不動産投資ローンとは?各種金融機関の特徴や選び方などをわかりやすく解説

What is a Real Estate Investment Loan? An easy-to-understand commentary on the features and choices of various financial institutions

不動産投資を行う際、ほとんどの場合はローンを組んで実施することになります。そのため、不動産投資ローンを行う金融機関や金利についてある程度知識をつけておくと安心でしょう。

ここでは、不動産投資ローンのメリット・デメリットや金利の種類、各金融機関の特徴についてご説明します。

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不動産投資ローンと住宅ローンの違い

家を購入するローンと言えば多くの方は住宅ローンを連想されるかと思いますが、不動産投資ローンと住宅ローンでは違うポイントが何点かあります。ここではその違いについて説明します。

不動産投資ローンを組む目的は、購入した物件を貸し出して家賃収入から収益を得る事を前提として金融機関から融資を受けます。一方で住宅ローンは、個人が住居する不動産の購入に充てられる資金を金融機関から融資を受けます。

どちらも家を購入する為に金融機関から融資を受けるのですが、このように購入する目的が違うため金利、融資額、返済期間、審査内容、年齢制限などに違いがあります。

2つのローンはその融資を受ける目的の違いから、金利に大きな違いがあります。不動産投資ローンでは、一般的に住宅ローンより貸付金額が大きくなる傾向にあり、加えて家賃収入が安定的に入って来ない時の貸倒れのリスクも考慮され、金利は高く設定されています。

一方で住宅ローンでは、毎月安定的に受け取れる給与を返済原資としている事から、貸倒れのリスクも少なく金利は低く設定されています。

その他の大きな違いでは融資額も挙げられます。不動産投資ローンでは借主の年収や資産状況に加えて家賃収入が加味されて借入額が算出されるため、住宅ローンより多額の融資を受ける事が可能となっています。

 

項目不動産投資ローン住宅ローン
金利(変動金利の目安)年1.5%~4.5%程度年0.5%~2.0%程度
融資額年収の10倍~20倍程度年収の5~8倍程度
返済期限25年~30年25年~30年
審査内容収益性+個人の返済能力個人の返済能力
年齢制限条件次第で70歳以上も可能65歳~70歳未満

 

関連記事:同じ不動産でも住宅ローンと不動産投資ローンは違う?不動産投資でのローンとは

金利の種類について

先程、金利が融資の違いによって大きく違うことは説明しましたが、金利にはそれ以外の違いもあります。それが変動金利と固定金利です。変動金利は各銀行の短期プライムレートにより金利が変動しますが、固定金利はローンの契約時に決定され、ローン期間中の変動はありません。それぞれにメリットとデメリットがありますが2019年4月現在においては変動金利の方が固定金利より安い金利となっています。では、詳しく2つの金利の違いをみていきましょう。

変動金利

変動金利の場合は金利が固定されておらず、金利は半年に1度見直される事が一般的です。

その際、仮に金利に変動があったとしても、5年間は返済額が変わらない5年ルールというものがあります。この場合、6年目から返済額が変わりますが、それまで払っていた額の1.25倍が上限となり、それ以上支払額が増えない決まりがあります。

ただしこのルールは毎月の支払額に上限を設けているだけで、金利自体に上限があるわけではありません。つまり金利が上がり続ける事になった場合、支払額総額は増え続けていきます。

支払額の上限があるので毎月の支払いに困る事はあまりないかと思いますが、毎月の返済額より先に利息が引かれるため、元金の返済額は少なくなってしまいます。

例えば、100,000円を返済する場合、

  1. まず借りたお金(元金)にかかっている利息が引かれる
  2. 利息の金額を差し引きした金額が返済にあてられる

という流れになります。

そのため、特に最低返済額ギリギリでの返済を考えている方は、返済計画をきちんと考える必要があります。

固定金利

金利に変動が生じないため、契約期間中は同額の金利を払い続けるのが固定金利です。この固定金利には当初固定金利と全期間固定金利の2種類があります。

当初固定金利
当初固定金利は、設定した期間中の金利は変わりませんが、その期間を経過したら変動金利と固定金利を選び直せるシステムとなっています。

とても便利な当初固定金利ですが固定金利期間が終了した時はその時の金利の影響を受け、金利上昇時は総支払額が増えてしまいます。

また、変動金利の様な返済額の上限は設定されておらず、一気に毎月の支払いが増えるリスクがありますので注意が必要です。

そのため、当初固定金利は支払期間が短いローンに適していると言えます。

全期間固定金利
全期間固定金利は、ローンの契約をしてから返済が終了するまでの間金利が変動しないシステムとなっています。金利自体は変動金利より高いですが、将来的に金利が上昇するかもしれないリスクというリスクはありません。

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各種金融機関の種類と特徴・それぞれに異なる金利の相場

次に、金融機関をメガバンク、地方銀行、信用金庫・信用組合、日本政策金融公庫、ノンバンクの5つに分けて、それぞれの特徴や金利の違いを解説していきます。

メガバンク

都市銀行とも呼ばれる、三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行などがメガバンクと呼ばれます。

金利は概ね1%前後と低金利ですが、融資の審査基準はとても厳しく、十分な自己資金、過去3年間の収入、共同担保可能な不動産投資物件などがないと融資は受けられません。

また、その他確実な事業性が求められ購入物件に対する条件も厳しいという特徴があります。

地方銀行

不動産投資に力を入れている銀行もあれば、そうでない銀行もあるため、エリアによって様々な特徴があります。

横浜銀行、八千代銀行などは金利1%台~2%前後、静岡銀行は3%台

信用金庫・信用組合

基本的には地方銀行と大きな違いはありません。金利は概ね2%台が相場となっています。

日本政策金融公庫

財務省所管の金融機関となり、金利は固定のみで1.2%~1.9%程度となります。審査基準も属性や物件よりも事業性を重視するなど、民間銀行とは大きく異なる特徴があります。

金利も安く審査基準も将来的な部分を見るため、民間銀行では融資が通らない物件でも審査が通る事があります。

また各支店において融資基準が微妙に異なるという特徴も挙げられます。

ノンバンク

消費者金融、事業者金融などが含まれ、銀行以外の不動産投資ローンを提供している会社は全てノンバンクに含まれます。

金利は1%台~9%台と幅広く設定されていますが、4%~6%の金利が主流となっており、高金利なのが一般的です。しかしその反面融資条件や審査基準などはどの銀行より低く設定されているという特徴があります。

特徴金利
メガバンク

審査基準がとても厳しいが金利は一番低い

1%前後
地方銀行

審査基準はメガバンクより緩いが住まいのある地域以外での物件購入ができない場合がある

1.5%~4.5%
信用金庫・信用組合

審査基準は地方銀行と同程度だが最近は融資に積極的な信用金庫・信用組合も増えている傾向がある

1.5%~4.5%
日本政策金融公庫

融資条件が民間銀行と異なり最も融資が受けやすく金利も低く設定されている

1.2%~1.9%

ノンバンク

審査基準が緩く決済スピードが早いが金利は非常に高い

1%台~9%台

 

関連記事:【金融機関別に比較!】不動産投資融資の金利を把握すれば、不動産投資を成功させられる!
関連記事:不動産投資ローンの審査をクリアできる方法は?

 

不動産投資ローンの金融機関の選び方のポイントを解説

ここでは、どの金融機関で不動産投資ローンを組むべきなのか、選び方のポイントを説明します。また、新築ワンルームマンションを購入する場合のおすすめできる金融機関についても触れていきます。

金融機関選びのポイント

上記で説明した通り金融機関にはそれぞれ特徴があり、様々な条件で融資を決定しています。言い換えれば金融機関ごとにターゲットとしている顧客が異なると言えます。

ここでは年収をもとにした金融機関の選び方を解説していきます。

年収が500万円以下の場合
日本政策金融公庫からの融資が一般的と言えます。年収が低い場合でも融資が受けられ、女性、シニア層、若年層に対する優遇措置もあり、金利も安く設定されているためおすすめです。

ノンバンクも審査は厳しくありませんが、高金利の為日本政策金融公庫よりメリットがあるとは言えません。

年収が500万円~1000万円の場合
地方銀行や信用金庫・信用組合なども視野に入ってきます。利用できる地域が限定されますが、条件が合い、借り入れ条件で日本政策金融公庫よりメリットがある場合はおすすめです。

年収が1000万円以上の場合
メガバンクと呼ばれる都市銀行からの融資も検討してみましょう。金利が低い都市銀行ですが、審査基準は厳しく年収以外に自己資金比率や事業実績なども加味されます。

新築ワンルームマンションのローンでおすすめできる金融機関

具体的な購入物件として、ここでは新築ワンルームマンションを例におすすめできる金融機関とその理由について説明していきます。

運用実績がある方や資産がある地主の方などは、メガバンクから低金利で融資を受けることも可能ですが、これから初めて新築ワンルームマンションを購入して投資ローンを組もうかという方には、メガバンクはもちろん地方銀行も敷居が高いと言えます。

自己資金が購入物件の半分程度あれば、日本政策金融公庫という選択肢が一番好条件なのですが、ほとんどの方はそこまでの自己資金を持ち合わせていないのが現状です。

そのような条件でも融資がおりる可能性が高いのが信用組合などの信金・信組系の金融機関です。

担保もある不動産投資ローンに力を入れている信金・信組系の金融機関が以前と比べるととても増えています。地方銀行並みの金利で、地方銀行より審査基準も緩い傾向があるため、資産が無く自己資金も少ない方におすすめです。

関連記事:目的や年齢によってローンの組み方を考えよう!不動産投資ローンの組み方の種類
関連記事:不動産投資ローンって何?不動産投資ローンと融資について実例も踏まえて解説

不動産投資ローンの必要書類、契約について

審査時に必要な書類

融資審査を受けるには、準備しなければならない書類があります。

必要書類は主に以下の通りです。

【自分で準備が必要な書類】

・融資審査依頼書

・収入証明書類(確定申告書または源泉徴収票)

・納税証明書

・住民票

・身分証明書(運転免許証またはパスポート)

・既存で借り入れがある場合は返済予定表

・資産証明書類

・登記簿謄本

勤務先に発行してもらうものや、役所に出向いて取得しなければならないものもあります。余裕をもって準備しておくようにしましょう。

【不動産会社に準備を依頼できる書類】

・公図

・地積測量図

・建築計画概要書

・記載事項証明書

・固定資産税評価証明書

・売買契約書

・重要事項説明書

・建物の図面

・家賃一覧表

物件に関する書類については、不動産会社に依頼することができます。

ローン審査にかかる期間

金融機関にもよりますが、通常で審査に入るまでに数日~数週間、審査自体に数週間~数か月かかるのが一般的です。

契約について

審査にて提示された融資条件で納得できるのであれば、金銭消費賃借契約と抵当権設定契約・根抵当権設定契約、団体信用生命保険などの契約書を作成して契約は完了となります。

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まとめ

不動産投資をしようと考えた場合、どうしてもまとまった資金が必要となります。そのため、不動産投資ローンは避けては通れないものになってきます。

融資を受ける金融機関によって契約内容が大きく異なる為、それぞれの金融機関の特長を把握して少しでも有利な条件で契約することが重要なポイントと言えます。

今回の記事を参考にしていただき、自分の目的や条件に合った金融機関を選ぶようにしましょう。

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