【徹底解説】住宅ローンと不動産投資ローンは何が違う?両立はできる?

同じ不動産でも住宅ローンと不動産投資ローンは違う?不動産投資でのローンとは

不動産投資は金額が高額なため、ローンを組み、始める方が多いです。しかしこの不動産投資ローンは住宅ローンとは異なるため注意が必要です。今回は、不動産投資ローンと住宅ローンの違いと、どちらを先に利用すべきなのかについて徹底解説していきます。

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不動産投資ローン、住宅ローンとは?

そもそもローンとは、主に銀行などが個人に対してお金を貸付し、一定期間内において毎月定められた金額を返済するシステムのことをいい、高額なものを購入する場合等に用います。

個人から見たこのシステムのメリットとしては、一括で全額用意できない金額の商品でも毎月少しずつ支払うことで、購入出来るという点です。逆にデメリットとしては、一般的に借り入れ金額に対して金利が付加されるので、その分余計な出費が嵩みます。

不動産投資において、物件を購入する際にはローンを組むことが一般的です。また、自分の住居用として住宅を購入する際に組むローンもあります。これら2つのローンは建物を購入するという点においては同じですが、ローンの仕組みとしては別物です。

まず、両者の特徴と違いについて見ていきましょう。

 

不動産投資ローン

不動産投資ローンでは、購入した物件に住む第三者の家賃収入を収益とし、その収益からローンの返済を行います。返済が順調に進むかどうかは、その物件の収益力にかかっています。

それゆえローンを行う金融機関は、ローン返済までのその物件の賃貸による収益や、老朽化によるメンテナンスなどの維持費などを考慮して、ローンを実際に行っても貸し倒されることがないかどうかを審査し、ローンを行うかの判断をします。

収益力が高い物件は、利益を得やすくローンも受けやすいという両面においてメリットがあります。このように不動産ローンでは“物件”が重要になります。

不動産投資ローンの詳細については以下記事を参照ください。

関連記事:不動産投資ローンって何?不動産投資ローンと融資について実例も踏まえて解説
関連記事:「借金=悪」じゃない!不動産投資におけるローンとは
関連記事:不動産投資ローンを解説!金融機関の特徴・金利・審査・契約の流れについて

 

住宅ローン

住宅ローンでは、借り手本人の収入をローンの返済に充てます。つまり、その人の仕事や年齢が重要になってきます。年収が高く、安定した仕事に就いていれば、ローンを行う側から見れば確実に返済を受けられるだろうと期待できるので、ローンが受けやすくなります。

例えば、中小企業よりも大企業に勤めているほうが安定しているので有利に判定されることがあります。また年齢も重要で、高齢であるとローン返済の最中に定年を迎える可能性があり、貸し手にとって返済されない可能性があるとしてリスクになります。

そして、その人の社会的な信用も、クレジットカードの利用状況や今までのローンの返済記録などから判断されます。このように住宅ローンは、借りる“人”が重要になります。

 

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

次に、不動産投資ローンと住宅ローンの違いである以下について解説します。

  • ローン審査の違い
  • 借入金額の違い
  • 金利の違い

ローン審査の違い

まずはローン審査の違いです。不動産投資ローンと住宅ローンでは審査の承認レベルが異なり、不動産投資ローンの方がより厳しく審査されます。これはなぜでしょうか。

前述のような返済システムの違いから、住宅ローンの返済原資となる給与所得の方が、不動産投資ローンの返済原資となる事業所得よりも安定していると考えることが一般的です。つまり金融機関からすると、住宅ローンの方が貸倒れのリスクが低いのです。

また、借り手自身が実際に住む住宅は生活に直結しているため、借り手としてもローンを滞ることなく完済する前提で人生設計を組みます。これに対して不動産投資は、それ自体がリスクをはらんだ事業(ビジネス)であるため、成功することもあれば失敗することもあります。

このような違いも、金融機関にとって不動産投資ローンをより厳しく審査する理由の一つです。
不動産投資ローンは住宅ローンに比べて融資を受けるハードルが高いですが、一度審査の承認を得ることが出来れば、その後の運用実績などにより二回目の融資は受けやすくなることもあります。

関連記事:不動産投資ローンの審査をクリアできる方法は?

 

借入金額の違い

次に、借入金額の違いです。上述したように、住宅ローンの返済原資は借入者本人の給与所得であり、不動産投資ローンの返済原資は事業所得(家賃収入)です。そのため、不動産投資ローンを借り入れるときに物件の収益性が高く評価されれば、住宅ローンを組むときよりも高額の借入が可能なケースもあります。

というのも、不動産投資ローンの場合は借入者の給与収入に加えて、不動産投資による家賃収入も加算される場合もあるからです。つまり、その家賃収入が安定していると見なされれば、その借入者の返済原資は潤沢であると判断されるので、借入金額も住宅ローンより高額になる場合があるというわけです。

 

金利の違い

また、住宅ローンと不動産投資ローンでは金利も違います。住宅ローン金利は0.5%から2%程度なのに対して、不動産投資ローンは1%台から4%を超えることもあります。その理由にも返済原資が関係してきます。

というのも、住宅ローンの返済原資は給与所得であり、購入する住宅に事業性はありません。一方、不動産投資ローンの返済原資は購入する物件の収益であり、言うなれば「事業(ビジネス)」への融資になります。

そのため、不動産投資ローンには「計画通りに家賃収入を得られない」などのリスクがあるので、不動産投資ローンの方が金利は高めに設定されているのです。

 

住宅ローンが先か不動産投資ローンが先か?

自宅と投資用不動産のどちらも購入したいと考えている人の中には、住宅ローンと不動産投資ローンのどちらを先に組むべきか迷っている人もいるでしょう。

結論からいうと、不動産投資ローンを先に組み投資用不動産を買うべきです。

その理由の1つに「フラット35」のルールが、2020年4月から改訂されました。そのため、以下より、改定後と改定前の違いも踏まえた上で解説していきます。

残債と与信枠の関係

住宅ローンと不動産投資ローンのどちらを先に組んだ方が良いのかについて、まずは残債と与信枠の関係を知っておきましょう。残債とはローンの残り金額のことであり、与信枠とは借入可能な金額のことです。
住宅ローンを先に組む
まず、住宅ローンを先に組むと、その残債分は基本的には与信枠から減額されます。たとえば、自宅の残債が3,000万円あるのであれば、与信枠が4,000万円ある人でも基本的に与信枠が1,000万円(4,000万円-3,000万円)に減るというわけです。
不動産投資ローンを先に組む
不動産投資ローンを先に組んだとしても、この与信枠の考え方は基本的には同じです。それは、住宅ローンを組むときにフラット35という住宅支援機構(国)が提供するローンを組むことで、不動産投資ローンの残債は加味されないからです。つまり、不動産投資ローンを先に組んだ後に住宅ローン(フラット35)を組めば、不動産投資ローンの残債は関係なく住宅ローン(フラット35)を組むことができます。この点が、不動産投資ローンを先に組んだ方が良い理由です。

ただし、フラット35の改定に伴い、「一棟の共同住宅を保有するためのローンに限る」ということになります。つまり、不動産投資ローンの残債が関係なく住宅ローン(フラット35)を組めるのは、アパートなど「一棟の共同住宅」を保有するときのみというわけです。

たとえば、区分マンションを保有するために不動産投資ローンを組み、その後にフラット35を組んで自宅を購入するとします。従来であれば、不動産投資ローンの残債は、フラット35の与信枠から減額されませんでした。しかし、今回の改定によって、不動産投資ローンの残債分はフラット35の与信枠から減額されてしまうのです。

そのため、一棟投資をするならフラット35の与信枠は減らないので、不動産投資ローンを先に組んだ方が良いといえます。一方、一棟投資以外の区分投資などはフラット35の与信枠は減るので、自宅を優先するのか?投資物件を優先するのか?どちらのローンを先に組むべきかしっかりと検討する必要があります。

また、フラット35以外の金融機関であれば、一般的に住宅ローンを組むときに不動産投資ローンの残債は加味されて与信枠は減ります。そのため、低金利のネット銀行などで住宅ローンを組む場合、不動産投資ローンを先に組むと一般的に住宅ローンの与信枠が減るという点には注意しましょう。

 

メリット・デメリットとパターン別の事例紹介(一棟の場合)

前項を踏まえて、住宅ローンを先に組むパターンと不動産投資ローンを先に組むパターンのメリット・デメリットは以下の通りです。なお、以下は一棟物件を保有するパターン…つまり、不動産投資ローンの残債がフラット35の与信枠に関係ないパターンとして解説しています。

比較住宅ローンを先に組む不動産投資ローンを先に組む
メリット・住宅ローンの与信枠は満額のまま・不動産投資ローンの与信枠は満額のまま

・住宅ローンでフラット35を組めば、不動産投資ローンの残債は加味されない

デメリット・不動産投資ローン組むときには、住宅ローンの残債分の与信枠が基本的に減る・フラット35以外の住宅ローンを組むときは、不動産投資ローンの残債分の与信枠が減る

これらのメリット・デメリットを踏まえて、実際に住宅ローンを先に組むパターンと、不動産投資ローンを先に組むパターンの事例を見ていきましょう。
パターン1:住宅ローンを先に組む
たとえば、以下の状況でAさんが住宅ローンを組んで自宅を購入した後に、不動産投資ローンを組んで投資用不動産を購入するとします。

  • 年収:800万円
  • 自宅の残債:5,000万円
  • 不動産投資ローンの与信枠目安:年収800万円 × 8倍※ = 6,400万円

※倍率は個人の属性や金融機関によって異なる場合がございます

この場合、不動産投資ローンの与信枠から自宅の残債5,000万円は減額されるので、不動産投資ローンの与信枠目安は1,400万円に減ります。つまり、自宅(住宅ローン)がなければ不動産投資ローンはおよそ6,400万円まで組めたものの、住宅ローンがあることで与信枠は大きく減るというわけです。

そのため、住宅ローンを組んで自宅を購入してから不動産投資ローンを組んで投資用不動産を購入することも可能ですが、与信枠が減り「購入できる物件が限定されてしまう」という大きなデメリットがあります。
パターン2:不動産投資ローンを先に組む
一方、Bさんが不動産投資ローンを先に組んだ場合は以下の通りです。

  • 不動産投資ローンの与信枠目安:年収800万円 × 8倍 = 6,400万円
  • 自宅の与信枠(フラット35):年収800万円 × 7倍 = 5,600万円

※倍率は個人の属性によって異なる場合がございます

このように、フラット35で自宅を購入すれば不動産投資ローンの残債は与信枠に関係ありません。そのため、不動産投資ローンもフラット35も満額の融資を受けることができます。ただし、フラット35以外の住宅ローンを組む場合は、一般的に不動産投資ローンの残債によって住宅ローンの与信枠は減ります。

そのため、どうしても低金利のネット銀行で住宅ローンを組みたいという方は、住宅ローンを先に組んだ方が良いでしょう。ただ、不動産投資を検討している方は、自宅を先に買ってしまうと与信枠が大きく減るので、一棟物件を購入する場合は、不動産投資ローンを先に組んだ方が良いです。

 

団体信用生命保険について知っておこう

団体信用生命保険とは、不動産投資ローンや住宅ローンを組むときにのみ適用される保険です。ローンの名義人が万が一死亡や重度障害で働けなくなくなり、返済を続けられなくなった場合に保険会社が残債を肩代わりしてくれるというものです。

名前が「団体」となっているのは、ローンを組む個人が保険会社と直接に契約を結ぶのではなく、金融機関がその顧客を一括して保険に加入させるというものだからです。このようにすることで保険料が安くなるというメリットがあります。

銀行系のローンでは、住宅ローンを組む際には団体信用生命保険への加入が義務付けられていることがほとんどです。その場合、保険金は金利に含まれているケースがほとんどです。一方、不動産投資ローンの場合は義務ではありません。住宅ローン同様に金利に含まれる場合と金利に上乗せされる場合があるので確認が必要となります。

団体信用生命保険の詳細はこちら
関連記事:不動産投資での重要ワード「団体信用生命保険」とは?

まとめ

以上、住宅ローンと不動産投資ローンの関係や、不動産投資ローンについて詳しく見てきました。

ローンは、不動産投資を始めるにあたってなくてはならないものですが様々な観点からの審査があったり、条件が設けられていたりします。

個人で金融機関を探し、融資を受けることも可能ですが、一般的には不動産会社を通して金融機関から融資を受けるケースが多いです。不動産会社によって提携金融機関数や審査条件などが異なる場合がありますので、しっかりと確認をすることをおすすめします。

不動産投資ローンについて、関連する記事をご紹介します。これらも参考にして頂ければ幸いです。

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