高利回り投資物件の特徴と失敗しないための攻略法

本当に高利回りの投資物件を手にするための物件探し攻略法

物件選びがものをいう不動産投資では、物件の利回りの実現性が非常に重要な指標となります。非常に多くの投資物件が販売されていますが、実際に高利回りで運用することができるスペックを持つ物件はそれほど多くはありません。

今回は、高利回りの物件を手に入れて良いスタートを切るために、利回りと物件探しのポイントを紹介していきます。

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「利回り」が意味すること

どの投資物件を選ぶか考慮する指標の一つに「利回り」があります。

利回りとは投資金額に対する年間収益の割合です。利回りは大きく分けて二種類あり、不動産投資を始める前にそれぞれの数値の意味を知っておいたほうが良いでしょう。

表面利回り

表面利回りは最も単純に計算された利回りです。表面利回りを求める計算式は次の通りです。

表面利回り = 満室時の年間収益 / 不動産の購入価格 × 100

見ての通り、この計算には空室率や管理費や固定資産税などのランニングコスト、物件購入時に必要な初期時用などのイニシャルコストが含まれていません。不動産投資で断りなく「利回り」と表記されるときには基本的にはこの表面利回りのことを意味します。あくまで最も単純な指標である点に注意しましょう。

実質利回り(キャップレート)

表面利回りに加え、ランニングコストやイニシャルコストを考慮したものが実質利回りです。計算式は次の通りです。

(満室時の年間収益―不動産管理コスト)/(不動産の購入価格+その他諸費用)×100

諸経費を考慮している点で、表面利回りよりも参考になる指標と言えます。
実際、不動産投資の投資計画を考えるにあたっても、主にこちらの数値が重要視されます。

表面利回りの平均値は、築年数や物件の所在地によって異なるため一概には言えません。一般に都心部の人気の高い物件ほど利回りが低くとどまり、部屋数の多いアパートなどは利回りが高くなる傾向にあります。参考程度に、都心のワンルーム不動産の利回りは4%前後が平均的とされていることは押さえておきましょう。

計算式を知っていれば、高い利回りの物件がどのような性質を持つのかわかるようになります。

関連記事:不動産投資の利回りの計算方法を正しく理解しよう

次に、高利回り物件となりやすい特徴を押さえておき、数字の多い少ないだけの物件判断から、なぜ高い利回りなのかを理解した物件評価への足がかりを得てみましょう。

 

「高利回り物件」とは

利回りの数値が高くなる物件には、その計算式の性質上、一定の条件があります。
まずは高利回りの物件となりやすい物件の特徴、条件、共通点をまとめてみます。

高利回り物件の特徴

利回りの相場を知っておくことで、高利回りの物件を見つける際に役立ちます。
一般的に表面利回りは、都市部の新築ワンルームマンションで約4%、築年数が20年を超えると5%~9%まで上昇します。
一方、都市部にある新築の木造一戸建ての場合は平均利回りが5%~6%、中古だと6%~8%とされています。

つまりこの平均利回りを上回る値であれば、高利回りの物件といえるでしょう。

ただし、ここでご説明したのは東京都心における平均利回りですので、物件を検討する際は対象エリアの平均利回りをあらためて確認する必要があります。

参照資料:不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家(けんびや)収益物件 市場動向2020年4月~6月期 

  • 地価の安い地方にある

地方の物件は都心に比べれば、地価と物件価格が安く抑えられるため購入価格が低くなり、利回りは高くなるからです。

  • 建物価格が安く賃料が高い中古物件である

同様の理由から、中古物件には高利回り物件が多くあります。新築物件と比べて購入費用が抑えられ、家賃相場さえ下落していなければ、高い利回りを実現しやすい物件となります。

  • 管理コストが低い

計算式の都合上、管理コストを安く見積もってしまえば、実質利回りでさえも高く見せかけることができます。このような手口に踊らされることがないよう、修繕積立金などの管理・維持コストの設定額に注意する必要があります。

関連記事:不動産投資にかかるコストは購入費だけではない!毎月かかる管理コストとは?

  • 満室想定・設定家賃のものしか示されない

表面利回りも実質利回りも、基本的に設定家賃のまま満室になる想定で計算されています。しかし実際には、部屋を保有していれば、空室が生じることもしばしばあります。特に中古物件の場合には、実際にはすでに空室があったとしても満室を前提に利回りが計算されます。購入後に、空室対策のために家賃が引き下げられることもあるため、結果として購入時の利回りが実際の収益より高く見えてしまうこともしばしばです。

アパートを一棟所有する場合は、多くの部屋数を抱えるため、空室はより身近な課題となります。あらかじめ一定の空室率を投資計画に盛り込んで利回りを再評価しなければ、広告上の利回りと大きな乖離が生まれてしまうこともあります。

以上のような条件から高利回り物件が成り立ちます。
そのため、高利回り物件を目の前にしたときに、投資家は高利回り物件の真価を見抜く慎重な姿勢と適正な投資判断が求められるのです。

 

「高利回り」物件の真価を見抜くポイント

高利回りならば良い物件という判断はとても危険です。不動産投資を成功させるためには、利回り自体を見るというより、利回りを通じて物件の価値を見抜く力が必要不可欠です。高利回り物件に騙されず、物件の真価を見抜くために注意すべき点を次に挙げていきます。

築年数に注意

中古物件は利回りが高くなりやすい一方、修繕費という固有の課題を抱えています。中古の投資物件を選ぶ際は、建物の状態や管理状況を確認しましょう。建物管理がずさんな物件を購入すると未払いの修繕費等の余分な資金をかけることにつながりかねません。

また、現在と異なる基準で建物が作られていた場合、物件評価は大きく変わってしまいます。中でも「耐震基準」と「アスベスト」には注意が必要です。

耐震基準については、1981年6月1日の建築基準法改正後に建てられた物件かどうかを確認しましょう。1981年の耐震基準では震度6強から7程度の大規模振動で倒壊・崩壊しないことを検証するよう定められています。災害により物件を失うリスクを回避するためにも、1981年6月1日以降に建てられた物件を選ぶことをおすすめします。

関連記事:新耐震基準と旧耐震基準の違いは?大地震には耐えられるの?

アスベストの利用禁止はより遅く、2006年に部分的に禁止され、2012年の建築基準法でようやく全面禁止されました。アスベストとは石綿とも呼ばれ、肺がんや中皮腫を発症する発がん性があることが判明しました。発ガン性が明らかになって以降、アスベスト除去処理が施されてきましたが、いまだ完遂されたわけではありません。主に利用されたのが1960年代であるとはいえ、2006年以前の物件であれば、念のため建材にアスベストが利用されていないかを事前に確認するようにしましょう。

関連記事:アスベストの危険性と調査・解決方法を解説!不動産購入前の確認ポイント

築年数が古くなれば、物件価格の下落によって比較的高めな表面利回りが出ます。しかし、実質利回りは上記の課題に対応する修繕費用のためにそれほど高くない場合もありえます。利回りだけで物件を評価することの危険性が見えてきたのではないでしょうか。

関連記事:利回りだけを見て失敗した不動産投資事例

エリアに注意

物件に入居者がつきそうかどうかという点は、利回りに反映されない重大な判断指標の一つです。利回りを評価する際には、物件の所在するエリアの住宅需要を見直し、投資計画と考え合わせる必要があります。

利回りは満室時の年間収益をもとに計算されています。そのため、賃貸物件では必ず起こり得る空室が1回でも生じると利回りは達成されません。たとえ一見、利回りが高くとも、非現実的な投資計画を立てれば起こり得る空室によって計画が破綻してしまうこともあるのです。

考慮しなければいけないポイントは他にもあります。人口に対する世帯数が少なければそのエリアの世帯人員数は多いとわかり、すでに購入した持ち家に住む人が多いと考えられます。そのようなエリアに単身者用の物件はあまり適していません。また、都心部に物件が所在していても不便な場所は好まれません。コンビニエンスストアや公共交通機関へのアクセスはもちろん、近隣の不動産や嫌悪施設のチェックも必要です。

関連記事:【都心vs.郊外】不動産投資を始めるならどちらのエリアを選ぶべき?

物件の広さ・タイプに注意

購入予定の物件がファミリータイプかワンルームタイプかによって、利回りの評価も変えなければなりません。部屋が大きいファミリータイプの物件は購入費用が高いだけではなく、ワンルームタイプより多くの修繕費や管理費が生じます。
しかしそれに比例して家賃収入が大きく増えることもありません。ワンルームタイプの物件のリフォーム費用は数万円~十万円で済むといわれますが、ファミリータイプの物件の場合は部分的なリフォームだけでも三十万円ほどかかるともいわれています。

したがって、ファミリータイプの物件の利回りは相対的に低くなる傾向にあります。利回りが低いから悪い物件というわけでもなく、ファミリータイプの利回りの基準値がそうであるものとして投資判断をしましょう。

総戸数に注意

修繕費の見積もりについて、総戸数からも設定額の妥当性を判断することができます。大規模な修繕のために準備しておく修繕積立金ですが、戸数が多いマンションの場合区分所有しているオーナー全員で分担して負担することになります。したがって、オーナーの数が多いほど、一人当たりの負担は小さくなります。

もちろん建物自体も大きくなるため、積立金の総額も大きくなりますが、それでも総戸数の多いマンションでは負担の軽減が望めます。逆に総戸数が少ないとき、利回りの計算に用いられている維持コストがあまりに少なく見積もられていないかという点には注意が必要です。

プロの目線でジャッジしてもらうのも一つの手段

このように不動産を選ぶ際には、あらゆる注意点があります。慣れてくるとこういったポイントを自然にチェックして優良物件を見つけられるようになるかもしれません。

しかし、最初のうちは自身の判断に自信が持てなかったり、知識や経験がない故に思わぬリスクに悩まされてしまうこともあります。また知識や経験を積むとなると時間がかかります。

そこで見た目だけの情報にまどわされないよう、信頼と実績のある不動産会社を利用するのも手段の一つです。
プロの目線で注意点を予めジャッジしてもらえれば安心して購入することができます。

また、実績がある会社は社会的信用が広く厚く、銀行からより良い条件で融資を受けられることがあります。さらに販売だけではなく、自社で管理も行っている場合は、購入した不動産を一括管理してもらうことも可能です。

このようにうまく不動産会社を選んで利用することで、より確実な不動産投資を実現することができます。

関連記事:不動産投資会社選びで失敗しないための3大重視ポイント

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目的に応じて選ぶべき物件が変わる

不動産投資を行う場合、一概にどの不動産がいい、ということは言えません。
なぜなら購入者の目的や利用条件によって選ぶべき不動産が異なるからです。

同じ物件でも、魅力的に感じる人とそうでない人がいるということです。
ここからは、目的に応じた物件の選び方と、気を付けるべきポイントについてご紹介します。

相続対策

相続対策を目的とした不動産購入の場合、ポイントとなるのは「相続税をいかに抑えるか」という点です。

不動産に投資をする際、利回りや収益の高さに目が行きがちですが、相続対策で購入した不動産で高い収益をあげてしまうと、収益の分だけ相続税が増えてしまうことになります。
これでは本末転倒です。

もちろん、相続をした後に収益が出る分には相続税に影響はありません。そのため、収益物件であっても生前贈与などで早々に子供へ所有権を移してしまうという方法もあります。

その際には、生前贈与をしやすい物件を選ぶことがポイントです。

例えば不動産の生前贈与を行う際、相続時精算課税制度で課税を繰り越すことができます。
しかしその時に課税を繰り越せるのは2,500万円までと定められています。
そのため物件の価格が2,500万円を超えてしまうと、20%の贈与税が加算されてしまうのです。

つまり相続時精算課税制度を用いて課税を抑えるには、2,500万円を超えない物件を選ぶなどといった注意が必要となります。

さらに、中古アパートなどは利回りの良い物件として注目されることが多くあります。

確かに購入費用は抑えることができ、入居者が集まれば高い利回りを実現できるでしょう。
しかし物件自体が古い分、多額の修繕費がかかる可能性があります。
自身の代で修繕が必要となれば良いですが、子供に相続をした後にこういったことが起こると、せっかくの相続税対策も台無しです。

相続税対策のために物件を選ぶのなら、相続税だけでなく運営にかかる費用を総合的に抑えられる不動産を選ぶと良いでしょう。

関連記事:不動産投資がなぜ相続税対策に?

資産形成

資産形成のために不動産投資を行う場合、ポイントとなるのは「不動産の価値と収益性の高さ」です。
収益の出ない物件では、当然ながら赤字になってしまいます。
高い収益を上げるには、資産価値が高く空室になりにくい物件選びが必要不可欠です。

特に不動産を運営する際は、空室をできるだけ作らないことが高利回りへのカギとなります。
空室になりにくい物件は、利便性が高く管理がきちんとされており、時代に合った設備を整えているという特徴があります。

入居者のニーズを考え、それらの条件を満たす物件選びが必要です。
不動産の資産価値は地価や管理の程度、建設後の年数などによって決定します。

さらに収益価格を計算することで、具体的な数値で物件の資産価値を把握することができます。

関連記事:収益物件とは?不動産投資を始める前の基礎知識を紹介

ちなみに資産形成で重要なのはこれだけではありません。

収益を上げるには、利回りの計算が必要です。
高い利回りを実現すれば、それだけ高収入が期待できます。

ただし広告などに掲載されている利回りを鵜呑みにするのはおすすめできません。
利回りは実質利回りで計算し、より現実的な収益の見込みを立てることが必要です。

 

まとめ

今回は投資物件選びにあたって最も大切な考慮材料の一つ、利回りを出発点にして、大切な物件選びについて整理しました。
その中で、高利回り物件の特徴や利回りを評価する際の注意点を解説しました。数値上の高利回りに振り回されることなく、適切な物件評価と投資計画に基づいて、利益のある不動産投資を実現するために、これらの情報を役立てていただけると幸いです。

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