ローンが支払えないときの手段?任意売却とは

不動産投資において、場合によっては損失が大きく出てしまい、ローンが支払えなくなってしまう可能性もゼロではありません。

そのような場合、購入した不動産を手放さざるを得なくなることも考えられます。
その時の売却方法の一つに任意売却があります。
今回は、任意売却がどのようなものなのかについて解説していきます。

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

任意売却とは

不動産投資も、株式や投資信託と同様に投資の一種です。
そのため、他の投資と比べるとリスクはとても低いものの、うまくいかずに損失が出てしまう危険性もあります。
そして、損失が出てしまったがゆえにローンの返済が滞ってしまい、結果として所有している不動産を手放して返済に充てなければならなくなる可能性もあります。
そのような時に、一般的に取られる手法として「競売」と「任意売却」があります。

そのうちの任意売却とは、通常の物件売却とほぼ同じように物件を手放し、それによって得られたお金を返済に充てることでローンの返済を目指すというものです。
任意売却は、ローン返済で滞ってしまった場合、申し出をすればどのような場合でも申請することが可能です。
任意売却の最大の特徴は、ローン残高より低い価格で売っても抵当権を抹消することができるという点です。

一般的にはローン残高よりも高い金額で物件を売却することで抵当権を解除する必要がありますが、任意売却ではローン残高よりも低い金額での売却の場合も、ローンを残しながら抵当権を解除することができます。
任意売却を行うにあたっての流れや、そのメリット・デメリットについては後ほど詳しく解説していきます。

ローンを組むにあたって耳にする言葉であろう「抵当権」についてはこちらの記事で詳しく解説しております。ぜひご確認ください。

関連記事:抵当権と根抵当権の違いは

任意売却の流れ

では、実際に任意売却をしようと思った場合はどのような手続きが必要になってくるのでしょうか。
ここでは、任意売却が決まるまでと、任意売却が決まった後についてそれぞれ分けて解説していきます。

任意売却が決まるまで

  1. 実際にローンの返済が滞ってしまい、任意売却をしようと決めたときにはどうすればよいのでしょうか。
    任意売却することを決定したらまず任意売却に関する申出書を記入して提出する必要があります。
    仲介業者を自ら選定したうえで、必要事項を記入し提出します。
  2. その後、自らが選定した仲介業者によってその物件の調査および価格査定が行われます。
    仲介業者の価格査定が終了した後は、ローンの貸し出しを行っている銀行等の債権者と、その物件または土地の抵当権を持っている抵当権者と、ローンの返済を抱えている債務者の方も交えて売出価格を決定します。一般的に土地あるいは物件の抵当権者は債権者と同じ金融機関等である場合が多いです。
    ここで決定された売出価格を債権者や抵当権者が承認しないと次に進むことはできません。
  3. 売出価格が承認された後は、選定した仲介業者と媒介契約をすることになります。
    そして、契約を結んだ仲介業者は契約に基づいて販売活動を開始します。
    この販売活動は他の任意売却ではない普通の物件と変わりなく行われます。

ここで、仲介業者が販売活動を行っている際に、抵当権の抹消等について確認しておく必要があります。

そもそもローンが他の借入と比べて低金利で借りることができるのは抵当権があるためです。
抵当権とは、お金を貸す金融機関が物件そのものや、その土地を担保にすることによって、万一の場合ローンの代わりに土地の権利を得ることができる権利のことを指します。
このように抵当権を所有している個人あるいは法人等のことを抵当権者と言います。

抵当権がついたままでも売却はできますが、返済義務がある売主がローンを返済できなくなってしまうと、金融機関などの抵当権者が抵当権を利用し、突然物件が競売にかけられてしまうリスクがあるため、一般的には抵当権が抹消された物件でないと買われません。

そこで、任意売却の際にもあらかじめ抵当権者である金融機関等と抵当権がどのような条件で抹消されるかについて確認しておく必要があります。
また、この際に要求すれば、引っ越し費用やその他必要と考えられる費用の分のお金は返済に充てず、売却代金から引き落とすことも可能です。

そして、購入希望者が現れたあとは仲介業者から不動産購入申込書や、諸々の見積書や報告書などが提出され、購入条件に基づいて抵当権者が抵当権を抹消しても良いかを判断します。
抵当権者によって抵当権が抹消しても良いという判断が下ったところで任意売却が決定になります。

 

任意売却が決まってから

抵当権者によって抵当権が抹消されると、いよいよ購入希望者との売買契約の締結です。
売買契約が締結され代金の支払いを受けた後は、代金決済を行う必要があります。
ここでは、債権者および抵当権者である金融機関、売主、買主、仲介業者が立ち合い、物件の受け渡し、抵当権の抹消などの手続きをすべて完了させます。
この手続きが終了すれば、売却自体のプロセスはすべて終了します。

ここで、売却した代金をすべて返済に充ててもローンが残ってしまう場合は、引き続き残ったローンを返済しなければなりません。
しかし、一般的に任意売却を経てローンを返済した場合、多くの金融機関ではローンの返済期間や毎期の返済額などについて再度見直すことが可能です。

一般的にはローンを残しながら抵当権を解除して売却することは困難であるのに対し、任意売却ではこのように債務を残しながら抵当権を外して、売却して得られた代金をローン返済に充てられる分だけ充てることが可能なのです。

レインズ-1024x576 ローンが支払えないときの手段?任意売却とは

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

任意売却のメリット・デメリット

任意売却の大まかな流れについて解説しましたが、実際任意売却はどのような点において優れていて、その反面どのようなデメリットがあるのでしょうか。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは、まず物件が比較的高額で取引されるということです。
後ほど、ローンが返済できなくなってしまった時のもう1つの手段である競売との比較を詳しく行いますが、任意売却では競売と比較して高い値段での取引が期待できます。
これは、任意売却が通常の不動産販売と同じような手法をとるためです。
そのため、適切な需要の層に対して売り込みをすることができ、市場価格に近い販売価格が実現できます。

また、任意売却は引っ越しの時期や明け渡しの時期を調整することができます。
任意売却は話し合いが重要となる返済方法です。
希望販売価格も話し合いを通して決定しますし、売買契約も通常の不動産売買と同じように進められます。
そのため、通常の不動産販売と同様に、いつ引き渡すかなどという条件を決めることができます。
もちろん、債務の返済のこともあるのでいつまでも引き延ばすことはできませんが、ある程度ならば、引っ越しや明け渡しの準備のための時間を用意することも可能です。

任意売却のデメリット

一見良いことばかりの任意売却ですが、もちろんデメリットも多少は存在します。

一つは、早い決断が必要であるということです。
任意売却に踏み切るのは、競売が始まってしまってからでは遅いです。
入札が終わって、裁判所が最高入札額を提示した人に売ることを決断してしまったらその時点で自身の不動産の所有権はなくなってしまいます。
ローンの返済が滞ってしまい、返済を再開できるめどが立たないとわかった場合はすぐに任意売却の手続きに進みましょう。

また、話し合いがメインであるが故のデメリットもいくつかあります。
仲介業者、債権者、そして抵当権者と希望販売価格を決定する際になかなか価格が決まらない場合も考えられます。
また、媒介契約を結んだ後でも、なかなか購入希望者が現れない、購入希望者との価格の交渉がうまくいかないなどで6か月の期限を迎えてしまうと、そのまま競売の手続きに移行することになってしまう可能性もあります。

さらに、そもそも債権者や抵当権者が同意してくれない場合もあります。
債権者と抵当権者の同意がなければ任意売却を開始することはできません。
金融機関によっては任意売却そのものを認めていないところもあったり、制度としては一応取り入れてはいるものの、煩雑な手続きを忌避して任意売却を認めたがらなかったりするケースもあります。

これらを総合的にまとめて言えることは、交渉が負担になりやすいということです。
交渉の手続きが多いため、その分だけ面倒は増えます。
さらに、しっかりとした仲介業者を選定しないと、なかなか手続きが進まなかったり、媒介契約を結んだあともなかなか売買契約がまとまらなかったり、さらには仲介業者の手続きのミスや不適切な処理によって任意売却自体が中止になってしまう可能性もあります。
任意売却の際の仲介業者はよく調べ、信頼できるところを選ぶように心がけましょう。

任意売却と競売の違い

先ほど任意売却のメリットについて述べましたが、その中でいくつか競売と任意売却の違いについて説明してきました。
先ほど述べたようなメリットが実現可能なのは、競売が裁判所主導の公的執行であるのに対して、任意売却は所有者の意志で売却を行い、その売却代金を用いて返済に充てるという仕組みであるためです。
公的な手続きではない分、それだけ自由や融通が利きます。

競売では、競売の結果として別の人に受け渡しが行われてしまうと、立ち退きなどの公的で強制力のある手続きが可能になります。
また、競売は一般的な不動産販売とは異なるため、ターゲット層が若干異なり、そのため販売価格が1~2割ほど低く取り扱われる傾向にあります。
引っ越しやその他必要な経費に関しても、競売の場合は売却価格からの引き落としは不可能です。
また、公的な手続きで融通が利きにくいということは、残ったローンの返済方法の変更などもなかなか認められないので、負担が大きくなってしまいます。

そして、周囲に知られてしまう可能性についても大きく異なります。
任意売却の場合は、一般的な不動産売却とほぼ同じような手続きを踏んでいくため、周囲にローンの返済が滞ってしまったことは知られづらいでしょう。
一方、物件が競売にかけられてしまうと、官報などの公式な文書に乗ってしまう上、裁判所の調査官などが物件の周囲に調査にやってくるため、周囲に知られてしまう可能性は高いといえます。

このように、任意売却も競売もローンの返済が滞ってしまった場合の対処手段であるという点においては同じですが、そもそも本質的な内容から大きく異なります。
競売が公的な執行の一種であり、より迅速に問題が解決すると考えられる一方、任意売却のほうが手続き等の手間は多少かかるものの、債務者にとってもより納得でき、尚且つ将来的なローンの負担を少なく抑えることができます。
これらの違いは、万一の場合に備えてしっかりと理解しておくべきです。

レインズ-1024x576 ローンが支払えないときの手段?任意売却とは

任意売却にかかる費用

結論から言ってしまうと、任意売却にかかる費用は基本的に0です。
これが実現できる理由としては、物件の売却代金から仲介手数料やその他諸費用が天引きされ、残った分が債務の返済に充てられるためです。
仲介手数料は基本的に販売価格の3%と定められていますが、そのような費用は全て売却代金から天引きされます。

また、明け渡しのための費用や、そのほかすぐに必要であると認められる費用の分に関しては売却代金から引き落として手元に残しておくことも相談によって可能です。
もちろん、全ての場合において認められるとは限りませんが、多くの場合引っ越し費用も配分されるので、任意売却の際は一度引っ越し費用についても相談すると良いでしょう。

任意売却の注意点

任意売却において注意しなければならないのは、媒介契約を結んだ日から6か月以内に購入希望者があらわれなかった場合、任意売却から競売への移行若しくは仲介業者の変更の要求がなされる場合があるということです。
そのほかにも、不適切な事務処理や書類の提出を怠ること、審査の結果抵当権の抹消が不可能であると判断された場合も競売への移行若しくは仲介業者の変更が必要になります。

任意売却はどのような人が考えるべき?

基本的に任意売却はどのような人に対してもお勧めできます。
ローンの返済が滞ってしまい、物件を手放さなければならないという判断に至った時にはまず任意売却ができないかどうかを検討するべきでしょう。
基本的にどのような場合でも任意売却は認められるので、まずは借入先の金融機関等に相談してみましょう。
もちろん、条件が適切でないと判断されてしまった場合には競売に踏み切らなければなりませんが、極力任意売却を選択する方が得策です。

このとき、金融機関に信頼されていないと、任意売却後のローンの残債処理もしてくれないのではないかと疑われ、より強制力のある競売でないと認めてもらえない場合も考えられます。
そのような事態を避けるためにも、普段から金融機関の信頼を得られるような行動を心がけておきましょう。

レインズ-1024x576 ローンが支払えないときの手段?任意売却とは

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

破産してしまった場合

これは一番悪いシナリオではありますが、物件を保有しながら自己破産してしまった場合についての解説をしていきます。

自己破産をすると、裁判所が破産管財人を選定します。
破産管財人は、破産申請をした人のすべての財産を管理下に置いてそれらの価格や価値を調査します。
そして、これらを売却しそれを破産者の債権者に分配することで極力破産者の負債を減らします。

この時、破産管財人はなるべく負債残高を減らすためにも破産者の所有する財産をなるべく高値で売るように努力しなければなりません。
そのため、破産者が不動産を所有していた場合、競売よりも高い値段で取引されやすい任意売却の手段が取られることも少なくありません。
しかし、破産した場合、不動産を含むすべての財産は破産管財人の管理下にあり、そのため任意売却の判断ができるのは破産管財人のみであり、特に自宅ではなく投資用物件の場合は自分の都合で判断を左右することはできません。

破産管財人による任意売却では、まず破産管財人と抵当権者との抵当権抹消についての交渉から始まります。
ただし、破産してしまった場合は金融機関等の抵当権者への影響は非常に大きいため、抵当権者の要望がより強く反映されます。
ここで話し合いがまとまると破産管財人は自らが売主となって不動産の売却を行います。
一方、話し合いの結果抵当権者が任意売却を認めなければ、その物件は競売にかけられます。

破産してしまった場合も任意売却の手段が取られることが多いですが、任意売却するかどうかの判断、売却時の抵当権者との交渉、売主としての役割、交渉後の売買契約の締結などすべてを破産管財人が引き受けるため、所有者本人の管理の範囲からは出てしまいます。

まとめ

任意売却はローン返済が滞ってしまった場合の物件売却で最も良い選択肢であると言っても過言ではありません。最も自由で、最も返済にとって良い選択肢です。
もちろん、不動産投資で失敗しないことが一番良いことですが、万一の場合は任意売却を選択すると良いでしょう。

そもそもとして不動産投資で失敗しないためにも、不動産投資ローンについてしっかりと理解をしておくことが大切です。
不動産投資ローンについて、以下の記事を読んで理解を深めて下さい。

関連記事:元利均等返済と元金均等返済でお得なのはどっち?
関連記事:不動産投資ローンの繰上げ返済の仕組みとメリット・デメリットを解説
関連記事:不動産投資ローンって何?不動産投資ローンと融資について実例も踏まえて解説

ABOUTこの記事をかいた人

不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

「不動産投資TIMES」は、不動産による資産運用サポートを提供しているプロパティエージェント株式会社が運営するメディアです。 投資向けマンションデベロッパー満足度調査で3年連続総合No.1、入居率99.5%以上を実現している東証一部上場のプロパティエージェントだからこそ発信できる情報をお届けします。 不動産投資の初心者から経験者に至るまで、欲する情報は様々ではありますが、基礎知識から、疑問・不安解決、オーナー体験談、法制度、市場、最新トレンドなど、幅広く網羅的に情報を提供していきます。グレーなイメージを持たれがちな不動産投資ですが、不動産投資Times編集部は、読者の皆様の不動産投資をサポートできる真の情報を発信し続けます。