優良・要注意物件4大特徴はコレ!プロパティエージェントの中古物件仕入れ担当が解説

優良・要注意物件4大特徴はコレ! プロパティエージェントの中古物件仕入れ担当が解説

仕入れのプロが絶対見る4つのポイント

現時点の賃料設定

現状の賃料で適正な購入価格や収益性の高さを判断
1つ目のポイントは、「現時点の賃料が物件の家賃相場より安い賃料で設定されているか」です。
当社の場合は、現状の賃料設定、もしくは周辺の相場賃料を基に買取り査定を出します。そのうえで次のオーナーへ販売させて頂くので、もし現状の賃料が相場より安い物件であれば次のオーナーは結果的に安く購入ができることになります。加えて、相場よりも賃料が安いということは、物件保有後に家賃を上げることができるポテンシャルがある、という物件でもあります。

収益物件はその名の通りいかに「収益」を出すかが重要です。立地や外観のデザイン性などの主観で「いいな」と選ばれる方も少なくはないですが、それは収益の観点からみて非常に危険です。購入時だけではなく、購入後のことも見据えるために賃料設定を必ず確認することをオススメします。

周辺の家賃相場は、SUUMO(スーモ)さんやHOME’Sさんのサイトで、駅からの徒歩分数や広さ、築年数などの条件を絞り誰でも簡単に確認することが可能なので、検討している物件がある方は是非ご確認下さい。

 

マンションの管理状態

管理状況でマンション保有後の資産性維持率と収支変化率を判断
2つ目のポイントは、マンションの管理状況です。
大体、築12年頃を目安にマンション共用部分の劣化や不具合のメンテナンス(修繕)を行うのですが、そのメンテナンスを行うための大規模修繕計画書がきちんと作られているか、また毎月積み立てる「修繕積立金」がきちんと積み立てられているかを確認します。修繕積立金が正常に積み立てられていることがマンションオーナーの大切な資産(マンション)の価値を維持することに繋がるのです。

もし、大規模修繕に向けて修繕金が計画的に積み立てられていない場合(例えば築10年経っているのに修繕積立金が1,000円程度と明らかに安いなど)、修繕が必要なタイミングでオーナーへ不足分の回収が行われる可能性があります。つまり、オーナーが突然多額の修繕金を支払わなければならなくなる、ということです。

そのような背景を知らずに、次のオーナーが物件を購入してしまった場合、マネープランは大きく崩れてしまうことになりますので、細心の注意を払って確認しています。

 

賃貸履歴

入居者の賃貸履歴で設備交換の目安を把握
3つ目のポイントは、購入対象となるお部屋の賃貸(入居)履歴です。
賃貸履歴を確認することで、入居者の入れ替わり履歴や、入居期間を把握できるため、賃貸ニーズをある程度知ることができます。

また、エアコンや給湯器などの室内設備は入居者の故意過失以外の故障や交換はオーナー負担になるのですが、例えば、築15年ほどの物件で設備の交換が未だ一度もされていないとなると、次のオーナーが交換や修理をする必要に迫られる可能性があります。購入してすぐに何万~何十万と請求が来るというような事にならないように、そのようなことが起きる可能性を事前に把握する必要があると考えています。

 

最寄り駅からの徒歩分数

利便性の高い立地で入居率と資産価値の持続性を判断
最後は、最寄り駅からの徒歩分数です。
ファミリー物件などの場合、最寄り駅からの徒歩分数よりも、物件周辺の静けさや、子どもの学校の場所などを優先されて物件を選ぶ方もいらっしゃいます。一方で、単身者向けの賃貸物件の場合は、利便性の高い「駅近」の条件と、コンビニや飲食店が駅前に集まっている「食」に関する需要が高くなっております。
特に首都圏では、徒歩5分以内の物件はそもそも土地が出回りにくく物件自体の希少性も高いため、賃貸ニーズも非常に高く、結果的に家賃下落の防止にも繋がります。また、駅から離れている物件に比べて、金融機関の融資評価でも有利になりやすいのでローンが組みやすくなります。このように、オーナーにとって駅近の物件は総合的にメリットになる傾向があるのでこちらも重要視しています。

仕入れのプロが警告する要注意物件4つの特徴

現状の賃料設定が周辺相場より高く設定されている

危ない物件の1つ目の特徴は、上記でお話した優良物件とは真逆の、現状の賃料設定が周辺相場より高く設定されている物件です。
現状の賃料が周辺相場より高く設定されていた場合、主に3点注意が必要です。

1つ目は、賃料が相場より高い物件となると査定価格もあがり、結果的に販売価格も高くなるので、割高な物件を購入してしまう可能性があります。

2つ目は保有後に家賃下落の可能性があります。やはり相場より賃料が高いとなると、入居者の退去のタイミングで相場に家賃を合わせないと次の入居者がなかなか決まらない等のことが考えられます。空室が長期間続くことはオーナーにとって大打撃になりますから、賃料を下げざるを得なくなります。高い価格で物件を購入し、賃料が下がってしまうと、ローン返済がある場合には収支に大きな影響を受けることになり、オーナーのマネープランが崩れてしまいます。

最後の3つ目は、2つ目に紐づきますが、家賃下落が起きてしまうと売却したいタイミングで、購入時よりも大きく値崩れする可能性があるということです。これは下がった賃料をもとに物件価格が査定されるためです。

以上から相場賃料よりも家賃が高く設定されている物件はオーナーにとって危険性が高いと考えられます。

 

最寄り駅から徒歩10分以上である

要注意物件の特徴2つ目は、最寄り駅からの徒歩分数です。
こちらで記述したことの真逆になるのですが、単身者向けの賃貸物件だと、駅まで遠くなればなるほど賃貸ニーズは下がる傾向にあります。当然、入居者目線でみると自分が単身者で賃貸物件を探そうとした場合に徒歩10分以上を好むかというとそうではないですよね。特に女性だと帰りが遅くなった際に夜道を長く歩くのは嫌でしょうし、なるべく近い方がいいと思う方のほうが圧倒的に多いのです。

また、駅から離れれば離れるほど物件数も多くなるため、入居者の取り合いが起きやすく、賃料の値下げ競争にも発展し得る可能性があります。賃料の値下げ競争が起きるとオーナーにとっては収支、利回りが悪くなる要因にもなりますので、駅から遠い物件は避けた方が良いでしょう。

 

100%金融機関の融資が下りない

3つ目の特徴として、「金融機関の融資が下りない」または物件の融資が100%下りずに「物件価格の何割かの頭金が必要」といわれた場合です。

通常、何千万円とお金を貸す金融機関側としては、万一、融資したお金を回収できなくなった場合に備えて担保となる物件が融資したお金を回収できるモノかどうかを加味して融資額を決めます。もし貸したお金の回収(ローン返済)が滞ってしまったとしても、この物件なら回収できると思えば100%融資をしてくれるはずです。

ですが、融資できるのは「70%だけ」と言われた場合、言い換えれば、その物件価格を回収できる物件ではないという見方になります。つまり100%融資がつかない物件であれば、何かしらの欠点があるとみて取れます。もちろん、金融機関は様々な視点から総合的に判断をしますが、例えばエレベーターが備えられていない物件や地下部屋タイプが好まれるかというと、そうではないですよね。

建築基準法では31m以上はエレベーターの設置は必須ですがそれ以下だと必須ではありません。ですが、入居者の目線でみると重い荷物を持って3階や4階まで昇ったり、家具などの購入時にはエレベーターがないと別途搬入コストがかかってしまったりと嬉しいことがありません。
また考えられる他のケースとして、物件のすぐ傍に風俗店やカップルズホテルがある場合は、入居者が入りづらくなってしまう可能性もありますので、融資がおりても入居の面で注意が必要です。

 

メンテナンス費用がかかるデザイン・構造

最後は退去時のクリーニングや、大規模修繕の補修費用が「多め」にかかるデザインや構造のお部屋です。
退去時のクリーニング費用や補修費用が多くかかるお部屋だと、オーナーの「収益」に影響を及ぼします。ですので、多めに出費が嵩むのか否かには注意が必要です。

具体的には、マンションの外壁が全面タイル張りではなく吹き付けタイルであることや、メゾネットタイプのお部屋です。吹き付けタイルですと、全面タイルと比べて、時間経過により塗装が剥がれてしまいやすいので、マンションの本体部分であるコンクリートが直接、風雨にさらされてしまいます。もし、ひび割れなどがあれば雨水が染み込むことにもなります。

また吹き付けタイルの剥がれた塗装は、一般的に10年に1度塗り直しが必要となります。当初の工事費は安く済むのが特徴ですが、保有後は、大規模修繕費が嵩むため、要注意です。またメゾネットタイプの特徴である、天井が高くて階段がある点については、壁・床面積が多い分、クロスの範囲が多くなります。入居者が退去をする際に、補修費用やクリーニング費用など修繕費が通常のワンルームより多く発生します。

せっかく収益(家賃)が入って手取りがあっても、出費が嵩むと投資の醍醐味が薄れるので注意が必要です。

 

不動産投資の目的別に重視すべきポイント

仕入れのプロから「優良な物件の特徴」「要注意な物件の特徴」を聞いてきましたが、なかなか上述のような優良物件を見つけるのはそう簡単ではないのでは?と思われる方もいらっしゃるでしょう。

収益物件を選ぶ際に、「完璧」な物件に出会えなかった場合にどのポイントを優先すべきなのか、また、他にも譲れないポイントとして「収支」や「立地」「価格」など、いろいろあるかと思います。全部そろったパーフェクトな物件を買うとなると至難の業ですよね。

そうなった際は自分が何故、収益不動産を保有するのかを再度考えた方が良いでしょう。「老後の年金対策」や「生命保険効果」としての長期保有なのか、「売却益」を狙った短期保有なのか。自分はどちらの目的で購入するかで絶対外せないポイントと、少し妥協しても良いポイントが整理できると思います。

長期保有が目的

長期保有が目的の場合、不動産投資は「老後の年金対策」や「生命保険効果」としての目的達成に寄与します。言い換えると安定的な家賃収入を中長期に渡って確保しないといけません。安定的な家賃収入を得るには高い入居率を維持することが重要になりますので、「駅近」であることと「マンション管理会社」「入居者管理」選びが最重要になります。

 

売却が目的

短期保有が目的の場合、ゴールとして「売却」が必須になります。その場合、なるべく高く、そして長引かずになるべく早く売り切ることが重要になるので「高く賃料が取れている」こと、そして人気な「立地」が最優先になります。

 

プロパティエージェントの仕入れ基準

資産性、収益性が高い厳選された物件のみを仕入れる独自の評価基準項目「SSスコアリング」
プロパティエージェントでは既存事業である不動産の土地仕入事業において「スコアリング」という、業界では極めて珍しい約50項目以上に及ぶ独自の定量的な評点によって不動産の価値を算出する指標があります。創業以来培ってきたそのビックデータを最大限に活用し、中古不動産物件の仕入指標となる「SSスコアリング」を採用しています。
SSスコアリングとは
本来、中古不動産の仕入れは、おおよそは販売の為に行われます。したがって「売って利益をだす」という考えのもとエリアや価格を見て直勘や主観任せに行われるケースが非常に多いです。悪く言うならば、「売れればいい」という考えのもと、とにかくどんな物件でも仕入れようとする業者もあるでしょう。しかし、当社は直感や主観、表面上の情報(価格や立地)に頼らず客観的にみた総合的な評価制度を取り入れています。

土地の仕入れから開発、販売、賃貸管理、建物管理、売却サポートまで一気通貫での事業を展開している当社だからこそ算出することのできる中古不動産の絶対評価基準「SSスコアリング」を用いて、将来にわたって資産価値の高い不動産と、運用パートナーとしてオーナー様の豊かな人生の提供を実現しています。

いかがでしたか?
是非、収益不動産を選ぶ際は上記のポイントを重要視してみてください。

▶新着物件情報を配信中(メルマガ会員限定物件も!)
無料メルマガを受け取る