不動産投資ローンの繰り上げ返済の仕組みとメリット・デメリットを解説

不動産投資ローンの繰り上げ返済の仕組みを解説

不動産を購入する場合、購入資金の調達のためにローンを組むのが一般的です。
不動産投資ローンの返済には住宅ローンの返済と同様に利息が発生しますが、その支払い方法には元利均等返済と元金均等返済の二つがあります。

元利均等返済とは元金と利息を合わせた月々の支払額が均等になるという返済システムで、毎月の支払いの中で元金と利息の内訳は変化します。

一方、元金均等返済とは月々の元金の返済額が均等になるという返済システムのことです。
元金均等返済では毎月利息が減っていくため、返済額も段々と減少していきます。

関連記事：元利均等返済と元金均等返済でお得なのはどっち？

繰り上げ返済とは？

手元の資金に余裕がある場合、月々の支払いとは別に不動産投資ローンの一部を前倒しして返済することができ、このことを「繰り上げ返済」と言います。

繰り上げ返済には、支払い分を先取りして返済することで月々の返済額はそのままでローン返済の期間だけを短縮する「期間短縮型」と、返済期間は変えずに繰上げ返済以降の月々の返済額を減らす「返済額軽減型」の二つがあります。

どちらの繰り上げ返済の方法を用いても前倒しして元金を減らすことができるため、長い目で見た利息の合計支払額を減らすことができます。

不動産投資ローンの繰り上げ返済のシミュレーション

「期間短縮型」、「返済額軽減型」のどちらの方法を用いて繰り上げ返済をしても総返済額を減らすことができます。しかし、この二つの方法にはそれぞれ特色があります。
そこで、「期間短縮型」、「返済額軽減型」の二つの方法で返済期間や月々の返済額がどのように変化するのかをいくつか例を挙げてシミュレーションしていきます。

前提条件

Aさんは新築マンションを購入するための資金として金融機関から3,000万円を借り入れました。
当初の借入期間は35年間で返済方式は元利均等返済、金利は年2.3%から変動しないものとします。

ケース１：金融機関から資金を借り入れて1年後に一部繰り上げ返済として100万円を返済した場合

繰り上げ返済をした場合としなかった場合の毎月の返済額、総返済額、残存返済期間は以下のようになります。

①期間短縮型

⇒総返済額は1,110,790円減少

②返済額軽減型

⇒総返済額は442,280円減少

ケース２：金融機関から資金を借り入れて5年後に一部繰り上げ返済として100万円を返済した場合

繰り上げ返済をした場合としなかった場合の毎月の返済額、総返済額、残存返済期間は以下のようになります。

①期間短縮型

⇒総返済額は918,478円減少

②返済額軽減型

⇒総返済額は385,280円減少

ケース３：金融機関から資金を借り入れて1年後に一部繰り上げ返済として200万円を返済した場合

繰り上げ返済をした場合としなかった場合の毎月の返済額、総返済額、残存返済期間は以下のようになります。

①期間短縮型

⇒総返済額は2,183,596円減少

②返済額軽減型

⇒総返済額は884,560円減少

以上のどのケースでもAさんは総返済額を減らすことができていますが、全てのケースで返済額軽減型よりも期間短縮型の繰り上げ返済の方が総返済額は低くなっています。
また、ケース1、2、3を比較してわかるように、繰り上げ返済は早くに行うほど総返済額は減り、繰り上げ返済の額が高いと総返済額はかなり低くなります。

しかし、総返済額の差のみに注目すると確かに期間短縮型の繰り上げ返済の方がお得な気がしますが、返済額軽減型を利用すると毎月の返済負担を和らげることができるため、直近の出費に備えることができます。
そのため、自身の手元のお金と将来的な出費見込みを照らし合わせて適切な選択を行うことが重要です。

例えば、30歳で小学生の子供が二人いるAさんが不動産投資を始めるとします。
今後子供に掛かる養育費などを考慮すると、不動産投資ローンの繰上げ返済をするならば、返済額軽減型で月々の返済額を減らす選択が良いかもしれません。

一方で、45歳で大学生の子供がいるBさんが不動産投資を始めるとします。
このように子供がある程度成長している場合には、定年後に不動産投資ローンの支払いを続けないためにも繰上げ返済には期間短縮型を選択する方が得策になります。