本当に儲からない?区分マンション投資の成功の分かれ道

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区分マンションは初期費用が少なくて済むため、自己資金が少ない人や初めて不動産投資をする人に人気です。しかし、しっかりとした物件選びや、キャッシュフローのシミュレーションをしておかないと失敗する可能性が高まります。今回は、区分マンションの所有を考えている人向けに、物件の選び方の解説とキャッシュフローのシミュレーションを行っていきます。

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区分マンションのメリット、デメリット

区分マンションは自己資金が少なくても始められるので、比較的敷居が低い不動産投資となります。しかし、メリット・デメリットをしっかり把握しないで始めると、リスクヘッジができずに、失敗してしまう可能性が高まります。区分マンション所有のメリット、デメリットを確認していきましょう。

メリット

  • 自己資金が少なくて済む

不動産投資ローンを活用すれば、100万円以下の自己資金で不動産投資をスタートできます。自己資金が少ない人でも始めやすい物件と言えるでしょう。

  • 分散投資がしやすい

一棟所有の場合、その物件の周辺環境が悪化した際に、空室が増えることによる収益の大幅な減少が発生しやすくなります。対して複数の区分マンションに対する不動産投資を行う場合、それらの物件の立地を分散させることができますので、周辺環境の悪化によるリスクを低減できます。

  • 生命保険代わりになる

不動産投資ローンには団体信用生命保険が付いています。団体信用生命保険とは住宅ローンの債務者が死亡した際や高度障害状態になった際、住宅ローンの残金分の保険金が出て、代理弁済してくれる保険です。住宅ローンの代理弁済が終わった後も家賃収入を得ることができます。

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  • 管理に手間がかからない

区分マンションの場合、共有部分の管理は管理組合が行い、基本的には管理会社が代行するため、一棟所有と比較した際、管理に手間がかかりません。

デメリット

  • 実質利回りが低くなる

区分マンションの場合、マンションの一棟所有と比べ、家賃収入に対する管理費、修繕積立金、固定資産税などの経費の比率が大きくなります。そのため、実質利回りは小さくなります。

  • 管理の裁量が制限される

区分マンションの場合、マンション全体の管理に対する権限が限定的になります。そのため、家賃の設定やリフォームなどの点で融通が利かないといったことが起こる可能性があります。

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成功する区分マンションの選び方

区分マンションを選ぶ際、考慮すべき重要な条件がいくつかあります。これらの条件を満たさない場合、利回りは良くとも空室状態が続くといった問題が発生する可能性が高まります。

  • 立地

地方や郊外にある区分マンションは賃貸需要が都市部に比べ小さくなりがちなので、空室リスクが高くなります。そのため、都心の区分マンションに条件を絞ると良いでしょう。

また、駅からの距離とルートも重要です。駅から徒歩10分以内の距離にあり、交通量の多い道を避けたルートが良いでしょう。さらに、立地がある程度決まった後は、商業施設や他のマンションの建設の計画など、その地域の周辺環境の変化にも着目し、将来的にもその土地が魅力的かどうか考えておく必要があります。

  • 部屋の面積

利回りについて言えば、部屋の面積が小さいほど良くなります。しかし、部屋が狭すぎると空室リスクが上がります。さらに、融資が受けられない可能性もあります。

それは、あなたが購入しようとした際に困難するというだけではなく、あなたが売却しようとした際に別の購入希望者も同じ困難にぶつかることを意味します。そのため、売却先を見つけにくくなります。部屋の面積は20平方メートル以上を目安にしましょう。

  • 築年数

新築、中古どちらもメリット、デメリットはありますが安定した投資を行いたいのであれば新築の区分マンションの方が望ましいでしょう。中古の区分マンションは、新築に比べ購入額が安く、利回りが高い場合が多く、キャッシュフローは比較的良好です。

しかし、需要はやはり新築の区分マンションの方が高く、中古の区分マンションは空室リスクが高くなってしまいます。また、中古の区分マンションは新築の区分マンションに比べ、需要が低いので流動性が低く売却先が見つからない場合も多くあります。そのため、安定した投資を行う場合は新築の区分マンションの方が最適です。

また築年数が古すぎると問題が発生します。例えば1981年以前の区分マンションには、地震リスクという観点から注意が必要です。

1981年に施行された新耐震基準では「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと」「震度5強程度の中規模の地震ではほとんど損傷しないこと」が建物の強度の基準として定められており、この基準を満たす建物に比べ、それ以前の耐震基準に基づく建物は実際に地震による大きな被害を受けやすいことがデータによって示されています。

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  • 戸数

修繕積立金は全オーナーから回収するものとなるので、マンションの総戸数が多いほど負担が小さく済みます。目安として総戸数は20戸以上となります。

  • 実質利回り

戸建てや一棟所有の場合は表面利回りと実質利回りにあまり違いがないので、表面利回りが10%あれば十分収益が望めます。しかし、区分マンションの場合、管理費や修繕積立金、固定資産税などによって表面利回りに比べて実質利回りが低くなりがちです。区分マンションでは、表面利回りの数値が重要になってきますのでシミュレーションをし、キャッシュフローを確認しましょう。

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  • マンションの空室状況

空室率が高い場合、家賃収入は少なくなります。参考として、区分マンションの購入を検討しているマンションにつき、どれくらい空室があるか確認しておきましょう。

  • マンションの運営状況

マンションが居住環境として魅力的であるかは、空室率を左右する重要な条件となります。中古の物件を購入する場合は、居住者目線で例えば共有スペースがしっかり清掃されているかといったことを見ておくと良いでしょう。マンションの価格帯によっては、管理人が常駐しているかどうかも考慮しましょう。

よくある失敗事例から学ぼう

区分マンションは「本当に儲かるのか」「失敗はしないのか」などと不安を抱える人も多いことでしょう。この項では 区分マンション投資で起こりうる一般的な失敗例を紹介したうえで、成功するための方法を紹介していきたいと思います。

事例①:管理費・修繕積立金の増額

  • 一般的な失敗例

一般的に、 区分マンション購入時に管理費・修繕積立金の確認を怠った場合や管理会社の修繕費用の見積もりが甘い場合、購入後、管理費・修繕積立金が予想外に増額する可能性があります。区分マンションは1棟所有と比較すると利回りが低いので、管理費・修繕積立金の増額は収支を圧迫する恐れがあります。

  • 成功するための方法

管理費・修繕積立金は大抵5年から10年の周期で増額されます。特に、中古の区分マンションの場合は管理費・修繕積立金の増額がされやすいです。必ず購入を考えている物件の管理費・修繕積立金の長期修繕計画を確認するようにしましょう。

また管理会社のサポートの充実度を比較検討し、予想外の管理費・修繕積立金が生じないようにすることも重要です。

事例②:空室時のリスク

  • 一般的な失敗例

利回りが高くても、空室リスクの高い区分マンション1戸のみを保有している場合、空室時の家賃収入がゼロになってしまい、結果として収支が圧迫される可能性があります 。

  • 成功するための方法

区分マンションの空室リスクを最小限に抑えるため、空室リスクの低い都心部のワンルームマンションを選ぶことをお勧めします。また、株や債券のポートフォリオのように不動産投資に関しても複数の区分マンションを所有することでリスクを分散することが可能です。人口減少や地震へのリスクヘッジとして、あえて別の地域に分散させるとリスク分散の効果がより高くなるでしょう。

事例③:管理会社の選定ミス

  • 一般的な失敗例

購入時、管理会社を気にせず管理費の安い物件を購入した場合、稀に管理会社が機能していないという場合があります。管理がなされていないと、物件の価値が下落するうえに、入居者が減少してしまう恐れがあります。

  • 成功するための方法

区分マンションは所有者の管理が制限され、管理会社がマンションの管理をほぼ一任されています。そのため、管理会社の良し悪しがとても重要になります。投資物件を選ぶ際には、管理会社も重要な投資判断基準となるということです。

管理費が安いというだけで、購入を決めないようにしましょう。 弊社は家賃の集金、クレーム対応、メンテナンス手配まで責任を持って請け負う体制を整えておりますので安心して管理を委託することができます。

関連記事:賃貸管理会社選びは、チェック項目3点を確認しよう

事例④:短期のキャピタルゲイン目的

  • 一般的な失敗例

短期のキャピタルゲインを目的に新築の区分マンションを購入した場合、購入した瞬間、物件の価値が下がってしまい、ローンの残債より物件価値が低くなり、予想外の状況に陥るという可能性があります。

  • 成功する方法

購入してすぐに売却する、短期のキャピタルゲインを目的に新築の区分マンションを購入することは失敗につながります。新築の区分マンション投資は長期の家賃収入を目的にした方が失敗が少ないでしょう。

長期で新築の区分マンションを保有すると、物件価格がローンの残債より高くなり、キャピタルゲインが狙える可能性も高まります。弊社の提供する新築区分マンションは都心に位置し、空室率が低いため安定した家賃収入が手に入り、長期の家賃収入を目的に始めるには最適です。

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現金一括で購入した時のキャッシュフローのシミュレーション

実際に区分マンションを所有しようと考えている場合には、必ずキャッシュフローのシミュレーションを行うようにしましょう。シミュレーションしておくことで、おおまかであれその物件の収支について予想することができます。

まずは、現金一括で区分マンションを購入した際のシミュレーションを行います。物件購入金額500万円、面積20平方メートルの区別マンションを現金で一括購入した場合を考えます。この時の、家賃収入、管理費、修繕積立金などは以下の表1のようになります。

物件概要
家賃収入年500,000円
管理費年50,000円
修繕積立金年31,200円
固定資産税年70,000円

表1

空室になることが一度もない場合の家賃収入を1年で500,000円とします。管理費は家賃収入の10%と仮定し1年で50,000円となります。修繕積立金 は1平方メートルあたり130円と仮定し、この物件では1年で31,200円となります。

固定資産税は固定資産税評価額×1.4%となります。このシミュレーションでは固定資産税評価額=物件購入額として、固定資産税は500万円×1.4%より、おおよそ年70,000円になると仮定します。

関連記事:不動産投資を始める前に!不動産にかかる税金を知ろう

以上より、キャッシュフローがどのようになるのかを計算します。家賃収入から管理費、修繕積立金、固定資産税を差し引きます。その額は348,800円となります。そこからさらに所得税を引いたとき、おおよそ33万円がキャッシュフローとして手元に入るとします。

物件購入額500万円/1年あたり33万円=約15年となるので、15年目以降、手元に入る収益の累計が物件購入額を越すことになります。

また、5年でこの区分マンションを売却した場合を考えてみましょう。この時の売却額を450万円だとすると、売買損益では50万円の損失となります。しかし、5年間の不動産収益が約180万円のため、結果として130万円利益が出ると予想されます。

以上のようなシミュレーションは、あくまで単純化した計算であり、実際には不動産購入時に諸経費がかかったり、空室期間が発生したりと、不動産収益はこのシミュレーションより低くなると予想されます。それでも、現金一括の場合のキャッシュフローがどのようになるか、ある程度の見通しが立てられるようになるという点で重要な作業です。

融資を受けて区分マンション所有を始めた場合のキャッシュフローのシミュレーション

区分マンションへの融資を行っている金融機関も多くあります。以下では、融資を受けて不動産投資をした場合、どのようなキャッシュフローになるのかシミュレーションしてみましょう。

基本的な物件概要は現金一括購入の時のシミュレーションと同じと仮定します。

物件概要
家賃収入年500,000円
管理費年50,000円
修繕積立金年31,200円
固定資産税年70,000円
ローン返済額年271,200円

表2

金融機関から融資期間15年、金利1.76%で融資を受けたと仮定します。自己資金で頭金として100万円を拠出し、残りの400万円を融資で賄う場合、一年間のローン返済額は303,600円となります。

家賃収入から管理費、修繕積立金、固定資産税を控除した残りである348,800円から、さらにローン返済額を引くと45,200円となります。実際には、ここからさらに所得税が引かれるため、融資を返済し終えるまでの15年間は、大きな家賃収入が得られないことが予想されます。

もしその期間に空室状態が続けば、赤字が発生することにもなりかねません。

以上の二つのシミュレーションからわかる通り、融資を受けて区分マンションへの投資を行う場合は、現金一括で区分マンションへの投資を行う場合と比べキャッシュフローのリスクが大きくなります。

まとめ

区分マンションは、価格帯が安く手を出しやすいものの、着実にキャッシュフローを得るには、十分な知識とキャッシュフローのシミュレーションが不可欠です。特に物件選びは区分マンションを成功させる鍵となるので、慎重に行いましょう。この記事を参考に区分マンションを購入してみてはいかがでしょうか。

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不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

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