【専門家監修】借り入れハードルが低い?日本政策金融公庫の特徴を解説

日本政策金融公庫

大平 優_avatar_1472627786-400x400-150x150 【専門家監修】借り入れハードルが低い?日本政策金融公庫の特徴を解説【監修者】大平 優
プロパティエージェント株式会社アセットプランニング部 次長。親しみやすい性格でお客様とのコミュニケーションを大切にし、その中で浮かび上がってきた課題を冷静に分析。不動産・不動産サービスを通じて正確なロジックと緻密なシミュレーションを武器に、お客様の将来的な課題を解決へと導く。

少ない頭金で不動産賃貸を始めるためには、金融機関から融資を受ける「不動産投資ローン」が現実的な選択肢です。そのような中、不動産賃貸に対して融資してくれる金融機関のうち、日本政策金融公庫は最も借り入れまでのハードルが低いと言われています。

今回は日本政策金融公庫から融資を受ける際のポイントや、注意点について詳しく解説していきます。

日本政策金融公庫はどんな金融機関?

日本政策金融公庫は民間の金融機関を補完する目的で設立された、政府が100%出資する特別な金融機関です。
主に行われている事業は「国民生活事業」と「農林水産事業」「中小企業事業」の3つで、不動産賃貸は小規模事業とみなされるため、このうちの国民生活事業にあたります。

その特殊な形態から低金利やいくつかの優遇措置など、民間の金融機関にはない特徴があり、不動産賃貸を始める上で投資家の強い味方となり得ます。

日本政策金融公庫は融資ハードルが低いって本当?

一般的に日本政策金融公庫は、他の金融機関よりも比較的融資のハードルが低いと言われています。
その理由は、日本政策金融公庫の理念が利潤追求ではなく、小規模事業者等の経営をサポートするという考えに則っているからです。
そのため、民間の金融機関では融資を断られてしまうようなケースでも、日本政策金融公庫は今後の事業の見通しや経営者の資質などを踏まえて、融資を受けることが出来る場合があります。

ただハードルが低いとは言え、融資を受けるためには相応の審査を通過する必要があるので注意が必要です。

日本政策金融公庫から融資を受けるための条件3つ!

不動産「賃貸」であること

国民生活事業における貸付は様々な事業が利用可能ですが、金融業・投機的事業・一部の遊戯娯楽業には融資されない、と日本政策金融公庫ホームページに明記されています。
つまり、投資家による投機的な利益追求に対して、融資が行われる可能性は極めて低いといえます。

不動産投資における利益を考えると、「不動産売却益(キャピタルゲイン)」と「家賃収入(インカムゲイン)」の2つに分けることができますが、キャピタルゲインを得るための不動産投資は投機的事業とみなされます。
そのため融資の審査の際にはあくまで不動産「賃貸」として、不動産「投資」という言葉を使わないように注意しましょう。

不動産を担保として設定できること

基本的に、不動産に担保権が設定できることが融資を受けるために必要な条件となります。
融資の金額は担保として設定された不動産の固定資産評価額によって定められ、多くの場合30%から高くて50%程度の評価となります。

優遇措置の中には担保を必要としない融資というものもありますが、不動産賃貸に対する融資の場合、基本的には担保の設定が必須となるため、担保とできる物件を用意するように注意しましょう。

税金や公共料金の滞納がないこと

日本政策金融公庫は政府系の金融機関であるため、民間の金融機関でそれほど重要視されることのない税金や公共料金の支払状況が、融資の決定に多大な影響を及ぼします。

税金の滞納があれば、ローンの支払い期日を守る能力に欠如していると捉えられ、評価が下がることに繋がります。
融資を申し込む際には、これらを確実に支払っておくように心がけましょう。

関連記事:【専門家監修】不動産投資ローンって何?不動産投資ローンの解説と実例も踏まえて解説します。

日本政策金融公庫の融資内容

借入期間

借入期間は基本的に最長10~15年となっており、35年のローンなどが用意されている場合もある民間の金融機関と比較すると、短めな借入期間となっています。
融資期間は提供する担保の評価額や、経営者の資質なども踏まえた上で決定されます。
担当者としっかり信頼関係を築き、融資に有利となるよう話し合いを進めましょう。

また79歳までにローンを完済するという条件付きでの融資のため、年齢から逆算した上で早めに準備するのが得策です。

金利条件

不動産投資ローンには、一定期間金利が変わらない「固定金利」と、半年ごとに金利が見直される「変動金利」の2種類があります。
民間の金融機関では「変動金利」で融資が行われることが多いですが、日本政策金融公庫による融資は「固定金利」のみによって行われます。
固定金利は将来的な資金繰りまで計算することが可能なため、変動金利と比べてキャッシュフローにおけるメリットが大きいといえます。

平成29年4月12日時点での日本政策金融公庫の基準利率は1.16~2.35で、具体的な数値は提供する担保の評価などによって変わります。
またこの額は、民間金融機関と比較すると低い金利となっています。

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固定金利と変動金利のイメージ

優遇制度の条件

日本政策金融公庫では、「女性、若者/シニア起業家支援資金」として優遇制度が設けられています。
利用できる条件は、女性であることもしくは35歳未満か55歳以上であることで、加えて事業開始から7年以内であることが求められます。
不動産賃貸の頭金という目的でローンを受ける場合は、この点は満たしていると言えます。

これらの条件を満たしていると、以下の特例措置を受けることができます。

融資上限と金利

基本的に融資額の上限は4,800万円とされていますが、本制度では上限は7,200万円(うち運転資金が4,800万円)となります。
また金利は、前述の範囲にある一般的な金利から、-0.4%された値になります。

借入期間

借入期間は、女性の場合年齢にかかわらず15年、場合によっては最長20年となります。
35歳未満と55歳以上の男性は、基本的に最長10年、場合によって最長15年です。

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日本政策金融公庫から融資を受けやすくするためのポイントと注意点

日本政策金融公庫による融資は、事業の将来性や経営者の資質などによって条件が決定されるということもあり、話し合いの結果が非常に重要視されます。
融資担当者との話し合いの中で少しでも融資を受けやすくするためには、以下のようなポイントを抑える必要があります。

事業計画書を自分で作成する

融資を受ける際に必須となる事業計画書の作成ですが、融資の決定を左右する重要な要素です。
ホームページからダウンロードできる事業計画書や創業計画書、企業概要書などの雛形は一般企業を想定して作られているため、不動産賃貸業の場合はすべての欄を記入することは困難でしょう。
しかし、かといって不動産会社などに委託して完璧な書類を作成してもらっては、逆効果に働く場合が多々あります。

融資の面談の際、書面の内容についての確認やその詳細についての聞き取りが行われます。
ここで事業計画書を自分で作成しておらず、やりとりに齟齬が生じてしまうと、担当者の心象を損ねてしまうからです。

反対に、事業計画書の作成が不十分である場合も、融資の決定に悪影響が及びます。
いくら面談でアピールしたとしても、最終的に融資が判断される場面においては、やはり事業計画書にある内容が中心となって審査が行われます。

つまり、事業計画書の作成は自分で行いつつも、将来的な資金繰りや賃貸経営を行う上でのリスク対策など、必要と考えられる事項を可能な限り埋めるようにしましょう。
担当者は真偽を見破るプロでもあるため、なるべく誠実に対応することを心がけましょう。

なお、事業計画書のフォームはこちらからダウンロードできます。

担当官とのコミュニケーション

融資の面談においては、事前の書類準備がしっかりと行なわれていれば、そこまで厳しい質問をされることはありません。しかし担当官の心象を良くして、融資にこぎつけるには、面談時にいくつか注意点があります。

書類に関するアドバイス

不動産賃貸の頭金を融資してもらう目的で日本政策金融公庫に赴く人は、多くの場合で融資の経験は初めてです。しかし準備しなければならない書類は煩雑で、分からない部分が多々あると思います。

そのような場合は、担当官に分からない部分を率直に聞くことが重要です。
場合によっては融資の可否に関わる大切なアドバイスをしてくれることもあるため、いただいたアドバイスは丁寧に書類に反映させましょう。

質問にだけ明確に答える

融資の面談はコミュニケーションの一種ですが、たくさん話せば評価が高くなるというものでもありません。
むしろ話に綻びが生まれて、担当官の心象を悪くする恐れがあります。
面談のやりとりにおいては、基本的に担当官の質問に明確に答える以外は、多くを語る必要はありません。

また面談の段階で、「いくら融資してもらえますか?」や「融資は通りますか?」などの質問をしたところで、審査の前なので納得のいく答えは得られません。
担当官に対してする質問は、融資を受けるために必要とされる事項に不明点がある場合のみに留めておきましょう。

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日本政策金融公庫の融資までの流れ

1. 融資面談のアポイントを取る

融資を受けたい旨を日本政策金融公庫の相談ダイヤルかホームページを通じて、もしくは支店窓口に直接足を運んで申し出ます。
この際、後の融資面談の時に用意するべき書類や、その作成方法など、わからないことがあれば確認しておくとスムーズに進めることができます。

2. 必要書類の準備

物件に関する書類

登記簿謄本、固定資産評価証明書、賃貸借契約書などの契約に関わる書類、建築図面、販売図面、公図など物件の概要を示す書類、物件取得関連の費用概算表、キャッシュフロー試算表など賃貸経営に関わる書類などが必要です。
この際、物件の写真や周辺地図なども添付すると、物件の安定収益性をアピールする材料となります。

収入に関する書類

源泉徴収票、3期分の確定申告書の写し、他の借入金がある場合はその返済予定表が必要です。

本人確認に関する書類

印鑑、印鑑登録証明書、身分証明書、住民票などが必要となります。

3. 融資担当者との面談

日本政策金融公庫の支店で融資担当者と面談を行います。
その時に、借入申込書に記入を行い、上記必要資料を添付して提出します。

4. 稟議の開始と融資決定通知

日本政策金融公庫内で融資の可否の稟議が行われます。
概ね1周間程度で審議が終了し、融資が決定した場合は電話にて通知がなされます。
その後送られてきた借用証書などの書類記入を行って、契約が完了し次第、晴れて融資が実行されることとなります。

まとめ

新しく不動産投資を行うにあたって、日本政策金融公庫による比較的ハードルの低い融資は投資家の方の強い味方となります。これから不動産投資をお考えの方は選択肢の1つとしてみてはいかがでしょうか。

一方、日本政策金融公庫からの融資において気になるのはやはりその借入期間の短さだと思います。
借入期間の長い民間の金融機関による融資に興味のある方は、是非私たちプロパティエージェントにご相談ください。

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