本当に稼げる?近年話題の民泊投資のメリット・デメリット

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近年、新たな投資のスタイルとして「民泊投資」が人気です。訪日外国人の増加もあって民泊は話題となっていますが、民泊投資にはどのような特徴があるのでしょうか。今回は民泊投資のメリット・デメリットなどについて詳しく解説します。

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民泊投資の種類

Airbnbなどがよく知られているため、多くの人にとって「民泊投資」のイメージは、自らが所有する空き部屋や空き家を登録して宿泊サービスを提供し、それによって収入を得るというものかもしれません。

しかし、「投資」としての民泊はこれだけではありません。家主常駐か家主不在かといった様々な違いがありますが、「投資」という側面に光を当てた場合、「民泊投資」は、貸し出す物件の所有方法、およびゲストへの貸し出し方によって、大きく次の3つに分類されます。

①所有物件×ホスト

1つ目は、貸し出す部屋や建物を投資家自らが所有し、自らホストとなって宿泊サービスを提供する方法です。物件を自ら所有するというハードルの高さや、立地や季節などの環境要因による収益の変動、自らゲストとやり取りをする煩雑さなどのデメリットはありますが、売上の全てが自分の手に入ってくる大きなメリットがあります。

この形態では、築年数を重ねた中古物件を安く購入して民泊用に改装し貸し出すという手法も人気です。賃貸物件の空室を埋めるために民泊用に改装する賃貸物件の大家さんも多く、近年では物件を民泊用に改装するサービス(民泊リノベーションサービス)を多くの業者が提供しています。

②賃貸物件×ホスト

2つ目は、物件を賃借している投資家が、ゲストに又貸しして宿泊サービスを提供するという方法もあります。毎月の家賃を支払う必要があり、得られる収益は少なくなってしまいますが、物件を所有しないことで初期投資を抑えられることから、比較的リスクの低い投資手法として人気です。

ただし、賃貸借契約において転貸(又貸し)が禁止されていないことや、民泊サービス(旅館業) のための使用が可能となっていることが前提となります。この点を確認しないまま民泊サービスを提供するとトラブルになりますので、注意が必要です。

③所有物件×代行

三つ目は、投資家が所有している部屋や建物を、民泊市場への参入を希望する別の企業や個人に貸し出す方法です。最近では転賃可能物件の紹介サイトも存在するので、仲介会社を通さなくても転賃可能物件を提供しやすくなっています。また、民泊運用代行会社も増えているので、ゲストとのコミュニケーションに不安があるといった物件所有者でも、所有物件を気軽に民泊用として貸し出す環境が整備されています。

一般的に、転賃可能物件として貸し出せば、入居人からの家賃収入と比べて家賃収入が大きくなります。また、手数料がかかるとはいえ運用を業者に委託できるという気軽さも大きなメリットです。これらの背景から、所有・購入している転賃可能物件を又貸しするという方法が生まれています。

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民泊投資のメリット

民泊投資は、「所有物件×ホスト」「賃貸物件×ホスト」「所有物件×代行」と3つに分類できますが、それぞれメリット・デメリットが存在します。ここでは、全般的な民泊投資のメリット、そして細分化して3分類それぞれのメリットについて確認していきましょう。

民泊投資のメリット

日本全体のマクロな視点で考えると、外国人旅行者増加によるホテル不足への対応、経済活性化などがメリットとして挙げられます。一方、ミクロな視点で投資家にとってのメリットを考えれば、何が挙げられるでしょうか。仮にホテルや旅館を営業するとなると、フロントや消火設備の設置など多額の初期投資が必要となりますが、民泊は、その名前のとおり民家に宿泊するという形式のため、家具やシーツなどの必要最低限の初期投資で済みます。

また、賃貸や不動産売買で借り手や買い手のつかない物件を有効に活用できたり、外国人を含め様々なゲストとの交流を楽しんだりすることが出来ます。

①所有物件×ホスト

  •  高収益の可能性

自ら所有する物件で直接ゲストとやり取りをすることにより、間接経費を省く事ができます。また、ゲストを送迎したり観光の手配や相談を引き受けるなどの工夫次第で、経費を掛けずに付加価値を生み出す余地もありますので、高収益に結びつくチャンスが多いといえます。

  • 既存所有物件の空室対策

賃貸物件の家賃収入の場合、月単位で収入が発生するため空室発生時の損失が大きくなります。これに対して、民泊の場合は日単位で収入が発生するので、損失を小さくしたり収入を増やしたりできます。

  • ゲストとの触れ合い

年齢や国籍を問わず様々なゲストと関わる機会が増えることや、自分が望むように自由に民泊サービスを提供することができます。

②賃貸物件×ホスト

  • 少ない初期投資

新たに民泊投資用の物件を購入しオーナーとなるのに対し、物件を賃借することで購入費用を抑えることができ、結果として少ない初期投資で事業を始められます。

  • ゲストとの触れ合い

年齢や国籍を問わず様々なゲストと関わる機会が増えることで、自分が望むように自由に民泊サービスを提供することができます。

③所有物件×代行

  • 既存所有物件の空室対策

賃貸物件の家賃収入の場合、月単位で収入が発生するため空室発生時の損失が大きくなります。これに対して、民泊の場合は日単位で収入が発生するので、損失を小さくしたり収入を増やしたりできます。

  • 賃貸契約を上回る収入

23区内など人気のエリアでは高い稼働率が見込まれるため、賃貸契約で貸し出すよりも高い賃料で代行者に貸し出せる可能性もあります。

  • 空室時のリスク回避・安定した収入

自らホストとなって宿泊業務を行う際には常に空室のリスクが伴いますが、企業や個人に貸し出し業務を委託することで毎月一定の賃料を得ることができ、収入が安定しています。

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民泊投資のデメリット

確実に儲かる投資が存在しないように、民泊投資にもデメリットがあります。「所有物件×ホスト」「賃貸物件×ホスト」「所有物件×代行」の3つの特徴がそれぞれ異なるように、デメリットも異なるので、民泊投資全般のデメリット、3分類それぞれのデメリットを確認していきましょう。

民泊投資のデメリット

まず挙げられるのが近隣住民からの苦情です。不特定多数のゲストの往来が行われることや、旅行気分のゲストが室内で盛り上がってしまい騒音につながること、ゲストによるマンションの共用施設の使い方やゴミ出しの方法など、様々な苦情リスクが伴います。

また、ゲストによって部屋の使い方も様々で、綺麗に使うゲストもいれば、汚く使うゲストもいます。清掃が大変だったり、最悪の場合には設備が壊されてしまったりする可能性もあります。さらに、ゲストが日本語を話せるとは限らないので、英語や中国語での対応をしなければならないという難しさも存在します。

①所有物件×ホスト

  • 物件所有のハードルの高さ

既に物件を所有している方ならデメリットではないですが、そうでない方にとっては、物件の購入は相当高いハードルとなります。一方で、金融機関はこれまでコンプライアンス面の懸念から民泊向け融資に消極的だったものの、最近では政府主導による民泊市場の広がりを追い風とし、日本政策金融公庫やみずほ銀行が融資を開始しています。

  • 収益変動のリスク

豪雨や大雪などの自然災害の可能性や、事故による損害賠償責任を負う可能性、競合物件が近隣に参入する可能性、円高が急激に進む可能性など予想していない出来事が起こることで空室率が高まり収益が落ち込むリスクが存在します。最近では、三井住友海上や損保ジャパン日本興亜などの大手損害保険会社を引受先とした民泊専用保険が発売されており、こうした収益変動リスクの一部についてはカバーが可能です。

  • ゲストとのやり取り

民泊投資を考えている多くの方々は、これを副業と位置付けています。予約の確認、部屋の清掃、鍵の受け渡しなど、本業の傍らゲストとのやり取りを行うことに煩雑さを感じることもあります。そういった場合は代行業者に頼むことも出来ますし、部分的に委託をすることで出費を抑えることも可能です。

②賃貸物件×ホスト

  • 少ない収益

毎月家賃分が費用として計上されていくので、物件を所有するのと比べ、得られる収益が少なくなってしまいます。初期投資を抑えるか毎月の費用計上を大きくするかは投資スタイルといったところでしょう。

  • 少ない転賃可能物件

最近では転賃可能物件の紹介サイトが存在するなど見つけやすい環境は整いつつありますが、通常の物件と比べると圧倒的に物件数が少ないのが現状です。賃貸仲介サイトで見つけためぼしい物件を扱う不動産会社に問い合わせ依頼するか、地元の不動産会社を訪れて調べてもらう方法もあります。

転賃可能でも、不特定多数のゲストが利用する民泊には否定的な家主の方々も多くいらっしゃいます。

③所有物件×代行

  • 物件所有のハードルの高さ

既に物件を所有している方ならデメリットではないですが、そうでない方にとっては、物件の購入は相当高いハードルとなります。一方で、金融機関はこれまでコンプライアンス面の懸念から民泊向け融資に消極的だったものの、最近では政府主導による民泊市場の広がりを追い風とし、日本政策金融公庫やみずほ銀行が融資を開始しています

  • 代行にかかる費用

民泊業務の代行は、もちろん無料ではありません。その費用分が収益から差し引かれるため、自らホストになるよりも収益が少なくなってしまいます。

  • ノウハウの蓄積

投資のパフォーマンス向上を考えると、自らゲストと関わることで民泊のノウハウを蓄積することが重要です。全てを代行業者に頼ってしまうとノウハウが得られなくなるので、収益向上のための工夫がしにくくなります。

関連記事:リスクを制する者は不動産投資を制す!不動産投資リスク6つとリスクヘッジの方法

民泊を取り巻く状況と今後の展望

政府は、観光による経済活性化を主眼とし、2020年までに訪日外国人観光客数を4,000万人まで増加させることを目標としています。この目標を実現させるため、外国人観光客の受け皿となる宿泊施設の不足解消や、増加している空き家の有効活用といった地域活性化の観点から、民泊市場の規模拡大を進めようとしています。

2017年6月には住宅宿泊事業法(民泊新法)が成立し、年間180日という上限や届け出の義務といった条件はあるものの、民泊が全国で合法的に解禁されることになりました。届け出が必要なのは民泊のホストだけでなく、AirbnbやHomeAwayといった宿泊仲介業者、また、ホストに代わって運用を行う代行業者にも登録義務が課されています。この法案により民泊が合法であるというイメージが普及し、民泊市場の健全な発達が見込まれます。

政府方針に合わせた民間企業による取り組みも熱を帯びています。三大メガバンクのひとつであるみずほ銀行がAirbnbとの業務提携を発表したことや、楽天傘下の民泊事業者が新たに設立されたこと、また金融機関による民泊向け金融商品の発売など、民泊市場への新規参入が相次いでいます。この流れは、今後ますます盛り上がりそうです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は民泊投資とは何か、そして民泊投資のメリット・デメリットについて解説しました。不動産を所有している方のみならず、不動産投資をお考えの方はぜひ、近年話題の民泊投資を選択肢の一つに入れてみて下さい。

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ABOUTこの記事をかいた人

平松 裕紀

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 10年間で約300件の契約実績を誇る。約75億円の取引に携わる。 現在は、会社のビジョンに向けてグループの運営を行う。 商談に直接参加するのはご紹介と定期的な既存顧客のプランニングが メインとなる。 お客様の大切にされている価値観から課題を抽出、解決し、より良い新たな人生に導く。