同じ不動産でも住宅ローンと不動産投資ローンは違う?不動産投資でのローンとは

同じ不動産でも住宅ローンと不動産投資ローンは違う?不動産投資でのローンとは

不動産投資は初期費用が高いため、ローンを組み、融資をしてもらうことがほとんどです。しかしこの不動産投資ローンは住宅ローンとは異なるため注意が必要です。今回は、不動産投資ローンの概要を徹底解説した上で、最後に不動産投資ローンのシミュレーションを行います。

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不動産投資ローンは住宅ローンとなにが違うのか

そもそもローンとは、主に銀行などが個人に対してお金を貸付し、一定期間内において毎月定められた金額を返済するシステムのことをいいます。高額なものを購入する場合に用います。

個人から見たこのシステムのメリットとしては、一括で全額用意できない金額の商品でも毎月少しずつ払うことで、購入出来るという点です。逆にデメリットとしては、一般には借り入れ金額に対して金利が付加されるので、その分は余計な出費が嵩みます。

不動産投資において、物件を購入する際はローンを組むことが一般的です。また、自分の住居用として住宅を購入する際に組むローンもあります。これら2つのローンは建物を購入するという点においては同じですが、ローンの仕組みとしては別物です。

まず、両者の特徴について見ていきます。そして、それを踏まえたうえで違いについても見ていきます。

不動産投資ローン

不動産投資ローンでは、購入した物件による収益をローンの返済に充てます。返済が順調に進むかどうかは、その物件の収益力にかかっています。

それゆえ融資を行う金融機関は、ローン返済までの期間のその物件の賃貸による収益や、老朽化によるメンテナンスなどの維持費などを考慮して、融資を実際に行っても貸し倒されることがないのかどうかを審査し、融資を行うかの判断をします。

収益力が高い物件は、利益を得やすく融資も受けやすいという両面においてメリットがあります。このように不動産ローンでは"物件"が重要になります。

 

住宅ローン

住宅ローンでは、借り手が働いて得た給料などをローンの返済に充てます。つまり、その人の仕事や年齢が重要な意味を持ちます。年収が高く、安定した仕事に就いていれば、融資を行う側から見れば確実に返済を受けられるだろうと期待できるので、融資が受けやすくなります。

例えば、中小企業よりも大企業に勤めているほうが安定しているので有利に判定されることがあります。また年齢も重要で、高齢であるとローン返済の最中に定年を迎える可能性があり、貸し手にとってリスクになります。

また、その人の社会的な信用も、クレジットカードの利用状況や今までのローンの返済記録などから判断されます。このように住宅ローンは、その"人"が重要になります。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンでは審査の承認レベルが異なり、不動産投資ローンの方がより厳しく審査されます。これはなぜでしょうか。

前述のような返済システムの違いを踏まえて、住宅ローンの返済原資となる給与所得の方が、不動産投資ローンの返済原資となる事業所得よりも安定していると考えることが一般的です。つまり金融機関からすると、住宅ローンの方が貸倒れのリスクが低いのです。

また、借り手自身が実際に住む住宅は生活に直結しているため、借り手としてもローンを滞ることなく完済する前提で人生設計を組みます。これに対して不動産投資は、それ自体がリスクを孕んだ事業(ビジネス)であるため、成功することもあれば失敗することもあります。

このような違いも、金融機関にとって不動産投資ローンをより厳しく審査する理由の一つです。

不動産投資ローンにおいて融資を受けるのはなかなか大変ですが、一度審査の承認を得ることが出来れば、その実績により二回目の融資は受けやすくなることもあります。

不動産投資ローンの金利・期間・団体信用保険を徹底解説

ここまで、不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて見てきました。次に、金利やローンの期間について見ていきます。またローンを組む際には、万が一のことに備えて生命保険に入ることが一般的ですので、ローンを組む人のための保険である「団体信用保険」についても見ていきます。

金利

不動産投資ローンの金利については、変動型と固定型の二つがあります。

変動型では、市場金利の変化に連動してローンの金利が変化します。具体的には、年に二回金利が見直されます。変動型の利点としては、固定型よりも金利が低いということがあげられます。しかしながら、いつどのタイミングで金利が上昇するかわからないということが欠点です。

固定型では、市場金利の動向にかかわらず、借りたときから返済するまで一定の金利が適用されます。変動型よりも若干高くなることがデメリットですが、一方で見通しが立ちやすいというメリットがあります。特に、計画的にキャッシュフローを計算し事業の道筋を立てたい場合には、固定型が向いています。

金利の実際の値と期間については、金融機関によって様々です。期間によって金利が変わってくることもあります。実際にいくつかの金融機関について見てみましょう。

  • オリックス銀行

変動型は年2.675%~3.675%となっています。固定型は3年固定特約型と5年固定特約型の二つがあり、3年では金利は2.300%~3.300%、5年では2.500%~3.500%です。借入れ可能な金額は1,000万円から2億円以内(10万単位)、借入期間は最長で35年となっています。

参照元:オリックス銀行HP(2018年9月1日現在)

  • みずほ銀行

変動型、固定型、また一部期間のみ固定型の「選択方式」が選べます。借入れ可能な金額は50万円から5億円以内(1万単位)です。借入期間は変動型で1年以上35年以内、選択方式で2年以上35年、固定型で11年以上20年以内となっています。固定型を含め、金利水準は頻繁に改定されるため、店頭で確認する必要があります。

参照元:みずほ銀行HP(2018年4月1日現在)

  • 東京スター銀行

変動型は年0.90%~8.40%、固定型(3年、5年、10年)は1.30%~9.00%となっています。借り入れ可能な金額は100万円から1億円以内となっており、借入期間は最長で20年となっています。

参照元:東京スター銀行HP2018年9月1日現在)

団体信用保険

団体信用保険とは、不動産投資ローンや住宅ローンを組むときにのみ適用される保険のことをいいます。ローンの返済を行っている人に万が一のことがあり返済を続けられなくなった場合に保険会社が残債を肩代わりしてくれるというものです。

名前が「団体」となっているのは、ローンを組む個人が保険会社と直接に契約を結ぶのではなく、金融機関がその顧客を一括して保険に加入させるというものだからです。このようにすることで保険料が安くなるというメリットがあります。

銀行系のローンでは、住宅ローンを組む際には団体信用保険への加入が義務付けられていることがほとんどです。その場合、保険金は金利に含まれています。一方、不動産投資ローンの場合は義務ではないので加入する場合には金利に上乗せすることが必要となります。

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不動産投資ローンのシミュレーションをしてみよう

ここでは不動産投資ローンのシミュレーションをしていきます。

シミュレーションをするにあたって必要となる情報は、借入金額と金利です。この二つを使い、毎月の返済額を決めることで返済年数(回数)を求められ、逆に、返済年数(回数)を決めることで毎月の返済額を求められます。

まず、借入金額、金利、返済額、返済年数の4つの関係について見ていきます。

 

0年目の残高=借入金額

1年目の残高=借入金額×(1+金利)-返済額

2年目の残高=1年目の残高×(1+金利)-返済額

=借入金額×(1+金利)2-返済額×(1+金利)-返済額

3年目の残高=2年目の残高×(1+金利)-返済額

=借入金額×(1+金利)3-返済額×(1+金利)2-返済額×(1+金利)-返済額

 

というようになっていきます。このように考えると

 

n年目の残高=借入金額×(1+金利)n-返済額×(1+金利)n-1……返済額×(1+金利)-返済額

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   =借入金額×(1+金利)n-返済額×{(1+金利)n-1}÷金利

 

となります。

 

ここで、ローンの返済額を求める場合は、nに値を代入し、返済年数を求める場合は返済額に値を代入します。

例えば、借入金額を1,000万円、金利を3%、返済額を月6万円とし、返済年数を求めます。まず、先ほどの式では年単位で考えていたので、年間での返済額は6(万円)×12(カ月)=72万円となります。

 

返済が終わった時に残高は0になるので、n年目の残高=0となります。

したがって、nを求めることで返済年数を求めることができます。

 

つまり、先ほどの式で考えると

 

借入金額×(1+金利)n-返済額×{(1+金利)n-1}÷金利=0

 

となるときのnを求めればよいこととなります。

 

借入金額×(1+金利)n-返済額×{(1+金利)n-1}÷金利=0

⇔ 借入金額×(1+金利)n=返済額×{(1+金利)n-1}÷金利

⇔ 借入金額×金利×(1+金利)n=返済額×{(1+金利)n-1}

⇔ (借入金額×金利-返済額)×(1+金利)n=-返済額

⇔ (1+金利)n=返済額÷(返済額-借入金額×金利)

 

となるので、今回の例の値を入れると、

 

 (1+0.03)=72万÷(72万-1000万×0.03)

⇔ 1.03=72万÷42万

 

となり、計算機を用いてこの値を求めます(リンク:keisan)。すると、n(=返済期間)はおよそ18年となります。したがって、支払うおおよその総額は6 万円×12 カ月×18 年=1,296万円です。

元金である1,000万円と比較すると、約296 万円を金利として支払うことになります。

 

今度は逆に返済期間を20年と決め、返済額を求めることとします。n=20の時の残高が0となる返済額を計算すればいいこととなるので、

借入金額×(1+金利)n-返済額×{(1+金利)n-1}÷金利=0

となるような返済額を求めればよいこととなります。

 

借入金額×(1+金利)n-返済額×{(1+金利)n-1}÷金利=0

⇔ 借入金額×(1+金利)n=返済額×{(1+金利)n-1}÷金利

⇔ 借入金額×金利×(1+金利)n=返済額×{(1+金利)n-1}

⇔ (借入金額×金利-返済額)×(1+金利)n=-返済額

⇔ (1+金利)n=返済額÷(返済額-借入金額×金利)

 

となるので、今回の値を代入すると、

返済額=1,000×(1.03)20×0.03÷{(1.03)20-1}

となり、返済額は年あたり約67万円となります。月々の返済額としては、これを12ヶ月で割って約56,000円となります。

まとめ

以上、不動産投資ローンについて詳しく見てきました。今回述べたように、不動産投資ローンの融資を受けるためには、様々な観点から審査を受けることになります。ですがローンは、不動産投資を始めるにあたってなくてはならないものです。

一度審査の承認を得られればそれが実績となり、二度目以降は比較的簡単に融資を受けることができます。また、自身の保有している不動産を担保とすることもできるので、さらに信用が上がります。是非チャレンジしてみて下さい。

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