不動産投資で失敗しないための物件の選び方

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不動産投資というと、失敗のイメージが強かったり、失敗した際の損失について必要以上に恐れられていたりすることが多いようです。
しかし、不動産投資はリスクをしっかりと理解し、その回避策を講じれば、成功の可能性も高まりますし、失敗した際の損失が必ずしも大きいというわけでもありません。
今回は、不動産投資で失敗しない方法について、特に“物件の選び方”に注目して解説します。

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不動産投資はなぜ「失敗」のイメージが強いのか?

不動産投資は一般的に「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われており、必ずしもリスクが大きいわけではありません。
それではなぜ不動産投資には、「失敗」のイメージが強いのでしょうか。

バブル時代の不動産売買

一つには、不動産投資というとバブル時代の不動産売買のイメージが強いからではないかと考えられます。

バブル時代における不動産投資といえば、不動産の買取価格と売却価格の差分を利益とするキャピタルゲインが注目されていました。
当時は不動産価格がみるみる高騰していったため、短期間のうちに大きな収益を得られたそうですが、そのバブル崩壊後についてはみなさん御存知の通り、不動産価格が急落してしまいました。

このようなキャピタルゲインを主とした不動産投資では、例えば、ある物件を5,000万円で購入し、その後その物件を6,000万円で売ることができれば、単純計算で1,000万円の利益になります。
確かに、このように利益をキャピタルゲインに頼っている場合はリスクも高くなります。

キャピタルゲイン、キャピタルロスについてさらに詳しく知りたい方は、「資産運用基礎まとめ!初心者が読むべき本を紹介」をご覧ください。

株などに比べると遥かにリスクは低い

しかし、不動産投資における収益は、キャピタルゲインによるものだけではありません。
もう一つが、インカムゲインと呼ばれるものです。

インカムゲインは、不動産投資においては賃貸収入などによる利益のことを指しています。
こちらはキャピタルゲインと比べると安定的な収入が見込めるためリスクは低く、同様にキャピタルゲイン型の投資である株やFXなどと比べてもそのリスクは遥かに低いものとなっています。

  キャピタルゲイン インカムゲイン
種類 不動産売買
株式売買
FX
不動産による賃貸収入
株式の配当金
リスク  高  低
リターン  高  低

 

このように、インカムゲインを主とした不動産投資は決してリスクが高いものではありません。
そのため今では、年金代わりとして不動産投資を行う人も増えています。

不動産投資の失敗が恐れられる原因とは?

不動産投資では、失敗した際の損失についても恐れられていることが多いです。
不動産投資における失敗はなぜこれほど恐れられているのでしょうか。
また、失敗した際の損失は本当にそこまで大きいのでしょうか。

損失についてのイメージがあいまい

不動産投資での失敗が恐れられている一番の理由としては、不動産は単価が高く、そのため失敗したときにどの程度の損失となるのかイメージしづらいということがあるのではないでしょうか。
後に解説する通り、単価が高いからといって必ずしも失敗したときの損失が大きくなるというわけではないのですが、単価の高さがそのまま「失敗したときの損失も大きい」というイメージにつながっているのかもしれません。

借金に対する抵抗

また、借金に対する抵抗が大きいということも理由としてあげられるかもしれません。
単価が高い不動産を購入するためには、不動産ローンなどを利用してまとまった額を借りることがほとんどであり、それが不動産投資の失敗への恐れにつながっているということも考えられます。

しかし、そもそも不動産投資において銀行が個人にお金を貸すのは、物件自体に積算と呼ばれる不動産の資産価値が評価されているからです。
つまり、賃貸経営が失敗してもその物件を売ればある程度は返ってくるという判断を、銀行がしているということになります。

このように、不動産投資においては、必ずしも単価の高さが失敗したときの損失の大きさにつながるということはなく、必要以上に失敗を恐れることはありません。

7e01584d237a10c843022f0f8579d157_l-300x200 不動産投資で失敗しないための物件の選び方

より失敗をなくすための資産運用におけるポートフォリオをこちらの記事にてご紹介しています。あわせてご覧ください。
関連記事:20代必見!資産運用で重要な”理想的なポートフォリオ”の作り方

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不動産投資を失敗しないために!低金利の波に乗ろう!

利息が少なければ収入も増える

先ほども触れた通り、不動産投資において物件を購入する際には、不動産投資ローンを利用することがほとんどです。
不動産投資ローンでははじめに頭金としていくらか支払った後は、毎月分割で不動産の代金と利息を払っていくことになります。
インカムゲインを収入のメインにした場合、毎月賃貸の収入から分割払いの不動産の代金と利息を引いた金額が、毎月の利益となります(その他にも管理費等が発生します)。
利息が少なくなることは、毎月の利益が増えることに直結しています。
つまり、低金利である現在は借り入れのチャンスであるということができます。

不動産投資ローンについてさらに詳しく知りたい方は「不動産投資ローンって何?不動産投資ローンの解説と実例も踏まえて解説します。」をご覧ください。

不動産投資で失敗しないための物件の選び方!

不動産投資において失敗しないためには様々な要素がありますが、中でも重要な要素の一つが物件の選び方です。

物件を選ぶ際の基準

物件を選ぶ際の基準として、必ず挙がるものがいくつかあります。
中でも重要なのが、空室リスクです。

空室リスクとは、その物件の入居者が見つからず空室の期間が続いてしまうリスクのことです。
空室リスクが高いと家賃収入が安定せず、賃貸経営がうまくいかなくなる可能性があるので、物件選びは慎重に検討する必要があります。
空室リスクは様々な要因によって影響を受けますが、駅やコンビニ、公園などの周辺環境を含む立地条件や、その物件の管理状況などが大きな要因になると言われています。

立地条件については、たとえば駅であれば、その物件の最寄り駅がどのくらいの距離にあるかだけでなく、その駅がどのような駅なのか(急行は止まるのか、乗り換えには便利かなど)まで考慮する必要があります。

弊社でご案内する物件はすべて新築物件となっていますが、中古物件に投資する際には建物の見た目や清潔感なども重要になってくるといえるでしょう。
また中古の場合には、購入後に修繕が必要な物件も存在します。
修繕が必要か、もし必要であればどのくらいのコストがかかりそうか、またこれまでに大規模な修繕が行われたことがあるか、などはしっかりチェックしておかなければ、購入後に予想外のコストがかかってしまう可能性があります。
このように、管理状況も重要な指標の一つです。

立地条件についても管理状況についても、自分が住む立場になって考えてみることが重要です。

下記の記事では物件選びの実例を挙げておりますのでよろしければご参照ください。

参考記事:管理と物件が重要!不動産投資で家賃収入を得る方法を実例で紹介

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不動産投資で失敗しないための不動産賃貸経営の仕方

賃貸経営力が賃貸収入の鍵!

前述通り、現在の不動産投資においては、キャピタルゲインよりもインカムゲインを主とする方法が主流となっています。
ハイリスク・ハイリターンの投資スタイルよりも、ローリスク、あるいはミドルリスクによる投資が重視される傾向にあるようです。

インカムゲインによる不動産投資を行う際、賃貸経営力が収益を左右するということになります。
賃貸経営をする上で重要なのが、委託する賃貸管理会社の選び方です。
ここでは賃貸管理会社を選ぶ際のポイントについて解説します。

賃貸管理会社に委託しよう

賃貸経営において、入居者が見つかればそれで安心というわけではありません。
入居者が見つかっても家賃を滞納されてしまうと、家賃収入は滞り、安定した収益を見込めなくなってしまいます。
このようなリスクを減らすために、入居者募集から賃料の支払い管理などを行ってくれる賃貸管理会社の業務内容が重要になってきます。

また、家賃の滞納があった場合にはその分を保証してくれる保証会社も存在します。
弊社の場合、新日本信用保証さんを活用しています。
入居者に関しては弊社と新日本信用保証さんのダブルチェックの末に決定しますので、入居者の質を担保できるのもメリットとなります。

このように保証会社を付けることができるという点でも賃貸管理会社に委託する意義がありますので、ご自身の物件に最も適した賃貸管理会社を選択するようにしましょう。

まとめ

不動産投資には失敗のイメージが強かったり、失敗した際に大きな損失を被るのではないかと恐れられていたりします。
しかし実際には、必ずしもリスクが高いものではありません。

また賃貸収入では物件の選び方が重要となります。
物件選びにおけるリスクをきちんと学んだ上で、最も適した物件を選びましょう。

その他、物件選び以外にも、賃貸管理会社や保証会社の選択も賃貸経営がうまくいくかどうかを左右します。
入居者の家賃滞納など、考えうるトラブルについてきちんとリスクヘッジを行ってくれるような、最適な賃貸管理会社を選択し、安定した賃貸経営を目指しましょう。

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