不動産投資で融資を受けるためのポイントとメリットとは

不動産投資で融資を受けるためのポイントとメリットとは

「自分は普通のサラリーマンだから高額の不動産投資には縁がない」と思っていませんか?実は、サラリーマンという属性が、不動産投資の融資を受ける際に強い武器になり得ることをご存知でしょうか。今回はサラリーマンの方が不動産投資を行うケースを想定しつつ、融資の条件やコツについて、解説します。

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融資の必要性

不動産投資とは、不動産を対象として資金を投入し、経営・運用することによって利益を得ることを目指す投資のことです。例えばアパートの一室を購入し、それを貸して毎月安定した家賃収入が手に入れば、ある時点から収益が物件の購入費用を超え、利益が出るようになります。

一般的なイメージとして、不動産投資は多額の現金を必要とし、投資初心者にはハードルが高いように思われます。実際、最初から物件価格の全てを自力で用意することは現実的ではありませんし、多額の現金が貯まるまで待っているといい物件を逃してしまう恐れがあります。そのため金融機関による融資を利用し、手元のお金を先に増やして不動産投資を行うことが一般的であり、融資を活用することこそが成功の近道であると言えます。

融資額の決め方

不動産投資を行うために金融機関から融資を受ける場合、事業用ローンという、居住用の住宅を買うための住宅ローンとは異なるものを利用します。不動産投資の場合、事業用ローンで融資される金額は、物件の資産価値とお金を借りる個人投資家の返済能力に基づいて決定されます。

物件の資産価値の判断基準

物件の資産価値とは、物件それ自体の価値とその物件がもたらす収益力を指します。お金を借りた人がお金を返せなくなった際に担保としてローンを回収できるように、金融機関はまず物件の価値そのものを重視します。さらに、実際にローンを毎月払えるかどうかを見るため、収益力、すなわちその物件でどれだけの家賃収入が入るのかを評価します。金融機関は収益力を判断する際に、物件の間取りや駅までの近さ、築年数などを総合的に考慮します。

お金を借りる人の返済能力の判断基準

お金を借りる人の返済能力は「与信」と呼ばれます。与信はその人の肩書きや年収、家族構成など様々な要素を判断材料に決定されます。まず職種については、大手企業や官庁・役所で働く人は現在受け取っているのと同程度、またはそれ以上の給与を継続して得られる可能性が高いと判断され、お金を借りる上で比較的有利であると言えます。一方、中小企業で働いている人や自営業の人の与信は低く評価される可能性があります。中小企業の経営者はサラリーマンより多くの金額を稼いでいたとしても、金融機関からすると与信が低いと見なされるケースが多いです。

さらに、長年同じ会社で継続して働いているサラリーマンであれば、転職を繰り返している人に比べて安定した収入を得ていると見なされ、与信の判断に有利に働くでしょう。

副業は、本業の収入と同等に評価されるわけではなく、株式投資の収入など一時的な収入があったとしても、安定した収入でなければ評価につながるわけではないことも念頭に置いておきましょう。

このことが物語るように、個人の返済能力は収入の多さだけで決定されるわけではありません。金融機関が特に重視するのはその人の収入の安定性です。

いずれにせよ、サラリーマンであることで融資において不利になるとは限らず、かえって有利になる側面もあるということを押さえておきましょう。

利回り率が高くても損をする?

利回り率が高いと融資評価が厳しくなることがある

不動産投資の収益率はしばしば、年間の家賃収入額を不動産価格で割った数値(表面利回り)で表されます。ただしより現実的な値としては、年間の家賃収入から賃貸管理手数料や修繕積立金、固定資産税など様々な経費を除き、それを購入時の総コスト(購入価格に、購入時にかかった諸経費を加えた金額)で割って求められる実質利回りの値が利用されます。

これらの利回りが高い方が、物件の収益性が優れていると考えることができます。しかし、利回りが高すぎる不動産はリスクが高いものとして、融資の際に金融機関から厳しい審査を受けることもあります。というのも、利回りの高い物件の中には、需要がなく購入コストが抑えられているがゆえに、満室を想定すれば利回りが高い、という物件もあるからです。つまりそのような物件では、満室の想定が実現されなければ、利回りから想定される収益率が得られない可能性があるのです。

例えばその典型的な例が、地方の、駅から遠く、築年数が経過しているアパートです。このような物件にはしばしば空室があり、購入したとしても満室にするのは難しく、場合によっては毎月赤字を抱えることになるかもしれません。

利回りの表示が高かったとしても、満室を想定した上での利回りが高くなっているに過ぎない、リスクの高い物件もあります。したがって、利回りが高いほど金融機関から融資を受けやすいとは一概には言えないのです。

イールドギャップを計算してみよう

イールドギャップとは

不動産投資において用いられる指標は利回りだけではありません。利回り以外の指標の一つに、イールドギャップというものがあります。イールドギャップとは、不動産の利回りとローンの金利の差によって求められる値です。
イールドギャップの計算においては、実質的なコストを考慮できていない表面利回りではなく、実質利回りの値が一般的に用いられます。

また、計算で用いられる金利の数値はローンの申し込み時に言われた固定金利の値をそのまま使うのではありません。なぜならローンの金利の値では実際の返済期間が考慮されておらず、返済期間が異なれば各年で支払う金額も変わるからです(10年間のローンと、20年間のローンでは支払額が異なります)。そこで用いるのがK%という、借入金額に対する年間返済金額の比率を表す値です。表面利回りと期間を考慮しない金利の値を用いてイールドギャップが正の値になっていたとしても、実質利回りとK%の値で計算すると実はイールドギャップはマイナスの値だった、という場合もあります。どの値を用いてイールドギャップを計算するのか、十分に注意しましょう。

利回りだけではなくイールドギャップも大事

不動産投資においては利回りだけではなくイールドギャップも重要です。

上で述べたように、利回りが高いからといって融資で有利になるとは限らず、かえって不利になる可能性もあります。利回りが高いと言われる物件を購入したとても、不利な融資審査を受けた結果として高い金利でお金を借りることになれば、イールドギャップで考えれば値は低くなります。低い利回りの物件を低い金利でお金を借りられた方がイールドギャップは大きくなり、より多くの収益が上げられるかもしれません。

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妥当な融資額とは?

ここからは、例えば30代前半の男性の平均年収(約510万円)でどの程度の融資が受けられるかを考えてみましょう。融資限度額は金融機関によって大きく異なるので一概には言えませんが、少なく見積もったとしても年収の7倍~10倍程度となるとされています。そのため、年収510万円を想定した場合、融資限度額は3,570万円から5,100万円程度となるでしょう。ただし地方銀行を利用する場合には、これよりも多くの金額の融資を受けられることもあります。

すでに述べたように、融資額は借り入れを行う人の属性によって変化します。

また、不動産投資ローンをすでに借りていて何年間も返済実績があるのであれば、他の金融機関のローンに借り換えたり、現在借りている金融機関に金利を低くするよう交渉したりできるかもしれません。

すでに借りているお金の融資額への影響

では、すでに借りているお金は融資額にどう影響するのでしょうか。住宅ローンによって融資の評価が下がるかは金融機関によりますが、クレジットカードやカードローンによる借金や延滞の記録があると評価は下がることが多いと言えます。金融機関はお金を貸す時に、お金を借りようとしている人の未返済の借金や滞納履歴を、信用情報機関を通じて過去にさかのぼって参照することができるからです。また、キャッシング機能付きのクレジットカードを複数持っている場合、借り入れ可能な額が多いと見なされ、住宅ローンの融資額に不利に影響する可能性もあります。

いずれにせよ、融資限度額は金融機関によって大きく異なるので一概には言えず、自力で情報収集するのには限界があります。提携ローンや融資実績が豊富な不動産投資会社を選び、自分に最も有利な条件を提示してくれる金融機関を選ぶ手助けをしてもらえるようにしておくべきでしょう。

まとめ

不動産投資におけるローンはサラリーマンだから不利になるということはなく、場合によっては安定した収入のあることが有利に働きます。思い込みで判断せず、不動産投資会社などを通して適切な情報を集め、融資について後悔のない判断をできるようにしましょう。

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