不動産投資のダメ営業マンが多用する3つのフレーズに注意!

東京への一極集中、東京オリンピックの開催、マイナス金利など不動産投資を始めるにあたって、なかなか好調な環境が整ってきまして、さぁ今から不動産投資を始めるぞ!という方も多いのではないでしょうか?

購入前にちょっと立ち止まってみてください!
皆さんが買おうとしている不動産について、営業マンの方は本当のことを言っているのでしょうか?

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営業マンのセールストークを見抜く3つのポイント

不動産投資は、基本的には長期の運用です。
運用期間中に想定外のことが起きないように、営業マンのセールストークを見抜く3つのポイントをお伝えしますので参考にして下さい!

「オリンピックまで値段が上がるので売却しましょう!」

こんな言葉を聞くと短期間で利益が得ることが出来そうでテンションあがりますよね。

しかし、よく考えて下さい。

基本的に投資用不動産の価格は、どれぐらいの年間家賃収入が得ることが出来るかによる収益還元の考え方が根底です。
オフィス賃貸などと違って、レジデンスの家賃は急激には上昇しません。
その状態で、利回りが下がって価格だけ上昇していく状況は考えにくいのではないでしょうか。

また、不動産を売却する際には、売却益に対する税金もかかりますし、売却の際の仲介手数料などもかかります。
売却に関しては、所有して5年未満ですと40%の税率です。

そのあたりも加味して、果たして本当に利益が出るのか試算してみましょう!

「家賃保証をするので、安心して下さい!」

こんな言葉もよく聞くのではないでしょうか。
少し前に35年家賃保証なんて言葉もよく耳にしましたが、ちょっと待ってください。

35年間一定の家賃をずっと保障するなんてことはあり得ません。

契約書もよく見てみると、「家賃は2年毎に改定する」など記載はありませんか?

家賃保証はしますが、家賃の金額自体は保障しませんという業者はたくさんあります。
家賃の変動が少ないのが賃貸経営の魅力ではありますが、一定の家賃をずっと保障するなんてことはありませんので、運用中に家賃が下がってしまった!なんてことにならないようにしましょう。

「手元の資金を使わずに不動産運用が出来ます!」

確かにローンの返済以上に、家賃収入のほうが大きいことが多いので、毎月プラスのお金をもらいながら運用が出来るかもしれません。
しかし、長期的な目線で見たときの毎月の負担は考えたことがありますか?

長期で見たときに、空室や修繕金の上昇、家賃の下落など現時点の収支より悪くなってしまったり、付帯設備の故障など一時的な出費が出ることもあります。
現時点の収支で判断するのではなく、ある程度の長期的なシミュレーションを作成して、予想外の出費に備えて運用をしていきましょう!

まとめ

いかがでしょうか。
よくよく見てみると、短期的なメリットを推している言葉には要注意ということですね。
先にも言いましたが、不動産投資は長期の運用です。
ご自身の目的に合わせた提案と、しっかりとリスクも話してくれる営業の方から不動産を購入することをおすすめします!

実際の運用例は下記の記事に掲載してありますのでご参考にしてください!
関連記事:管理と物件が重要!不動産投資で家賃収入を得る方法を実例で紹介

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