投資物件の有効な探し方と優良物件に出会うためのポイント

初手で妥協しない!投資物件の有効な探し方とは

不動産投資で成功するためには、何よりもまず良い投資物件を購入することが肝心です。数ある物件の中から特に自分に合った良い物件を見つけるには、どうやって探せばよいのでしょうか。今回は、投資物件の探し方について解説していきます。

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優良な投資物件を見つけるポイント

確実に利益をあげられる優良な投資物件を見つけるには、いくつかのポイントがあります。

不動産投資の正しい知識を学ぶ

投資物件を見つける前に、正しい知識を学んでおくことが重要です。

不動産投資はただ物件を購入して終わりではありません。
その物件をうまく運営し、収益を上げることで初めて投資が成功したといえます。
物件を運営して収益を上げるためには、「経営学」「法律学」などの専門的な知識が必要です。

経営学で特に、確実に収益を上げられるようにするために必要なのがマーケティングの知識です。
土地柄に合った物件を選んだり、市況を探ったりする際に役立ちます。

また経営の知識は、景気を先読みして不動産の価値を知るために必要です。
さらに不動産の所有や運営にはさまざまな法律が絡みますので、不動産を運営する際には、それに関わる法律や税金の仕組みについての知識があると安心です。
このような知識を身に付けることで、景気や時代に応じた適切な不動産投資ができるようになります。
 

利用者のニーズを考えて検討する

投資物件は自分にとっての住み心地の良さではなく、利用者の目線に立って選びましょう。

そのためには、まず誰を利用者として想定するのかを考える必要があります。
例えば利用者が1人暮らしなのか、家族なのかによって、物件に求める条件は大きく変わります。

1人暮らしの場合、家賃の安さやコンビニエンスストアの近さなどといった、賃料や利便性を重視することが多いでしょう。
反対に、家族で暮らす場合は子供が通う学校や病院の近さ、周辺環境の良さなどで物件探しをする傾向にあります。
このように、物件を選ぶ際には利用者のニーズに合ったものを探すことが重要です。

利回りの高さだけで選ばない

投資物件を選ぶにあたり、重要な指標となるのが「利回り」です。
関連記事:不動産投資の利回りの計算方法を正しく理解しよう

しかし、この利回りの高さだけで物件を選ぶのはおすすめできません。
何故なら広告などに記載されている利回りは、不動産価値と満室時の収益を単純計算したものであり、空室ができた場合に収益が減ることや修繕費用、メンテナンスにかかる諸費用は考慮されていないからです。

例えば年数の経った古い物件は価格が低くなる分、利回りは高くなるでしょう。
しかしその反面、老朽化が進んでいるため修繕費やメンテナンスには新築物件よりもお金がかかります。

さらに不動産広告に掲載されている利回りが高くても、空室ができれば利回りはどんどん下がります。
利回りの高い物件には、こういった落とし穴があるのです。

購入後の現実的な利益率を考える際は、その地域の平均的な入居率を割り出し、定期的にかかる諸費用を加味したうえで計算する必要があります。

不動産広告に掲載されている利回りは、あくまで参考として認識しておくと良いでしょう。

関連記事:利回りだけを見て失敗した不動産投資事例
関連記事:不動産投資の利回りの相場とは?高利回り物件のリスクを知ろう
 

多くの物件を現地で見る

優良な投資物件を見つけるためには、実際に自分で現地に足を運ぶことが重要です。
自ら物件を見てまわることで、インターネット上の情報と異なる部分を見つけられることがあります。

例えば駅に近い優良物件に思えても、近くに踏切と線路があることで騒音に悩まされる環境だった、などといったことは少なくありません。
特に音や治安、その地域の雰囲気などは、現地に行ってみないと分からないことが多くあります。

環境だけでなく、物件そのものについても同様です。
間取り図や写真を見るだけではなく、実際に内見をすることで生活上の動線や日当たりなどを知ることができます。
さらに多くの物件を見てまわれば、その分、物件を見定める審美眼が養われます。

このように物件や周辺環境を自分の目で見定めることは、不動産投資にとって非常に重要です。

関連記事:【調査レポート】現地調査は行うべき?現地調査の際に見るポイントとは。

SNSで近隣住民の声をチェックする

不動産投資で利益を出すには、ターゲットとする利用者が「住みたい」と思うような物件を探す必要があり、そのためには魅力の多い土地にある物件を選び、反対にデメリットの多い土地を避ける必要があります。

こうした「土地に対する評価」を知るのに役立つのがSNSです。
SNSには実際にその土地に住んでいる人の赤裸々な声が投稿されています。

「利便性の悪さ」や「夜は治安が悪い」など、その地域に住んでいる人ならではの口コミを見ることで、より詳しく環境を把握できます。

物件を購入してから、その地域の思わぬデメリットに気付くといったことがないように、あらかじめSNSなどを使って綿密なリサーチをしておきましょう。
 

不動産投資家仲間を作って情報交換する

不動産投資を始めたばかりの頃は特に色々なことに迷い、悩みます。
不動産投資仲間がいればアドバイスはもちろん、信頼できる物件を紹介してもらえることもあります。

また、不動産投資には広い情報網が必要です。
仲間同士で情報交換をすることでお互いの利益になり、より広い情報のアンテナを張ることができます。
ではこうした仲間をどこで作れば良いのでしょうか。

最も手軽なのはSNSです。
今やツイッターなどで不動産投資家として情報を発信している人は少なくありません。
このような人に対してコンタクトを取るなどして、徐々に関係を作っていきましょう。

また、不動産投資のセミナーやイベントに参加するのも仲間を増やす手段の1つです。
有益な話を聞くことができるうえに、同じ目的を持った仲間と直接話せるので一石二鳥といえるでしょう。

プロパティエージェントでは、オーナーに直接話が聞けるオーナー座談会をオンラインで開催しています。
その場で参加者同士やオーナーと話すことができるので、効率よく人脈を広げていくことが可能です。
不動産仲間や不動産に関する知識を増やしたいと考えている方は、ぜひご参加ください。

関連記事:【PAレポート】不動産オーナーに直接質問できる!オーナー座談会

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まずは投資物件に求める条件を整理しましょう

不動産投資で成功のカギを握るのは、何といってもその投資物件の良し悪しです。物件選びに失敗してしまえば、マンション経営を成功させることも難しくなります。そのため、慎重に様々なことを考慮しつつ収益が見込まれる自分に適した物件を見つける必要があります。

不動産投資の成否を分ける物件選びについて、改めて抑えておきたいポイントを確認しておきましょう。

予算

まず自己資金や融資が組める枠など、投資にいくら使えるのか、その金額を確認しましょう。予算によって、購入可能な物件の幅が変わります。また初めから大きな投資をすることに不安があるのなら、慣れるまでは少額に抑えてマンション一室の所有から始めることをおすすめします。経験を積んだ後は、予算も引き上げるに越したことはありません。特にローンを活用したり投資規模が大きくなったりした際には、キャッシュフローの概念を理解しておく必要があります。

関連記事:利回りに惑わされるな!キャッシュフローで成功を勝ち取る不動産投資術
 

利回り

不動産投資で適切に利益を得るためには、利回りの見方を学んでおく必要があります。不動産投資は収益を生み出すために行われます。収益率を意味する利回りは不動産投資において最も基本的な指標と言えます。

しかし、利回りにも様々な計算方法があります。特に頻繁に利用されるものとして、表面利回りと実質利回りの二つが知られています。表面利回りは物件価格に対する年間家賃収入の比率を示す指標です。一方、実質利回りは賃貸経営に関わる費用を差し引くことで、実際の利益回収率により近い数値として算出することができます。特に断りがなく利回りという記載があった場合、不動産投資では表面利回りのことを指す場合がほとんどなので注意しましょう。

利回りは物件を評価する基本的な指標ですが、賢い投資のためにはその数字の背景にも注意する必要があります。投資物件を選ぶにあたって、利回りの良い物件を選ぶべきなのは間違いありません。しかし、提示されている利回りが本当に正しいものであるかは自分で概算してみるべきでしょう。利回りの算出に用いられた家賃や経営コストが物件を取り巻く現状を反映していなければ、利回りの数値には何の意味もありません。

利回りについての細かい情報は、以下の記事で整理されています。

関連記事:不動産投資の利回りって何? 投資の世界において基本のキ「利回り」について
 

築年数

築年数の評価基準は、新耐震基準としてよく知られています。新耐震基準は1981年6月1日に施行されたもので、1978年の宮城県沖地震を受けて旧耐震基準から改正されました。震度6~7の地震でも倒壊しないことが耐震基準の条件に盛り込まれているのが特徴です。自然災害のリスクを少しでも軽減するためにも、1981年6月1日以降に建築された物件を選ぶのが無難な選択となります。

関連記事:新耐震基準と旧耐震基準の違いは?大地震には耐えられるの?
 

徒歩分数

物件の利便性を示す徒歩分数などの表記は、物件のターゲットを理解して読む必要があります。駅や学校、商業施設などへの距離は、その物件に住む人物像によって全く異なる意味を持つためです。

一般的に駅に近い物件は人気の高い物件と言われます。駅周辺は地価も高くなるので居住用の物件数が限られます。競争相手が少ない分借り手が見つかりやすく、空室リスクが少ない良い投資物件である可能性が高いです。投資の安定性を優先するならば、駅まで徒歩10分以内の物件を選択すべきでしょう。

しかし、同じ駅から徒歩5分の物件であっても、物件のターゲットが違えば評価は異なります。例えば一人暮らしの方をターゲットにしていれば、仕事に出るために駅に近い物件は非常に好まれます。一方で、ファミリー層をターゲットにしていれば、駅から外れた静かなところに住みたい家族も多く、必ずしも良いとは限りません。また、駅だけでなく他の生活関連施設の状況もよく確かめて投資する必要があります。

関連記事:不動産投資は立地がすべてと言われる理由
 

管理費・修繕積立金

築年数がある程度経っているにも関わらず管理費・修繕積立金が安すぎる場合には注意が必要です。管理費・修繕積立金は物件の清掃や設備故障への対応など、物件の質を保つための重要な費用です。これを安く設定している場合、実質利回りを高く計算することができ、見かけ上の優良物件を生み出すことができます。

関連記事:不動産投資にかかるコストは購入費だけではない!毎月かかる管理コストとは?

しかし当然、安すぎる値では結果的に施設維持費を賄えなくなります。見せかけの安い管理費・修繕積立金設定では、将来的な値上がりは避けられません。とりわけ投資物件の老朽化が進むとその分維持費はかさみます。管理費・修繕積立金については、値上がりを予測して評価することが求められるのです。

関連記事:修繕積立金がない物件購入による不動産投資の失敗例
 

間取り

間取りの評価も同様に、ターゲットを意識して行う必要があります。間取りは大きくワンルームとそれ以外に分けられます。ワンルームは単身者の居住を、それ以外は複数人での居住を想定しています。特に部屋数の多いものではファミリータイプとして家族での居住を想定しているものがあり、物件のターゲットが間取りによって区別されています。

投資物件として評価する場合、ターゲットの性質の違いから異なるリスクをもつ点に注意が必要です。需要だけを評価すれば、近年の未婚化晩婚化の影響もあり、ワンルームの需要が高まっています。しかし、ワンルームの借り手は独身のビジネスマンが多く、転勤などによる短期的な居住にとどまり、入居者の入れ替わりが早くなる可能性があります。高い需要に頼って、次々新しい入居者を招き入れながら経営することになるでしょう。

逆にファミリータイプとして使われる間取りでは、一度入居すると長期間安定した契約が期待できます。しかしワンルームに比べればどうしても需要は少なく、特に家族構成に適した間取りが求められることから、退去後に新しい入居者を探すのに苦労する場合があります。

関連記事:不動産投資家必見!マンションの資産価値は間取りで決まる!?
 

総戸数

区分所有の場合見落としがちですが、総戸数も投資判断における重要な指標です。建物の管理費・修繕積立金は全戸に均等に課されるため、総戸数の少ない物件では修繕積立金の負担が大きくなる可能性があります。戸数が多いほうが修理費の負担者が多くなるので、一人当たりの負担は小さくなるからです。区分所有の場合には、総戸数が少なすぎない20戸以上の物件を選ぶことがリスク回避に繋がります。

 

まとめ

良い投資物件とはなにか、見つけるポイントについて詳しく解説しました。良い投資物件といっても、その評価基準は何をゴールとするかで、人によって変わってきます。自身がなにを重視したいかも、あわせて整理する必要があります。

投資として不動産を購入する以上は、利回りや、空室リスク、入居者側のニーズ把握など、情報収集が重要となります。特に物件のターゲットにあった間取りや、立地については総合ポータルサイトを活用すれば、地域の賃貸の価格帯や人気の程度を推し量ることができます。

ただし、ポータルサイトや競売物件で掲載される情報は、個人で一概に良し悪しを判断できないものも少なくありません。
そんなときには信頼できる不動産会社をあたり、物件の条件や選定基準が明らかなものの中から検討することで失敗のリスクを回避できます。

また、良い投資物件を得るためには、その分多くの物件情報に常日頃から触れておく必要があります。誰もが良い物件を求めており、いかに早くそれに巡り合えるかがカギを握ります。紹介した手段を活用しながら効率よく情報を手に入れて、確実な投資に臨みましょう。

投資物件の選び方について、これらも参考にしていただければ幸いです。

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