REITとクラウドファンディングは何が違う?特徴を比較

REITとクラウドファンディングは何が違う?特徴を比較

不動産投資に興味はあるけれど、まとまった自己資金を投資することには抵抗があるという人に今注目されているのがREITとクラウドファンディングという二つの手法です。本記事では、REITとクラウドファンディングについてリスクやリターン、必要資金などの観点から比較します。

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少額での不動産投資の手段

近年、不動産投資が多くの人にとって魅力的な資産形成・資産運用の選択肢と考えられるようになっています。その中でもREITとクラウドファンディングは、一般の不動産投資と比較して少額から始められることや分散投資ができることなどの特徴があり、投資家から注目を集めています。

現物不動産投資ではしばしば、ある程度のまとまった資金が必要になります。自己資金として現金を用意できない場合は、銀行や信用金庫などの金融機関から多額の借り入れをしなければなりません。しかしREITやクラウドファンディングは、少額でも多くの投資家から資金を集めて運用することによって、そうした不動産投資のハードルを低くしてくれる手段なのです。

まずは少額投資が可能になる仕組みについて、見ていきましょう。
REITとクラウドファンディングは、どちらも運用者が投資家から集めた資金を元に不動産を購入し、運用することによって得られた利益を投資家に分配する仕組みで成り立っています。しかし、手法がよく似ていることから混同されがちですが、実は全く違う投資手段なのです。

まず、REITは投資信託の一種であり、「不動産投資信託」という金融商品です。そのため、通常の株式や投資信託を購入するように、証券会社を経由して銘柄を選択し売り買いを行います。銘柄にもよりますが、10万円から20万円前後の銘柄が一般的です。中には最低投資金額が100万円を超える銘柄もありますが、一般的な不動産投資と比較すると非常に少額から不動産投資を始められるというメリットがあると言えます。

また、REITは不動産投資のプロが投資家の代わりに不動産投資を行い、管理・運用をしてくれるので、不動産投資のノウハウがまだ十分になく不安を抱えている人でも利用しやすい手段だと言えるでしょう。また、比較的安定した配当が期待できるところもREITの魅力の一つです。

一方でクラウドファンディングは、多くの投資家から資金を集めることによって、より低い投資額での投資が可能となっています。プロジェクトによって違いはありますが、最低投資額1万円程度の少額から始められるものもあります。そのため、個人投資家から見るとクラウドファンディングの方が投資のハードルはより低く感じるでしょう。

以降ではさらに、REITとクラウドファンディングそれぞれの特色について詳しく解説していきます。

REITとは?

REIT(Real Estate Investment Trust)はアメリカで発展した投資方法であり、日本で導入されてからはJapanの「J」をつけて「J-REIT」とも呼ばれています。上で述べた通り、REITは不動産投資信託なので、証券会社を通じて投資を行いますが、その他の投資信託とは異なり、株式と同じように売買できる流動性の高さが特徴です。

REITのメリット

REITの最大のメリットは、クラウドファンディングのように一つの物件に集中投資するのではなく、投資対象が分散しているため、安定した運用がしやすいということです。たとえ一つの物件で損失が出たとしても、他の物件で運用益が出ていれば、損失をカバーすることができます。また、上で述べたように、一般の不動産投資に比べて初期投資額を抑えられることも大きなメリットです。

その上、REITの銘柄には2001年9月から上場するものも出ており、売買が活発で流動性が高く、株式と同じようにいつでも売却・換金できるという気軽さがあります。

さらに、J-REITはNISA(少額投資非課税制度)やジュニアNISAの対象となる金融商品なので、運用益は一定の範囲で非課税の扱いとなります。そのためNISAを適用した口座を利用してREITを購入すれば年間120万円まで、ジュニアNISAの場合は年間80万円までが非課税となります。

RIETのデメリット

しかし、上でメリットとして挙げた点がそのままデメリットとなり得るとも考えられます。REITは投資対象が分散しており、リスクを分散できることはメリットですが、自分で物件を選び、自分で運用することはできません。不動産投資の重要なプロセスである物件選び、運用の工夫に自ら関わることができないことに不満を感じる人もいるでしょう。

さらに分散投資では、ある物件が大きく運用益を伸ばしても、運用益がそのままリターンに反映されるわけではないというデメリットもあります。加えて、REITの銘柄の上場廃止や投資法人の倒産のリスクは存在するため、リスクがまったくゼロになるとは言えません。

クラウドファンディングとは?

一方のクラウドファンディングも、REITと同じく少額で始めることができる不動産投資の手段です。REITが金融商品である投資信託だったのに対し、クラウドファンディングは投資法人がインターネットを通じて個人投資家から資金を募り、物件を購入・運用する仕組みで運用されています。

少額なところでは1万円から不動産投資ができますし、個人投資家が一般の現物不動産投資では味わえないような大型プロジェクトに投資する妙味や、物件を吟味して選ぶ楽しみもあります。

さらに、クラウドファンディングは個別の物件に対して資金を募り投資するので、REITに比べるとリスクが上昇しやすいと言えますが、その反面、利回りは高めであり、3%~5%のものから中には10%というハイパフォーマンスなものもあります。

クラウドファンディングのメリット

クラウドファンディングはREITと同じく少額から始められますが、クラウドファンディングの方がより少額の投資が可能であることが大きなメリットだと言えます。プロジェクトによっても異なりますが、1万円程度で始めることができるものもあり、運用期間は数ヶ月と短い間のものも多く、しかもREITより高い利回りが期待できます。投資のリスクに関しても、そもそも投資額が少額であるがゆえに損失のダメージが少ないと言えますし、複数のクラウドファンディングに分散投資すればさらに手堅いリスク対策ができます。

また、少ない投資額、短い運用期間ではあるものの、特定の物件を選んで投資するという、不動産のオーナー気分が味わえるのも魅力の一つでしょう。

クラウドファンディングのデメリット

クラウドファンディングのデメリットとしては第一に、流動性の低さが挙げられます。クラウドファンディングのプロジェクトには様々な投資期間がありますが、その間、何か突発的な事情があって途中で現金化したいと思っても、多くの場合換金はできません。運用そのもののキャンセルもできないことが多いので、プロジェクトの立ち上げ時にはキャンセルや換金の条件、手続きについて確認しておくことが非常に大切です。

また、クラウドファンディングではある物件に対して資金を募り、それから物件の購入、運用が行われます。資金を募集する際に提示される物件の利回りは、あくまでも物件が満室で稼働した場合を想定した数字であり、その通りに運用されるとは限りません。空室が出ると家賃収入が減少するだけでなく、入居者募集の広告費用がかかったり、リフォーム費用も必要になったりして経費がかさむので、その分利益が減少してしまいます。不動産投資に伴うリスクとしては他にも、地価の下落や、地震などの自然災害で建物に損害が出て多額の修繕費用がかかるリスクが存在します。

既に述べたように、クラウドファンディングでは最低投資額が少ない分、いくつかのクラウドファンディングに分散して投資することで損失のダメージを少なくすることはできます。しかし様々なリスクによって、プロジェクト開始時に示されていた利回りを下回る可能性があること、投資した金額が返ってこないばかりか損失が出る恐れもあることも十分に理解しておかなければなりません。また、クラウドファンディングを運営している不動産会社がどのようなリスク対策を講じているのかを事前に確認しておくことが大切です。

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REITとクラウドファンディング、どちらが狙い目か

ここまで、少額でできる不動産投資の手段であるREITとクラウドファンディングの二つを比較してきました。これまで述べてきたように、REITの特徴は複数の物件への分散投資をまとめた投資信託であるということ、また、クラウドファンディングは投資先の物件が一つに決まっているという特徴がありました。

すぐに換金ができる流動性があり、リスクを分散しながらプロに運用をお任せできるという安心感を優先したい方はREITがおすすめでしょう。
一方、一般の現物不動産投資をしたいという希望はないものの、物件を自分の目で選び、個人では手の出ないような大型物件にも投資してみたいという方であればクラウドファンディングが良いのではないでしょうか。

自分が投資で何を目指しているのかを考えることで、どちらの手段が自分に合っているのかが見えてくるでしょう。

現物の不動産投資という手段もある

また、今回紹介したREITやクラウドファンディングほどではないものの、現物の不動産投資でも、物件を買うための自己資金がそれほど必要でない場合があります。

※少ない自己資金で現物の不動産投資を始めたい方にはこの二つの記事がおすすめです。

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上の記事にもあるように、区分マンションを選んで一室のみの投資からスタートすることで、少額の自己資金から不動産投資を始めることができます。その上で、投資が軌道に乗ってきたタイミングで少しずつ投資の規模を大きくしていくことも十分に可能です。不動産投資の醍醐味であるレバレッジを有効に活用して大きな利益を生み出すことができます。

まとめ

今回は少額から不動産投資を始められるREITとクラウドファンディングについて解説してきました。
少額で始められるというメリットを生かしつつ、現物の不動産投資に踏み出す前の手始めとして利用するのも一つの手だと言えるでしょう。
どちらにもそれぞれのメリットやデメリットがありますが、ハードルが低い上に管理・運営を全て代行してもらえるというメリットがあるので、自分に合った投資方法を模索しながら、少しずつ不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。