不動産投資の新たな形？シェアハウス経営のメリットとデメリット

そもそもシェアハウスって何？

シェアハウスとは、自分の部屋とは別に共同生活設備を備えた賃貸住宅のことです。共同生活設備とは、キッチン、シャワー、トイレなどの水回りの設備があげられ、そのほかにも入居者同士が集まるラウンジがあるものが知られます。

場合によっては、スタジオルームやシアタールームがあるところもあります。これらの特別な施設を持ったシェアハウスは、同じ目的を持った人が集まりやすく、交流の場としても人気が高まっています。

（1）歴史

もともとシェアハウスは外国人ハウスと呼ばれていました。働きに来た外国人が住居を借りにくいという事情があり、手続が容易なシェアハウス的な形態の家に入居し始めたことがきっかけです。このときから、似た境遇の人々が集まる場所として、ゲストハウスは情報交換の場として重要な役割を果たしていました。

その後、ゲストハウスの文化が日本にも浸透しはじめ、他人と共同で生活することへのハードルも下がります。結果として、他人と交流したい人々が集まる現在のシェアハウスが生まれました。

現在のシェアハウスも、同じように情報交換と交流の場としての役割を担っていることも、すでに述べた通りです。

（2）市場規模

現在シェアハウスは全国で約3,000件あり、そのうちの4分の3が東京都にあります。東京23区内だけでも1,900件のシェアハウスが運営されています。次いで件数の多い都道府県は神奈川県、埼玉県と続き、シェアハウスが首都圏に集中していることがわかります。

また、事業者の数も年々増えてきています。近年では首都圏ではない地域でも増加傾向が見られます。

（3）ターゲット

シェアハウスのターゲットは、主に若者と外国人です。若者と言っても、学生ではなく社会人をターゲットにするのが一般的です。そのため、入居者の平均年齢は28.9歳と若い傾向にあります。

近年では、30代前半の利用者も増えてきています。外国人の割合も多く、4割ほどにものぼります。また、部屋の形態では、ドミトリーではなく個室がメインとなっています。

シェアハウス経営のメリットは？

シェアハウスの経営のメリットとしては、以下の3つがあげられます。

（1）収益性の良さ

シェアハウスの特徴として、共同生活設備と個人の部屋とが別に存在することがあります。共同生活設備は何人かに1つあればよいので、シェアハウスのほうが同じ面積でも多くの個人の部屋をつくれます。

つまり、より多くの入居者を受け入れることができます。入居者の数が増えれば、その分だけ家賃収益を得られます。また、水回りを共同生活設備として設置数を抑えることで、建築費用を抑える効果が期待され、初期投資も安くなります。

（2）安定性の高さ

シェアハウスでは、複数人と契約して家賃収入を得ることができます。それゆえ、たとえ一人退去してしまったとしても、家賃収入がなくなってしまうことがありません。つまり、すべての部屋が空室になり家賃収入がなくなるような事態が起きにくく、安定した収入を得ることができます。

（3）需要の多さ

近年、特に若者たちの間でシェアハウスの人気が高まっています。主だった理由としては、家賃の安さや、他人との交流を求める傾向があげられます。それらを望む若者にとってはシェアハウスに住むことへの抵抗は少なく、需要は拡大を続けています。

また最近では、起業を目指す人のためのシェアハウスといった、特定のニーズに絞ったシェアハウスも運営されています。同じ志や目的を持った人が集まり、お互いを高められる場として、シェアハウスがさ注目れているのです。

その他には、入居者で共同してペットが飼えるシェアハウスや、女性限定のシェアハウスなども人気を集めています。

シェアハウス経営のデメリットは？

シェアハウスの経営のデメリットとしては、以下の3つがあげられます。

（1）経営ノウハウの蓄積が不十分

一般的なアパートなどに比べて、シェアハウスの経営にはノウハウが積み上げられていません。シェアハウスはコンセプトによって求められるものも大きく異なり、件数が増えているとは言っても、あらゆるコンセプトに対応できるほどの経営実績が存在するわけではありません。

それゆえ、初心者が安易に手を出せば、経営は困難を極めることになるでしょう。特に兼業で運営しようとする場合、管理会社に委託を行わずに自分で経営するのは、運営に割く時間の確保という観点からも、さらなる困難が予想されます。

たとえ運営を委託する場合であっても、管理会社に対する支払いが生じるため、その分のコストがかかってしまいます。

（2）入居者トラブル

シェアハウスの難しさといえばやはり、住民同士のトラブルがあげられます。人それぞれ生活時間・習慣が違うために、共同生活設備の利用についてトラブルはつきものです。それゆえ、あらかじめルールを決めることや、不満等があったらこまめに住民同士で話し合いをする場を設けるなど、住民が退去してしまう事態を避けたいところです。

もし不測の事態で解約された場合については、以下の記事を参考にしてみてください。

参考記事：賃貸経営サポート初心者編！入居者が解約したらどうすればいい？

（3）設備

シェアハウスでは、共同生活設備だけでなく、しばしば一般的な家具もオーナーが設置を担当します。それゆえ、壊れてしまった場合はオーナーが対応しなくてはなりません。

もちろん、すべてがオーナー持ちというわけでなく、入居者に過失がある場合や入居時の契約によっては入居者に負担してもらうこともできます。

いずれの場合でも、設備のメンテナンスを行う必要があるので、その分コストがかかってしまいます。

どんな物件がシェアハウスに向いているの？

シェアハウスに向いている物件は主に二つに分けられます。一つが戸建て、もう一つがマンション・アパートです。

（1）戸建て

一般的にシェアハウスと言われれば、戸建てを想像する人が多いのではないのでしょうか。戸建てのメリットは、自分がその物件の所有者であれば、好きにリフォームを行うことができるという点にあります。

また戸建てには、複数の部屋とLDKが分かれている構造が多いので、部屋を個人スペース、LDKを共用スペースとすればシェアハウスとしてすぐに使えます。このため大々的なリフォームをする必要がないのも利点となります。

加えて、シェアハウスにすることで戸建てに比べて家賃が安くなるので、戸建てとしては入居者を得られなかった場合にも、違った層の入居者を得ることができるようになります。

さらに、複数の入居者を獲得することで、空室のリスクを分散できるというメリットもあります。

シェアハウスに利用する戸建て物件には、主に以下の3つのパターンが考えられます。

①自宅
自宅をシェアハウスに改装して、自分がオーナーとなり経営することができます。使わない部屋があったり戸建てを持ち余していたりするとき、シェアハウスとして経営を始める場合がほとんどです。

この場合、イメージとしてはゲストハウスに近いものとなります。初期投資として新たに戸建てを購入する資金がかからない分、事業を始めるリスクは低くなります。

②持ち物件
戸建ての物件を所有しているが買い手が決まらないとき、それをシェアハウスにするパターンです。シェアハウスにすることで戸建てとは違ったニーズを狙うことができます。これにより、買い手が見つからなかった戸建ても日の目を見る可能性があります。

入居者や買い手が見つからなかった物件を有効活用するという点で、これはむしろリスク回避の手段と言えます。ただし、一軒家を売り払ったり賃貸契約を結んだりする場合に比べれば、シェアハウス運営には運営コストがかかります。

③購入
自宅以外の戸建てをシェアハウス用に購入することでシェアハウスを運営することもあります。ただし、この場合にはあらかじめ間取りに注意する必要があります。

シェアハウス用に購入するのであれば、リフォームなしでシェアハウスとして利用出来るのが最良です。とりわけ注意が必要なのが、トイレと風呂の状況です。共用という観点から、風呂とトイレは別であるべきでしょう。

また、アパートやマンションに一人暮らしする場合との違いをアピールするために、大きめの風呂があると魅力的です。間取り以外にも、壁が薄すぎる等は後々問題になりかねないので、できるだけ避けたいところです。

（2） マンション・アパート

戸建てほどは馴染みがないかもしれませんが、マンションやアパートをシェアハウス用に改装することもあります。あるいはほとんど改装しないままに、一室をシェアハウスとして利用することさえあります。

その際注意したいのは、アパートやマンション全体のオーナーサイドで、改装やシェアハウスとしての利用が許可されているかどうかです。もちろん、許可がなければシェアハウスの運営はできません。オーナーとの協議が必要になります。

シェアハウスにするマンション・アパートは主に以下の2つのパターンが考えられます。

①一室
マンションやアパートの一室をシェアハウスとして利用します。先ほど触れたように、そのビルのオーナーの許可が必要となります。メリットとしては、土地あたりの収益性や安定性が高い点を挙げることができます。

また、戸建てを買うよりも安い傾向にあるので経営する側からすると手が出しやすい形態と言えます。

②フロア全体
主にアパートにおいて、フロア全体をシェアハウスにしてしまうという方法が知られています。マンションのフロア全体となると費用がかなりかかってしまいますが、アパートならば比較的安く改装できるという利点があります。

ただし、アパートのフロア全体を使う場合、そもそも一室ごとに風呂やトイレがついていては、共用生活設備が過剰になってしまいます。そのため、シェアハウス用にアパートを購入するなら、風呂やトイレなどが共同になっているアパートが適しています。

それならば、新しく共用生活設備を作る必要も、逆に減らす必要もなく、設備コストが大幅に削減されます。