不動産投資ローンを解説!金融機関の特徴・金利・審査・契約の流れについて

What is a Real Estate Investment Loan? An easy-to-understand commentary on the features and choices of various financial institutions

不動産投資を行う際、ほとんどの方はローンを組んで実施します。そのため、不動産投資ローンを扱う金融機関や金利についてある程度知識をつけておくと安心でしょう。

ここでは、不動産投資ローンのメリット・デメリット、金利の種類、各金融機関の特徴、ローン契約時の流れ・必要な書類について詳しくご説明します。

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不動産投資ローンと住宅ローンの違い

家を購入するローンと言えば多くの方は住宅ローンを連想されるかと思いますが、不動産投資ローンと住宅ローンは異なるものです。ここではその違いについてご説明します。

不動産投資ローンとは、購入した物件を第三者に貸し出し、その家賃収入から収益を得る事を目的として金融機関から融資を受けます。一方で住宅ローンとは、本人が住居する不動産の購入を目的に金融機関から融資を受けます。
どちらも家を購入する為に金融機関から融資を受けるのですが、このように購入する目的が違うため金利、融資額、返済期間、審査内容、年齢制限などに違いがあります。

まず、金利に大きな違いがあります。不動産投資ローンでは、一般的に住宅ローンより貸付金額が大きくなる傾向にあり、加えて家賃収入が安定的に入って来ない時の貸倒れのリスクも考慮され、金利は住宅ローンより高く設定されています。

また、不動産ローンでもマンションとアパートで比較した場合、フルローンや金利1%ほどの低金利で融資を受けられる可能性がより高いのは、マンション投資であると言えます。もちろん全てそうだとは一概には言えませんが、アパートの場合木造である場合が多い、築古である建物が多いなど条件の違いがあり、金融機関のリスクが考えられるためです。

マンション投資とアパート投資の違いについては「アパート経営に潜むリスク!マンション経営のリスクと比較!」で詳しく説明しています。

住宅ローンでは、毎月安定的に受け取れる給与を返済原資としている事から、貸倒れのリスクも少なく金利は不動産投資ローンより低く設定されています。

その他の大きな違いでは融資可能額も挙げられます。不動産投資ローンでは借主の年収や資産状況に加えて、家賃収入が加味されて借入額が算出されるため、住宅ローンより多額の融資を受ける事が可能となっています。

返済時の年齢制限においては、原則住宅ローンの場合給与などの収入にて返済することが前提となるため、最終返済時が満80歳未満とされています。返済期間もそれに伴い設定されます。

不動産投資ローンの場合も、原則最終返済時が満80歳未満とされています。ただし、借入時の年齢や返済力などの個人の属性、返済比率、担保評価となる物件の立地、借入をする金融機関によって異なりますので、確認が必要です。

また、アパートのローンは建物の法定耐用年数で決まることが多いため、木造アパートの場合は22年が返済期限の目安となります。

項目不動産投資ローン住宅ローン
金利(変動金利の目安)年1.5%~4.5%程度年0.5%~2.0%程度
融資額年収の7倍~10倍程度(マンション)

年収の10倍~20倍程度(アパート)

原則年収の5~8倍程度
返済期間~47年(マンション)

〜30年(アパート)

25年~40年
審査内容収益性+個人の返済能力等個人の返済能力等
年齢制限(返済時)原則満80歳未満原則満80歳未満

 

関連記事:同じ不動産でも住宅ローンと不動産投資ローンは違う?不動産投資でのローンとは

不動産投資ローンのメリット・デメリット

不動産投資ローンと住宅ローンの違いが分かったところで、次に不動産投資ローンのメリット・デメリットを理解しておきましょう。

不動産投資ローンのメリット

  • レバレッジ効果が高い

投資でいうレバレッジ効果とは、「少額で高額な資産を取得する」という意味です。前章で紹介したように、不動産投資ローンを利用すると、マンションの場合年収の7〜10倍程度、アパートだと年収の10倍~20倍程度の物件を取得できます。このレバレッジ効果の高さは、数ある投資の中でもトップクラスです。
そして、投資の収益は「保有資産額×利回り」で決まるので、レバレッジ効果が高い投資は必然的に収益性も高くなりやすいというわけです。

関連記事:大きな収益を得るために!不動産投資のレバレッジについて徹底解説

  • 生命保険にも加入できる

不動産投資ローンを組む際、金融機関によっては団体信用生命保険(団信)に加入します。団信への加入は必須の金融機関もあれば、任意の金融機関もありますが、加入するのであれば生命保険が付保されるという状態です。
通常の団信であれば、借入者が亡くなったときや高度障害になったときに残債が補填されます。つまり、借入者に万が一のことがあったとしても、家族には「残債がない投資物件」が残るというわけです。残債がなければ収益は黒字になっている可能性が高いので、家族にとっては大事な資産となります。

関連記事:不動産投資での重要ワード「団体信用生命保険」とは?

  • 手持ち資金を確保できる

不動産投資ローンを利用するということは、手持ち資金を減らさずに物件を取得できるということです。もちろん、頭金や物件を取得する際の諸費用など、いくらかは必要となりますが、不動産投資ローンを利用することで、極力手持ち金を減らさずに手元に残しておくことができるのです。手元にお金を残しておければ、突発的な支出にも対応できるというメリットにつながります。

不動産投資ローンのデメリット

  • 返済不安がある

不動産投資ローンを借り入れるということは、当然ながら毎月ローン返済があるということです。不動産投資ローンの場合は物件の家賃収入が返済原資になりますが、家賃収入には空室や家賃下落などのリスクもあります。
そのため、不動産投資ローンを組むことで返済不安になるという点はデメリットでしょう。無理な借入をせずに、手持ち資金をある程度確保しておくことが対策になります。

  • 金利変動リスクがある

後述する金利の種類の中で、「変動金利」を選んだ場合には金利変動のリスクがあります。当然ながら、金利が上昇すれば返済額も上昇するため、先程の「返済不安がある」というデメリットは大きくなってしまうでしょう。
このようなデメリットを解消するため、きちんと返済額を見極め、金利が上昇しても問題ない借入額にしましょう。

金利の種類について

先程、融資の違いによって金利が異なることは説明しましたが、金利にはそれ以外の違いもあります。それが変動金利と固定金利です。変動金利は各銀行の短期プライムレートにより金利が変動しますが、固定金利はローンの契約時に決定され、ローン返済期間中の変動はありません。それぞれにメリットとデメリットがありますが変動金利の方が固定金利より低い金利となっています。では、詳しく2つの金利の違いをみていきましょう。

変動金利

変動金利の場合は金利が固定されておらず、金利は半年に1度見直される事が一般的です。

その際、仮に金利に変動があったとしても、5年間は返済額が変わらない5年ルールというものがあります。この場合、6年目から返済額が変わりますが、それまで払っていた額の1.25倍が上限とする金融機関が多く、その場合はそれ以上支払額が増えない決まりがあります。

ただしこのルールは毎月の支払額に上限を設けているだけで、金利自体に上限があるわけではありません。つまり金利が上がり続ける事になった場合、支払額総額は増え続けていきます。また、すべての金融機関が上限を設けているわけではありませんので、こちらも注意が必要です。

毎月の返済額より先に利息が引かれるため、元金の返済額は少なくなってしまいます。

流れとしては、

  1. まず借りたお金(元金)にかかっている利息が引かれる
  2. 利息の金額を差し引きした金額が元本返済にあてられる

となり、仮に元本が返済期間内に返済しきれない場合は、最終月での全額一括返済の決まりを設けている金融機関もあります。

固定金利

金利に変動が生じず、融資期間中は同額の金利を払い続けるのが固定金利です。この固定金利には当初固定金利と全期間固定金利の2種類があります。

当初固定金利
当初固定金利は、設定した期間中の金利は変わりませんが、その期間を経過したら変動金利と固定金利を選び直せるシステムとなっています。

とても便利な当初固定金利ですが固定金利期間が終了した時はその時の金利の影響を受け、金利上昇時は総支払額が増えてしまいます。

また、変動金利の様な返済額の上限は設定されておらず、一気に毎月の支払いが増えるリスクがありますので注意が必要です。

そのため、当初固定金利は支払期間が短いローンに適していると言えます。

全期間固定金利
全期間固定金利は、ローンの契約をしてから返済が終了するまでの間金利が変動しないシステムとなっています。金利自体は変動金利より高いですが、将来的に金利が上昇するかもしれないというリスクはありません。

各種金融機関の種類と特徴・金利の相場

次に、金融機関をメガバンク、地方銀行、信用金庫・信用組合、日本政策金融公庫、ノンバンクの5つに分けて、それぞれの特徴や金利の違いを解説していきます。

特徴 金利
メガバンク審査基準がとても厳しく、投資用ローンに消極的な金融機関もある1%〜4%程度
地方銀行審査基準はメガバンクより緩いが住まいのある地域以外での物件購入ができない場合がある3%~7%程度
信用金庫・信用組合審査基準は地方銀行と同程度だが最近は融資に積極的な信用金庫・信用組合も増えている傾向がある4%程度
日本政策金融公庫融資条件が民間銀行と異なり最も融資が受けやすく金利も低く設定されている1.2%~2.5%
ノンバンク審査基準が緩く決済スピードが早いが金利は非常に高い0.9%~9%程度

 

参考サイト:知識ゼロから始める不動産投資ガイド

(2019年1月1日時点)

メガバンク

都市銀行とも呼ばれる、三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行などがメガバンクと呼ばれます。

融資の審査基準はとても厳しく、勤め先の規模、過去3年間の収入、その他借り入れ状況などの条件をクリアしていないと融資は受けられません。

また、その他確実な事業性が求められ購入物件に対する条件も厳しいという特徴があります。

地方銀行

不動産投資に力を入れている銀行もあれば、そうでない銀行もあるため、エリアによって様々な特徴があります。
横浜銀行、千葉銀行などは変動金利3%台~4%前後となっています。

信用金庫・信用組合

基本的には地方銀行と大きな違いはありません。金利は概ね4%台が相場となっています。

日本政策金融公庫

財務省所管の金融機関となり、金利は固定のみで1.2%~2.5%程度となります。審査基準も属性や物件よりも事業性を重視するなど、民間銀行とは大きく異なる特徴があります。
金利も安く審査基準も将来的な部分を見るため、民間銀行では融資が通らない物件でも審査が通る事があります。

また各支店において融資基準が微妙に異なるという特徴も挙げられます。

ノンバンク

ネット銀行、カード会社、事業者金融などが含まれ、銀行以外の不動産投資ローンを提供している会社は全てノンバンクに含まれます。

金利は1%台~9%台と幅広く設定されており、借入先により金利はさまざまでが、4%~6%の金利が主流となっており高金利なのが一般的です。その反面、銀行に比べて融資条件や審査基準などが比較的低く設定されている傾向があります。

関連記事:【金融機関別に比較!】不動産投資融資の金利を把握すれば、不動産投資を成功させられる!

不動産投資ローンの金融機関の選び方

ここでは、一例として年収をベースにどの金融機関で不動産投資ローンを組むべきなのか、選び方のポイントを説明します。また、新築ワンルームマンションを購入する場合のおすすめできる金融機関についても触れていきます。

金融機関選びのポイント

上記で説明した通り金融機関にはそれぞれ特徴があり、様々な条件で融資を決定しています。言い換えれば金融機関ごとにターゲットとしている顧客が異なると言えます。

ここでは年収をもとにした金融機関の選び方を解説していきます。

年収が500万円以下の場合
日本政策金融公庫からの融資が一般的と言えます。年収が低い場合でも融資が受けられ、女性、シニア層、若年層に対する優遇措置もあり、金利も安く設定されているためおすすめです。

ノンバンクも審査が比較的厳しくありませんが、高金利であることが多い為、日本政策金融公庫よりメリットがあるとは言えません。

年収が500万円~1000万円の場合
地方銀行や信用金庫・信用組合なども視野に入ってきます。利用できる地域が限定されますが、条件が合い、借り入れ条件で日本政策金融公庫よりメリットがある場合はおすすめです。

年収が1000万円以上の場合
メガバンクと呼ばれる都市銀行からの融資も検討してみましょう。金利が低い都市銀行ですが、審査基準は厳しく年収以外に自己資金比率や事業実績なども加味されます。

新築ワンルームマンションのローンでおすすめできる金融機関

具体的な購入物件として、ここでは新築ワンルームマンションを例におすすめできる金融機関とその理由について説明していきます。

これから初めて新築ワンルームマンションを購入して投資ローンを組もうかという方には、メガバンクはもちろん地方銀行も敷居が高いと言えます。

自己資金が購入物件の半分程度あれば、日本政策金融公庫という選択肢が一番好条件なのですが、ほとんどの方はそこまでの自己資金を持ち合わせていないのが現状です。

そのような条件でも融資がおりる可能性が高い傾向にあるのが信用組合などの信金・信組系の金融機関です。

担保もある不動産投資ローンに力を入れている信金・信組系の金融機関が以前と比べるととても増えています。地方銀行並みの金利で、地方銀行より審査基準も緩い傾向があるため、資産が無く自己資金も少ない方におすすめです。

関連記事:目的や年齢によってローンの組み方を考えよう!不動産投資ローンの組み方の種類
関連記事:不動産投資ローンって何?不動産投資ローンと融資について実例も踏まえて解説

 

不動産投資ローンが通りやすいケースと通りづらいケース

当然ながら、不動産投資ローンには金融機関の審査があるので、審査で承認されることもあれば否決されることもあります。ここでは、不動産投資ローンに通りやすいケース・通りづらいケースをご紹介します。

通りやすいケース

  • 収入が安定している

ローンに通りやすいケースとして、収入が安定していることが挙げられます。不動産投資ローンの場合は、物件の収益性や担保価値なども審査対象ですが、借入者の収入の安定性・継続性も重要です。そのため、大企業の正社員や公務員、かつ高収入であれば通りやすいといえます。

  • 物件の収益性・担保価値が高い

たとえば都心の一等地に位置している、駅から近い、長い期間満室稼働(空室なし)している物件など、物件の収益性・担保価値が高い物件も審査に通りやすいです。先程の通り、不動産投資ローンの返済原資は物件の家賃収入なので、収益性が高ければ返済できると判断されるからです。

また、金融機関は借入者が返済不能の状態になったときのために、不動産に抵当権(担保)を設定します。そのため、担保価値が高い物件は審査に通りやすい物件なのです。

通りづらいケース

次に、不動産投資ローンに通りづらいケースを紹介します。基本的には、ローンに通りやすいケースの反対となります。

  • 収入が不安定

収入が不安定な人はローンに通りづらいことがあります。たとえば、いくら高収入でも収入が不安定な自営業者や会社経営者は審査が厳しくなることがあります。特に、過去3年間の年収の変動が激しければ、いくら直近の年収が高くても必ず通るとは限らないでしょう。

  • 収益性・担保価値が低い

収益性・担保価値の低い物件もローンに通りづらい可能性があります。たとえば、木造の築古物件は、建物部分はゼロ円で土地代だけとなる場合も多く、そうなると土地にどのくらい価値がつくかが重要となります。かつ駅から遠いとなると、売却が難しいなど回収の見込みが見えないとされ、担保価値が低いと判断されます。

また、都心の一等地にある物件でも、担保価値は高いものの空室が長期間続いているような物件は、収益性が低いと判断されてローンに通りづらくなる場合があります。

  • 信用性が低い

不動産投資ローンは借入者の信用性も重視します。そのため、過去にクレジットカードの延滞歴があったり、破産歴があったりすると、ローンの審査には通りづらくなります。理由は、長期間返済可能かという点に対して、信用性が低くなってしまうからです。

関連記事:不動産投資ローンの審査をクリアできる方法は?

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不動産投資ローンの必要書類、契約について

ローン審査の流れ

ローン審査は以下のような流れで進んでいきます。

  • 1.事前審査申込

まずは事前審査を申し込みます。事前審査には、身分証明書や源泉徴収票などの収入証明、物件の詳細情報を提出します。その資料をもって、金融機関は借入者の収入の安定性や物件の収益性などを審査します。

  • 2.本審査申込

事前審査の結果は、金融機関にもよりますが概ね1週間程度で、早いときは数日以内に返答が来ます。事前審査に承認されると物件の売買契約が結べるので、売買契約を結んだ後に不動産投資ローンの本審査申込になります。

本審査では、「課税証明書」や「印鑑証明」など行政から発行する書類が必要になり、事前審査よりも必要書類が多くなります。本審査の期間も物件や借入者によって異なりますが、概ね1週間~4週間程度になります。

  • 3.ローン契約

本審査を通過した後は、金銭消費貸借契約というローン契約を金融機関との間で締結します。一般的には、金融機関の店舗に出向き、金銭消費賃借契約と抵当権設定契約・根抵当権設定契約、団体信用生命保険などの契約書を作成・締結という流れとなります。ローン契約が終われば、引渡し日にローンが実行されて物件の引渡しを受けます。

審査時に必要な書類

融資審査を受けるには、準備しなければならない書類があります。

必要書類は主に以下の通りです。

【自分で準備が必要な書類】

  • 融資審査依頼書
  • 収入証明書類(確定申告書、源泉徴収票)
  • 印鑑登録証明書
  • 納税証明書
  • 住民票
  • 身分証明書(運転免許証またはパスポート)
  • 既存で借り入れがある場合は返済予定表
  • 資産証明書類
  • 登記簿謄本

など

勤務先に発行してもらうものや、役所に出向いて取得しなければならないものもあります。余裕をもって準備しておくようにしましょう。

【不動産会社に準備を依頼できる書類】

  • 公図
  • 地積測量図
  • 建築計画概要書
  • 記載事項証明書
  • 固定資産税評価証明書
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 建物の図面
  • 家賃一覧表

など

物件に関する書類については、不動産会社に依頼することができます。

まとめ

不動産投資をしようと考えた場合、まとまった資金がない場合や生命保険効果を狙う場合は不動産投資ローンは避けては通れないものになってきます。

融資を受ける金融機関によって契約内容が大きく異なる為、それぞれの金融機関の特長を把握して少しでも有利な条件で契約することが重要なポイントと言えます。

今回の記事を参考にしていただき、自分の目的や条件に合った金融機関を選ぶようにしましょう。

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