不動産投資は新築物件と中古物件どっちが良い?目的別で比較!

今回は、新築物件と中古物件の比較を目的別に分けてご紹介をさせて頂きます。

不動産に限らず、投資をご検討されるなかで、誰しもが確認されるのが”利回り”でしょう。
当然、収益を上げるために投資を行うわけですから、ご自身が投資をしようとしている物件がどのくらい収益を生む不動産なのか一つの指標となるでしょう。

まずは新築と中古で利回りはどう違うのかを見ていきましょう。

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利回りが高いのは新築?中古?

不動産投資を行うにあたって、物件により「利回り=収益力」は様々です。

一般的には新築物件と比べると中古物件の方が利回りが高いケースが多いです。
では、収益をたくさん上げる利回りが高い中古物件のほうがよいのでは?
こう考えられる方がは非常に多くいらっしゃいます。

実際に、私が日々お打ち合わせをさせて頂いている方からも、このご相談はよくよく頂きます。

私はご相談いただいた方皆様に同じことをお話させて頂くのですが、こう、お答えします。

「ご自身に合った、ご自身にとって必要な不動産をお選びになればいいのではないでしょうか?」

なぜなら、当然ではありますが、人それぞれ抱えられるリスクの大きさが異なりますし、投資を行われる目的が異なってくるからです。

自分にあった不動産とは?

利回りが高ければ高いほどリスクも高くなる、というのが一般的な見解でしょう。
リスクが低くリターンが大きい商品があれば皆さんその商品に飛びつけばいいのですが、そんなに美味しい話はそう滅多にないでしょう。

ローリスクを背負いながらローリターンを生むのか。
ミドルリスクを背負いながらミドルリターンを得にいくのか。
または、ハイリスクを覚悟しハイリターンを狙いに行くのか。

目的としても、将来的な資産形成の為に行うのか。
新築例:将来的な年金対策や退職金対策の為に賃貸ニーズの高いエリアで、設備条件の良い物件を時間かけ他人資本をメインで形成される方。

収益をできるだけ早く積み上げ、利益を取りに行くのか。
中古例:物件価格の安い物(築古、郊外等)、お手元の現金などを用い取得し回収期間を短く、そこからの短期的なインカムゲイン・キャピタルゲインを目的とする。

このように投資をする目的は人それぞれで、そしてその方に合った投資方法があるはずです。
それが不動産投資では「新築」であったり「中古」であったり、更に言えば「都内」-「郊外」、「マンション」-「アパート」など、様々な選択肢があるのです。

新築と中古の違いを解明

それではここで、新築と中古の月々のキャッシュフローを見ていきましょう。

新築

まずは新築で不動産を購入した場合のキャッシュフローを見ていきます。購入時の条件は下記の表のようになっております。

物件価格2,500万円
ローン金額2,490万円
頭金10万円
利回り4.3%
金利1.7%
ローン年数35年

表1ー新築物件購入の諸条件

それでは月々のキャッシュフローを見ていきましょう。
上記条件で新築の不動産を購入した場合のキャッシュフローは下記の表のようになります。

家賃収入+91,000円
ローン返済額△78,702円
賃貸手数料△3,190円
管理修繕積立金△7,994円
月々のキャッシュフロー+1,114円

表2ー新築物件の月々のキャッシュフロー

中古

続いては中古物件の場合を見ていきましょう。まず、購入時の条件は下記のようになります。

物件価格2,180万円
ローン金額2,170万円
頭金10万円
利回り5.0%
金利1.9%
ローン年数35年

表3ー中古物件購入の諸条件

それでは中古物件を運用した場合の月々のキャッシュフローです。

家賃収入+91,000円
ローン返済額△70,775円
賃貸手数料△3,190円
管理修繕積立金△7,994円
月々のキャッシュフロー+9,041円

表4ー中古物件の月々のキャッシュフロー

※わかりやすくするために賃貸手数料と管理修繕積立金は同額にしています。

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見落としがちな「時間軸」

上記の事例をご覧になって頂くと、仮に同じ物件だとして比較をしますと、パッと見た数字は誰がどう見ても築10年中古物件の方がメリットがありそうですよね。

しかし、この数字には一つ見落としがちな観点があります。それは、時間軸です。

築10年中古物件には既に10年という期間を経て上記の数字が成り立っています。
それをローン年数35年で組んだでいるために月々の返済額が小さくなり収支が良くなっているように見える訳です。

築10年の中古物件が無事にローン完済する時には築45年中古物件になっていることになりますので、
完済時点の物件の築年数という時間軸で比較をしますと、新築物件をローン年数45年で組んだ場合と同じ条件と言い換えることが出来ます。

では、上記の新築物件をローン年数45年で組んだ場合の数字はどうなるでしょうか。

物件価格2,500万円
ローン金額2,490万円
頭金10万円
利回り4.3%
金利1.7%
ローン年数45年

表5ー新築物件を45年ローンで購入した場合の諸条件

新築物件を45年ローンで購入した場合のキャッシュフローは下記のようになります。

家賃収入+91,000円
ローン返済額△66,006円
賃貸手数料△3,190円
管理修繕積立金△7,994円
月々のキャッシュフロー+13,810円

表6ー新築物件を45年ローンで購入した場合の月々のキャッシュフロー

このように、新築物件を45年ローンで購入したとすると築10年中古物件に比べて収支が良くなります。
実は、ここに損か得かを判断する一つの考え方があると私は思っています。

例えば、
①物件の寿命が45年だとした場合どちらの方がリターンが大きいのでしょうか?
②仮にあなたの寿命が35年だとしたらどちらの方がリターンが大きいのでしょうか?

おそらく、純粋に答えるとするならば、①は新築であり、②は築10年中古になるでしょう。

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まとめ

結論としては、新築がいいのか、中古がいいかという観点ではなく、ご自身の投資目的にあった投資対象をお探しになられると宜しいかと思います。
不動産投資の場合、長期保有で考えるならば新築が得する場合が多く、短期保有で考えるならば中古が得する場合が多いです。

先ずは、”どの投資がいいのか”ではなく、”どのような投資結果が必要なのか”または”どの程度のリスクを背負えるのか”といったことを自己分析、現状把握から始めてみましょう。

実際に不動産投資を選択された方のケーススタディを下記記事にて紹介していますので、ぜひご確認ください。
関連記事:管理と物件が重要!不動産投資で家賃収入を得る方法を実例で紹介

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