リスクが大きい!? 店舗・事務所物件への投資について解説

店舗

不動産投資というとマンションやアパートへの投資が代表的ですが、店舗や事務所などの物件に投資することも可能です。近年これらの物件への投資に注目が集まっていますが、メリットがある一方、リスクも大きいというのが事実です。

今回は店舗・事務所物件の特徴やメリット・デメリットについて解説していきます。

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店舗・事務所物件が注目される理由?

店舗・事務所物件が注目される理由として、利回りの良さが挙げられます。

昨今の不動産市場全体の傾向として、利回りが減少しているという傾向がありますが、店舗・事務所物件は利回りの減少の影響を受けにくいと言われます。

そもそも利回りとはどのようなものなのでしょうか。

利回りとは、物件の購入価格に対して、一年間でどの程度利益が得られるかを数値化したものです。大まかな理解としては、利回りが良い物件ほど利益を多く見込めるということになります。

利回りには、表面利回り実質利回りの二つがあります。

表面利回り

表面利回りは以下のような式で表されます。

表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100

この年間家賃収入は、満室時におけるものを想定しています。また、経費等を含めていないので、わかりやすい目安として用いられます。

実質利回り

実質利回りは以下のような式で表されます。

実質利回り(%) = (年間家賃収入-年間諸費用) ÷ (物件の購入価格+購入時の諸費用) × 100

ここでいう年間諸費用とは、維持費・管理費、税、保険料等々の想定される費用のことです。

実質利回りは、このように諸々の経費を含めて考えたものですので、表面利回りよりも実際的な数値となっています。物件を選ぶときには、可能であれば実質利回りを見るようにしましょう。

これらの式からも分かる通り、利回りの良い物件とはつまり、相対的に設定家賃が高いか購入価格が低い物件ということになります。店舗・事務所物件の利回りが良いことの主な理由は、住居物件と比べて家賃を高めに設定できるためといえます。

店舗・事務所物件のメリットは?

店舗・事務所物件のメリットは、主に以下の3つが挙げられるでしょう。

1.      利回りの良さ

冒頭で説明した通りですが、店舗・事務所物件では賃料単価が高めに設定されるため利回りが上がります。住居タイプの物件と比べ、店舗・事務所物件は商業的な目的のために使用されるので、賃料を高めに設定しても買い手がつくためです。

2.      保証金

「保証金」とは、借り手が貸し手に対して、滞納や損害賠償等を担保するために支払うものを言います。「敷金」と似たものと考えて差し支えありません。

最近の賃貸住宅では敷金といえば家賃一カ月分であることが多いですが、店舗・事務所物件では、6カ月分や場合によっては1年分であることもあります。

このように、店舗・事務所物件では、保証金を多く受け取ることができるというメリットがあります。もちろん保証金は貸し手の利益ではないのですが、賃貸契約の内容によっては一部を「償却」できる、つまり返還しなくてよいということもあります。

3.      経費

賃貸住宅では、退去後の修繕のような原状回復義務は、国土交通省が定める原状回復ガイドラインにのっとり貸し手が負うことが基本となります。これに対し、店舗・事務所物件では、原状回復義務は借り手が負うことが基本です。

これは、店舗・事務所物件では、内装等が何も施されていない「スケルトン」状態で借り手に受け渡されることが多いためです。借り手は自分で内装・設備に関する工事を行い使用するので、貸し手に返すときは元の何もない状態に戻さなくてはなりません。

当然、貸し手としては原状回復をしなくてもよいので、経費が安く済みます。また、一棟貸しの場合は、共用部分の維持費や光熱費といったものまで借り手負担になることがあります。

店舗・事務所物件のデメリットは?

店舗・事務所物件のデメリットとしては、主に以下の4つに注意が必要です。

1.      空室

店舗・事務所物件は住居物件に比べて、借り手(テナント)の定着期間に安定性がないということがあります。住居の場合は、一度住むと数年は引っ越しをしないことが多いですが、その一方で、店舗・事務所物件の借り手はビジネスですので、経営や景気の状況に応じて柔軟に移転が行われるからです。

そのようにしてテナントが撤退してしまうと、空室が生じます。空室が長引けば、オーナーとしては利益を得ることができなくなってしまい損失に繋がってしまいます。店舗・事務所物件の最も大きなリスクと言えるでしょう。

2.      賃料

店舗・事務所物件の賃料は住居物件よりも高いということをメリットとして触れましたが、高いということはその分だけブレが大きくなるということでもあります。賃料の波が大きいので、安定した家賃収入を確保できないということに繋がります。

3.      ノウハウ

店舗・事務所物件への投資には、住居物件とは異なるノウハウが必要です。また、このノウハウが多種多様なものであるという難しさもあります。

一口に店舗・事務所といっても、借り手として様々な業種・事業形態が存在しますので、立地がニーズと合うかどうかといった問題はもとより、物件の規模や間取り等が借り手の希望に適うとは限りません。

そのため、自分の持っている物件にあった業種を見つけ、テナントとして入居してもらうまで漕ぎ着けることは簡単ではありません。

また、一度入ったテナントが退去してしまうと、次に入るテナント見つけるまで時間がかかることも多いでしょう。それゆえ、入居者がある状態を安定的に維持するためには、経験を積みコツを掴むことが不可欠です。

4.      融資

店舗・事務所物件では、銀行からの融資を受けるのに時間がかかるという問題があります。これは、融資に関して銀行側の審査が慎重に行われるからです。具体的には、貸し手側の実績や資金力などを調べるのに加えて、借り手となるテナントについても調査を行われます。

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住宅併用タイプとは?

店舗・事務所物件への投資においてリスクを減らす方法として、住宅併用タイプがあります。これは、1階・2階部分を店舗や事務所として使い、3階以上を住宅として使うものです。

簡単に言えば、いわばハイリスク・ハイリターンになりがちな店舗・事務所で高収入を得つつ、賃貸住宅からは安定的な収入を得るという方法です。

住宅併用タイプの注意点

住宅併用タイプで最も難しいポイントは、立地です。テナントと住居者の二つの方面でのニーズを満たせる立地・物件を探すことが求められます。

また住宅併用タイプの物件では、入るテナントの業種にも注意が必要です。例えば、深夜遅くまで騒がしくなるようなテナントは、上の階に住む人にとっては迷惑となりますので、望ましくありません。

逆に、入るテナントをメリットとして活かすことも可能です。例えば、テナントがコンビニエンスストアやドラッグストアなどの店舗の場合、生活必需品を購入するのにとても便利です。

それゆえ、住人にとっては買い物を近くで済ますことができるというメリットになりますし、店舗側からしてみても、一定数の利用客を確保できるというメリットがあり、win-winな関係となるでしょう。

また場合によっては、住宅部分の入居者への配慮も必要になります。例えばプライバシーの観点から、店舗部分と住宅部分の入り口は物理的に離れている方がよいでしょう。住宅部分の入居者が店舗の利用者を意識することなく快適に暮らせる、より魅力的な物件と言えるからです。

まとめ

以上、店舗・事務所物件について見てきました。

メリット・デメリットはありますが、特徴を一言で表すなら、ハイリスク・ハイリターンな投資であると言えます。

また、リターンを受けるまでにノウハウなどを学ぶのもそれなりに時間や労力が必要なので、上級者向けの物件であると言え、これから初めて不動産を始める方には必ずしもベストな選択ではないでしょう。

そのよう場合はまず、安定して収入を得ることができる住居物件から始めることをお勧めします。そのうえで不動産投資のコツが掴めてきたら、ぜひ店舗・事務所物件にステップアップしてみて下さい。

一方で、不動産投資について既に一定の経験をお持ちの方は、ご自身の知識やアイデアを活かして大きな収益を上げるチャンスかもしれませんので、店舗・事務所物件に挑戦されてみてはいかがでしょうか。

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是非ご覧いただき、不動産投資の成功に役立てて頂ければ幸いです。

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