【専門家監修】ローン返済を終えたら抵当権抹消手続きを!抵当権抹消手続きについて

抵当権

抵当権抹消とは、不動産を担保と定めたときに設定された抵当権の抹消登記を行うことです。
抵当権を設定するのは資金を融資する金融機関などですが、抵当権の抹消は不動産の所有者が行わなくてはなりません。
今回は不動産投資における、ローン返済後の抵当権抹消についての手続き方法や注意点など、基本を解説していきます。

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抵当権抹消手続きを行わないとどんなデメリットがある?

金融機関の住宅ローンを利用して新築物件を購入する場合、金融機関は担保としてその不動産に抵当権を設定します。金融機関は住宅ローンが回収できないと判断した場合、抵当権を主張してその不動産を競売にかけるなどして、ローンを回収することができます。

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このような抵当権は、住宅ローンを利用する場合に金融機関が設定するものですが、住宅ローンが払い終わっても自動的に抵当権が抹消されるわけではありません。
また、金融機関が抵当権を抹消してくれるわけでもありません。

したがって、住宅ローンを支払い終えたら抵当権の抹消登記を自身で行う必要があります。
抵当権の抹消手続きには多少の手間と時間、費用がかかりますが、抹消しないままで放置しておくと以下のような様々なデメリットが生じてしまいます。

不動産の売却が困難になる

住宅ローンを完済した物件であったとしても抵当権の登記が残っていると第三者からは本当にローンが完済された物件であるかどうか判断できず、買い手側の信用を得ることは難しくなってしまいます。
物件に抵当権が残っていて且つ、売り手がローンを完済していなかった場合、ローン支払いが滞ってしまった際に、その物件が買い手の意思に関係なく競売に出されてしまうからです。
そうした危険から、抵当権抹消の手続きを行わないで放置しておくと不動産の売却時に苦労することとなります。

金融機関への融資申請が通らなくなる

金融機関から融資を受ける場合、一般的に金融機関は不動産を担保にとります。
担保にする前に金融機関はその不動産の登記簿を確認しますが、登記簿に抵当権が記載されていると、他のローンの支払いが完済していないものとみなされ、融資を受けられる確率が下がってしまいます。
また、抵当権の抹消手続きが行われていないと、抵当権の流用の可能性が疑われてしまいます。
例として抵当権の流用のケースを以下に一つ挙げます。

金融会社AがBの持つ不動産を担保として貸付を行い不動産に抵当権を設定しました。Bは期間内に完済したが抵当権の抹消手続きは行いませんでした。その後、Bは登記簿に残っていた抵当権を再利用してAから貸付を受け、今度は期間内に完済することができませんでした。

以上のケースのように抵当権が再利用される場合も存在します。
このことを抵当権の流用といいます。抵当権が流用された場合、本来はこの抵当権は無効とされますが、判例では第三者の利益を害さない範囲内で正当化されています。
ここで「第三者の利益を害さない範囲で」と述べましたが、抵当権が再利用された後に第三者が抵当権を主張した場合は、第三者は再利用された抵当権よりも劣勢の順位の抵当権しか得ることができません。このようなリスクから、抵当権の流用が疑われると融資申請が通りにくくなってしまいます。

必要な書類の期限を迎えてしまう

金融機関に対し借入金を全額返済すると、金融機関からいくつかの書類を受け取ります。
それらの書類を法務局に持っていき、処理を済ますことで不動産に設定された抵当権を抹消することができます。
これらの書類の中でも資格証明書と言われるものは発行から3ヶ月間の有効期間が定められているため、これを過ぎると再発行の手続きを行う必要が生じてしまいます。再発行には時間とお金がかかってしまうため、面倒を避けるためにも完済後すぐに抵当権抹消手続きを済ませることがおすすめです。

相続の際に苦労する

不動産の所有者が亡くなった後に相続者がローンの支払いを終え、抵当権の抹消手続きを行う場合、抵当権抹消手続きの前に相続登記を行う必要が生じてしまいます。
このように、相続の時点まで抵当権の抹消手続きを長引かせてしまうと、遺族にまで迷惑をかけてしまうこととなります。

金融機関が合併してしまった際、書類の再発行が必要

金融機関から資格証明書などを受け取った後に金融機関の合併や支店の統合などによって会社名などが変更されてしまうと、書類を全て差し替える必要性があります。
書類の再発行には時間と費用がかかってしまうため、合併や統合などが起こる前に速やかに抵当権の抹消手続きを行わなくてはなりません。

抵当権抹消手続きのポイント解説

申請場所

必要な書類等を準備して法務局へ提出します。
全ての法務局で抵当権抹消手続きが可能なわけではなく、不動産の所在地によって定められている法務局である必要があります。自身の持つ不動産がどの法務局の管轄下であるのかは近くの法務局へ問い合わせて確認する方法が簡単です。
また、インターネット上のオンライン申請や郵送でも抵当権の抹消手続きは可能です。

申請者

基本的には不動産の所有者が申請を行うことになります。しかし、所有者が司法書士などに委任することもあり、代理者による申請も可能になっています。

必要なもの

抵当権抹消登録申請書 登記の理由や権利者の情報、不動産の情報などを記載するための書類です。法務省のHPから雛形を取得することができます。
登記原因証明情報 登記の原因となった事実や行為、そして権利の変動が生じたことを証明する書類です。金融機関が抵当権者となっている場合は金融機関から解除証書という名目で送られてきます。
登記識別情報 登記識別情報または登記済証を封筒に入れて提出します。これらは金融機関から抵当権設定契約証書などの名目で送られてきます。登記済と赤い判が押してある書類です。
代理権限証明情報 金融機関が抵当権者となっている場合、金融機関が登記権者に登記を委任するために委任状としてこの書類を送ります。
印鑑 登記申請人の印鑑が必要となります。
お金 一つの不動産につき1,000円の登録免許税がかかります。

抵当権抹消は司法書士が必要?

抵当権抹消手続きはご自身で行うことも司法書士に委任して行うことも可能です。抵当権抹消手続きを司法書士に委任した場合のメリットとデメリットを紹介していきます。

メリット

・個人で行う場合と比べて時間がかからない
不動産に設定された抵当権の抹消のための一連の手続きを行うにはかなりの時間を要します。何度か法務局に赴く必要があるほか、法務局でも抹消登記の相談を行わなくてはならないケースもあります。
また、法務局の一般的な業務取扱時間は平日の8時30分から17時15分までであるため、平日のこの時間に勤務している人などは法務局に足を運ぶ時間が確保できません。

一方で、司法書士事務所は夜間や休日も相談対応を行っており、何度も赴く必要がないため時間をかけずに手続きを済ますことができます。

・面倒な作業を行う必要がない
手続きには多くの証明書と書類への記入を必要とします。そうした面倒で複雑な作業を司法書士に委託することで省くことができます。

・複雑な事例への適切な対応
住宅ローン等の借入金の完済から抵当権抹消手続きまで時間が空いてしまっていると、個人では取り扱うことのできないような複雑な問題が生じてしまうケースもあります。
中でも特に複雑な例は、不動産に抵当権を設定した抵当権者の会社が解散してしまっている場合です。
このような場合の抵当権を休眠担保権といい、休眠担保権の抹消は裁判にまでもつれることもあり、司法書士に依頼しないと対処が難しくなってしまいます。

デメリット

・お金がかかる
司法書士に手続きを委託する場合、相場で一万円ほどの司法書士報酬がかかります。報酬の他にも登記登録のための税金もかかるため、手続きのための時間と手間を惜しまない人にとっては費用が嵩んでしまいます。

また、近年抵当権抹消手続きはオンライン上や郵送といった形でも可能になっています。
必要な機器と書類、そしてインターネット周辺の知識があれば法務局に足を運ぶことなく手続きを済ませることもできるため、司法書士に頼むメリット自体が薄くなっている、ということもできます。

抵当権抹消手続きにおける注意点

抵当権の抹消登記における注意点を改めて整理してみましょう。

必要な書類の確認

抵当権抹消手続きを自分で行う場合と司法書士に委任する場合のどちらにおいてでも必要な書類を自分で集めておく必要があります。
必要な書類の多くは住宅ローン等の借入金の完済時に金融機関などから送られてくるため無くさないように保管しておかないといけません。書類の中には再発行にかなりの時間がかかってしまうものもあるため注意が必要です。

法務局の管轄

抵当権が設定されている不動産がどこの法務局の管轄下にあるのかを確認する必要があります。抵当権の抹消手続きは対象の不動産を管轄している法務局でしか行えないためあらかじめ法務局のHPで確認しておくべきです。

住所変更

抵当権抹消手続きの際に登記の名義人の住所が引越しなどで変更されていた場合は、まず住所変更登記を先に行わなくてはいけないため注意が必要です。

完済後、できる限り早く行う

抵当権抹消手続きを行う上で一番に気をつけなければいけないことは、住宅ローン等の借入金を完済してからなるべく早くに手続きを済ますことです。
手続きまでの期間が長引けば長引くほど、手続きが複雑になる可能性が高まってしまいます。

例えば、手続きまでの期間中に借り入れ先の金融機関が変更されて名前が変わってしまった場合はもう一度各種書類を発行してもらわなくてはなりません。また、さらに期間が長引いてしまうと抵当権抹消の手続きの他に相続に関する登記手続きや住所変更の手続きなど複雑な作業が増えてしまいます。
最低でも金融機関が発行する資格証明書の期限が切れてしまう三ヶ月以内に手続きを済ましておくことが望ましいです。

まとめ

住宅ローンなどの借入金が完済したら不動産に設定されている抵当権を抹消する手続きを行わなくてはならないのですが、これは自動で行われるわけではなく、金融機関が助けてくれるわけでもありません。

抵当権抹消手続きは司法書士に委任して行うことも可能なので、なるべく早く手続きを済ますことをお勧めします。

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ABOUTこの記事をかいた人

大平 優

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 親しみやすい性格でお客様とのコミュニケーションを大切にし、その中で浮かび上がってきた課題を冷静に分析。不動産・不動産サービスを通じて正確なロジックと緻密なシミュレーションを武器に、お客様の将来的な課題を解決へと導く。