意外と穴場!?単身者のニーズが高く区分マンション投資で注目される「板橋区エリア」

意外と穴場!?単身者のニーズが高く区分マンション投資で注目される「板橋区エリア」

不動産投資を考えるときに、最も重要なファクターの一つに立地やエリアがあります。人口動態や交通の利便性・周辺の都市開発状況は今後の不動産価格に直結しますし、入居の需要があるエリアであれば、空室リスクが軽減されます。
不動産投資を成功させるためには、主観的なイメージで判断するのではなく、客観的にエリアの特徴を深く知り、投資物件を選定しなくてはなりません。

今回は不動産投資における板橋区の特徴、魅力に迫ります。
地味なイメージを持たれがちな板橋区ですが、今はもちろん、今後も都心で働く単身者に人気が高いエリアとして注目されています。あまり板橋区になじみのない方も多いと思いますが、不動産投資家の間でも実はとても人気があります。板橋区の客観的なデータを踏まえると、投資エリアとしてのさまざまな魅力を兼ね備えていることが分かります。

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板橋区の概要

板橋区は東京23区の北西部に位置し、江戸時代より中山道や川越街道が通る物流の一大拠点として発展してきました。
昭和に入ると地の利の良さから町工場や精密機械工場が集積したことで人口が増加し、環状6・7・8号線や首都高速5号線が整備されたこともあり交通アクセスの良さが特徴的な街として注目を集めるようになりました。
昭和後期から平成にかけても人口は増加の一途をたどり、現在においても職住近接による子育てや家族生活がしやすいと人気エリアの一つに数えられています。

強み【1】アクセス力

板橋区は、
JR埼京線
・東京メトロ有楽町線
・都営三田線
・東武東上線     の4路線が利用できます。

このうち、JR埼京線、東京メトロ有楽町線、東武東上線は池袋方面に、都営三田線は巣鴨を通って水道橋~神保町と都心に伸びています。
最も池袋から近い駅は板橋駅や下板橋駅で、池袋駅まで最速4分最も離れている成増駅からでも東武東上線準急で最速11分です。都心へのアクセスの良さは群を抜いています。

基本的に路線が都心から放射線状に伸びているために、複数路線が乗り入れる駅はありません。しかし、徒歩圏内に複数の駅が位置するエリアもあります。
例えば、下板橋駅(東武東上線)と新板橋駅(都営三田線)、大山駅(東武東上線)と板橋区役所前(都営三田線)はともに徒歩10分前後のところに位置するために、池袋方面と大手町方面の路線を同時に利用することが可能です。

強み【2】人口規模

人口動態は地価や空室リスクに大きく影響しますが、板橋区の人口は平成以降、一貫して増加傾向にあります。東京23区では杉並区に次ぐ7番目の人口規模(平成27年度国勢調査より)で、人気のエリアです。

下の表は平成25年以降の1月1日時点での板橋区の人口を表しています。1980年台には50万人ほどであった人口は平成後期には10%以上増加し、55万人を超えました。令和に入っても人口は増加傾向にあります。


引用:板橋区HP

板橋区の人口ピラミッドをみると、全国平均に比べて20~30代の人口割合が高い傾向が明確に表れ、若い世代に人気があり将来性の高いエリアであることが見て取れます。
 

強み【3】単身者の賃貸需要

板橋区の全世帯数である291,149世帯のうち51.2%に当たる149,236世帯が一人世帯となっており、一世帯当たりの人数も1.93人と2人を下回っています(平成27年度国勢調査より)。板橋区にはファミリー層が多いイメージがありますが、実は単身世帯が多く、単身者の賃貸需要が旺盛であることがデータから見てとれます。
この理由としては、主要駅である池袋や水道橋・神保町などの企業や大学が多いエリアへのアクセスが良いために一人暮らしのサラリーマンや、学生世帯の入居が多いためです。

参考:主要駅における板橋区からのアクセス時間と周辺の大学・企業

駅名路線名板橋駅もしくは
板橋本町駅からの
アクセス時間(最短)
主な周辺の大学主な周辺の企業
池袋駅JR埼京線板橋駅から3分・立教大学
・学習院大学
・東京福祉大学
・株式会社良品計画
・株式会社東ハト
・株式会社東武百貨店
水道橋駅都営三田線板橋本町駅から15分・東京歯科大学
・専修大学
・日本大学
(法学部・経済学部・理工学部)
・トヨタ自動車株式会社
・KDDI株式会社
大手町都営三田線板橋本町駅から20分・立命館大学
(東京キャンパス)
・株式会社日立製作所
・住友林業株式会社
・ソニ-生命保険株式会社
神保町都営三田線板橋本町駅から17分・一橋大学
・明治大学
・共立女子大学
・株式会社インプレスホールディングス
・株式会社JACリクルートメント
・太平電業株式会社

※アクセス時間は「駅すぱあと for WEB」にて算出
 

板橋区の再開発

不動産投資をするエリアを選ぶ時には、再開発による地価上昇や人口増加の兆しがあるかという点はぜひチェックしたいところです。
東京では東京オリンピック関係なく、至る所で再開発が行われています。板橋区についても例外ではなく、主に2つの大きな再開発事業が進んでいます。

上板橋駅南口再開発事業


出典元:https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2021/03/25/documents/16.pdf

2021年3月26日、東京都は、上板橋駅南口の再開発のための市街地再開発組合の設立を認可しました。これにより、本格的に上板橋駅南口の再開発が進められる見込みです。

上板橋駅の北口は、イトーヨーカドーや活気あふれる商店街があり住民にも住みやすく人気ですが、南口は比較的道路が狭く、雑多な商店や老朽化した木造住宅が密集しており、防災面でも問題のあるエリアでした。
道路拡張の再開発の話が持ち上がったのが平成16年、それから17年間、住民との調整や計画変更を経て、大規模開発が実現し、雑多で老朽化が目立つイメージからクリーンな街へ変わりました。

開発エリアは東街区・中街区・南街区の3つに分かれ、総事業費400億円をかけて、区画道路・歩行者専用道路・駐輪場などが整備されます。
最も大きな東街区には、地上29階・地下2階の巨大なタワーマンションが建設され、地上階~2階は駅連絡通路からつながる店舗が入る予定です。また、中街区にも地上19階・地下2階のタワーマンションが建設される予定となっており、数年間で見違えるような街並みになることでしょう。
 

大山駅周辺地区再開発事業


出典元:https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2019/06/06/02.html

大山駅周辺の再開発事業組合は2019年6月7日に許可され、それ以降本格的な準備が進められてきました。2021年4月に工事着工予定となっており、2023年12月に竣工する予定です。
大山駅周辺にはハッピーロード商店街という有名なスポットがあり、全長560メートル・1日3万人が訪れる東京随一の商店街でした。しかし、古くからの商店街であり住宅や店舗が密集し空地が少ない地域であったために、防災面の難点がありました。古いイメージ払拭のための再開発事業でハッピーロード商店街の中心部約30店舗が閉店・解体され、現在は更地になっています。

再開発事業は、ハッピーロード商店街の中心部分に26階建ての区分マンションが2棟建設されるという大規模なものとなっていて、いずれも地上階と2階に店舗が入る予定です。周辺道路も整理され住民のアクセスや利便性が向上することでしょう。こちらも上板橋地区と同じく目を離せない再開発事業です。

参照:板橋区の市街地再開発事業(板橋区HP)
 

注目エリアの様子

先ほどご紹介した通り、板橋区はそのアクセス力だけではなく、若い世代に人気のエリアであること、また再開発が進められていることから今後ますます人気が高まると予想されます。
しかし、板橋区であればどこでも良いわけではありません。板橋区の中でも特に都心アクセスが良く、また周辺環境が整っているエリアを選ぶことも重要です。
それでは、板橋区の中でも特に住みやすさにおいて評価の高い東武東上線沿い及び都営三田線沿線エリアに注目し、その特長をご紹介しましょう。

交通の利便性と住環境が揃う【東武東上線沿い物件】

大規模な再開発が進んでいる上板橋駅周辺と大山駅周辺を中心とした東武東上線沿いは、交通の利便性と住環境を兼ね備える人気のエリアです。

上板橋駅
上板橋駅は東武東上線で池袋から6駅、最短13分で池袋にアクセスすることができる利便性の良さが魅力です。

北口には大型店舗であるイトーヨーカドーのほか、深夜まで営業しているまいばすけっと(深夜0時まで営業)、ビック・エー(深夜2時まで営業)などスーパーが7件もあり、日常の買い物は非常に便利です。駅周辺には24時間営業の松屋を始め、深夜2時まで営業しているサイゼリヤやガストもあり、帰宅が遅いビジネスマンでも仕事終わりに気軽に立ち寄ることができ大変便利です
※店舗情報はいずれも2021年4月時のものです。

駅周辺は商店街や飲食店が並び賑やかですが、一歩住宅街に入ると静かで、南口の川越街道のほかは騒音が気になる幹線道路もありません。
南口の再開発事業が進めば人口が一気に増加し、再開発事業で誘致される店舗の他にも多くの商業施設が開店し、一層の賑わいを見せることになるでしょう。
 


大山駅
大山駅は東部東上線池袋駅から3駅目、最短5分のアクセスで、東武東上線の中で最も人気のある駅の1つです。

駅前には名物のハッピーロード商店街、そして遊座大山商店街があり、どちらも大変な賑わいを見せています。

遊座大山商店街を抜けると、10分ほどで都営三田線の板橋区役所前駅があり、神保町~大手町方面へのアクセスも抜群です。
住環境としても、板橋区役所や板橋区立グリーンホールが至近で、行政関係の手続きや相談がしやすいほか、板橋文化会館が近く文化的な催しにも触れることができます。
こちらも大規模な再開発が進んでおり、ハッピーロード商店街が再開発でどう生まれ変わるのか、楽しみでなりません。
不動産投資を検討する際には、いずれもぜひチェックしておきたいエリアです。
 

通勤・通学しやすくプライベートとのバランスも◎【都営三田線沿線エリア】

都営三田線は、板橋区の中心部から水道橋~神保町~大手町と都心の真ん中を縦断し、白金高輪~目黒の高級住宅街を通って東急目黒線に直通する38キロのルートを運行しています。将来的には東急新横浜線(新設)との接続が期待されており、横浜から相鉄線との直通運転が計画されています。

板橋本町・板橋区役所前・新板橋駅
交通網の中心である板橋本町は、先ほどご紹介した通り大手企業が林立する大手町や有名大学が揃う神保町、水道橋まで乗り換えなくアクセスでき、世田谷区や杉並区・練馬区などの住宅地域と比べても抜群の利便性を誇ります。

交通アクセスだけではなく、住みやすさの点でも板橋本町駅周辺は魅力的です。駅周辺はインターチェンジがあり交通量は多いものの、幹線道路から一歩路地に入ると閑静な住宅街がならび、本庁商店街や銭湯などレトロな雰囲気を残している一角もあります。

板橋本町駅から都心に1~2駅進んだ板橋区役所前と新板橋駅も、中山道沿いにあることから街の雰囲気は似ています。幹線道路沿いは交通量が多いですが、路地に入れば心温まる商店や小さな公園などのくつろぎスポットを見つけることができます。
 


志村坂上・志村三丁目駅
板橋本町から高島平方面にもう少し進んだ志村坂上駅・志村三丁目駅周辺も、都営三田線のなかで人気のエリアです。
 
志村坂上駅は駅前から延びる城山通り沿いに飲食店や商店が並び、よい散歩コースになっています。5分ほど歩いたところにある小豆沢公園は、大きな公園のほか野球場や体育館・温水プールが設置されており、区民のスポーツの中心地として憩いの場となっています。普段、多忙を極めるビジネスマンには、近所に癒しスポットがあることはプラスポイントです。
住民の癒しスポットである天然温泉「さやの湯」は、「これがあるから志村坂上・志村三丁目に住んでいる」という人もいるほどの人気スポットです。


 
志村三丁目駅は中山道から少し外れたところに位置し、駅前にはサミットやニトリなど大規模な商業施設があるため買い物には事欠きません。また、駅近くには志村城山公園があり緑が多くゆったりとした雰囲気のあるエリアです。


 

注目エリアの家賃相場

先ほどご紹介した注目エリアの区分マンションの家賃相場を三田線沿線上の目黒駅、白金台駅と比較すると以下のようになります。
板橋区の注目エリアの家賃は間取りに関わらず目黒駅、白金台駅の6割程度と安価であることが分かります。神保町や水道橋、大手町などの主要駅へのアクセスの面では同程度であることを考えると、板橋区の注目エリアにおける住宅コストはアクセスの良さの割にお手頃であるといえます。

駅名1K1DK1LDK2DK2LDK
上板橋駅7.4万円8.5万円10.1万円10.1万円12.3万円
大山駅7.9万円9.0万円10.9万円10.9万円13.4万円
板橋本町駅7.5万円8.5万円10.3万円10.3万円12.6万円
志村三丁目駅7.7万円8.7万円10.3万円10.3万円12.4万円
参考)目黒駅12.2万円14.4万円18.1万円18.0万円22.8万円
参考)白金台駅11.2万円13.7万円17.9万円17.8万円23.3万円

※表は【SUUMO】不動産売買・住宅購入・賃貸情報ならリクルートの不動産ポータルサイト の家賃相場表(駅徒歩5分以内、新築)を元に作成しています。

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不動産投資における「板橋区」の将来性

不動産投資において最も重要な選定条件は立地です。特に都心部へのアクセスのしやすさ、住環境の良さ(利便性が高い、閑静であるなど)は注目すべきポイントです。
しかし、アクセスしやすく利便性の高いエリアはそれだけ人の往来が多かったり、主要道路に近かったりするため閑静さは望めないことが多いです。
しかし板橋区はアクセス力や住環境の利便性を備えつつ、騒々し過ぎない理想のエリアです。さらに賃料がお手頃であることから入居期間も中長期にわたり、安定した家賃収入が期待できます。
さらに再開発が進められている地域もあり、今後ますます人気が高まると予想されます。

人口は増加傾向

首都圏において人口が増え続けている地域はそうありません。東京都であっても多摩地域の市部などは人口が減少に転じている地域もあります。
職住近接・都心回帰の流れの中で、板橋区は昭和、平成、令和と時代が変わっても一貫して人口は増加傾向にあります。東武東上線や有楽町線が接続する西武線に住んでいる人たちは、板橋区はなじみのある土地であるために、都心に住むという流行におされて移住している人も増えています。
 

三田線の中では家賃相場が安く、単身者や大学生に人気

板橋区を通る路線のなかでも都営三田線は、水道橋・神保町・大手町・三田・目黒と、山手線の内側を縦断する大動脈です。日本大学・東洋大学・明治大学・お茶の水女子大学・東京医科歯科大学・慶応大学などの都営三田線沿線にあるマンモス大学に通う学生は、三田線の中でも少しでも家賃の安いエリアに住みたいと、板橋区を選びます。だからこそ板橋区に住む若い世代が着実に増加しているのです。
家賃相場が安いからといって、不動産投資に向いていないわけではありません。家賃がお手頃な地域には単身者や学生の根強いニーズがあります。

また家賃が安いだけではなく、アクセス力や住環境も申し分ないため、例えば学生が卒業、就職した後も同じマンションに住み続けるなど、入居期間も長くなることが期待できます。それは安定した家賃収入の確保につながります。
 

都内アクセスも良好

JR線・東武東上線・有楽町線から池袋を経由して、新宿・渋谷など山手線の西側エリアへのアクセスは抜群です。特に西武池袋線は副都心線・東急東横線に連絡していることもあり、表参道や渋谷・横浜へのアクセスもスムーズです。

また三田線からは、東京の中心エリアである水道橋・神保町・大手町(東京駅)へのアクセスが至便です。
現在、大手町周辺は大規模な再開発が行われており、就業者数がさらに増加することが見込まれています。アクセスが良好で、なおかつ緑が多く住環境のよい板橋区は、真っ先に引越し先の候補にあがることでしょう。これから居住者のさらなる増加が期待されます。
 

結論:単身者向けの区分マンションには最適なエリア

板橋区のこれまでに述べてきた注目エリアは、特に大学生や20代~30代前半の若い世代や単身者に人気のあるエリアです。そのため、コンパクトな間取りのマンションは需要があります。
大学や企業にアクセスしやすい点、利便性と閑静さを兼ね備えながらも家賃がお手頃という点も若い世代にとって特に魅力的です。
特に投資初心者の方に取り組みやすいのが単身者向けマンションの区分投資です。これから投資を始める方は、板橋区の区分マンションに目を向けてみてはいかがでしょうか。
 

まとめ

板橋区は首都圏の中でも人口が増加傾向にある地域の1つで、アクセス力と利便性に優れた住環境が揃うエリアです。今後大規模な再開発が進み、さらなる居住者の増加が期待されます。

港区などのように派手さや知名度があまりないイメージを持たれがちですが、将来性があり安定した入居と家賃収入が中長期に渡って見込めることから、板橋区を選ぶ不動産投資家が多いです。
板橋区の区分マンション投資にご興味のある方は、ぜひ当社までお問い合わせください。ご予算に合わせ、最適なマンションをご提案させていただきます。