしても室内デザインが古いモデルで使いにくいと、入居者を得るためにリフォームが必要になる場合もあります。

特に注意が必要なのは耐震基準です。1981年以前の物件は旧耐震基準で建てられており、耐震性が不十分な可能性があります。このような物件では銀行の融資が受けられないことがあり、取り扱いには注意が必要です。

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また、物件を売却する際に買い手が決まりにくいことは認識しておきましょう。物件を手放そうとするときには、購入時点での築年数よりも確実に築年数が経過してしまいます。そうなれば買い手は少なからず見つけにくくなります。買い手を得られたとしても売値は相応に低くなることも覚悟しなければなりません。これまでの運用データを利用して、投資戦略は慎重に検討しましょう。

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ワンルームマンション投資で失敗しないために

最後に、ワンルームマンション投資をするときに具体的にどこに気を付ければよいのか確認しましょう。

新築の場合

新築なのは初めだけ

新築時の設定で家賃収入が得られるのは一番初めの入居者だけで、その後は中古の家賃設定で貸し出すことになります。購入する前に中古になってからの家賃、組合に支払う管理費や修繕積立金などの収支変化を推測し、よく計算してから購入しましょう。

長期的視点が不可欠

マンション投資は基本的に十数年から数十年かけて家賃収入を得る長期の投資ですが、それだけの家賃収入を得る頃には、マンションがすでに築数十年の物件になっていることを忘れないようにしましょう。いざマンションを手放さなければいけなくなった時に期待した額で売れないと困りものです。

それゆえ、投資を始める前に投資の目標を定めておくのをお勧めします。利益を確定することを急ぐのか、老後の年金がわりの機能を期待するのかなど、投資家の目的によって最善の判断は変化します。毎月の家賃収入はもちろん、物件を手放すことで得られる利益も考慮に入れて、自分の目的に沿った投資計画を立てるよう心がけましょう。

購入してからの注意

購入後にならなければわからないこともあります。どのような入居者が入ったのか、また設備の利用状況についても、入居者を得るまで知ることはできません。家賃の滞納や設備トラブルが発生した場合、不動産管理会社側には情報が届くことでしょう。管理会社と連絡を密に取り合って、入居者の様子について確認するよう心がけましょう。

こうした確認は、入居者が物件の住み心地について何か情報を提供してくれた場合にも、それをオーナーの耳に届けてくれるかもしれません。長期的に物件を運営していれば、いずれリフォームの機会も訪れます。そうした際に実際の入居者からの評価は貴重な情報となることでしょう。

中古の場合

物件の選定

大前提として、比較的築浅の中古マンションを選ぶとよいでしょう。経年劣化リスクや耐震リスクが減り、デザインも新しいので入居付けがしやすくなります。そのうえ融資を受ける際にも銀行側に信用されやすく、融資の金利が低くなる傾向があります。

物件のことを知る

マンションに入居している住民やマンションの管理状況、修繕積立金の状況など、事実としてわかることはチェックしておきましょう。分譲マンションの場合、複数の経営者が一つのマンションの投資に参加しています。このため他の経営者次第では、いくつかのリスクが伴われます。

最も典型的なリスクとして、管理組合の機能不全が挙げられます。購入前であっても修繕記録や修繕積立金の情報を開示してくれる物件はあります。そうした物件ならば、管理組合が適切に物件の維持管理を行っていると言えるでしょう。

また、他のオーナーの指針次第では家賃の値下げ競争に巻き込まれる場合があります。他の部屋の家賃設定状況についても確認しておきましょう。加えて、マンションの入居者が反社会団体ではないか、もしくはいわゆるクレーマーではないかといった点も不動産会社に確認しておきましょう。

家賃保証の罠

中古マンションに多いケースとして、家賃保証の契約更新で家賃が数年おきに引き下げられてしまうことがあります。当初の家賃収入を前提に投資計画を立てていれば、いずれ収入よりもローン返済が上回って損失を出してしまう場合もあります。物件の周辺地域について、築年数に対する家賃相場の変動を調べておくなどして、投資計画にはゆとりを持たせるようにしましょう。

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まとめ

ワンルームマンションへの投資は、新築・中古ともに値段や管理の規模が比較的手軽で扱いやすく、不動産投資の初心者や中級者にとって魅力的です。また、自分が管理しやすいだけの部屋数を所有できるのも大きな魅力です。一部屋から投資をはじめ、慣れたら部屋数を増やしたり一棟アパートに移行したりと、投資のステップアップの道標になるでしょう。リスクは様々にありますが、入念な下調べや準備によって回避できるリスクもたくさんあります。資産の活用として、ワンルームマンション投資は有効的な運用と言えるでしょう。