不動産の投資信託(REIT)って何？J-REITや現物不動産との違いやリスク比較

不動産投資信託（REIT）とは？特徴や仕組み

REITは「Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）」の略称で、資金を集めて投資法人が不動産を購入・運用し、賃料収入や売却益を投資家に分配する投資方法を指します。

一般的なREITは証券取引所に上場しており、証券会社を通じて売買が可能です。また値上がりした際には売却して売買差益を得られます。

J-RIETとの違い

J-REITは「JAPAN-REIT」の略で、国内の投資法人が運用するREITのことです。

J-REITでは不動産の開発行為が禁止されており、また運用できる投資不動産の種類に制限があることから、国外のREITと比較すると運用対象の幅はやや狭くなっています。

投資エリアは国内に限られておらず、海外不動産への投資も可能です。

海外のREITと比較すると入手が容易であり、不動産や投資法人の情報収集がしやすいという特長があります。

投資信託との違い

投資信託とは、投資家から集めた資金を投資信託専用会社が投資・運用し、その成果を投資家に分配する投資方法です。

投資対象は国内外の株式、債券、CD、CP、デリバディブなどファンドによってさまざまで、REITに投資されることもあります。

投資信託の中でも、不動産に特化したものがREITであるといえるでしょう。

現物の不動産投資との違い

REITと現物の不動産投資は、投資先が不動産であるという以外は全く別物です。

最も大きな違いは「物件を所有するかどうか」という点にあります。

REITは不動産に投資するものの、実際に不動産を購入、運用するのは投資法人であり、投資家に物件の所有権はありません。

また、REITにおける収益は投資法人からの分配金ですが、現物不動産投資では家賃収入及び売却益が収益となります。

このように、REITと現物不動産投資は仕組みも利益を得る方法も全く異なるため注意が必要です。

この項でご紹介した4つの投資方法について特徴をまとめると、以下になります。

投資の種類	投資先	投資対象	運用益の内容
REIT	投資法人	不動産	分配金
投資信託	投資法人	国内外の株式、債券、CD、CP、デリバティブ、REITなど	分配金
現物不動産投資	実物の不動産	不動産	賃料収入

関連記事：REIT（リート）と不動産投資、サラリーマンに有益な投資はどっち？

不動産投資信託（REIT）のメリット

REITは金融商品であることから、少額から始められ、容易に売却できます。そのため分散投資や短期・長期投資など、さまざまな戦略を練ることが可能です。

REITの主なメリットは、以下の４つです。

それぞれ詳しく解説していきます。

少額から始められる

REITは証券化された金融商品であり、数十万円程度から始めることができます。

現物不動産投資とは異なりローンを組む必要もありません。手元の資金だけで気軽に不動産に投資できるという点がREITの最大の魅力だといえるでしょう。

選択の幅が広い

現物不動産投資の投資先は、居住物件がほとんどです。それに対し、REITはホテルやショッピングセンターなど、個人では投資できない規模、種類の不動産にも投資ができます。

また、現物不動産投資で投資をするにはハードルの高い海外の不動産も、REITなら選択可能です。

少額から始められ、選択の幅が広いことから、分散投資がしやすい点もREITのメリットといえるでしょう。

不動産の選択・運用をプロに任せられる

REITにおいて、どのような不動産を購入し、どのような運用を行っていくかは全て投資法人が委託した運用会社が決定します。

不動産のプロフェッショナルに任せられるため、不動産運用に頭を悩ませる必要はありません。

流動性（換金性）が高い

不動産のような現物投資は、買い手がいなければ売却ができません。

そのため売りたいタイミングに売れない場合もあります。しかし、REITは先ほどご紹介したとおり、証券会社で売買が可能です。

そのため、現物不動産投資と比較すると現金化が容易です。

不動産投資信託（REIT）のデメリット・リスク

REITは不動産に投資するとはいえ、金融商品の一種であることから、株式や投資信託に類似したデメリットやリスクがあります。

REITのデメリット・リスクは、以下の３つです。

それぞれ詳しく解説していきます。

価値暴落のリスクがある

REITは投資信託商品であるため、金融市場の影響を受けやすい投資法です。

例えば、2020年2月から3月に生じたコロナショック時においては、REITの取引価格が半値に下がりました。

また、REITを運用している運営法人が倒産したり、運営元が上場廃止になった場合にも、REITの価値が暴落する恐れがあります。

自分で不動産を所有できない

先ほどご紹介したとおり、REITにおいては不動産の選定、運用は運用会社が行うため、運用の手間がかかりません。

しかしその反面、以下のような制約があります。

運用物件を所有できないため、不動産投資のメリットの一つである税金対策になる部分の効果も得られないという点も押さえておきましょう。

海外投資ならではのリスクがある

海外不動産を投資対象としているREITには、為替変動リスクやカントリーリスクがあります。

為替変動リスクとは、為替レートの変動により、円に換算した際の資産価値に変動が生じるリスクのことです。

円安の際には為替差益が得られますが、円高に傾いた際にはせっかく得た利益が目減りしてしまう場合もあります。

カントリーリスクは海外の政治、社会、経済などの変化により損失が出るリスクです。具体例としてはインフレやクーデター、戦争、自然災害などが挙げられます。

特に、新興国は政治情勢や経済基盤が不安定であることから、カントリーリスクは高めです。

REITに限らず、海外への投資は高い利回りが期待できる反面、国内投資にはないリスクがある点は押さえておきましょう。

参考記事：海外不動産投資で陥りやすい5つの失敗例

現物不動産投資と異なる点|メリット・リスクを比較

先ほどご紹介したとおり、REITは不動産への投資でありながら、投資信託としての性質を強く持っています。

そのため、現物不動産投資と異なる点も多いのです。

それでは、現物不動産投資にはどのようなメリットやリスクがあるのでしょうか。REITと比較しながら解説していきましょう。

初期投資費用

REITのメリットに「数十万円程度から始めら、初期投資費用が安い」という点がありますが、現物不動産投資もローンを利用することで、最低十万円～数十万円からと意外に安く始められます。

不動産投資ローンにおける頭金は、購入価格の10～20％が相場です。

マンションを一室単位で購入する「区分投資」であれば、ローンを活用して十万円～数十万円から始めることができます。

ローンというと借金をイメージして抵抗を感じるかもしれませんが、ローンは悪ではなく、上手に利用することで手持ちの資金以上の大きな投資ができる、いわゆる「レバレッジ（てこ）効果」を生み出す手段になりえます。

このレバレッジ効果があるという点が、現物不動産投資の大きな魅力です。

REITでも信用取引によってレバレッジをかけることはできますが、保証金の3.3倍までという制限があります。

その点、現物不動産投資ではレバレッジに制限がなく、その効果を最大限に活かすことが可能です。

安定性

先述のとおり、REITは投資信託商品であることから価格が大きく変動することもあります。しかし、現物不動産投資の値動きはそれほど大きくありません。

大きな災害や経済情勢の変化などがない限り、資産価値の安定性は非常に高いといえます。

大きな値上がりは望めず一攫千金は狙いにくいですが、長期的に安定した資産形成をしたいという方に最適な投資方法です。

運用の手間

現物不動産投資は入居付けや家賃の回収、トラブル対応など「大家さん」としての仕事が多く、手間がかかりそうに感じます。

しかし実は、管理運用は不動産会社に任せられるため、さほど手間はかかりません。

むしろ、定期的に値動きを追う必要があるREITの方が手間はかかるといえるかもしれません。

プロフェッショナルによるサポート

先ほどご紹介したとおり、不動産投資の管理や運用は不動産会社に委託できます。

また、どんな小さな疑問点・不安点でも気軽に相談できる窓口を設けている、現物不動産投資において最もネックになるであろう確定申告についての相談会や、税理士を紹介をしているなど、アフターフォローに力を入れている不動産会社をパートナーに選べば、安心して投資を続けられるでしょう。

REITのような金融商品は、基本的に自分自身で運用をしなくてはなりません。

証券会社に相談することはできますが、きめ細やかなサポートとまではいかないでしょう。

プロフェッショナルと二人三脚で運用ができるという点は、REITにはない現物不動産投資の大きな魅力であるといえます。

リスク

現物不動産投資には、金融投資にはない「空室リスク」「家賃低下リスク」「災害リスク」といったリスクがあります。

もちろんREITも空室や家賃低下、災害などによって市場価格が下落する場合もありますが、1つの商品でもさまざまな不動産に投資されているため、リスク分散が可能です。

それに対し、現物不動産投資は上記のリスクの影響をダイレクトに受けます。リスクを回避するためには、以下の対策が必要です。

現物の不動産投資の場合リスクヘッジすべき内容が明らかなので、経済情勢の影響を受けやすいREITよりもリスクヘッジがしやすい点もポイントです。

参考記事：何から始める？不動産投資の始め方を初心者向けに解説！リスクや注意点も紹介

これまでご紹介してきたように、現物不動産投資は金融投資とは大きく性質が異なるため、その違いをしっかり理解し、自身の投資目的に合った物件を選ばなくてはなりません。

そのために必要なのが、不動産投資に関する情報収集です。

本メディア運営会社のプロパティエージェント株式会社では、不動産投資の無料セミナーを定期的に開催しています。具体的な事例を交えながら、不動産投資の初歩的な知識を分かりやすく解説する内容です。

どなたでも無料でご参加いただけますので、ぜひ、お気軽にご参加ください。

不動産投資信託（REIT）の始め方

REITは投資信託や株式と同様に、証券会社で購入できます。

証券会社で口座を開設して入金を済ませたら、後は銘柄を選んで購入するだけと非常に手軽です。特に現在ではネットでの開設、運用も可能で、簡単に投資を行うことができます。

このようにREITは、少額から手軽に不動産に投資できる点が大きなメリットで、いわば「不動産投資の入り口」であるといえるでしょう。

しかし、実際に不動産を所有したり運用したりできるわけではないので、投資をしているうちに物足りなく感じてしまうかもしれません。

そのように感じたら、現物不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。自分で好きな不動産を選び、自分の意思で運用できる点がREITにはない現物不動産投資の魅力です。

そのようなお悩みをお持ちの方は、ぜひプロパティエージェントの無料セミナーにご参加ください。

投資の最新トレンドや不動産投資の基礎、リスクヘッジや物件選定まで、分かりやすくご紹介します。