根抵当権つきの不動産を売却・抹消する方法と気をつけるべきこと

抵当権

不動産投資の目的で物件や土地などを購入する人(不動産投資家)が、銀行などの金融機関のローンを利用するとき、銀行は担保としてその不動産に抵当権を設定します。もしローンの借り手(不動産投資家)がローンを返済できなくなったら、銀行は「抵当権を使って」その不動産を競売にかけるなどして強制的に売却して、貸したお金を回収します。
関連記事:ローンが支払えないときの解決策「任意売却」とは

不動産投資家は、ローンを完済すれば抵当権を外すことができますが、その手続きは不動産投資家自身が行わなければなりません。自動的に抵当権が外れることはなく、銀行が外してくれるわけでもありません。

この記事では、不動産投資家が自分で抵当権を外す「抵当権抹消手続き」について詳しく解説します。また「根抵当権」についてもご紹介します。

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根抵当権とは

まず、根抵当権についてみていきましょう。

返済すれば極度額まで何度でも借りることができる

根抵当権は抵当権の一種です。銀行が根抵当権を設定すると、不動産投資家は、貸し出し額の上限(極度額)の範囲内で、何度でもお金を借りることができます。

例えば、不動産投資家が銀行から1億円のローンを借りて投資用の物件を購入したとします。このとき銀行が、住宅の担保価値を1億円と算出して、極度額を1億円に定めて根抵当権を設定したとします。

このあと不動産投資家が、銀行に3,000万円を返済したら、再び極度額(1億円)まで借りることができます。つまり、この場合だと最初のローンがあと7,000万円残っていて、極度額が1億円なので、新たに3,000万円までローンを借りることができるということです。

また、根抵当権が設定されていると、極度額の範囲内であれば、不動産投資家が何度借り入れを繰り返しても、その都度、登記をする必要はありません。

このようなことができるのは、根抵当権には、一定の範囲に属する不特定の債権を担保する機能があるからです。返済さえすれば極度額まで何度も借りられるということは、最初に借りた住宅ローン(債権)だけでなく、次の住宅ローン(別の債権)も担保することを意味しています。つまり、債権を特定していません。

債権が消滅しても、自動的に根抵当権が消滅するわけではない

そのため根抵当権が設定されると、債権が消滅しても、つまり住宅ローンを完済しても、自動的に(当然に)根抵当権が消滅することはありません。これも根抵当権の重要な性質なので、あとでもう一度解説します。

抵当権と根抵当権の違いは、以下の記事を参考にしてください。
関連記事:抵当権と根抵当権の違いは

 

根抵当権のついた不動産を売却する方法

根抵当権がついた不動産を売却することは簡単ではありません。その理由は「自分なら、根抵当権のついた不動産を買うか」と考えると、理解しやすいでしょう。

例えば、AさんがBさんから、銀行が根抵当権を設定している戸建て住宅を購入したとします。AさんはBさんに、この戸建て住宅の代金を支払いました。しかし、Bさんが銀行への支払いを滞納したため、銀行は「根抵当権を使って」その戸建て住宅を競売にかけました。Aさんには原則、これに対抗する手段はありません。
Aさんは、Bさんへの支払いが済んでいるのに、その戸建て住宅を失うことになります。

このような取引を望む人はいないはずです。
このように普通は、根抵当権つきの不動産は、買い手がつきません。普通の買い手は、根抵当権がついていることを知った時点で、購入対象から外します。

また、根抵当権が設定されている不動産については、銀行との契約で、債権者(ここでは銀行のこと)の許可なく不動産の所有権を移転してはならないと取り決めることが一般的で、そもそも根抵当権つきの不動産を売ることは困難を極めます。
しかし、これらのことから、次の2つのことがいえます。

・根抵当権が設定されていても構わないと考える買い手がいれば、売却できる
・銀行が、根抵当権を設定している不動産の所有権移転を認めれば、売却できる

そこで次の章で、根抵当権のついた不動産を売却する際の注意点をご紹介します。

 

根抵当権のついた不動産を売却する際の注意点

まずは、「根抵当権が設定してあっても構わないと考える買い手がいれば、売却できる」ケースでの、売却時の注意点を考えてみます。

なぜ「根抵当権が設定してあっても構わない」と考える買い手がいるのか

これから売却しようとしている不動産に、相当高い価値があれば、根抵当権が設定されていても構わないという買い手が現れるかもしれません。

例えば、特定の地域の不動産価格が急騰すれば、不動産会社は、とにかくその地域の不動産を買い占めたいと考えるでしょう。

もしくは、マンション用地として広大な土地を確保したいときも、不動産会社は「根抵当権を何とかしてでも、その土地を入手したい」と考えるかもしれません。
このような買い手(不動産会社など)は、根抵当権を外すのに十分な買取価格を、売主(不動産の所有者)に提示します。不動産の所有者が、そのお金が得られることを確信できれば、根抵当権を外して不動産会社に引き渡すことができます。

ただ「うますぎる話」には注意を

根抵当権がついている不動産の売主(所有者)が注意すべきことは、「その話は本当なのか」と疑うことです。特定の地域の不動産価格が急騰することは、極めて稀な出来事です。なぜその買い手は、根抵当権がついていても「構わない」と言うのか、しっかり調べてみてください。

銀行が、根抵当権を設定している不動産の所有権移転を認めれば、売却できるケース

次に「銀行が、根抵当権を設定している不動産の所有権移転を認めれば、売却できる」ケースを考えてみます。
銀行が所有権移転(つまり売却)を認めるのは、対象の不動産の所有者である不動産投資家が、ローンの残債(債務)を完済できると判断できたときです。ローンが完済されれば銀行は利益を得ることができます。
しかし、ここである矛盾が生じます。銀行としては、ローンの残債が一気に返済されることは「嬉しいこと」ではありますが、それだけの返済能力を持っている不動産投資家を手放すことは「惜しいこと」でもあります。

それだけの上顧客であれば、銀行は「根抵当権を設定したままにしておけば、いつかまた極度額まで借りてもらえるのではないか」と期待します。そのため、不動産投資家が銀行に、ローンの残債を完済するから根抵当権を外してほしいと依頼しても、渋るかもしれません。

根抵当権を設定する期間を決め「元本確定」を行う

そこで根抵当権を設定するときに、不動産投資家と銀行の間で、根抵当権を設定する期間を決めておきます。そして、根抵当権を設定する期間が終了したら「元本確定」を行ないます。

元本確定とは、根抵当権の設定期間終了時に、債務額を確定させる行為です。元本確定をすれば、根抵当権でなくなり、普通の抵当権になります。

普通の抵当権になれば、不動産投資家が銀行に債務額を完済すれば、抵当権を外すことができます。

 

抹消手続きをしなかった場合のデメリット

根抵当権を含む抵当権の抹消手続きには手間と時間、費用がかかりますが、抹消しないままで放置しておくと以下のような様々なデメリットが生じてしまいます。

不動産の売却が困難になる

ローンを完済した物件であったとしても抵当権の登記が残っていると第三者からは本当にローンが完済された物件であるかどうか判断できず、買い手側の信用を得ることは難しくなってしまいます。
物件に抵当権が残っていて、かつ、売り手がローンを完済していなかった場合、ローン支払いが滞ってしまうと、その物件が買い手の意思に関係なく競売に出されてしまうからです。このように、抵当権抹消の手続きを行わないでおくと、不動産の売却時に苦労することとなります。

金融機関への融資申請が通らなくなる

銀行などの金融機関は、不動産投資家に融資するときに、投資対象の不動産を担保に取ります。
担保にする前に金融機関はその不動産の登記簿を確認します。そのとき登記簿に抵当権が記載されていると、金融機関は「ローンの支払いが完済していない」とみなし、融資を断るかもしれません。
また、抵当権の抹消手続きが行われていないと、「抵当権の流用」の可能性が疑われてしまいます。「抵当権の流用」とは、例えば次のようなケースです。

A銀行が、不動産投資家Bに融資をする際、Bが所有する不動産を担保にした。つまり、その不動産に抵当権を設定した。

Bは期間内に融資額を完済したが、抵当権の抹消手続きは行なわなかった。

Bはその後、登記簿に残っていた抵当権を流用してA銀行から再度融資を受けたが、今度は期間内に完済することができなかった。

このように抵当権が流用された場合、本来はこの抵当権は無効とされますが、判例では第三者の利益を害さない範囲内で正当化されています。
ここで「第三者の利益を害さない範囲で」と述べましたが、抵当権が再利用された後に第三者が抵当権を主張した場合は、第三者は再利用された抵当権よりも劣勢の順位の抵当権しか得ることができません。このようなリスクから、抵当権の流用が疑われると融資申請が通りにくくなってしまいます。

必要な書類の期限を迎えてしまう

金融機関に対し借入金を全額返済すると、金融機関からいくつかの書類を受け取ります。
それらの書類を法務局に持っていき、処理を済ますことで不動産に設定された抵当権を抹消することができます。
提出書類のうち資格証明書は、発行から3ヶ月間の有効期間が定められていて、これを過ぎるとまた取り直さなければなりません。それには時間もお金もかかるので、やはり完済後すぐに抹消手続きをしたほうがよいのです。

相続の際に苦労する

自分の不動産を相続しようと考えている人は、自分が死亡する前に抵当権抹消の手続きを済ませておかないと、相続人(遺族)が苦労することを知っておいてください。

不動産の所有者が亡くなったあとに相続人がローンの支払いを終え、抵当権の抹消手続きをしようとしたとします。しかしそのまま抵当権の抹消手続きをすることはできません。その前に、相続登記を行わなければならないからです。

金融機関が合併すると書類の再発行が必要

金融機関から資格証明書などを受け取った後に金融機関の合併や支店の統合などによって会社名などが変更されてしまうと、書類を全て差し替える必要性があります。
書類の再発行には時間と費用がかかってしまうため、合併や統合などが起こる前に速やかに抵当権の抹消手続きを行わなくてはなりません。

 

根抵当権の抹消手続きの方法

根抵当権を抹消する際の流れとしては、まず必要な書類の「権利証(登記識別通知書または抵当権設定契約書)、解除証書、銀行からの委任状」などを用意します。
続いて、法務局から「根抵当権設定登記申請書」を取り寄せて必要事項を記入します。同申請書は以下の法務局のサイトからダウンロードすることもできます。
法務局:不動産登記の申請書様式について
これらの書類を用意したら、法務局に持ち込むか、郵送します。
根抵当権の抹消手続きが終わると、法務局から電話連絡があります。法務局に行って登記簿謄本を取得すれば、根抵当権が抹消されていることを確認できます。
では必要なもの、申請場所等について詳しく見ていきましょう。

必要なもの

 

抵当権抹消登録申請書登記の理由や権利者の情報、不動産の情報などを記載するための書類です。
法務省のHPから雛形を取得することができます。
登記原因証明情報登記の原因となった事実や行為、そして権利の変動が生じたことを証明する書類です。
金融機関が抵当権者となっている場合は金融機関から解除証書という名目で送られてきます。
登記識別情報登記識別情報または登記済証を封筒に入れて提出します。
これらは金融機関から抵当権設定契約証書などの名目で送られてきます。
登記済と赤い判が押してある書類です。
代理権限証明情報金融機関が抵当権者となっている場合、
金融機関が登記権者に登記を委任するために委任状としてこの書類を送ります。
印鑑登記申請人の印鑑が必要となります。
お金一つの不動産につき1,000円の登録免許税がかかります。

 

申請場所

必要な書類等を準備して法務局へ提出します。
全ての法務局で抵当権抹消手続きが可能なわけではなく、不動産の所在地によって定められている法務局である必要があります。自身の持つ不動産がどの法務局の管轄下であるのかは近くの法務局へ問い合わせて確認することができます。
また、インターネット上のオンライン申請や郵送でも抵当権の抹消手続きは可能です。

申請者

基本的には不動産の所有者が申請を行うことになります。しかし、所有者が司法書士などに委任することもあり、代理人による申請も可能になっています。

抵当権抹消には司法書士が必要?

抵当権抹消手続きはご自身で行うことも司法書士に委任して行うことも可能です。抵当権抹消手続きを司法書士に委任した場合のメリットとデメリットを紹介していきます。

メリット

  • 個人で行う場合と比べて時間がかからない
    不動産に設定された抵当権の抹消のための一連の手続きを行うにはかなりの時間を要します。何度か法務局に赴く必要があるほか、法務局でも抹消登記の相談を行わなくてはならないケースもあります。
    また、法務局の一般的な業務取扱時間は平日の8時30分から17時15分までであるため、平日のこの時間に勤務している人などは法務局に足を運ぶ時間が確保できません。一方で、司法書士事務所は夜間や休日も相談対応を行っており、何度も赴く必要がないため時間をかけずに手続きを済ますことができます。
  • 面倒な作業を行う必要がない
    手続きには多くの証明書と書類への記入を必要とします。そうした面倒で複雑な作業を司法書士に委託することで省くことができます。
  • 複雑な事例への適切な対応
    住宅ローン等の借入金の完済から抵当権抹消手続きまで時間が空いてしまっていると、個人では取り扱うことのできないような複雑な問題が生じてしまうケースもあります。
    中でも特に複雑な例は、不動産に抵当権を設定した抵当権者の会社が解散してしまっている場合です。
    このような場合の抵当権を休眠担保権といい、休眠担保権の抹消は裁判にまでもつれることもあり、司法書士に依頼しないと対処が難しくなってしまいます。

デメリット

  • お金がかかる
    司法書士に手続きを委託する場合、相場で一万円ほどの司法書士報酬がかかります。報酬の他にも登記登録のための税金もかかるため、手続きのための時間と手間を惜しまない人にとっては費用が嵩んでしまいます。

また、近年抵当権抹消手続きはオンライン上や郵送といった形でも可能になっています。必要な機器と書類、そしてインターネット周辺の知識があれば法務局に足を運ぶことなく手続きを済ませることもできるため、司法書士に頼むメリット自体が薄くなっている、ということもあります。

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根抵当権の抹消手続きにおける注意点

抵当権の抹消登記における注意点を改めて整理してみましょう。

必要な書類の確認

抵当権抹消手続きを自分で行う場合と司法書士に委任する場合のどちらにおいてでも必要な書類を自分で集めておく必要があります。
必要な書類の多くは住宅ローン等の借入金の完済時に金融機関などから送られてくるため無くさないように保管しておかないといけません。書類の中には再発行にかなりの時間がかかってしまうものもあるため注意が必要です。

法務局の管轄

抵当権が設定されている不動産がどこの法務局の管轄下にあるのかを確認する必要があります。抵当権の抹消手続きは対象の不動産を管轄している法務局でしか行えないためあらかじめ法務局のHPで確認しておくべきです。

住所変更

抵当権抹消手続きの際に登記の名義人の住所が引越しなどで変更されていた場合は、まず住所変更登記を先に行わなくてはいけないため注意が必要です。

完済後、できる限り早く行う

抵当権抹消手続きを行う上で一番に気をつけなければいけないことは、住宅ローン等の借入金を完済してからなるべく早くに手続きを済ますことです。
手続きまでの期間が長引けば長引くほど、手続きが複雑になる可能性が高まってしまいます。

例えば、手続きまでの期間中に借り入れ先の金融機関が変更されて名前が変わってしまった場合にはもう一度各種書類を発行してもらわなくてはなりません。また、さらに期間が長引いてしまうと抵当権抹消の手続きの他に相続に関する登記手続きや住所変更の手続きなど複雑な作業が増えてしまいます。
最低でも金融機関が発行する資格証明書の期限が切れてしまう3ヶ月以内に手続きを済ましておくことが望ましいです。

 

まとめ

住宅ローンなどの借入金を完済したら不動産に設定されている抵当権を抹消する手続きを行わなくてはならないのですが、これは自動で行われるわけではなく、金融機関が助けてくれるわけでもありません。
抵当権抹消手続きは司法書士に委任して行うことも可能なので、なるべく早く手続きを済ますことをお勧めします。
また、ローンについては以下の記事で詳しくご紹介しておりますので、よろしければこちらも参考にしてみてください。
関連記事:不動産投資ローンって何?不動産投資ローンと融資について実例も踏まえて解説

 

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